Залог муниципальной земли

Содержание:

Залог (ипотека) земельного участка — Земельное право (Меденцов А.С.)

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залог земельных участков

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм., вступившими в силу 1 апреля 2005 г.).

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В случае если земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Следует помнить, что не допускается ипотека:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Предоставление в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Единственным исключением из этого правила является случай, когда переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Данные правила не распространяются на случаи, когда земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду.

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст. 3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

  1. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
  2. Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).
Читайте так же:  Приказ министра обороны 1450 от 22.08.2011

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

  1. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем, М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права — земельным участком.

Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого договор заключен его сторонами в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем, а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды.

Аренда земельных участков: положения Гражданского кодекса РФ

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды. Общие положения об аренде индивидуально определенных вещей предусмотрены гл. 34 разд. IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств».

Поскольку земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), регулирование их аренды схоже с положениями об аренде зданий и сооружений. Но есть и некоторые особенности.

Гражданский кодекс РФ установил принцип юридического следования судьбы земельного участка за судьбой размещенного на нем здания. Названный принцип распространяется и на арендные правоотношения.

В силу ст. 652, 653 ГК РФ:

  • арендатору здания по его требованию в обязательном порядке передаются права на участок, который занят таким зданием или необходим для его использования
  • если арендодатель здания одновременно является собственником занятого им участка, арендатору здания предоставляется право аренды участка
  • арендодатель здания, не являющийся собственником занятого им участка, вправе передавать здание в аренду без согласования с собственником участка
  • если право собственности на земельный участок, на котором размещено арендуемое здание, переходит от одного лица к другому, объем прав и обязательств арендатора здания по использованию участков остается прежним
  • если в договоре аренды недвижимости не упоминается о стоимости аренды участка, считается, что стоимость аренды здания включает стоимость аренды земли.

Исходя из содержания ст. 656 ГК РФ, договор аренды предприятия как целостного имущественного комплекса структурно включает право аренды земельного участка, на котором размещены основные средства (сооружения, оборудование), запасы сырья и продукции. Таким образом, заключение комплексного договора аренды предприятия заменяет собой несколько самостоятельных арендных соглашений, в числе которых – договор аренды земельного участка.

Характерной особенностью земельных участков является невозможность их передачи в финансовую аренду (лизинг). Этот вид сделок предполагает сложные трехсторонние правоотношения, в которых лизингодатель приобретает некое дорогостоящее имущество у собственника специально для того, чтобы передать его в пользование лизингополучателю.

Читайте так же:  Росрыболовство приказ pdf

Срок лизинговых договоров привязан к сроку эксплуатации и/или амортизации объекта лизинга. Одной из причин невозможности заключения договоров лизинга в отношении земельных участков считается отнесение их к неуничтожаемым объектам (амортизация невозможна, эксплуатация бессрочна).

Аренда участков: положения Земельного кодекса РФ

Соглашения об аренде публичных земель регламентированы гражданским и земельным законодательством. Предписания Гражданского и Земельного кодексов РФ соотносятся как общие и специальные и взаимно отсылают друг к другу:

  • согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ особенности аренды участков земли и обособленных природных объектов устанавливаются отраслевым законодательством;
  • в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду по правилам гражданского законодательства.

Ключевые положения ГК РФ, применяемые к правоотношениям аренды земель (в том числе – муниципальной и госсобственности), изложены в предыдущем разделе. Аренде посвящена ст. 22 ЗК РФ, структурно отнесенная к гл. IV «Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками».

Ст. 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» содержит несколько описательных норм:

  • оговорено право граждан и организаций владеть участками на правах аренды, которое вытекает из положений Конституции РФ и ГК РФ;
  • подчеркивается невозможность передачи в аренду земель, занятых объектами федерального значения, которые изъяты из оборота по правилам п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
  • сделано уточнение о том, что аренда земель подпадает под действие правил ГК РФ.

