Судебная практика по продаже муниципального имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2012 г. N Ф06-6926/12 по делу N А55-417/2012 (ключевые темы: аукцион — Закон о приватизации — приватизация государственного и муниципального имущества — публичное предложение — единственный участник)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2012 г. N Ф06-6926/12 по делу N А55-417/2012

03 октября 2012 г.

Дело N А55-417/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

третьего лица — Савченко А.А. (доверенность от 14.09.2012),

истца — извещен надлежащим образом,

ответчика — извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росмаш», г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2012 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи: Захарова Е.И., Попова Е.Г.)

по делу N А55-417/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Росмаш», г. Самара (ОГРН 1106317000569) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара (ОГРН 1106315004003) о понуждении к заключению договора, при участии третьего лица — общества с ограниченной ответственностью «Аметист», г. Саратов,

общество с ограниченной ответственностью «Росмаш» (далее -ООО «Росмаш», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее — Территориальное управление, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи имущества (акций) открытого акционерного общества «Опытно-производственное хозяйство Поволжской государственной зональной машиноиспытательной станции» (далее — Общество) в количестве 220 707 штук.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аметист».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «Росмаш» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывается, что судами не применены нормы, подлежащие применению, в частности, статьи 432 , 437 , 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьего лица, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании решения Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного распоряжением от 30.09.2011 N 2203-р, об условиях приватизации акций Общества открытого акционерного общества «Опытно-производственное хозяйство Поволжской государственной зональной машиноиспытательной станции», ответчиком проведены торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене имущества.

Указанная информация опубликована в официальном бюллетене Росимущества «Государственное имущество» от 27.10.2011 N 87 (265), а также размещена на официальном сайте ответчика.

Согласно протоколу о признании претендентов участниками аукциона по продаже акций Общества от 28.11.2011 N 08/01 истец является единственным участником аукциона.

Протоколом от 28.11.2011 N 08/02 об итогах аукциона по продаже акций Общества аукцион в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) признан несостоявшимся.

Не согласившись с признанием аукциона не состоявшимся, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из того, что Закон о приватизации не предусматривает заключение договора с единственным участником несостоявшегося аукциона.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций суд кассационной инстанции считает правильным.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона о приватизации одним из способов приватизации является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

Судами установлено, что аукцион в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Закона о приватизации признан несостоявшимся, поскольку участвовал один участник.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о приватизации продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.

По смыслу указанных правовых норм признание аукциона, в котором участвовало только одно лицо, несостоявшимся, не влечет обязанность организатора заключить договор купли-продажи с единственным участником аукциона.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на необходимость применения судами статьей 432 , 437 , 438 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется как основанная на неверном толковании норм права.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Законом о приватизации, то есть продажа имущества на аукционе или конкурсе ( статья 13 Закона о приватизации).

На основании пункта 4 статьи 3 Закона о приватизации к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Таким образом, в данном случае подлежат применению не общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по приобретению права собственности, а специальные нормы Закона о приватизации.

В силу Закона о приватизации если аукцион был признан несостоявшимся, договор заключается посредством публичного предложения, а не с единственным участником аукциона.

Правовых оснований к отмене или изменению судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу N А55-417/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Десятый арбитражный апелляционный суд

Анализ и обобщение судебной практики

Некоторые примеры разрешения споров, связанных с проведением торгов.

Некоторые примеры разрешения споров,
связанных с проведением торгов

1. Отсутствие в извещении о проведении торгов сведений о месте их проведения является основанием для признания торгов недействительными.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к организатору торгов о признании недействительными публичных торгов арестованного недвижимого имущества и заключенных по их итогам договоров купли — продажи.
Требования общества мотивированы тем, что оспариваемые торги были проведены с нарушением требования об извещении участников торгов о месте их проведения.
Судом первой инстанции в иске отказано на основании того, что обществом не представлено надлежащих доказательств нарушения правил проведения торгов.
Апелляционный суд посчитал, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии с п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Как видно из материалов дела, обществом была подана заявка на участие в торгах и внесен задаток.
В соответствии с п. 2 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а так же сведения о начальной цене.
Установленные апелляционным судом обстоятельства дела, а так же пояснения представителей организатора торгов и третьих лиц, свидетельствуют о том, что опубликованное сообщение о проведении торгов не содержало точного места их проведения. Так, в публикации о проведении торгов не было указано, в каком из четырех строений, числящихся под одним номером дома, состоятся торги.
Представитель общества, явившийся в место проведения торгов в соответствии с извещением об их проведении, не имел возможности воспользоваться правом на участие в торгах и не мог зарегистрироваться в качестве участника.
При таких обстоятельствах публичные торги по продаже арестованного имущества были проведены организатором торгов с нарушением порядка их проведении, что является основанием для признания их недействительными.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, признал недействительными публичные торги арестованного недвижимого имущества, в остальной части иска отказал.

