Продажа квартиры в долях налоговый вычет

Содержание:

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет при продаже доли в имуществе

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/[email protected] «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) — 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 — 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей — это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) — 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 — 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей — это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила – при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии;
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества – такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества;
  • Копию паспорта (желательно);
  • Копию ИНН (желательно).

Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости
(когда имущество оформлено в долевую собственность)

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке*), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности.

Двое собственников владеют своими долями менее трех лет. Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, — 3 500 000 рублей.

В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?

Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?

Примечание: если имущество приобретено, то это — другая история.

Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).

При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.

Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.

Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).

Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.

В сентябре 2017 года Минфин России изменил свою точку зрения на противоположную и в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544 разъяснил, что:

в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру;

в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Читайте также о том, как правильно определить момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества

Читайте так же:  Как написать заявление о затоплении в жэк

В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/[email protected] ФНС России разъяснила, что:

ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»;

согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем;

в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected] «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected])» разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»;

в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения «письма» Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected], размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами».

Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе

(читать только тем, кто не боится запутаться)

Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан «левой ногой», так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.

Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.

В сентябре 2017 года Минфин России изменил свою точку зрения на противоположную и в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544 разъяснил, что:

в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру;

в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу. Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.

Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).

Определить, что конкретно находится в вашей собственности — комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.

По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.

В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России, поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.

Если доли квартиры находились в собственности разное время

На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица — собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.

В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Примечание: согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .

Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.

Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/[email protected] разъясняет, что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.

( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.

Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена — 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016, 19.10.2017

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2019

Остались или появились вопросы? — Обращайтесь.

Почему надо обращаться именно к нам:

Наша онлайн консультация — это просто и удобно.

Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете — стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.

Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно), традиционным способом (очно) и по разумным ценам.

По нашей специализации мы обладаем необходимыми уровнем знаний и опытом работы (уровнем компетенций), что подтверждается как отзывами о нашей работе, так и ее результатами.

Полезные ссылки по теме «Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)»

Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2018 год:

Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

Участник программы «‎Работаю честно»

В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.

Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.

На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.

Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 — 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.

Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.

Читайте так же:  Расторгнуть абандон

Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.

Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.

Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.

Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.

После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта.

налоговый вычет при продаже квартиры двумя собственниками

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Если основания собственности безвозмездные, то да, должен платить.
Можно попытаться оптимизировать, например через увеличение размера полагающегося налогового вычета, но для этого необходимо больше исходной информации.

Участник программы «‎Работаю честно»

Продавец доли квартиры, которая принадлежала ему менее 3-х лет, должен задекларировать свой доход от продажи имущества и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Он может уменьшить доход от продажи доли на сумму, так называемого, имущественного вычета. Размер такого вычета составляет 1 млн руб. Если у продавца «на руках» есть документы, подтверждающие покупку той самой доли квартиры, которую он сейчас и продает, он сможет уменьшить доход не просто на 1 млн руб., а на всю сумму расходов, которую он ранее когда-то понес.

Если квартира продается одним договором купли-продажи,то второй собственик должен платить налог с суммы,превышающей размер его доли умножить на 1 млн(если доли по 1/2-то вычет для него составляет 500 тыс).
Если квартиру продать двумя отдельными договорами(если конечно покупатель на этот финт согласится),тогда для второго собственника вычет будет 1 млн(все что свыше-налог)
Можно оптимизировать налоги.Сделать один ДКП,но в нем указать распределение средств между продавцами таким способом,продавец второй получает доля умножить на 1 млн,продавец первый-все остальное(а получать на практике-как договорились между собой,впополаме,например)
Это для случая,если вторая доля досталась продавцу безвозмездно.Если сделка была возмездной,тогда расклад немного другой.(вычет можно сделать по расходам на покупку этой квартиры)

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственник второй доли обязан платить налог с полной стоимости 1/2 доли минус 500 тысяч рублей, которые не облагаются налогом. А вот будет ли кто-то указывать полную стоимость — это вопрос. Варианты разные существуют, но любого специалиста нужно заинтересовать, чтобы получить более развернутые ответы. Ну и , естественно, нужно больше информации.

