Составить договор на аренду квартиры

Содержание:

Договор аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения защитит каждую сторону.

Важным и серьезным документом при аренде квартир является договор аренды жилого помещения. Именно он защищает и регулирует отношения между наймодателем и нанимателем. Несоблюдение условий одной из сторон, можно будет быстро решить с помощью грамотного составленного договора.

Типовой договор аренды квартиры минимизирует различные виды рисков.

Как показывает практика типовой договор аренды квартиры — это нужный документ, который позволит регулировать спорные ситуации.

При аренде жилья можно натолкнуться на обманщиков, которые сдали не свою квартиру и получили хорошие деньги. Поэтому стоит снимать жилье только у собственника квартиры и юридически грамотно составлять договор найма, чтобы избежать денежных потерь и различных неприятных ситуаций.

Договор сдачи квартиры в аренду позволит обеим сторонам в решении следующих ситуаций:

  1. Избежать собственника, у которого квартира заложена или арендована;
  2. Чтобы вас не выгнали раньше указанного срока в договоре, особенно если оплата была произведена вперед;
  3. Собственник сможет вовремя получать ежемесячную плату, быть застрахованным от ущерба, нанесенного, квартире или имуществу.

Поэтому договор сдачи квартиры в аренду необходим обеим сторонам, чтобы избежать таких ситуаций.

Перед заключением такого договора стоит тщательно изучить у арендодателя документы на квартиру.

Многие интересуются: можно ли обойтись без услуг юриста?

Конечно, да если вы сами можете правильно, четко и грамотно составлять такой договор без привлечения юриста. Перед оформлением покажите хозяину квартиры все имеющиеся недочеты:

  • Различные трещины, повреждения;
  • Царапины на мебели;
  • Оторванные обои и другие мелочи.

Благодаря своевременному указанию хозяину на недостатки вы сможете обезопасить себя от лишних денежных затрат, которые мог бы предъявить собственник жилья.

Самостоятельно грамотно оформленный договор аренды квартиры.

Чтобы четко, а, главное, правильно был составлен такой важный документ, можно на нашем сайте скачать образец договора аренды квартиры, который безошибочно поможет любому быстро и грамотно указать только важные и необходимые данные.

Спасибо, что воспользовались нашим сервисом!

Нам очень важно ваше мнение
Мы будем бескрайне благодарны, если вы оставите отзыв в комментариях
или расскажите о нас своим друзьям в социальных сетях

Бланк договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами

Заключение договора найма жилого помещения – ответственный момент в процессе реализации собственником своего права на распоряжение имуществом.

Грамотно составленный договор аренды квартиры позволяет зафиксировать достигнутые сторонами договоренности в рамках действующего законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Найм и аренда, в чем отличия?

Заключая договор найма жилого помещения, стороны устанавливают между собой соглашение о возмездной передаче в пользование объекта жилой недвижимости.

Аналогичные отношения регулируются и договором аренды жилья.

В каких же случаях применять тот или иной договор? Ответ на этот вопрос содержит статья 671 ГК РФ.

Выбор вида сделки зависит от субъекта, в пользование которому передается квартира или иное жилище.

Если жилье передается в пользование физическому лицу, то необходимо заключать договор найма, в свою очередь, аналогичные отношения с юрлицом оформляются договором аренды.

Различия в правовом регулировании данных правоотношений, влекут за собой особенности их оформления и регистрации, связанные с тем, что физические лица, являются менее защищенной стороной.

Аренда и наем различаются особенностями:

  • Государственной регистрации;
  • Определения продолжительности действия договора;
  • Расторжения договорных отношений.

Требования к договору найма

Соглашение о найме квартиры имеет законную силу лишь при соблюдении письменной формы.

Для оформления договора потребуются сведения, содержащиеся в:

  1. Паспортах участников соглашения;
  2. Документах, на основании которых наймодатель приобрел право собственности на объект недвижимости;
  3. Документах, подтверждающий госрегистрацию.

