Предварительный договор уступки

Предварительный договор уступки прав по договору долевого участия

До 15 декабря заключен предварительный договор по уступке прав требования долевого участия в строительстве, передан задаток в размере 50 тыс, но Продавец сегодня заявила что ждать больше не хочет и если завтра мы не выходим на сделку до 12-00, то продавать нам долю не будет, как вернуть задаток?

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Статья 381. Гражданского кодекса. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Предварительный договор переуступки квартиры

Вчера подписали предварительный договор о переуступке прав требования на квартиру в новостройке с соглашением о задатке. Сейчас возникли большие сомнения, хочу отказаться от договора. Есть ли возможность остановить процесс и вернуть задаток, пока договору не дан ход?

Остановить процесс до окончания регистрации сделки возможно. По поводу задатка — сложнее. Поскольку вероятнее всего соглашение о задатке было заключено с целью его не возвращать. В таком случае, обязательно направляйте (предъявляйте) письменное уведомление. При отказе — обращайтесь в суд. Возврат будет. :sm_bs:

Я продаю квартиру по переуступке дду, срок по заключенному предварительному договору, в который должен был быть заключен основной договор истек. Могу ли я отказаться от сделки? И есть договор о задатке с риэлторской компанией, через которую совершается сделка. Договор о задатке истекает завтра, сотрудники данной компании за неск часов до истечения срока, просят перезаключить с ними этот договор, причем дистанционно. (Перезаключить и продлевать желания нет и так уже месяц по их вине не заключается Основной договор). Чем грозит отказ от продления?

Если у вас Перезаключить и продлевать желания нет и так уже месяц по их вине не заключается Основной договор, то и не соглашайтесь на это

Добрый день. Чтобы вам ответить, что вам грозит в случае отказа от продления, нужно смотреть условия договора, посмотреть сам договор. Кроме того, в договоре должны быть прописаны сроки в течение которых заключается основной договор.

Я заключил договор о переуступке прав требования по предварительному договору купли-продажи квартиры в новостройке, оплатив 100% стоимость. Далее, в этом же налоговом периоде, сделав в квартире ремонт, также переуступил права на неё, но уже за большую сумму. Должен ли я платить НДФЛ и с какой суммы, имея ввиду, что договор купли-продажи мной не заключался?

Здравствуйте. Вы права по переуступки зарегистрировали?

Предварительный договор на переуступку прав требования на однокомнатную квартиру. Признаки однокомнатной квартиры? Как правильно оформить договор купли продажи? Кто подписывает предварительный договор и договор купли продажи со стороны продавца?

Добрый день! Рекомендую за юридическим сопровождением очно обратиться к юристу либо к адвокату. Договор подписывается и покупателем и продавцом.

Покупаю квартиру по договору переуступки (цессии). В предварительном договоре есть пункт до подписания основого договора 90% стоимость оплачена +позже ипотека.

вопрос то в чем?

Хотим приобрести квартиру по переуступки по предварительному договору, строительство ИЖС? как правильно это сделать?

Здравствуйте! Так понимаю у Вас частный застройщик? Имеются 2 варианта. 1. Заключаете договор уступки права требования. Продавец уведомляет застройщика. Заключаете предварительный договор с застройщиком. 2. Продавец расторгает договор с застройщиком. Вы заключаете договор с застройщиком, получаете расписку о передаче денег. Фактически деньги передаете продавцу.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Я покупаю квартиру в новостройке по переуступку прав по предварительному договору купли-продажи, дом сдан, хозяйка утверждает, что документы на квартиру задерживают, в связи с перепланировкой квартир (кадастровый, тех. паспорт и право собственности). Ни опасно ли это? И как мне подстраховаться,

Я бы не стал торопиться, на вашем месте.

Покупал по переуступке квартиру у застройщика Петротрест по предварительному договору. Из документов предварительный договор предыдущего владельца, договор цессии, платежки. В настоящий момент дом сдан. Мне сказали, что только после того как застройщик сам оформит собственность на квартиры со мной будет заключен основной договор купли-продажи. Прошло уже несколько месяцев, все тихо, говорят, что задержки в Росреестре. Насколько правомерны их действия, можно ли как то ускорить для меня процесс получения нормальных правоустанавливающих документов?