Налоговый вычет при долевой собственности

Имущественный налоговый вычет — это деньги, которые вы можете получить у государства, если приобрели недвижимость. Каждый работающий гражданин России — плательщик подоходного налога. Точнее, непосредственно налог перечисляет в бюджет работодатель физического лица. На руки же работник получает сумму оплаты за труд за вычетом удержанного и перечисленного НДФЛ.

Хотите знать, что нужно сделать, чтобы вернуть свои 260 тысяч рублей уплаченного подоходного налога, читайте нашу статью.

Что такое имущественный налоговый вычет с долевой собственности

Если вы купили квартиру в долевую собственность, то потратили на нее часть личного дохода, с которого уже был заплачен ранее налог. Чтобы устранить эту несправедливость, государство возвращает вам 13% от суммы покупки, но не более 260 тысяч рублей. Как это происходит?

Предположим, вы купили долю в квартире в новостройке за 2,5 млн рублей. Максимальный размер имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости — 2 млн рублей. То есть потратив 2,5 млн рублей на квартиру, вы получите обратно 13% от 2 млн рублей или 260 тысяч рублей.

Имущественный налоговый вычет за долевую собственность бывает не только при покупке, но и при продаже имущества. Приобретение и продажа недвижимости — это финансово очень затратные операции, поэтому государство старается поддержать граждан путем предоставления налоговых вычетов. При операциях с недвижимостью предусмотрено 2 вида вычетов:

  • вычет при покупке жилья — его размер ограничен в 2 млн рублей;
  • вычет при продаже жилья — его размер лимитирован суммой в 1 млн рублей.

Однако при применении вычета к долевой собственности возникает множество разнообразных нюансов. Рассмотрим подробнее оба варианта возврата НДФЛ с долевой собственности.

Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Если налогоплательщик продает имущество, которое было в его собственности меньше 3 лет, то доход от сделки государство облагает подоходным налогом. Поскольку продажа недвижимости приносит его собственнику значительную сумму денег, для регулирования налогового бремени была введена система налоговых вычетов. У налогоплательщика есть два способа снизить НДФЛ при продаже жилья:

  • уменьшить доход от продажи имущества на сумму расходов на его покупку;
  • применить имущественный налоговый вычет.

Если долевая собственность реализуется как единый объект и составлен один договор купли-продажи, то налоговый вычет в размере 1 млн рублей распределяется в соответствии с долями совладельцев. Если же налогоплательщик продает только свою долю, то максимальный размер имущественного вычета положен ему одному в полной сумме.

Обратите внимание! Если вы за год продали несколько квартир или долей в них, то лимит в 1 млн рублей применяется ко всем проданным объектам, а не к каждому из них.

Допустим, что в 2016 г. супруги Лигновы продают квартиру. Доли супругов распределены следующим образом: Инна Васильевна Лигнова владеет 3/4 квартиры, а Игорь Станиславович — 1/4 квартиры. Жилье было куплено в марте 2014 г., то есть находится в собственности Лигновых меньше 3 лет. Квартира была куплена за 4 млн рублей, продают ее супруги за 5,3 млн рублей по одному договору купли-продажи.

Рассчитаем общий размер подоходного налога супругов: (5,3 млн — 1 млн) *13% = 559 тысяч рублей. Распределяется налог так:

  • (5,3 млн.*0,75 — 1 млн.*0,75) *13% = 419 250 рублей — НДФЛ Инны Васильевны;
  • (5,3 млн.*0,25 — 1 млн.*0,25) *13% = 139 750 рублей — НДФЛ Игоря Станиславовича.

Но если у супругов есть документально зафиксированное подтверждение всех расходов на покупку квартиры, то им выгоднее не использовать имущественный налоговый вычет, а учесть расходы на приобретение жилья при расчете подоходного налога: (5,3 млн — 4 млн.) *13% = 169 тысяч рублей — НДФЛ супругов Лигновых.