Основные положения ст. 22 ЗК РФ посвящены регламентации гражданского оборота права аренды участка. Такое право поставлено законодателем в ранг самостоятельных вещных прав. Оно:

  • может выступать предметом залога;
  • подлежит продаже, в том числе с торгов;
  • может быть передано третьему лицу (причем, не только в порядке субаренды);
  • может стать отдельным предметом взыскания в рамках исполнительного производства;
  • подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Специфика регламентации аренды земель муниципальной и государственной собственности в пределах Земельного кодекса России

Аренда публичных земель урегулирована ЗК РФ (гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). Кроме аренды, в рамках названной главы урегулированы также:

  • продажа;
  • бесплатная приватизация;
  • передача в безвозмездное пользование.

Во многих случаях законодатель регламентирует предоставление публичных земель на разных основаниях одинаково (в этом отличие от Гражданского кодекса РФ, где договорным обязательствам каждого вида посвящена отдельная глава). Так, например:

  • ст. 39.11 оговаривает общий порядок проведения торгов о праве покупки и аренды публичных земель;
  • ст. 39.14 устанавливает единую процедуру предоставления публичных земель в собственность, бессрочное пользование и аренду без торгов.

Можно предположить, что причина такого подхода – необходимость обеспечения публичного интереса. Публичное образование будь-то государство в целом или небольшая территориальная община в первую очередь заинтересованы в организации рационального землепользования, обеспечении экономической стабильности и экологической безопасности.

Возмездность или безвозмездность пользования публичными землями и даже возможная утрата государством или территориальной общиной права собственности на них, по-видимому, уходят для законодателя на второй план. На первом месте остается обеспечение:

  • равного доступа к покупке/получению во временное пользование публичных земель всем заинтересованным лицам;
  • непредвзятости чиновников, прозрачности процедур предоставления земель муниципальной и госсобственности в частные руки.

В отношении публичных образований общегражданский принцип свободы договора (ст. 420 ГК РФ) не действует в полной мере. Частным лицам во многих случаях доступны механизмы понуждения публичных образований к заключению договоров аренды или даже к предоставлению участков в собственность или пользование на безвозмездных основаниях.

Добросовестные землепользователи вправе претендовать на пролонгацию действия договоров аренды.

Особенности договора аренды государственных и муниципальных земельных участков

Такие особенности для договоров аренды земель разного целевого назначения специально оговорены ст. 39.8 ЗК. В частности, предусмотрено следующее:

1. Договор аренды земельного участка для целей недропользования должен предполагать последующую рекультивацию поврежденных земель.

2. Условия договора аренды земельного участка, находящего в пределах береговой полосы водоема общего пользования, в обязательном порядке предполагают сохранение свободного доступа граждан к такому водоему и береговой полосе.

3. Передача публичных земель некоммерческой организации для организации ведения гражданами данного хозяйства предполагает возложение на такую организацию обязательств по:

  • планировке территории;
  • изготовлению проекта межевания;
  • проведению необходимых кадастровых работ, необходимых для образования отдельных дачных участков.

4. Заключение договора аренды земельного участка публичной собственности для комплексного освоения требует предварительного заключения договора о комплексном освоении территории. Такие договора должны предусматривать:

  • обязательства застройщика возвести объекты недвижимости согласно графикам;
  • гражданско-правовую ответственность арендатора за нарушение сроков строительства;
  • возможность арендодателя расторгнуть договор аренды в случае серьезных срывов сроков/графиков в одностороннем порядке.

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

Практике известны примеры заключения в отношении публичных земель сделок, которые органично сочетают в себе элементы аренды и купли-продажи. Поскольку в рамках ЗК РФ такие правоотношения специально не урегулированы, действуют общие нормы гражданского права.

В силу ст. 624 ГК РФ стороны договора аренды вправе включить в свою сделку положение о том, что предмет договора аренды земельного участка перейдет в собственность арендатора:

  • по окончанию срока действия договора аренды;
  • досрочно, в связи с уплатой арендатором выкупной цены (суммы всех платежей, оставшихся до конца действия арендного договора).

