Предварительные договоры переуступки права требования

Содержание:

Договор уступки права требования

Скачать образцы документов

Каждая сделка с недвижимостью предполагает подписание документов. Так, при покупке квартиры вы оформляете сначала предварительный договор, потом договор купли-продажи с актом приема-передачи.
Если вы снимаете квартиру или комнату, то подписываете договор найма жилого помещения и акт с перечнем имущества – по этому перечню собственник квартиры будет проверять сохранность мебели и техники по истечении срока аренды. Выплачивая аванс и арендную плату за квартиру, не забудьте получить расписку от собственника.

Правильно оформленные документы снижают риски для обеих сторон: продавца или арендодателя и покупателя или квартиросъемщика. Мы составили образцы договоров купли-продажи и найма жилья, аренды нежилого помещения, образец агентского договора, образец завещания на квартиру и других документов. Скачайте эти образцы, чтобы использовать их как основу для собственных документов на тех условиях, о которых вы договорились с другой стороной сделки.

Конференция ЮрКлуба

Предварительный договор уступки права треб.

УМарина 19 Ноя 2009

Lawyerus 19 Ноя 2009

Возможно ли это, если да то на каких условиях?

У Вас в ПД дожны быть основания какие-то для расторжения. Обычно в ПД указывают право на односторонний отказ от исполнения. Если такова нет, то читайте 1 часть ГК

Являются ли эти суммы задатком?

У Вас как обзывается этот платеж? Вообще на тему задатка по ПД в поиск Вам надо

УМарина 19 Ноя 2009

Lawyerus 20 Ноя 2009

я была заинтересована именно в невозможности одностороннего отказа покупателя

А от чего ему (покупателю) отказываться то?

Отказ от заключения основного договора разве тоже самое что и отказ исполнения ПД плюс возврат уплаченных уже денежных средств с процентами по 395

отказ от исполнения ПД есть право, предусмотренное договором. У Вас его нет. Проценты по 395 возникают вследствие просрочки уплаты денежных средств или неосновательного их удержания, и в Вашей ситуации ни причем.

в поиске пишут и долказывают разными путями что деньги, полученные на этапе ПД многие суды рассматривают как задаток с последствиями о возврате денег в двойном размере

а это Вам все зачем? Тем более на вопрос не ответили

Но у меня ПД уступки права требования, за эту будующую уступку я получаю деньги в рассрочку

По ПД никакой рассрочки платы за уступку быть не может. Если это задаток (с учетом последних веяний ВС и ВАС, допускающих использование задатка в ПД), то должно быть написано в договоре, что это задаток.

уступка происходит в день уплаты суммы за уступку

Я правильно считаю, что моя схема — это не получение задатка?

Последние 2 предложения вообще непонятны.

Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

  • цедент – продавец, который переуступает свои права;
  • цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

  • банкротство;
  • недействительность переуступки, ее оспаривание;
  • нарушение условий основного соглашения;
  • двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

  1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно банкротится или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.
Читайте так же:  Договор подряда материал подрядчика

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

  1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:
  • невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
  • отсутствие письменного согласия застройщика;
  • отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

  1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
  2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
  3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

Порядок оформления

Закон не устанавливает жестких требований к форме. В частности, ст. 389 ГК РФ определяет зависимость цессии от формы основной сделки.

Важно! Нотариальное заверение требуется в случаях, когда основной договор также заключен у нотариуса.

Перечень документов определяется исходя из условий и обстоятельств сделки. Чаще всего требуется:

  • разрешение застройщика на переуступку в письменном виде;
  • договор цессии;
  • договор, заключенный цедентом с застройщиком;
  • документы, подтверждающие внесение денег цедентом;
  • акт взаимозачета требований;
  • согласие второго супруга на переуступку;
  • акт передачи документов от цедента к цессионарию (от продавца к покупателю).

Требования для договора

К условиям, подлежащим обязательному включению в договор цессии, относятся:

  • полные сведения об участниках сделки (ФИО, данные паспорта, прописка);
  • сведения об объекте недвижимости, его характеристиках и адресе;
  • сведения о договоре, дающем право требования;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов.

Налогообложение

Сделка облагается налогом для любого цедента (гражданина или организации). Физическое лицо может заявить свое право на вычет в размере 1 млн руб. В этом случае 13% придется заплатить от суммы, превышающей 1 млн руб.

Нюансы при покупке жилья по переуступке

Перед тем как заключить договор цессии, рекомендуется проверить следующее.