Однако если Лигновы решат продавать свои доли по очереди по отдельным договорам купли-продажи, то они смогут каждый рассчитывать на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Предположим, что свою долю продает Игорь Станиславович за 1 млн 325 тысяч рублей, тогда он должен заплатить НДФЛ в размере: (1 млн 325 тысяч — 1 млн.) *13% = 42 250 рублей. Затем свою долю продаст Инна Васильевна за 3 млн 975 тысяч рублей Ее подоходный налог будет равен: (3 млн 975 тысяч — 1 млн.) *13% = 386 750 рублей.

Итого при реализации каждой доли отдельно общий подоходный налог Лигновых будет равен 429 тысяч рублей. Это меньше, чем если бы они продавали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, но намного больше, если бы они не применяли имущественный вычет, а уменьшили бы свой доход на сумму расходов на покупку этой квартиры.

Одновременно учесть и расходы на приобретение жилья, и имущественный вычет в целях расчета подоходного налога нельзя.

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

При покупке доли в квартире вы и так несете расходы. Государство компенсирует их, возвращая 13% от цены приобретения, но не более 260 тысяч рублей в одни руки. Это правило действует для недвижимости, купленной в 2014 г. и позднее. Если ваша квартира куплена до 2014 г., то вычет дается на саму квартиру, независимо от количества долевых собственников. Чтобы понять разницу, рассмотрим пример.

Гражданин Алексенко Владимир решил купить себе квартиру в 2016 г. Поскольку на полную стоимость жилья у него пока денег нет, он покупает «двушку» вскладчину со своим братом Борисом. Оформляется договор долевой собственности — по 1/2 доли каждому брату. Стоимость купленной 2-комнатной квартиры — 4,1 млн рублей.

Поскольку есть договор долевой собственности и определены доли, то расходы по общему правилу распределяются в соответствии с долями: 2 млн 50 тысяч рублей потратил каждый из братьев Алексенко. При этом каждый может применить к стоимости своей доли в квартире налоговый вычет в максимальном размере — 2 млн рублей. И Владимир, и Борис получат по 260 тысяч рублей каждый.

А вот если бы они купили квартиру в долевую собственность в 2013 г., то государство предоставило бы вычет не каждому долевому собственнику, а на весь объект имущества. То есть братья Алексенко получили бы всего 260 тысяч рублей на двоих, а не 260 тысяч рублей каждому.

Правила получения имущественного вычета при долевой собственности

Чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность, нужно соблюдать ряд условий. Алгоритмы получения имущественных вычетов при долевой собственности различаются в зависимости от года покупки жилья.

Внимание! Дата покупки жилья — та дата, которая указана в свидетельстве о регистрации права собственности при покупке по договору купли-продажи, либо дата из передаточной документации при приобретении недвижимости по договору долевого участия в строительстве.

Дата покупки жилья

До 1 января 2014 г.

С 1 января 2014 года и позднее

Кто может получить налоговый вычет?

Налоговый резидент РФ, официально трудоустроенный. Вычет
может получать также индивидуальный предприниматель, но только на ОСН. Вмененщики, упрощенцы, ИП на патенте или сельхозналоге не платят НДФЛ и не имеют права на вычет.

Сколько раз можно получить вычет?

Один раз в жизни по одной квартире

Несколько раз по разным объектам недвижимости, но не более лимита

Когда нельзя получить вычет?

• жилье куплено у зависимого лица (родственник, опекун);

• налогоплательщик не платил за жилье сам — ему квартиру купил работодатель, предоставило государство.

• если на жилье потрачены госсубсидии или помог работодатель — вычет предоставляется с сумм, потраченн ых свыше финансовой помощи государства/работодателя;

Лимит возврата подоходного налога за покупку квартиры

Лимит возврата подоходного налога по ипотечным процентам

Какие расходы учитываются при расчете имущественного вычета?