Существенное условие договора найма – информация, позволяющая однозначно идентифицировать предмет сделки:

  • Адрес;
  • Кадастровый (условный) номер;
  • Площадь;
  • Количество комнат;
  • Этажность.

Если в договоре найма не конкретизировано сдаваемое жилье, то такое соглашение считается незаключенным.

Требование о нотариальном удостоверении договора найма в законодательстве не содержится, но такая процедура иногда проводится по желанию сторон.

Возможно Вас заинтересует статья, сдача квартир посуточно, как выгодный бизнес, прочитать об этом можно здесь.

Типовой договор

Как правильно составить договор аренды квартиры?

Нормативными правовыми актами не введено каких-либо форм типового договора найма жилой недвижимости, следовательно, составить данный документ можно в произвольной форме, но при этом необходимо соблюсти все требования законодательства и максимально учесть интересы сторон.

Документальное оформление сдачи жилья в наем целесообразно осуществлять, придерживаясь универсальной структуры, характерной для такого вида договоров.

Вводные данные договора включают:

  1. Дату и место заключения соглашения;
  2. Название (договор найма квартиры, комнаты или жилого дома).

Далее, раскрывается информация о сторонах сделки:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Паспортные данные, включая сведения о месте проживания.

Статьей 677 ГК РФ установлено, что в договоре необходимо перечислить граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Необходимо детально описать передаваемый наймодателем в пользование нанимателю предмет договора, указав:

  1. Сведения об адресе, учетных данных недвижимости;
  2. Характеристики помещения (площадь, количество этажей, комнат);
  3. Основания возникновения права собственности на жилье у наймодателя;
  4. Оснащена ли квартира мебелью и бытовой техникой.

Особого внимания требует оформление раздела, содержащего информацию о правах и обязанностях сторон.

Помимо стандартных правомочий сторон, касающихся пользования имуществом важно детально раскрыть:

  • Порядок проведения и оплаты текущего и капитального ремонтов (по закону обязанность оплачивать капитальный ремонт лежит на наймодателе, а текущий – на нанимателе, однако в договоре можно предусмотреть иной порядок);
  • Периодичность посещения квартиры наймодателем;
  • Возможность и порядок сдачи квартиры в поднаем;
  • Порядок расчета за коммунальные услуги и прочие платежи, связанные с эксплуатацией жилого помещения.

В разделе «Порядок расчетов» определяются размер и сроки внесения платы за пользование предметом договора, предусматривается способ оплаты (безналичный денежный перевод, оплата наличными под расписку).

Распространенным вариантом определения срока выплат является составление графика платежей, который оформляется как приложение к договору.

Если стороны предусмотрели, что в течение срока действия договора размер платежей может меняться, то следует детально описать эту возможность и условия ее наступления.

В противном случае потребовать увеличения платы наймодатель не сможет, поскольку статья 682 ГК РФ содержит прямой запрет на одностороннее изменение размера платы, не предусмотренное договором.

Важным моментом в договоре является порядок передачи жилья. В этой части соглашения указывается информация о дате и составе передаваемого имущества, определяются временные границы несения рисков утраты и повреждения жилища.

Факт передачи имущества фиксируется в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.

Также рекомендуется составить перечень передаваемого имущества (мебель, техника) с указанием информации о характеристиках и состоянии каждого объекта. Такой перечень также оформляется, как приложение к основному документу.

Срок договора ограничивается конкретным промежутком времени или наступлением какого-либо условия, но следует помнить, что максимальный срок для такого вида договоров не должен превышать 5 лет. Если не предусмотреть пункт о сроке действия соглашения, то оно считается заключенным на 5 лет.

Раздел «Ответственность сторон» регулирует порядок возмещения вреда, нанесенного действиями сторон, в том числе размеры компенсационных выплат (неустойки, штрафов, пени) за неисполнение условий договора каждым из участников договора.

При оформлении договора следует заранее предусмотреть порядок и основания его расторжения.