  1. Ход строительства. То, как продвигается возведение новостройки, характеризует финансовое состояние застройщика и свидетельствует об отсутствии проблем. Тревожный знак, если на объекте долгое время нет строителей, а вставленные стеклопакеты разбиты хулиганами.
  2. Застройщик. Найти информацию о нем можно, используя поисковые системы. Самая важная находится на сайтах судов. Начать следует с арбитражного, проверив, не подано ли заявление о признании банкротом, затем перейти к сайту суда общей юрисдикции (он определяется исходя из места регистрации застройщика). Если у компании много исков от недовольных граждан, то она не совсем надежная.
  3. Наличие разрешительной документации на строительство, землю (желательно, чтобы она была в собственности), проектной декларации. Она представлена на сайте самого застройщика.
  4. Наличие письменного разрешения или уведомления о переуступке.

Зная, что такое цессия, как она оформляется, какие документы требуются и риски существуют, покупатель обезопасит себя и заключит выгодную и безопасную сделку.

Дополнительно вы можете ознакомиться с видео

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Можно ли заключить предварительный договор уступки права требования

Вопрос-ответ по теме

Можно ли заключить предварительный договор уступки права требования по агентскому договору?

Да, это возможно.

Однако необходимо иметь в виду то, что сама по себе цессия не является отдельным видом договора. Указанные правоотношения регулируются обычными нормами купли-продажи имущественных прав (см. Постановление АС СЗО от 05.06.2015 № А66-7492/2014). То есть как формально, так и фактически речь идет всего лишь о продаже долга.

Соответственно в данном случае заключается по факту всего лишь предварительный договор продажи (долга).

Если же проблема в том, что на данный момент еще дебиторской задолженности не существует, то это можно так же оформить простой цессией будущих требований, без использования регулирования о предварительном договоре.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Какие виды прав (требований) можно уступить другому лицу

Цессионарий, должник или иное заинтересованное лицо могут попытаться оспорить цессию со ссылкой на то, что стороны совершили ее с нарушением закона. В этом случае цеденту нужно иметь в виду, что он может уступить цессионарию любое право (требование), если только это не противоречит закону, существу обязательства или соглашению сторон. В судебной практике данное правило конкретизируется следующим образом.

1. По договору уступки можно передать право, которое на момент совершения сделки не существует (ст. 388.1 и п. 1 ст. 826 ГК РФ; п. 4 информационного письма № 120). Это значит, что можно передать требование по обязательству, заключение которого планируется в будущем.*

Так, ФАС Московского округа отклонил довод кассационной жалобы о том, что на дату подписания договора должник не обладал правом требовать от ответчика исполнения обязательств по договору подряда. Соглашение об уступке права (требования), предмет которого – не возникшее на момент его заключения право, не противоречит закону (постановление от 25 августа 2014 г. № Ф05-11856/13 по делу № А40-68844/2011)».

«Когда стоит заключить предварительный договор

Предварительный договор обычно заключают в следующих случаях.

1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.

Так, стороны, желающие обезопасить себя от срыва основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда:

  • процедура согласования отдельных условий основного договора (например, цены) занимает длительное время и (или)
  • отсутствует определенность в отношении некоторых условий основного договора (к примеру, до получения необходимых материалов подрядчик не может определить сроки выполнения работ).

2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.

В большинстве случаев такое обстоятельство не мешает сторонам сразу заключить основной договор. В то же время ничто не запрещает воспользоваться и конструкцией предварительного договора.

3. На момент заключения предварительного договора сторона по какой-либо причине не вправе заключить основной договор.*

Причины могут быть самими разными. В частности, право стороны на заключение основного договора могут ограничивать:

  • имеющиеся обременения вещи, в отношении которой стороны намерены заключить основной договор;
  • условия договоров, заключенных с третьими лицами».
Читайте так же:  Адвокат исаев а.а.

Покупка квартиры по переуступке прав — есть ли риск?

Как купить квартиру по переуступке прав? Какими законами регулируется такая покупка? Что нужно держать во внимании при покупке по переуступке?

В данном материале мы рассмотрим вопросы приобретения квартиры по переуступке прав, а также существующие при этом риски и подводные камни.

Как оформить переуступку прав на квартиру

Вариантов оформления переуступки прав при купле-продаже квартиры всего два. Это:

  1. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи.
  2. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья.

В первом случае мы заключаем предварительный договор купли-продажи. Какое право переуступается в данном случае? Происходит всего лишь переуступка права требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор не подразумевает передачи денег и права на квартиру, его не нужно регистрировать в Росреестре, по нему просто происходит предварительная договоренность о том, кто будет иметь право на заключение основного договора купли-продажи квартиры впоследствии.