• на саму покупку жилья;

Читайте так же:  Можно взять кредит на строительство под материнский капитал

• на проценты по ипотечному кредиту;

• на достройку и отделку;

Какие доходы учитываются при определении размера возврата
налога?

• сдача имущества в аренду;

• выплаты по договору подряда;

Какие доходы нельзя учесть для возврата налога?

• государственные и региональные пособия по уходу за ребенком, по беременности и родам и т. д.

В каком размере можно получить возврат налога?

За один календарный год вам вернут не больше сумм подоходного налога, перечисленных вашими работодателями за календарный год (или 3 последних календарных года, следующих за годом покупки жилья). Если сумму вычета не удалось исчерпать за
один календарный год, остаток переносится на следующий год.

Налоговый вычет при долевой собственности

Дается в размере максимум 2 млн. руб. на весь объект недвижимости

Дается в размере расходов каждого долевого собственника, но не более 2 млн. руб. каждому долевому собственнику

Налоговый вычет по ипотечным процентам при долевой собственности

Лимит не установлен

Лимит в 3 млн. руб. применяется на весь объект недвижимости

Где можно получить вычет?

В налоговой инспекции по окончанию календарного года
покупки

В налоговой инспекции по окончанию календарного года покупки. С 2015 года — у работодателя (или нескольких работодателей).

Нюансы предоставления налогового вычета при покупке имущества в долевую собственность

Налоговый вычет при покупке доли в квартиру или квартиры целиком в долевую собственность имеет ряд нюансов. Размер вычета равен сумме расходов на приобретение доли или долевой собственности. Если в документах указана общая сумма расходов, то расходы каждого долевого собственника определяются как произведение общей суммы расходов на долю собственника.

Нередко происходят ситуации, когда по документам платит один из долевых собственников, но фактически затраты несут все долевые владельцы. Тогда для подтверждения расходов других долевых собственников можно предоставить рукописную доверенность от имени каждого из них лицу, оплачивавшему покупку (письмо ФНС от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).

Если сумма расходов долевого собственника, купившего квартиру в 2014 году и позднее, меньше 2 млн рублей, то получившийся остаток налогового вычета можно использовать при приобретении другого объекта недвижимости.

Если в долевую собственность приобретается квартира с мебелью, то обязательно следует проверить, указана ли стоимость мебели в договоре купли-продажи отдельной строкой. Дело в том, что имущественный налоговый вычет при покупке доли в квартире не распространяется на предметы обстановки жилья (п. 2 ст. 220 НК РФ). Если отдельной строки по стоимости мебели в договоре нет, то заключите дополнительное соглашение и отделите цену мебели от цены квартиры или доли (письмо УФНС по г. Москве от 16.12.2004 г. № 27-08/81075).

Расходы на достройку и отделку квартиры включаются в расходы на ее покупку и по ним можно получить имущественный вычет. К таким тратам относятся издержки на облицовку стен, покрытие полов, штукатурные работы.

Если вы уже успели получить возврат налога за покупку квартиры в долевую собственность без отделки — у нас для вас хорошая новость: можно дополнительно получить 13% от трат на отделочные работы в долевой квартире (письмо ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253). Главное, чтобы в договоре купли-продажи или передаточной документации от застройщика долевой недвижимости было указано, что жилье продается без отделки.

Вычет по процентам с долевой собственности

Купить квартиру в долевую собственность или долю в недвижимости за счет собственных средств может не каждый, поэтому так распространены ипотечные кредиты. С 2014 г. для трат по ипотечным процентам есть собственный налоговый вычет. Ранее ипотечные проценты включались в общую сумму налогового вычета за покупку жилья и никак не ограничивались.

Подробнее о специфике получения налогового вычета при покупке жилья в ипотеку вы можете прочитать здесь. Мы же остановимся подробнее на нюансах получения вычета по тратам на ипотечные процентов при покупке жилья в долевую собственность.