В законе предусмотрен ограниченный перечень оснований, по которым договор найма жилья можно досрочно расторгнуть, и есть смысл зафиксировать в договоре дополнительные основания.

Предлагаем вам скачать образец типового договора найма (аренды) жилого помещения: Скачать бланк.

В разделе «Порядок разрешения споров» предусматриваются варианты досудебного урегулирования споров, территориальную подсудность, отличную от предусмотренной ГПК РФ.

Какие-либо условия, не подходящие для включения в другие разделы, включают в раздел «Прочие условия».

Далее, указываются все реквизиты и контактные данные сторон договора, после чего вся информация заверяется их личными подписями.

Государственная регистрация

Договор найма жилой недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами, государственная регистрация этого соглашения не осуществляется.

Однако, если договор найма оформлен на длительный срок (не менее года), посетить территориальный орган Росреестра сторонам сделки все-таки придется.

Дело в том, что долгосрочный наем жилого помещения является обременением права собственности и данное ограничение права необходимо зарегистрировать, подав соответствующее заявление не позднее чем через 1 месяц после заключения договора найма.

Читайте статью, как и где восстановить документы на квартиру при утере тут.

Продление договорных отношений

От срока, на который заключен договор найма, зависит и порядок продления договорных отношений.

Если стороны заключали соглашение на срок не менее года, то наниматель имеет преимущественное право на возобновление договора.

Читайте так же:  Как написать заявление на перевод с должности на должность

В этом случае не менее, чем за 3 месяца до окончания действия договорных отношений, наймодатель должен направить нанимателю одно из уведомлений:

  • О заключении договора на прежних условиях;
  • О возможности продления соглашения на измененных условиях;
  • О намерении не сдавать предмет договора в течение 1 года и более.

Если собственник помещения не направляет вышеуказанное уведомление, то договор автоматически продлевается на прежних условиях.

Договор с измененными условиями продлевается путем составления дополнительного соглашения. Аналогичным образом продлеваются и краткосрочные договоры найма жилого помещения.

Как сдать квартиру в аренду и «не нарваться» на неприятности? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Образец того, как составить договор аренды жилого помещения правильно

Очень часто возникают ситуации, когда необходимо арендовать или сдать в аренду жилое помещение.

При этом, может возникнуть масса вопросов, касающихся договора аренды. Очень важно составить его грамотно и оформить по всем правилам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О том, как составить доверенность на право сдачи квартиры в аренду сторонним лицом, а также как правильно подать объявление о сдаче квартиры и составить расписку о получении средств с нанимателей, вы можете узнать из нашей статьи.

Форма документа

Как правильно составить договор аренды квартиры? О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Самое главное, чтобы стороны выразили свои предпочтения и определили условия, которые считают нужными. Документ должен быть составлен юридически корректно и не допускать возможности интерпретации.

Что вносить в договор?

Договор аренды помещения должен представлять собой не просто описание условий, но включать множество пунктов, каждый из которых очень важен и, чтобы не наступить на грабли, подойти к каждому из них предстоит очень внимательно.

Договор аренды должен в себя включать:

  • вводную часть;
  • описание предмета договора (в данном случае – аренда);
  • условия аренды;
  • информацию о сторонах и подписи;
  • приложения к договору.

Вводная часть договора(или преамбула) отражает название данного договора, дату и место его подписания. Как составить и заполнить договор аренды квартиры? Шаблоны документов и примеры их заполнения представлены далее.

Скачать шаблон договора аренды и акта приема-передачи на 3 года, подлежащий государственной регистрации.

Скачать образец заполнения договора аренды и акта приема-передачи на 3 года, подлежащий государственной регистрации.

Скачать шаблон договора аренды и акта приема-передачи до 1 года, не подлежащий государственной регистрации.

Скачать образец заполнения договора аренды и акта приема-передачи до 1 года, не подлежащий государственной регистрации.

Если аренда посуточная – составляется договор посуточного найма жилья.

Образец договора посуточной аренды жилого помещения.