Рассматриваемая статья Кодекса допускает возможность согласования последующей передачи участка в собственность арендатора уже в ходе исполнения договора аренды. Иными словами, стороны могут заключить дополнительное соглашение, которым будет предусмотрен переход права собственности на землю, и, как вариант, зачисление ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.

Второй вариант оформления таких правоотношений предполагает внесение изменений в договор аренды земельного участка. При этом обычная арендная сделка обретает комплексный характер (аренда+продажа).

Комплексный договор может быть оформлен между собственником и арендатором, но не между арендатором и субарендатором.

Заключая соглашение о субаренде, арендатор распоряжается своим правом временного пользования участком. Распорядиться участком как таковым он не вправе.

В отношении договоров с последующим выкупом важно учитывать содержание Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно его положениям регистрации в ЕГРП подлежат все факты перехода собственности на земельные участи, но не все договора их аренды:

  • комплексный арендный договор (аренда+продажа) подлежит госрегистрации в ЕГРП во всех без исключения случаях;
  • дополнение зарегистрированного в ЕГРП договора положениями о переходе прав собственности на участок влечет необходимость внесения соответствующий изменений в ЕГРП;
  • внесение в не зарегистрированный в ЕГРП договор аренды участка положений о последующем выкупе теоретически должно повлечь необходимость госрегистрации комплексного договора в целом.

Но этот вариант сложно реализуем по техническим причинам. Проще оставить старый арендный договор «как есть», а новое дополнительное соглашение о переходе права собственности зарегистрировать в ЕГРП.

Договор аренды участка с последующим выкупом фактически ставит арендатора в привилегированное положение. Вместо того, чтобы выкупать участок по полной стоимости, он получает его по льготной цене, уменьшенной на сумму ранее выплаченных арендных платежей.

Публичные образования идут на заключение таких договоров в особых обстоятельствах, обычно в рамках программ поддержки сельскохозяйственных производителей или поддержки приоритетных для соответствующего региона отраслей.

Передача прав по договору аренды земельного участка

Возможность поднаема (субаренды) и перенаема любого арендованного имущества с согласия арендодателя предусмотрена ст. 615 ГК РФ. Арендатор наделен правом распорядится арендными правами и другим способом, в том числе:

  • предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование,
  • внести арендные права в уставной фонд хозяйственного товарищества либо использовать их в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
  • передать право аренды в залог.

Срок поднаема/перенаема не может превышать срока действия основной арендной сделки. Примечательно, что в случае заключения договора субаренды, ответственным за исполнение ранее заключенного договора аренды перед арендодателем выступает первичный арендатор.

При перенайме все наоборот. Перед арендодателем ответственен перенаемщик, вступивший в свои права по согласованию с арендодателем.

Ст. 22 ЗК РФ в целом дублирует положения ст. 615 ГК РФ относительно правомочностей арендатора. Но есть существенная разница: в большинстве случаев для распоряжения правами аренды земельного участка арендатору не нужно согласие арендодателя. Достаточно уведомить последнего о заключении новой сделки.

В случае отчуждения прав аренды участка в порядке ст. 22 ЗК РФ весь груз юридической ответственности перед арендодателем ложится на нового арендатора. Единственное исключение по этому поводу касается залогодержателя: он перед арендодателем не отвечает.

Переуступка права аренды не требует заключения и государственной регистрации нового договора аренды.