2. В случае, если вступившим в законную силу решением суда основания для наложения ареста на имущество и выставления его на торги признаны незаконными, торги признаются недействительными.

Общество (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к подразделению службы судебных приставов о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества, проведенных в виде открытого аукциона.
Суд первой инстанции в иске отказал в связи с пропуском обществом срока исковой давности и соответствии оспариваемых торгов требованиям законодательства, так же суд указал на отсутствие в судебных актах, на которые ссылалось общество, выводов о недействительности оспариваемых торгов.
Апелляционный суд посчитал, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, обществом по ряду дел были оспорены ненормативные правовые акты налогового органа, а также обжалованы действия и постановления службы судебных приставов-исполнителей, на основании которых проводились торги по реализации спорного объекта недвижимого имущества.
Вступившими в законную силу решениями арбитражного суда признаны незаконными основания для наложения ареста на спорный объект недвижимого имущества и его реализации на торгах.
Таким образом, апелляционный суд исходил из незаконности самих оснований для ареста и выставления спорного объекта недвижимости на торги.
Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, признал недействительными торги, проведенные в виде открытого аукциона.
Кассационный суд постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Читайте так же:  Нотариус железногорск курской области

3. Торги, проведенные с соблюдением порядка их подготовки и проведения, не могут быть признаны судом недействительными.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее — федеральное агентство) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному унитарному предприятию (далее — предприятие), обществу с ограниченной ответственностью (далее — победитель торгов) о признании торгов и договоров купли-продажи, заключенных по их итогам, недействительными.
Федеральное агентство в обоснование своих требований ссылалось на то, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку в результате их проведения продано имущество, изъятое из оборота.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, ссылаясь на то, что спорное имущество не включено в реестр объектов культурного наследия, в связи с чем не является объектом, изъятым из оборота, а также на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие нарушение правил проведения торгов.
Апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, государственное унитарное предприятие владело имуществом на праве хозяйственного ведения. Решением суда предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто исполнительное производство.
В соответствии с решением кредиторов, имущество предприятия было реализовано на открытых торгах.
Федеральное агентство как представитель собственника имущества должника в силу ст.126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обладало правами лица, участвующего в деле о банкротстве, однако оно не воспользовалось ими. Решение суда о признании предприятия банкротом, решение собрания кредиторов о порядке продажи имущества, действия конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве федеральным агентством не были обжалованы.
Публичные торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.
Доказательств, подтверждающих нарушение правил проведения торгов и подтверждающих обременение или изъятие из оборота имущества предприятия, федеральным агентством не представлено.
Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

4. Не подлежат удовлетворению требования о признании публичных торгов недействительными, заявленные лицом, права и законные интересы которого в ходе проведения торгов не были нарушены.

Общество с ограниченной ответственностью (далее — истец) обратилось в арбитражный суд с иском к продавцу имущества (далее — ответчик) и победителю торгов о признании недействительным аукциона и заключенного по его итогам договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обосновании заявленных требований истец сослался на то, что ответчик в нарушение статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора купли-продажи имущества заключенного по итогам аукциона, провел повторный аукцион по продаже имущества.
Как следует из материалов дела, договор, заключенный между истцом и ответчиком по итогам первоначального аукциона, расторгнут последним в одностороннем порядке. После расторжения договора проведен повторный аукцион.
Истец не принимал участия в повторном аукционе, добровольно отказавшись от участия.
Предъявление любого иска должно иметь целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В данном случае, признание недействительным повторного аукциона по продаже недвижимого имущества и сделки, заключенной по результатам этого аукциона, не приведет к восстановлению каких-либо нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца, поскольку договор расторгнут в установленном законом порядке.
Таким образом, нарушений прав истца, подлежащих защите путем предъявления настоящего иска на основании п.1 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражным судом не установлено.
Апелляционным судом в иске отказано.