О том, как правильно заключить договор аренды квартиры, вы можете узнать на нашем сайте.

Описание пунктов

Пункт, отражающий суть договора, составляемого лицами.

Из него должно быть понятно, о чём гласит договор.

Если он касается сдачи помещения в аренду, его предметом будут являться:

  • кадастровые характеристики квартиры;
  • её точный адрес;
  • определение сторон договора;
  • совершаемое правовое действие – аренда.

То есть, здесь требуется описать стороны, совершающие правовое действие, само действие, которое они совершают, а также – объект, в отношении которого совершается правовое действие.

Этот пункт несет в себе информацию:

    адрес помещения, площадь, состояние в котором оно находится и его описание.

стороны, ответственные за капитальный и текущий ремонт (за первый обычно несет ответственность арендодатель, за второй – арендатор);

назначение помещения и цель его использования;

срок аренды и цена;

  • условия, по которым будет происходить расторжение договора.
  • Права и обязанности сторон

    Пункт несёт в себе информацию о том: что, когда, как и где может делать (или не может делать) та, или иная сторона.

    Например, арендодатель отвечает за состояние имущества, которое передаёт арендатору, или – арендатор обязан поддерживать имущество в том состоянии, в котором получил его и при необходимости оплачивать ремонт.

    Условия договора аренды жилого помещения должны соответствовать всем правовым нормам.

    Ответственность сторон

    Здесь указывается ответственность за несоблюдение тех или иных условий договора, которые были в нем оговорены. Нужно понимать, что меры наказания, установленные законом, являются действительными и в тех случаях, когда не были указаны в этом пункте.

    При составлении договора стороны могут предусмотреть любые взаимные санкции, штрафы и пени за несвоевременную выплату.

    Поэтому нужно серьёзно его продумать. То же целесообразно осуществить и в отношении остальных пунктов и подпунктов.

    Решение спорных ситуаций

    Спорные вопросы касательно аренды жилого помещения решаются в судебном порядке, но возможно и предусмотреть порядок урегулирования, не допустив, таким образом, серьёзных разбирательств, которые доставляют моральные и финансовые неудобства обоим сторонам.

    Поэтому, отдельным подпунктом рассматривается расторжение отношений по соглашению сторон.

    Условия улучшения жилплощади

    Улучшения арендованной квартиры с юридической точки зрения рассматриваются неоднозначно.

    Улучшения бывают:

    Главное отличие отделимых улучшений – их можно отделить, не нанеся вреда имуществу, тогда как, например, капитальный ремонт, отделить который нельзя – будет являть собой неотделимое улучшение.

    Любое отделимое улучшение, проведённое арендатором, будет считаться его собственностью. Права на неотделимые улучшения главным образом зависят от решения арендодателя.

    Узнайте, в каком случае вам понадобится составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

    Действия в случае форс-мажора

    Форс-мажор или обстоятельства непреодолимой силы могут стать серьезной проблемой и привести к несоблюдению сторонами условий договора.

    При возникновении таких обстоятельств одна сторона должна уведомить письменно об этом другую в течение 10 дней. При продолжительном течении обстоятельства (более трёх месяцев) сторонами совместно рассматривается решение, либо расторгается договор.

    Условия рассмотрения таких ситуаций необходимо указывать отдельным пунктом в договоре.

    Как правило, арендная плата взимается перед заселением в полном размере.

    Коммунальные расходы, обычно, включаются в общую сумму арендной платы.

    В акте приёма-передачи необходимо зафиксировать показания счётчика при приёме или возврате жилого помещения – это поможет избежать разногласий с обеих сторон.

    Страховой депозит

    Страховой депозит – распространённый способ защиты жилья от недобросовестных арендаторов. Размер страхового депозита варьируется, обычно, он составляет сумму двух месячных платежей.

    Договор найма жилья может быть:

    Краткосрочным будет считаться договор, сроком менее чем на год, а долгосрочным, соответственно, на срок длительностью более года. Следует учесть, что непрописанный в договоре срок аренды делает его заключённым на максимальный срок в пять лет.