Читайте так же:  Договор поставки в кредит образец

Перечень особых случаев:

  • право отчуждать свои права по договору аренды земель муниципальной и госсобственности без согласования с арендодателем возникает у арендатора только в рамках долго- и среднесрочных, заключенных на 5 лет и более (п. 9 ст.22 ЗК РФ);
  • резидент особой экономической зоны не вправе произвести переоформление своих прав и обязанности по аренде участка в пределах такой зоны на третье лицо;
  • застройщик, получивший в аренду участок в связи с заключением соглашения о комплексном освоении территории, вправе передать право аренды только в случае одновременной переуступки прав и обязанностей по договору о комплексном освоении;
  • некоммерческие организации, созданные публичными образованиями для возведения наемных домов социального назначения, не вправе передавать принадлежащие им права аренды соответствующих участков в залог.

Арендодатели по договору участка публичных земель, их права и обязанности

Ст. 608 ГК РФ устанавливает общее правило: арендодателем имущества может выступать собственник или его законный представитель (например, по доверенности). Это правило актуально в отношении земель, однако его реализация имеет существенные особенности.

Дело в том, что процесс разграничения земель муниципальной и госсобственности только начат. Поэтому не всегда понятно, какие именно органы власти должны распоряжаться теми или иными землями. Существование госкадастра и единого реестра недвижимости проблему не решают, поскольку многие целинные земли на данный момент не учтены ни в ГКН, ни в ЕГРП.

Обывателю, заинтересованному в получении публичных земель в аренду, остается руководствоваться предписаниями Федерального закона РФ № 37 «О введении в действие ЗК РФ»:

  • В рамках п. 3.1 в привязке к целевому назначению и уже имеющимся объектам недвижимости законодатель распределил публичные земли на общефедеральные, региональные, муниципальные. Однако эти правила применимы далеко не ко всем участкам.
  • Стоит помнить, что на начальных этапах реализации земельной реформы имела место практика, когда распределение участков происходило «списками». По результатам проведения землеустроительных работ утверждались перечни земель, отнесенных к землям муниципальной или госсобственности.

Если собственника земельного участка другими способами выяснить не удалось, применяется общее правило ст. 3.3 указанного Закона № 37: неразграниченность права собственности на земельные участки и отсутствие сведений о них в ЕГРП не препятствует распоряжению ими.

Здесь же перечислены органы, на которые возложены полномочия по распоряжению неразграниченными землями.

В силу ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить определенное договором имущество во временное пользование арендатора. Обязательства арендодателя сводятся к передаче участка в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Например, к моменту начала срока действия договора аренды, заключенного арендатором с городскими властями, оказалось, что участок завален стройматериалами и отходами.

В этом случае арендатор на свое усмотрение вправе требовать передачи участка в надлежащем состоянии или расторжения соглашения. Кроме того, он вправе компенсировать прямые убытки, упущенную выгоду и моральный вред, вызванный неправомерным бездействием арендодателя.

Другими основаниями привлечения арендодателя к гражданско-правовой ответственности могут быть другие не оговоренные договором недостатки участка:

  • несоответствие экологическим нормам по показателям загрязнения, шума, вибрации;
  • заболоченность;
  • истощенность почв (применительно к участкам сельскохозяйственного назначения).

Арендодатель отвечает за недостатки, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре участка и не были оговорены в договоре аренды.

Можно утверждать, что арендатор существенно ограничен в возможностях установления арендной платы за использование публичных земель. Правила расчета арендной платы оговорены нормативно.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.09 г. «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Арендаторы публичных земель, их права и обязанности

Арендаторами выступают частные лица – граждане, иностранцы, коммерческие организации. Казенные предприятия, государственные учреждения, общественные организации получают публичные земли в пользование на иных, часто безвозмездных основаниях.

Ст. 606 ГК РФ гарантирует арендаторам право владеть и пользоваться арендуемым имуществом. Применительно к земельным участкам пользование без владения неосуществимо.

В рамках гражданского законодательства арендатору гарантируется право собственности на плоды и доходы, получаемые от использования участка. В отношении земель разного целевого назначения это может быть сельскохозяйственная продукция; средства, собранные в качестве платы за размещение транспортных средств на платной автостоянке и т.п.