5. Если контракт, заключенный по итогам торгов, не расторгнут в установленном законом порядке, у организатора торгов отсутствуют основания для проведения повторных торгов.

Общество — победитель первых торгов (далее — общество) обратилось в суд с иском к федеральному государственному унитарному предприятию — организатору торгов (далее — предприятие) о признании недействительным конкурса на право заключения контракта и итоговых документов по результатам данного конкурса.
Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, предприятием проведен конкурс на проведение подрядных (строительных) работ. По итогам конкурса между предприятием и обществом заключены государственные контракты.
Несмотря на выполнение обществом своих обязательств по указанным контрактам, предприятие, сославшись на расторжение их в одностороннем порядке, провело повторный конкурс по реализации этих же прав.
В силу ч.2 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Судами установлено, что Государственным комитетом Российской Федерации по физической культуре и спорту на основании договора предприятию переданы обязанности организатора торгов с правом заключения государственного контракта. Право на расторжение заключенных государственных контрактов предприятию не передавалось, государственными контрактами не предусмотрено.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения или изменения договора по требованию одной из сторон только по решению суда.
Таким образом, предприятие, ранее реализовав свое право путем заключения контрактов с обществом и не расторгнув их в установленном законом порядке, не имело оснований для проведения повторного конкурса.
Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения.

6. Нарушения, допущенные при оценке имущества, выставленного на торги в рамках исполнительного производства, не могут рассматриваться в качестве основания для признания торгов недействительными.

Общество — должник в исполнительном производстве (далее — общество), обратилось в арбитражный суд с иском к Российскому фонду федерального имущества, покупателю имущества, обществу — организатору торгов и подразделению службы судебных приставов-исполнителей о признании торгов по продаже арестованной дебиторской задолженности, а так же протоколов торгов, имеющих силу договора, недействительными и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своих требований общество ссылалось на неправильную оценку имущества, реализованного на оспариваемых торгах, что, по его мнению, свидетельствует о недействительности торгов и является основанием для признания их недействительными.
Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано.
Суд пришел к выводу, что обстоятельства, на которые ссылается общество, не являются основанием для признания торгов недействительными.
Апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем была арестована и реализована на торгах дебиторская задолженность общества.
Рыночная цена дебиторской задолженности была определена оценщиком, привлеченным судебным приставом-исполнителем до начала процедуры проведения публичных торгов, что не противоречит ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Результаты оценки обществом в судебном порядке не оспаривались.
Возможные нарушения при оценке имущества должника в ходе исполнительного производства не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу п.1 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Кассационной инстанцией решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

7. Прокурор вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными торгов по продаже государственного или муниципального имущества.

Заместитель прокурора обратился в суд с иском к администрации района и гражданину — победителю торгов о признании недействительным аукциона по продаже недвижимого имущества, протокола итогов аукциона, договора купли-продажи недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что аукцион по продаже муниципального имущества не соответствует действующему законодательству, проведен с нарушением правил проведения торгов, в результате чего нарушены права и законные интересы третьих лиц.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд руководствовался положением п.1 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску лишь заинтересованного лица, в то время как прокурором не представлены доказательства наличия заинтересованности в проведении торгов и их результатах у прокуратуры или у третьих лиц.
Как видно из материалов дела, спорный аукцион был проведен в процессе приватизации муниципального имущества на основании постановления главы муниципального образования.
Согласно ст.52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд, в частности, с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Статья 35 Федерального закона «О прокуратуре РФ» №168-ФЗ от 17.11.1995г. предусматривает возможность обращения прокурора в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Таким образом, вывод суда о том, что заместитель прокурора не является заинтересованным лицом и обратился в защиту интересов прокуратуры, не основан на законе.
В данном случае обращение заместителя прокурора в суд, является реализацией предоставленного ему ст.52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права выступить в защиту государственных интересов, и обусловлено нарушением положений законодательства при приватизации муниципального имущества.

Читайте так же:  Штраф гибдд по фамилии сургут

8. Нарушение правил проведения торгов, выразившееся в отсутствии у организатора торгов полномочий на их организацию и проведение, влечет недействительность торгов и договоров, заключенных по их итогам.