С момента заключения предварительного договора происходит уступка права совершить покупку или продажу, которая действует до момента заключения основного договора.

Во втором случае, при покупке квартиры по переуступке прав, находящуюся в долевом строительстве, перед уступкой прав должны быть совершены полностью все взаимные расчеты по договору долевого участия в строительстве. Если этого не сделать, то все несовершенные взаиморасчеты берет на себя новый владелец уступаемых прав.

Договор уступки прав на долевую квартиру может быть заключен только до подписания застройщиком и новым хозяином квартиры акта приема-передачи жилья. В этом случае такой договор переуступки обязательно проходит государственную регистрацию.

Переуступка права долевого участия в строительстве

По договору переуступки прав новому владельцу квартиры переходят ровно те права, которые были у прежнего владельца, не больше и не меньше. Именно поэтому так важно описать эти права в самом договоре максимально подробно.

В долевом строительстве оформление уступки прав происходит или после окончательного погашения долга перед застройщиком, или уступка производится переводом долга на новое лицо.

Поскольку в такой сделке затрагиваются права кредитора-застройщика, без его согласия на переуступку прав договор подписан быть не может.

Что остается у покупателя после подписания договора переуступки?

  • Основной договор, права по которому переуступаются.
  • Согласие застройщика на переуступку прав и, если квартира была приобретена в кредит, дополнительное согласие банка на переуступку.
  • Подтверждающий взаимные расчеты между сторонами договора документ.
  • Договор покупки квартиры по переуступке прав.
  • Акт приема-передачи всех документов.

Договор переуступки прав более выгоден именно в этом втором варианте, при переуступке прав на квартиру в долевом строительстве, так как по этому договору покупатель получает защиту по Федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2004.

Однако есть и отрицательный момент, который заключается в том, что при расторжении данного договора долевого участия покупатель рискует получить назад не ту сумму, которую он уплатил по переуступке прав, а ту, которая имеется в договоре долевого участия и которая была там прописана на начальном этапе строительства, соответственно, она будет сильно меньше реальной стоимости квартиры.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Договор переуступки прав, или договор цессии, широко используется именно в схеме приобретения квартиры в строящемся доме по переуступке прав с последующей продажей их по договору цессии. Рассмотрим все плюсы и минусы такой схемы.

Как мы уже упоминали, возможность заключения договора переуступки возникает с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и заканчивается в момент подписания Акта приема-передачи готовой квартиры.

После подписания договора переуступки прав новый владелец жилья решает все возникающие с квартирой вопросы напрямую с застройщиком, старый собственник их уже не касается.

Согласно закону переуступка прав происходит при соблюдении следующих условий:

  • При полной выплате всей цены договора долевого строительства прежним владельцем.
  • При наличии согласия застройщика на переуступку прав, это условие действует только если оно прописано в договоре долевого строительства.
  • При наличии согласия банка, выдавшего ипотечный кредит, если квартира приобретена по ипотеке.

Если же данные условия не соблюдены, всю ответственность за это перед застройщиком, согласно ст. 390 Гражданского кодекса должен понести продавец квартиры, который уступает свои права. В этом случае собственник должен вернуть сумму, полученную по договору уступки прав, а также проценты за пользование этими деньгами и убытки покупателя.

Если договор покупки квартиры по переуступке прав заключается менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве прежнего хозяина жилья, к тому же по слишком низкой цене, то эта сделка может быть признана подозрительной. Законодательство о банкротстве позволяет в таком случае оспорить такую переуступку прав.

Как оформить переуступку прав «задним» числом

Время, которое можно использовать для заключения договора о переуступке – это промежуток между заключением договора о долевом строительстве и вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры.

Но бывают случаи, когда после акта приема-передачи и до оформления права собственности на квартиру проходит длительное время, до 2 лет. Если бы можно было за это время передать квартиру по договору переуступки прав – но уже нельзя, срок прошел.

Однако при уступке по предварительному договору, который не регистрируется, можно просто поменять дату основного договора, при условии, что он еще не зарегистрирован в реестре.

Переуступка прав затрагивает прямые интересы участников сделки – застройщика и банк, выдавший кредит на ипотеку. То есть, при выдвижении этими участниками своих требований к договору переуступки, они должны быть выполнены в любом случае, поскольку без согласия данных лиц сделка не состоится.

Заключение договора переуступки прав в некоторых случаях способно сработать в ваших интересах, чтобы купить или продать жилье до оформления его в собственность.Риски в таком мероприятии конечно есть, поэтому оценивайте застройщика, знакомьтесь с документацией на дом, постарайтесь выяснить положение продавца. Чем больше вы знаете, тем прочнее ваша позиция.