    Прочие и особые условия

    Этот пункт не регламентирован, он включает любые пожелания и требования сторон, которые вменяются им к соблюдению.

    В их число могут входить:

      разрешение (запрет) на приезд и проживание родственников;

    регламент посещения друзей, их возможность ночевать в помещении;

    обязанности по уходу за комнатными растениями и домашними питомцами;

  • частота посещений квартиры арендодателем, границы контроля над действиями проживающих лиц.
  • Перечень можно продолжать исходя из предпочтений сторон.

    Далеко не всегда всё проходит так, как планировалось изначально. При определённых обстоятельствах договор аренды жилья может быть изменён или даже расторгнут. В этом пункте следует указать возможные условия расторжения или, наоборот, дополнительно принятые условия.

    Они составляются отдельным документом, который именуется «приложение к договору» и не является действительным без основного договора аренды.

    Например, о том, как продлить договор аренды квартиры с помощью подписания специального дополнительного соглашения, вы можете узнать из нашей статьи.

    Это не удивительно, ведь жизнь вносит свои коррективы, а рынок недвижимости не стоит на месте. Может измениться стоимость арендной платы или условия её предоставления. Всё это отражается в приложениях.

    К договору целесообразно прилагать списки жильцов, вселяющихся в квартиру на основании условий аренды, в противном случае можно подвергнуться штрафным санкциям со стороны инспекторов УФМС или налоговой службы.

    В то же время, списки жильцов позволят собственнику гарантировать безопасность от вселения несанкционированных жильцов, отсутствующих в списке.

    Список составляется в двух экземплярах – по одному на каждую сторону.

    Он подписывается сторонами, а подпись расшифровывается собственноручно.

    Акт приема-передачи

    При передаче квартиры арендатору или обратно составляется акт приема-передачи, который отражает факт передачи жилья и несёт сведения о его состоянии.

    О том, как составить опись имущества перед подписанием договора аренды, вы можете узнать из нашей статьи.

    Договор обязательно составляется в письменной форме. Не лишним будет удостоверить его у нотариуса, что придаст ему дополнительную юридическую силу.

    Долгосрочный договор обязательно регистрируется в Росреестре. При надлежащем оформлении, как арендатор, так и арендодатель приобретут ожидаемые преимущества и обезопасят себя от неожиданных проблем.

    Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами? Подробно об этом вы можете узнать из видео:

    Как правильно составить договор аренды жилья? Подробная инструкция по составлению договора и иных документов.

    Чтобы избежать неприятных сюрпризов после заселения в квартиру, нужно правильно составить договор аренды жилья. В представленной статье мы подробно расскажем, какие нюансы следует учитывать при оформлении соглашения, какие пункты должны быть в него включены и как избежать нарушения своих прав при заключении сделки.

    ○ Значение правильного договора.

    От того, насколько правильно оформлено соглашение об аренде жилплощади зависит, как будут соблюдаться права сторон. Так, если не указать в документе существенные условия, он будет считаться недействительным, что повлечет за собой отсутствие ответственности участников соглашения.

    Читайте так же:  Квартира в наследство несовершеннолетнему

    Также важным является регистрация договора, который заключен больше чем на год. Без этой процедуры сделка также будет признана недействительной.

    Важно, чтобы все пункты соглашения устраивали каждую из сторон, поставившую свою подпись. Это поможет снизить риск возникновения конфликтов в будущем.

    ○ Как составить договор аренды:

    ✔ Какие условия нужно обязательно отразить в договоре?

    Чтобы соглашение было признано действительным, в нем должны быть указаны все существенные условия сделки. В договоре аренды таковым выступает предмет соглашения.

    • «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ)».

    Дополнительными условиями, которые следует отразить в соглашении, является:

    • Размер арендной платы.
    • Срок действия сделки.
    • Возможность субаренды и другие особенности по согласованию сторон.

    ○ Структура договора:

    Очень важно, чтобы была соблюдена структура документа и прописаны все необходимые пункты.