Прокуратура Московской области, общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) обратились в арбитражный суд с иском к главе города, администрации города, специализированной организации, проводившей торги, о признании распоряжений главы города и протоколов о результатах аукциона по продаже земельных участков недействительными.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Суд исходил из того, что в соответствии с действующим законодательством глава города не имел полномочий выступать организатором аукциона по продаже земельных участков и издавать оспариваемые распоряжения.
Апелляционный суд не нашел оснований для изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений главы города о проведении открытого аукциона, специализированной организацией был проведен аукцион по продаже земельных участков.
По итогам аукциона с победителями были заключены договоры купли-продажи.
Арбитражными судами установлено, что на дату проведения аукциона, спорные земельные участки согласно выписке из Единого государственного реестра прав находились в федеральной собственности.
Отсутствие полномочий на распоряжение спорными земельными участками у органа местного самоуправления города подтверждено так же вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.
В силу ст.9 Земельного кодекса Российской Федерации право распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, предоставлено Российской Федерации.
В соответствии с «Правилами организации и проведения торгов, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002г. №808, организатором торгов имущества, находящегося в федеральной собственности, может быть только Российский фонд федерального имущества или его отделения.
Решение о проведении торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, должно приниматься Министерством имущественных отношений РФ.
Таким образом, оспариваемые распоряжения приняты в отношении земельных участков, правовые основания для распоряжения которыми у главы города отсутствовали, следовательно, специализированная организация не имела права заниматься организацией и проведением торгов.
Поскольку торги проведены с нарушением правил их проведения, протоколы по результатам торгов являются недействительными.
Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Судом кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановлений апелляционного суда оставлено без изменения.

9. Арендатор реализуемого на торгах имущества не обладает преимущественным правом на приобретение этого имущества.

Общество (далее — истец) обратилось в суд с иском к обществу — победителю торгов, Комитету по управлению муниципальным имуществом (далее — комитет) о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной, признании преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта имущества и переводе прав покупателя на истца.
Исковые требования мотивированы тем, что информационное сообщение о продаже спорного объекта было опубликовано с нарушением установленного законом тридцатидневного срока, кроме того при проведении торгов было нарушено преимущественное право истца на приобретение в собственность арендуемого им имущества.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, истец являлся арендатором спорного имущества, которое находилось в муниципальной собственности и было приватизировано путем проведения аукциона.
В соответствии со ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим торги лицом.
Суд установил, что сведения о продаже спорного объекта на аукционе были опубликованы в установленном законом порядке, истец заявку на участие в торгах не подавал, хотя был извещен о включении спорного объекта в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации.
Продажа спорного объекта осуществлена на аукционе в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Данная норма материального права не содержит указаний на какие-либо преимущественные права арендатора продаваемого объекта перед участниками аукциона.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Кассационной инстанцией решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

Признание торгов недействительными: судебная практика

Действующее российское законодательство предусматривает множество ситуаций, когда реализация имущества осуществляется посредством торгов. Продажа заложенного имущества, продажа государственного или муниципального имущества, продажа имущества банкротов – во всех этих ситуациях предусматривается обязательное проведение торгов: открытого аукциона, публичного предложения. Но нарушение установленного порядка проведения торгов, согласно ст. 449 ГК РФ, влечет признание данных торгов недействительными. Недействительность торгов устанавливается только на основании судебного решения.

Основания признания торгов недействительными

Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными. В исковом заявлении необходимо указать конкретные основания их недействительности, согласно требованиям соответствующих нормативно-правовых актов. К основаниям признания любых торгов недействительными относятся различные грубые нарушения законодательных норм, которые привели или могли привести к нарушению прав участников торгов или иных заинтересованных лиц. Отметим, что далеко не всегда закон содержит перечень оснований недействительности торгов, поэтому во многих ситуациях именно на суд ложится обязанность определить, насколько сложившиеся обстоятельства законны и затрагивают права участников торгов или третьих лиц.

Анализ судебной практики по признанию торгов недействительными показывает, что подавляющее большинство дел по данному вопросу рассматривается в отношении споров, возникших из торгов по реализации имущества в рамках исполнительного производства. Это подтверждается и обзором судебной практики Верховного Суда РФ, содержащейся в информационном письме №101 от 22 декабря 2005 года. Данный документ подробно разъясняет порядок признания тех или иных оснований достаточными для признания недействительности процедуры реализации имущества. В частности указывается, что, если в ходе торгов были допущены нарушения процедуры их проведения, которые напрямую не влияют на их исход и не затрагивают интересы иных лиц, то результаты торгов не могут быть отменены. Например, гражданка П. обратилась в суд с требованием признать публичные торги по продаже земельного участка недействительными. В обоснования своей позиции истица сообщила, что протокол проведения торгов был подписан победителем спустя два дня после его проведения, а закон предусматривает подписание в день проведения. Суд в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что несвоевременное подписание протокола торгов победителем не нарушает каких-либо прав остальных участников торгов.