Главные обязательства арендатора сводятся к:

  • своевременной уплате арендной платы;
  • эксплуатации арендованного имущества способом, который не предполагает ухудшение состояния арендованного имущества.

Следует учесть, что в понимании ст. 6 ЗК РФ земельный участок – это часть земной поверхности. Таким образом, арендатору не принадлежит право пользования недрами или возможность ограничивать использование воздушного пространством над его участком третьими лицами.

Земельный участок до сдачи в аренду должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть поставлен на учет в ЕГРП и ГКН.

Однако публичные земли в данном случае являются исключением. В отношении этих участков достаточно схемы расположения на кадастровом плане территории.

В пределах ЗК РФ статус арендаторов и других землепользователей регламентирован гл. VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков».

Обязательства арендаторов в целом сводятся к необходимости учитывать целевое назначение и разрешенные способы использования участков, не допускать ухудшения их свойств: химического и радиационного загрязнения, засорения, заболачивания, засоления и т.п. Неисполнение перечисленных обязательств в случае выявления контролирующими органами является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Земли в России считаются народным достоянием, поэтому законодатель предполагает возможность изымать земли у недобросовестного землепользователя даже при условии своевременного внесения арендной платы. Более того, в случае бесхозяйственного пользования предполагается возможность принудительно отчуждать земли даже у собственников.

Срок заключения договора аренды и его продление

Срок действия договора аренды признается его существенным условием. По условиям ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды устанавливается договором. Учитывая тот факт, что для земель некоторых категорий Земельный кодекс России установил минимальную и максимальную продолжительность аренды земель, свобода договора сторон существенно ограничена.

П. 2 ст. 610 ГК РФ оговорена возможность заключения договоров аренды на неопределенный срок. Такая возможность в отношении публичных земель существует, однако в практике подобные договора встречаются крайне редко.

Сторона договора аренды участка, заключенного без указания строка, вправе отказаться от его дальнейшего исполнения в любое время, уведомив контрагента за 3 месяца. Граничные сроки договоров аренды участков оговорены п. 8 ст. 39.8 ЗК:

  • на период от 3 до 10 лет предоставляются участки для возведения и реконструкции зданий;
  • на срок до 49 лет для размещения социально значимых линейных объектов;
  • под ИЖС и ЛПХ участок можно получить на период до 20 лет;
  • заключение соглашений о комплексном освоении территории предполагает заключение договоров на срок от 3 до 5 лет.

Ст. 621 ГК РФ гарантирует арендодателю, надлежащим образом исполнявшему свои обязательства в рамках арендного договора, претендовать на пролонгацию его действия. Это положение дублируется земельным законодательством, в том числе оговорено Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Заключение, изменения и расторжение договора аренды земельного участка

Предоставление публичных земель в аренду осуществляется на торгах в форме аукциона, то есть конкуренция между участниками торгов касается исключительно цены. Перечень обстоятельств, в которых законодатель допускает заключение договора без торгов, содержит ст. 39.11 ЗК РФ.

К их числу отнесены ситуации, когда арендатором участка выступает лицо, владеющее расположенной на нем недвижимостью. Особенности договора аренды земельного участка заключаются также в необходимости их государственной регистрации.

Во время исполнения арендного договора может появиться необходимость изменения условий. Внесение изменений опосредствует соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, которое по общему правилу также подлежит госрегистрации в ЕГРП.

Если объективные основания для изменения содержания договора есть, а заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с публичным образованием не удалось, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

По решению суда договор может быть изменен без согласия арендодателя.

Досрочное расторжение арендного договора земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, находящегося в публичной собственности, возможно исключительно на основании решения суда и только в случае существенного нарушения арендатором возложенных на него обязательств (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендное соглашение может быть признано недействительным на основаниях, оговоренных ГК РФ. Случаев признания договоров аренды земельных участков публичной собственности незаключенными в судебной практике немного, поскольку они проходят двойную проверку: сначала – юристами соответствующих госструктур и повторно – государственными регистраторами.