    ✔ Стороны договора.

    Оформление документа начинается с указания участников сделки. Здесь нужно прописать:

    • ФИО полностью.
    • Паспортные данные.
    • Место постоянной регистрации.
    • Контактные телефоны.
    • Статус участника сделки (арендодатель или арендатор).

    ✔ Предмет договора.

    Этот пункт является существенным условием договора, без которого он не будет считаться действительным. Здесь должно быть определено, о чем говорится в документе. В данном случае нужно прописать:

    • Характеристики жилого помещения: общая площадь, количество комнат (согласно кадастровому паспорту).
    • Точный адрес расположения.
    • Реквизиты документа, выступающего правоутверждающим.
    • Совершаемое правовое действие, в данном случае аренда.

    ✔ Оплата за жилье.

    Здесь нужно указать:

    • Размер ежемесячной оплаты.
    • Вариант ее внесения (наличный или безналичный расчет).
    • Сроки оплаты (до какого числа месяца должна быть произведена).

    Также важно в данном пункте указать возможность повышения арендной платы. При его отсутствии у хозяина будет право раз в год увеличивать размер оплаты. Арендатору нужно крайне внимательно ознакомиться с этим пунктом, потому что именно он будет определять его право на отказ от повышения оплаты и соблюдение прав.

    Здесь нужно конкретно указать, в течение какого временного период сделка будет действительной. Если этот пункт будет пропущен, срок оформления будет считаться неопределенным. В этом случае любая из сторон может расторгнуть соглашение, предупредив о своих намерениях контрагента за 3 месяца до освобождения жилплощади (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре прописать срок, превышающий этот период, временем действия документа все равно будет 5 лет.

    Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

    ✔ Права и обязанности.

    Здесь нужно максимально подробно прописать, какие права есть у каждого участника в период действия договора, и какие обязательства соглашение на него накладывает. Так, в данном пункте нужно определить, что у сторон возникают следующие обязательства:

    • У арендодателя предоставление жилплощади для проживания, если в квартире обнаружатся дефекты, которые не были обозначены в момент заключения сделки, от него может потребоваться их устранение.
    • У арендатора – бережное отношение к имуществу и своевременное внесение арендной платы.

    При этом у сторон следующие права:

    • У арендодателя – систематически проверять состояние сдаваемой недвижимости.
    • У арендатора – приглашать временных постояльцев (срок пребывания которых не больше полугода), с согласия хозяина сдавать недвижимость в субаренду.

    ✔ Ответственность.

    Очень важно указать в договоре меры ответственности несет каждая сторона. При этом пункты соглашения в большей части касаются квартиросъемщика, потому что основная обязанность арендодателя – предоставление жилплощади. При этом арендатор несет ответственность за:

    • Порчу полученных в пользование вещей.
    • Несвоевременную оплату.

    Кроме того, именно арендатор, подписывающий договор, несет ответственность за всех проживающих на жилплощади лиц. Именно с него будут взыскиваться все штрафные санкции за нарушение условий соглашения.

    Также нужно учитывать, что виды наказания, предусмотренные законодательством, будут действовать независимо от того, указаны они в договоре или нет. Это касается случаев предоставления ложных сведений, фальсификации документов и т.д.

    ○ Можно ли в договор включать иные пункты?

    Заключенный и зарегистрированный договор подлежит изменению только с согласия обоих участников сделки. Так, в период проживания могут быть внесены дополнительные условия, конкретизирующие права и обязанности сторон. Чем подробнее будет составлено соглашение, тем ниже риск возникновения конфликтных ситуаций.

    ✔ Улучшение жилплощади.

    Отдельным пунктом в соглашение может быть внесено право улучшения жилищных условий в период аренды. В этом случае важно указать, за чей счет производится ремонт и как это отражается на размере арендной платы.

    Данный вопрос решается между сторонами сделки, но должен обязательно фиксироваться в документе.

    ✔ Страховой депозит.