Аналогично судом было отказано в удовлетворении требования о признании публичных торгов по реализации ипотечной квартиры недействительными в следующей ситуации. Истец сообщил, что объявление о торгах было сделано за двадцать пять дней до дня проведения, а п. 2. ст. 448 ГК РФ предусматривает тридцатидневный срок для объявления. При рассмотрении дела было установлено, что организатором действительно был нарушен срок размещения информации о проведении торгов, однако истец своевременно узнал о торгах и принял в них участие. Таким образом, суд не усмотрел нарушение прав истца и не нашел оснований для признания торгов недействительными.

Однако несоблюдение сроков при проведении торгов все же может стать основанием для признания торгов недействительными. Так, истец В. требовал признания недействительными публичных торгов по реализации его ипотечной квартиры. Заявитель сообщил, что организатор торгов разместил информацию о торгах за пятнадцать дней до их проведения, тем самым были нарушены требования п. 2 т. 448 ГК РФ. По мнению В., нарушение сроков привело к тому, что в торгах был заявлен только один участник, и его ипотечная квартира была реализована по минимальной цене, что нарушает его права. Суд согласился с доводами истца, признал торги недействительными и потребовал от их организатора осуществить расторжение договора купли продажи, заключенного по итогам торгов.

Верховный Суд РФ отмечает, что признание публичных торгов недействительными в связи с нарушением сроков размещения информации о них возможно и по заявлению взыскателя.

Также основанием для отмены торов являются и другие нарушения, связанные с объявлением публичных торгов. Например, суд признал торги недействительными на том основании, что в объявлении о проведении публичных торгов по продаже земельного участка не была указана форма их проведения: аукцион или публичное предложение. В результате этого на торги заявился только один участник, который и был признан победителем.

Совет: при обращении в суд с иском о признании торгов недействительными в связи с нарушением требований по их объявлению необходимо представить доказательства. В качестве доказательств может выступить и копия объявления, при этом истец обязан указать на нарушения непосредственно в объявлении.

Основанием для признания торгов недействительными может быть и форма передачи информации о торгах. Так, были признаны недействительными торги по продаже ипотечных квартир в вязи с тем, что объявление о торгах было сделано в эфире местного радио, что делало практически невозможным полное и точное восприятие информации о предстоящих торгах.

Особенности признания торгов недействительными

Если судом вынесено решение о признании публичных торгов недействительными, то организатор обязан расторгнуть заключенный с победителем торгов договор и вернуть ему денежные средства. При этом закон не предусматривает права истца на взыскание убытков, полученных им при проведении недействительных торгов. Так, суд отказал в удовлетворении требований гражданина К., который требовал возместить ущерб нанесенный его земельному участку. Из материалов дела следовало, что на основании судебного решения, земельный участок, принадлежащий гражданину К. на праве собственности, был арестован судебным приставом и направлен на реализацию для погашения задолженности по алиментным обязательствам. Однако организатор торгов допустил нарушение установленного порядка проведения торгов, что послужило основанием для признания их недействительными. Однако к этому моменту победитель торгов владел земельным участком более полугода, поэтому начал возводить дом, осуществил его планировку. После признания торгов недействительными истец потребовал возмещения от покупателя и организатора торгов своих убытков, указав, что данный земельный участок использовался им для выращивания сельскохозяйственных культур, а выполненные работы не позволяют теперь использовать участок для этих целей. Суд указал, что покупатель использовал участок, приобретенный им на торгах, по своему усмотрению и в соответствии с категорией и назначением земель к которым он относится.

Читайте так же:  Pro antivirus лицензия

Особо стоит отметить ситуации проведения торгов в отношении заложенного имущества. Например, реализация ипотечной квартиры влечет за собой расторжение кредитного договора, судебная практика по которой носит неоднозначный характер. Нарушение правил публичных торгов может повлечь негативные последствия не только для победителя торгов, но и для самого должника. Так, в результате ошибки, допущенной организатором торгов, банк смог убедить суд в недействительности публичных торгов, в результате этого у должника еще на полгода продлилась задолженность перед банком, который за это время успел начислить ему еще неустойку на сумму задолженности.