Долевые собственники-созаемщики могут распределить вычет по процентам в любой пропорции на свое усмотрение, без привязки к размеру долей. Причем, ежегодно пропорция может перераспределяться по заявлению сторон (письмо ФНС от 23.05.2016 г. № БС-3-11/2315).

Допустим, отец и дочь Маслецовы купили в долевую собственность квартиру за 2 млн рублей (год покупки – 2014 г.) Размер долей – по ½ квартиры каждому. Для покупки жилья им понадобился ипотечный кредит на сумму 1 млн рублей. В первый год ипотеки Маслецовы заплатили 300 тысяч рублей в качестве процентов за кредит и распределили вычет по процентам пополам.

В 2016 году Маслецова уволили, а вычет по процентам семья решила распределить так: 100% возврата налога получит дочь, поскольку она работает и платит подоходный налог. В 2016 г. расходы на ипотечный кредит составили 350 тысяч рублей. Маслецовы получат возврат НДФЛ следующим образом:

В 2015 году (за саму квартиру, в размере долей):

  • Маслецов: 2 млн рублей * 0,5 (размер доли) *13% = 130 тысяч рублей
  • Маслецова: 2 млн рублей * 0,5 *13% = 130 тысяч рублей

Вычет по процентам в 2015 г. у дочери и отца будет одинаковый и составит 0,5 * 300 тысяч рублей *13% = 19 500 рублей каждому. В 2016 г. в связи с изменением пропорции по вычету по процентам Маслецов не получает ничего, а его дочь получает 350 тысяч *13% = 45 500 рублей.

Вычет при долевой собственности супругов

По умолчанию приобретаемое супругами имущество признается их совместной собственностью, которой они владеют поровну. Однако, брачный договор или договор купли-продажи имущества может определять иные пропорции владения имущества супругами. Например, если супруги покупают дом и заключают письменное соглашение, что 2/3 дома будет принадлежать жене, а 1/3 часть – мужу, то тогда имущество считается приобретенным в долевую собственность в указанных долях.

Согласно мнению чиновников возврат НДФЛ с долевой собственности определяется в соответствии с размером расходов каждого супруга на оплату своей доли (письмо ФНС от 30.03.2016 г. № БС-3-11/[email protected] и письмо Минфина от 29.06.2015 г. № 03-04-05/37360).

Возможны 2 варианта развития событий:

  1. у обоих супругов есть все необходимые документы, подтверждающие оплату доли в недвижимости, тогда вычет зависит от размера понесенных расходов;
  2. документально оплату жилья производил один из супругов, либо в бумагах указана общая сумма на двоих. Тогда супруги могут написать заявление о распределении фактических расходов и соответственно налоговые органы распределят размер вычета (письмо Минфина от 01.06.2015 № 03-04-05/31428).

Допустим, находясь в браке, Дубцовы Елена и Вячеслав в 2016 г. купили квартиру стоимостью 3 млн рублей. Все платежные документы оформлены на Вячеслава, однако официальная зарплата больше у Елены. Чтобы быстрее получить возврат налога, супруги написали заявление о распределении фактических расходов: 67% Елена (2 млн рублей) и 33% (1 млн рублей) Вячеслав.

Получается, что свое право на имущественный налоговый вычет Елена полностью исчерпала, а у Вячеслава остается возможность получить вычет в размере 1 млн рублей при следующей покупке недвижимости.

Ипотечные проценты, согласно Семейному кодексу РФ, считаются общей тратой супругов, поэтому вычет по ним супруги могут распределить в любой пропорции и также менять ее по желанию каждый год (Письмо Минфина от 06.11.2015 № 03-04-05/63984).

Вычет при долевой собственности детей

Если родители приобретают жилье в долевую собственность и выделяют доли не только каждого супруга, но и несовершеннолетних детей, то вопрос с имущественным вычетом решается неоднозначно.

С точки зрения налоговиков дети не располагают средствами для покупки жилья, кроме того, они не могут совершать юридические действия с недвижимостью. Однако родители ребенка все равно потратились на покупку, значит, они имеют право на имущественный налоговый вычет в размере понесенных расходов (постановление КС РФ от 13.03.2008 г. № 5-П).