Добрый день, Дмитрий Сергеевич! Нужно понять какой срок заключения основного договора определен в предварительном. Из Вашего вопроса следует, что в предварительно договоре указано, что основной дог. будет заключен под отлагательным условием, а именно когда застройщик сам зарегистрирует собственность на квартиры. Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Оформление в собственность квартир застройщиком нельзя признать событием, которое неизбежно должно наступить, поэтому следует руководствоваться годичным сроком на заключение основного договора. В ГК РФ указано, если срок заключения основного договора не указан, то он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Если годичный срок пропущен велик шанс получить отказ в суде к понуждению к заключению основного договора.

Можно ли приобрести квартиру по переуступке на основании предварительного договора купли-продажи. Дом сдан.

Если дом введен в эксплуатацию, необходимо оформить право собственности и потом продавать по договору купли-продажи.

В предварительном договоре переуступки права на недвижимость указана купля-продажа квартиры. Действителен ли такой договор?
Заметила ошибку спустя 2 месяца. Договор без даты окончания.
Могу ли я расторгнуть такой договор ссылаясь на цессию, а не куплю продажу. И имею ли я право вернуть только сумму задатка?

Добрый день! Да, имеете такое право.

Заключили предварительный договор купли продажи квартиры на переуступку прав собственности, дом построен, квартира выкуплена, продавец квартиру от застройщика еще не принимал. Особенность сделки еще в том, что просим завысить цену на квартиру продавца, который не против.
Возможно ли провести такую сделку?
В данной ситуации есть ли у покупателя какие-то риски, с таким типом сделок (переуступка прав) сталкиваюсь в первый раз, на что стоит в первую очередь обратить внимание?

Вы можете заключить любую сделку (ст. 421 ГК РФ). Уступка возможна с согласия кредитора. Цену можете указать по договоренности. Цену в первоначальном договоре Вы никак не измените. Ее должны менять стороны, которые его заключали.

ДА, КОНЕЧНО пО ДОГОВОРЕННОСТИ СТОРОН (СТ 421 ГК РФ)

Согласно 214-ФЗ, застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, а значит, и вновь заключенного договора уступки прав требования, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств. «Воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А ведь цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости,

Здравствуйте. Нет, по-большому счету уступить право можно на любой стадии. Примите квартиру у застройщика Вы, справка об оплате имеется. Риски для покупателя при завышении цены на квартиру продавца минимальны, а вот у продавца- есть (в случае расторжения договора возвращать придется бОльшу сумму, указанную в договоре).

Вы вправе осуществить переуступку по оговоренной цене, согласия никакого не требуется

1. В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. 2. Квартира, право на которое уступается по соглашению об уступке, должна быть оплачена инвестором застройщику. 3.Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Понимаю, что «продавец» диктует свои условия, но требуйте включения в договор условий о задатке: все платежи которые вы производите до регистрации являются задатком в обеспечение обязательств инвестора зарегистрировать соглашение об уступке. 4.С момента регистрации соглашения об уступке вы становитесь стороной по основному договору. Можно практически забыть про соглашение об уступке и про инвестора. Все вопросы необходимо решать с застройщиком.

В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Обычно именно эту схему используют мошенники, которые потом просто скрываются с деньгами.

Читайте так же:  Что такое колегия адвокатов

Григорий Константинович, вы можете переуступить свои права сейчас, т.е. на этой стадии, пока застройщик не сдал квартиру. А когда квартира же будет передана, то переуступка уже невозможна.

Хотел купить квартиру по переуступке пая. В предварительном договоре указывалась цена в 42120 долларов, при заключении основного договора предложили указать сумму только 23000. Хочу отказаться и вернуть предоплату в размере 1000. Что делать?