При обращении в суд с исковым заявлением о признании публичных торгов недействительными необходимо обращать внимание на срок исковой давности, который значительно меньше общего. Позиция суда в настоящее время однозначна, к признанию публичных торгов недействительными применяются сроки исковой давности, предусмотренные п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье срок исковой давности составляет один год. Данный срок одинаков для всех заинтересованных лиц, в том числе и для собственника реализуемого имущества.

Совет: должнику, чье имущество выставлено на торги, необходимо тщательно следить за всеми этапами торгов. При малейшем подозрении, что организатор торгов нарушает установленный порядок проведения, необходимо незамедлительно подавать жадобы или ходатайства в орган, принявший решение о проведении торгов.

Опыт показывает, что в большинстве случаев истцами по признанию публичных торгов недействительными выступают собственники выставленного на торги имущества, взыскатели, в пользу которых производится реализация имущества, а также участники торгов, не ставшие победителями. Однако в судебной практике бывают случаи, когда торги признаются недействительными на основании обращения третьих лиц, которые не участвовали в торгах. Например, суд признал публичную продажу ипотечной квартиры недействительной по заявлению гражданина Т. Истец сообщил, что он не смог принять участие в торгах, так как объявление об их проведении не содержало точную информацию о времени и месте проведения, а контактный телефон организатора не отвечал.

Проведение публичных торгов относительно новая процедура в российском гражданском праве. Поэтому судебная практика по подобным вопросам является одним из самых эффективных инструментов совершенствования законодательства в сфере публичных продаж.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является основным правоустанавливающим документом на этапе приобретения недвижимости. Конечно, не всегда сделки проходят гладко, поэтому вопрос рассмотрения судебной практики по договору купли-продажи особенно актуален сегодня.

Отметим, что вся судебная практика, касаемая договора купли-продажи, осуществляется на основе постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года за номером 54. Данный документ регламентирует некоторые вопросы договоров по недвижимости, которая будет построена или куплена в скором времени.

Недвижимость относится к более ответственному объекту купли-продажи. Именно поэтому актуально рассмотреть данное постановление в пределах этого материала.

Попробуем заострить внимание на ключевых момента документа, которыми регламентирована судебная практика. Для многих предпринимателей, да и для обычных граждан информация будет полезна. В частности это позволит подходить к вопросам купли-продажи недвижимого имущества со знанием дела.

Объект купли-продажи

Индивидуализация объекта купли-продажи может быть проведена до его создания, регистрации и присвоения ему кадастрового номера. Если, к примеру кадастровый номер отсутствует в договоре, то это не значит, что стороны не могут договориться.

Процесс индивидуализации недвижимого имущества в этом случае может быть проведен одним из следующих способов:

  • ориентировочная площадь объекта;
  • местонахождение объекта;
  • свойства объекта, которые определяются в проектной документации.

Обязательным условием заключения договора является наличие цены за единицу площади имущества . Если такой информации нет, то договор может быть признан недействительным. Такое же решение признается, если присутствует неопределенность по договору с обеих сторон.

Однако ВАС РФ оглашает некие ориентиры, направленные на определение воли сторон и выявления доказательств. Например, если выявлено (проводится судебная экспертиза), что покупка недвижимого имущества состоялась под заблуждением, то потерпевшая сторона может потребовать возмещение ущерба.

Исполнение договора

Если на момент заключения соглашения между сторонами, продавец недвижимого имущества не является ее законным собственником, то нельзя принудить его к исполнению обязательств по договору. Однако потерпевшая сторона может потребовать в этом случае осуществить возмещение убытков.

А вот, если суд получит достаточные доказательства того, что ответчик все-таки владеет рассматриваем объектом, даже при условии отсутствия регистрации недвижимого имущества, то есть все основания для принуждения выполнения обязательств договора.

Помимо этого пленум ВАС специально подчеркивает, что требования, касаемые признания прав собственности на объект у ответчика могут определяться, как понуждающие по реализации передачи имущества, а также госрегистрации прав собственности.

Именно поэтому, прежде чем заключать договор, следует тщательно изучить его на предмет имущественных прав лица продающего его. Потратив немного времени, вы обязательно придете к правильному решению.