Если же один из родителей купил для ребенка квартиру, но в состав ее совладельцев не входит, то этот родитель может получить вычет за ребенка. Сам ребенок при этом права на имущественный вычет (на другую недвижимость) не теряет (постановление КС РФ от 01.03.2012 г. № 6-П).

Однако Минфин и ФНС считали до 2011 года по-другому: если совладельцами купленной квартиры вместе с детьми являются оба родителя или родители покупают квартиру в собственность ребенка, ни папа, ни мама ребенка не вправе получить вычет по квартире либо ее доле (письма Минфина от 06.04.2009 г. № 03-04-07-01/109, ФНС от 26.11.2009 г. № 3-5-04/1737).

С 2011 года позиция Минфина по этому вопросу изменилась: один из родителей может получить возврат НДФЛ за себя и за ребенка даже в случае, если квартира приобретена родителем и оформлена в общую долевую собственность на всех членов семьи (письмо Минфина от 21.12.2011 г. № 03-04-05/7-1080). Мы считаем, что раз дети не имеют собственных официальных доходов, то вычет за их долю в долевой собственности имеют полное право получить те, кто содержат детей, то есть, их родители.

Документы для получения вычета при покупке квартиры в долевую собственность

Перечень документов для получения имущественного вычета вы можете найти здесь.

Обратите внимание! С 15.06.2016 г. владельцам жилья уже не выдают свидетельство о праве собственности — на руки предоставляется только выписка из ЕГРП, имеющая всю необходимую юридическую силу. Именно выписку нужно будет предоставлять в налоговую, если вы оформляете сделки с недвижимостью после 15.06.2016 г.

Остановимся подробнее на тех документах, которые нужны именно для возврата налога за покупку долевой собственности:

  • заявление о распределении вычета между долевыми собственниками. Необходимо, если супруги-собственники жилья решают получать вычет не пропорционально понесенным расходам. Это заявление составляется однократно.
  • заявление о распределении вычета по ипотечным процентам. Пропорцию распределения можно менять ежегодно на усмотрение долевых владельцев;
  • документы, подтверждающие факт передачи денежных средств от одного долевого собственника другом. Если все платежные документы оформлены только на одного долевого владельца, то этот документ подтвердит, что и другие долевые собственники участвовали в покупке.

Обратите внимание! С лета 2016 г. вступил в силу закон, запрещающий сделки с долевой собственностью без нотариального заверения (закон от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ). Поэтому налоговики с даты вступления закона в силу будут проверять наличие резолюции нотариуса на документах перед предоставлением имущественного вычета.

В налоговую предоставьте заверенные копии документов. Способы передачи: лично, через доверенного представителя или по ТКС. Налоговики проверяют документы в течение:

  • 3 месяцев, если вычет вы будете получать в ИФНС. Затем, в случае положительного решения, еще месяц дается налоговикам на перечисление возврата подоходного налога.
  • 1 месяца, при получении вычета через работодателя. Если документы в порядке, вас уведомят о необходимости посетить инспекцию и получить уведомление о предоставлении имущественного налогового вычета для работодателя.

Вычет по общей долевой стоимости: заполнение 3-НДФЛ

Декларация 3-НДФЛ — один из основных документов для получения налогового вычета при покупке доли в квартире. Этот документ заполняется по итогам календарного года покупки квартиры и содержит в себе сведения как о доходах налогоплательщика (причем не только тех, которые облагаются по ставке 13%), так и о расходах — покупке жилья, строительстве дома, лечении и пр. О порядке заполнения 3-НДФЛ для получения вычета общей долевой собственности мы рассказали в этой статье.

Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность получить несложно. Для этого нужно сохранить все документы, подтверждающие траты каждого собственника на свою долю, договоры купли-продажи жилья или передаточную документацию, заполнить 3-НДФЛ и предоставить справки с работы, доказывающие добросовестность уплаты вам подоходного налога.