    Это гарантийная сумма, которая выступает страховкой возмещения ущерба, нанесенного в период пользования жилплощадью. Если после окончания периода действия соглашения у сторон не будет претензий друг к другу, депозит возвращается арендатору.

    Условие о передаче страховой суммы прописывается в договоре отдельным пунктом. Необходимо указать его размер (равняется сумме ежемесячной арендной плате) и процент, который будет удерживаться за нанесенный ущерб.

    ✔ Иные частые пункты договора.

    Помимо перечисленных пунктов, в соглашение могут включаться и другие условия. Например:

    • Запрет на проживание в квартире с животными.
    • Наличие маленьких детей.
    • Ограничение количества проживающих.
    • Запрет на использование сдаваемого помещения в предпринимательских целях и т.д.

    Все пункты должны быть согласованы сторонами перед подписанием документа.

    ○ Приложение к договору.

    Для дополнения соглашения полезно составить приложения к договору:

    • Опись имущества – подробное перечисление вещей, передаваемых во временное пользование с указанием количества и технического состояния.
    • График платежей – указать все даты получения финансовых средств в период действия соглашения.

    Каждое приложение подписывается сторонами так же как и основной договор. Также могут составляться другие приложения по усмотрению сторон.

    Утверждение списка жильцов в качестве приложения к договору гарантирует арендодателю, что его жилплощадь будет использоваться согласно утвержденному соглашению. Составление такого документа накладывает ответственность на арендатора за количество лиц, которые будут проживать в арендуемой жилплощади.

    Без оформления приложения со списком жильцов арендатор имеет право приглашать в квартиру временных жильцов без согласия арендодателя.

    ○ Акт приема передачи.

    Данное приложение составляется при заключении договора и фиксирует факт передачи недвижимости во временное пользование. В документе нужно указать:

    • Общее состояние недвижимости.
    • Показания электросчетчика.
    • Показания счетчика воды.
    • Состояние электропроводки, телефонного/телевизионного кабеля, водопроводных труб.

    В приложении указываются реквизиты сторон, ставится подпись каждого участника.

    ○ Подписание договора.

    При подписании соглашения каждой из сторон следует указать:

    • ФИО полностью.
    • Паспортные данные.
    • Место регистрации.
    • Контактные телефоны.
    • Подпись с расшифровкой.

    Чтобы дополнительно обезопасить себя, стороны могут договориться о нотариальном заверении документа.

    Таким образом, договор аренды квартиры имеет множество нюансов, которые нужно учитывать для того, чтобы соглашение гарантировало соблюдение прав каждой из сторон.

    ✔ В агентстве договор типовой и не хотят менять.

    Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, регулирующему свободу договора, в соглашение вносятся пункты на усмотрение сторон, при условии их соответствия требованиям законодательства. Поэтому следует выставить требование о внесении изменений в договор, это ваше право, которое должно быть соблюдено.

    ✔ Обязан ли наниматель делать ремонт в квартире?

    Решение о ремонтных работах принимается сторонами соглашения самостоятельно. В обязанности нанимателя не входит улучшение состояние жилплощади, однако этот пункт может быть прописан в договоре как дополнительное условие.

    Как составить договор найма жилья. Рассказывается в передаче телерадиокомпании «МИР ТВ» — «Мы правы!»

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Как правильно составить договор аренды жилья

    Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

    Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

    Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

    • паспорт;
    • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
    • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

    Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

    1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
    2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
    3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).
    Читайте так же:  Образец заявления взыскания алиментов за прошедший период

    От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

    Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

    Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

    Краткосрочный договор

    Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

    Долгосрочный договор

    Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

    Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

    Состояние квартиры и имущества

    Ремонт и улучшения

    Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

    Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

    Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

    Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

    • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

    Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

    Состояние имущества

    Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

    Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

    Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

    Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

    В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

    Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

    В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

    Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

    Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

    Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

    Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

    Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

    Расторжение договора через суд

    Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

    Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

    По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
    • существенно ухудшает имущество;
    • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
    • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

    • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
    • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
    • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
    • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

    В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

    Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

    В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).