Читайте условия договора о возврате задатка

Доброй ночи
Я приобрел квартиру в строящемся доме по переуступке прав по предварительному договору
Есть информация что застройщик очень долго оформляет собственность
Вопрос: можно ли оформить собственность через суд в более краткие сроки?

можно ли оформить собственность через суд в более краткие сроки? —-можно попробовать подтолкнуть застройщика к оформлению права собственности а решать будет суд.

Здравствуйте. Если хотите быстрее подавайте в суд

А как понять «очень долго» и «более краткие сроки»? Вообще есть такая практика, но Ваши требования неопределенные.

Заключила предварительный договор на продажу переуступки права требования на квартиру сроком до 10.11.13 г с задатком 70000 руб. Документы предоставила к 06.11.13 г. Однако у покупателя паспорт был просрочен и Застройщик основной договор (между мной и покупателем) не принял. Покупатель срочно оформляет паспорт. Сроки прошли. Имею ли я право задаток не отдавать и договор переуступки не оформлять? Спасибо.

Согласно ст. 429. ГК РФ Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». иными словами если 500000 действительно задаток а не аванс то вы вправе не возвращать его. Но безусловно сторона покупателя будет оспаривать это в суде. Все таки, покупатель если не уклоняется от заключения договора, то случай с паспортом может быть расценен судом в пользу покупателя. Не стоит забывать что не заключение договора по вине продавца влечет возврат задатка в двойном размере.

Оплатил по предварительному договору переуступки 2400000 руб за квартиру в новом доме-дом сдали, выяснилось что квартиру переуступили другому чел., прошел год-деньги не вернули. Расписка есть-продавец ООО с 10 тыс. уставным капиталом-что мне делать?

Уважаемый Юрий! Получите выписку из Росреестра на спорную квартиру. Если она продана третьему лицу поле заключенного с Вами предварительного договора, Вы вправе обратиться в суд с иском о переводе прав Покупателя на Вас.

Купила квартиру по договору переуступки к предварительному договору купли продажи в 2009 году без. гос. регистрации, хочу продать так-же по договору переуступки, обязательна ли на сегодняшний день гос. регистрация договора и соответственно оплата налога, т.к. она немного дороже чем была при покупке.

После сдачи дома по акту обязательна госрегистрация вашего права собственности.

Заключил предварительный договор на переуступку прав на квартиру. Согласно договора я дал продавцу аванс в размере 100000 рублей и получил с него расписку. У меня возникли проблемы с выплатой всей суммы денег и я хочу расторгнуть договор. Продавец не хочет возвращать мне деньги и говорит, что через суд будет принуждать меня к заключению основного договора (в тексте договора есть такой пункт). Имеет ли он право не вернуть мне аванс.

если предварительный договор прошел регистрацию, может и потребовать, если нет — пусть деньги вернет — ему же дороже выйдет

Приобрели квартиру NN в новостройке по договору переуступки у риэлторского агентства. Предварительно нам ее показали, в приложении к договору с застрощиком, указано (обведено) расположение и планировка этой квартиры. В дальнейшем выясняется (после звонка застройщикам), что эта квартира NN другой планировки и совсем не та, которая обведена в плане, и которую показывал риэлтор. А квартира, которую мы смотрели, является собственностью другого человека. Т.е. ошибка в приложении к договору с застройщиком. Как быть в такой ситуации, кто должен отвечать, и что можно требовать?

Вы вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченной денежной суммы. С уважением, Дейнеко Н.Г.

Хочу переоформить квартиру на жену по переуступке. У меня на руках предварительный договор купли продажи по которому переуступка на близких родственников бесплатна. Но строительная компания требует 50 т.р по какому то новому приказу.

Не очень понятно. при чем здесь страховая компания. Если в договоре нет условия о том, что для переуступки права требования, необходимо согласие другой стороны по договору, то строительная компания не права. Имеются основания для обращения в суд. Полно и правильно виртуально ответить не возможно. Надо изучить Ваши документы, проблему, ситуауцию. Вам нужна очная консультация адвоката ( юриста).