Квалификация договора инвестирования

Сразу стоит оговориться что договор инвестирования не может считаться самостоятельным видом договоров в гражданско-правовой сфере. Чтобы не ошибиться при проведении сделок всегда определяйте природу соглашения.

В постановлении №54 прямо указывается, что договоры, предполагающие инвестиционную деятельность не обладают специальным правовым регулятором обязательств, сложившихся между сторонами.

Вообще определением природы соглашения занимаются суды. Они определяют, что имело место быть: купля-продажа, подряд, товарищество.

Что касается права на собственность то оно возникает только после того, как объект пройдет государственную регистрацию. Это ключевая особенность отличия договора инвестирования от классического договора купли-продажи недвижимого имущества.

На счет факта регистрации договора инвестирования есть закрепления в гражданском кодексе (223 статья). Поэтому при возникновении непонятных ситуаций можно дополнительно изучить материалы ГК РФ.

О предварительном договоре купли-продажи

Основная мысль здесь заключается в том, что предварительный договор купли-продажи может считаться полноценным, если он формировался на условиях предоплаты, рассматриваемого объекта. Здесь речь идет в основном об объектах, которые только планируется построить.

Что касается объема оплаты, то здесь все сугубо индивидуально. Если говорить о каких-то ориентирах, то предоплата должна охватить большую часть затрат на постройку объекта либо его полную стоимость.

Именно в этом случае предварительный договор переходит в ранг договора купли-продажи.

Что касается индивидуализации, то она распространяется и на будущее соглашение, которое обозначено в предварительном договоре. Говоря более простым языком, такой договор не может считаться незаключенным в случаи проведения индивидуализации, но, например, у объекта нет кадастрового номера недвижимого имущества.

Что касается процедуры регистрации соглашения и долевого строительства

Сразу отметим, что проведение процедуры регистрации договора купли-продажи необходимо при условии, если во время заключения сделки продавец являлся фактическим собственником рассматриваемого объекта. Если этого не сделать, то есть все основания для признания соглашения не действительным.

В постановлении также говориться о том, что отказ со стороны органов Росреестра по поводу осуществления госрегистрации прав на жилое помещение, которое не принадлежит продавцу и не зарегистрировано соответствующим образом, может считаться незаконным. При этом нужно учитывать, что отказ объясняется лишь отсутствием регистрации.

Что касается долевого строительства многоквартирных домов, то разъяснения Пленума ВАС РФ, которые собраны в постановлении за номером 54, в этом случае не распространяются. Это нужно учитывать при проведении сделок с такой недвижимостью.

Законное регулирование долевого строительства осуществляется в соответствии с федеральным законом 30.12.2004 №214. В нем расписано все что касается участия в долевом строительстве многоквартирных строений. Также здесь рассматриваются некоторые изменения и их порядок внесения в законодательные акты.

Купля продажа недвижимости. Договор купли продажи недвижимости

Любой человек, работающий с недвижимостью, либо обычный гражданин планирующий купить жилое имущество, должен в обязательном порядке ознакомиться с постановлением №54 Пленума ВАС РФ, в котором отображается судебная практика по поводу заключения договоров купли-продажи. Многие из вас скажут, что это ненужно и вряд ли мы попадем в ситуации, когда эта судебная практика нам потребуется.

На самом деле не все так просто. Такие ситуации бывают достаточно часто. Именно поэтому знать такие тонкости заключения договоров купли-продажи необходимо. От этого напрямую зависит, то какой объект вы выберете, как подойдете к сделки и как будете действовать в случае возникновения непредвиденных сложностей.

Конечно, пункты постановления достаточно сложны для понимания простому гражданину. В этом случае лучшим вариантом будет обратиться к юристу. Опытный специалист проведет консультацию ответит на ваши вопросы, разъяснит все наиболее простым языком.

Другой вариант заключается в сотрудничестве с юристом при заключении сделки.

Если вы плохо разбираетесь в законодательных тонкостях, то пригласите юриста на момент заключения соглашения. Много от этого вы не потеряете, а вот судебная практика может обойти вас стороной.

Если же вы все-таки хотите сэкономить на привлечении юриста, то попробуете посоветоваться с более опытными людьми, работающими в этой сфере. Вариант всегда можно найти. Одним слов при заключении договоров купли-продажи будьте готовы к любому повороту!

Смотрите так же по теме Государственное имущество