У меня на руках предварительный договор купли-продажи квартиры. Как я могу ее продать? Переуступкой? Купила за 1100, продавать хочу 1800. Как юридически это оформить?

Здравствуйте, Ольга! По предварительному договору продать квартиру Вы не можете. Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в определенный срок заключить основной договор, условия которого согласованы сторонами в предварительном договоре.Соглашение о переуступке права по предварительному договору (замена стороны) Вы заключить можете с согласия застройщика. При этом установленная цена квартиры меняться не может, т.к. это повлечет изменение условий основного договора (купли-продажи). Поэтому возникшая разница стоимости должна отражаться в соглашении, как стоимость самой переуступки. С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

По предварительному договору приобреталась квартира, сейчас по договору переуступки прав я отдала ее маме, может ли она получить налоговый вычет?
Спасибо.

Нет не по предварительному договору а по «нормальному» и после подписания акта-приёма-передачи квартитры и сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу приобрести квартиру-новостройку по Договору переуступки к предварительному Договору купли-продажи, также имеется вексель. Сторона продавца говорит, что нотариальное согласие супруга на переуступку не требуется, т.к. это инвестиции и я покупаю Право, а не квартиру. И если мне нужно, то Продавец (муж) напишет от руки заявление, что если со стооны его супруги будут какие-либо притязания на квартиру, то все расходы он берет на себя. Подскажите, это нормально, или нужно обязательно нотариальное согласие супруга на переуступку прав (обязанностей)?

Вам нужно взять нотариальное согласие во избежание проблем.

Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества (с указанием суммы, которая будет перечислена за уступку по основному договору, с условием о задатке, оплата в рублях)

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее — основной договор) к договору № от « » 2014 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и . По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 – Цессионарий.

1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

1.3. Оплата денежных средств по условиям п.1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.

1.5. Сторона-1 гарантирует действительность права требования, которое будет уступлено по основному договору, а также возможность передачи в порядке уступки Стороне-2 прав по указанному в п.1.1. договору аренды недвижимого имущества.

1.6. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания основного договора все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1., в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.

Читайте так же:  Расписка в получении денег за комнату

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Сторона-1 обязуется в течение действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного в п.1.1 недвижимого имущества.

2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.

2.3. Сторона-2 обязуется в течение с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с п.5.2. настоящего договора.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее « » 2014 года.

3.3. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.4.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

4.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.4.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

4.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.4.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

5. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

5.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380, 381 ГК РФ.

5.2. Задатком признается денежная сумма, эквивалентная долларов США и передаваемая Стороной-2 единовременно в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения.

5.3. Оплата задатка производиться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.

5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.

5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата.

6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступит в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет .

6.3. Сторона-1 обязуется совершить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества – Арендодателя на заключение основного договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.

7.2. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.»>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.»>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».
Читайте так же:  Судебные приставы г никольска пензенской области

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.»>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.»>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества (с указанием суммы, которая будет перечислена за уступку по основному договору, с условием о задатке, оплата в рублях)

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее — основной договор) к договору № от « » 2014 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и . По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 – Цессионарий.

1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

1.3. Оплата денежных средств по условиям п.1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.

1.5. Сторона-1 гарантирует действительность права требования, которое будет уступлено по основному договору, а также возможность передачи в порядке уступки Стороне-2 прав по указанному в п.1.1. договору аренды недвижимого имущества.

1.6. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания основного договора все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1., в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Сторона-1 обязуется в течение действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного в п.1.1 недвижимого имущества.

2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.

2.3. Сторона-2 обязуется в течение с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с п.5.2. настоящего договора.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее « » 2014 года.

3.3. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.4.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

4.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.4.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

4.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.4.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

5. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

5.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380, 381 ГК РФ.

5.2. Задатком признается денежная сумма, эквивалентная долларов США и передаваемая Стороной-2 единовременно в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения.

5.3. Оплата задатка производиться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.

5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.

5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата.

6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступит в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет .

6.3. Сторона-1 обязуется совершить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества – Арендодателя на заключение основного договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.

7.2. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.