Что такое договор уступки права требования на квартиру

Взаимоотношения финансового характера между физическими и юридическими лицами обязательно должны быть утверждены на документально.

Особенно это касается различного рода имущественных взаимоотношений. В противном случае могут возникнуть не только сложности с законодательными нормами, но и различные иные.

В частности – невозможность доказать свою правоту в суде, иных регулирующих органах.

Нередко различные кредитные компании, а также различные иные осуществляют передачу свои прав требования другим. Процедура данная имеет достаточно обширный ряд самых разных особенностей.

Со всеми ними лучше всего ознакомиться заблаговременно. Составляется специальной формы договор. При отсутствии соответствующего опыта лучше всего получить консультацию квалифицированного юриста.

Основные моменты

Договор уступки – специальный документ, который должен в обязательном порядке составляться в случае, если имеет место переуступка прав требований от одного лица другому.

Важно знать о том, что процедура эта имеет большое количество самых разных нюансов, особенностей.

Именно договор позволяет соблюсти все законодательные нормы, в соответствии с которыми должна осуществляться переуступка прав.

Договор цессии не имеет унифицированного, жестко закрепленного в законодательстве формата. Но несмотря на это существует специальный перечень обязательных для употребления пунктов.

Читайте так же:  Радиационная лицензия

К основным вопросам, которые стоит обязательно рассмотреть перед составлением, заключением такого договора, относится следующее:

  • определения;
  • стороны соглашения;
  • правовое регулирование.

Существует достаточно обширный перечень законодательных норм, в соответствии с которыми требуется составлять договор.

Но для верной трактовки всей отраженной информации потребуется обязательно изучить все используемые в нормативных документах термины. Это позволит избежать множества ошибок.

К основным понятиям следует в первую очередь отнести следующее:

  • право требования;
  • договор уступки прав;
  • договор цессии;
  • недвижимость;
  • стороны соглашения;
  • физическое лицо;
  • юридическое лицо.

Стороны соглашения

Важной особенностью договора данного типа, в отличие от обширного перечня соглашений иного вида, является возможность его заключения различными сторонами:

  • юридическими лицами и ИП;
  • физическими лицами.

Например, договор поставки не может быть заключен между лицом физическим и юридическим.

В то же время в рамках законодательства возможно осуществление передачи прав требования от физического лица юридическому.

Но обычно подобные договора заключаются между кредитными учреждениями и специальными агентствами по взысканию долгов.

Они осуществляют процедуру взыскания на основании действующего законодательства.

Нередко банки имеют свои собственные отделы, занимающиеся подобного рода деятельностью – взысканием задолженности.

Нередко именно по этой причине возникают различные судебные разбирательства. Так как передача прав требования может быть осуществлена только лишь в определенных случаях.

Избежать ситуации когда право требования передается третьему лицу возможно достаточно просто – необходимо лишь включать соответствующий пункт в договор кредитования.

Если будет обозначен прямо запрет на передачу прав требования третьему лицу – то составления договора цессии будет попросту невозможно.

Если же сделка будет все же свершена – её достаточно просто через суд признать ничтожной, недействительной.

Правовое регулирование

Основным законодательным актом, на который следует прежде всего опираться в рассматриваемой ситуации, является Гражданский кодекс РФ.

Договор цессии затрагивается в данном нормативном документе в следующих разделах:

Обозначенные выше законодательные нормы распространяются на все без исключения договора.

Вне зависимости от того, что именно в них фигурирует – какая-либо недвижимость (квартира, комната, дом) или же нечто другое.

Важно помнить, что нарушение законодательства в данном случае подразумевает признание сделки по поводу передачи долга ничтожной.

Существует обширная судебная практика по этому поводу. Стоит с не ознакомиться заранее по возможности.

Образец договора уступки права требования на квартиру

Приобретение квартиры по договору уступки права требования имеет большое количество самых разных юридических нюансов. По возможности со всеми ними лучше всего разобраться заранее.

Как быть, когда соседи оставляют мусор на лестничной клетке в многоквартирном доме, читайте здесь.

Это позволит избежать некоторых существенных сложностей. В первую очередь это касается возникновения судебного разбирательства.

Перед заключением договора цессии требуется внимательно изучить кредитный договор, соглашение между заемщиком и заимодавцем.

Также прежде, чем приступить к составлению договора по поводу уступки прав требования, следует рассмотреть максимально внимательно следующие вопросы:

  • порядок оформления документа;
  • если предварительный;
  • особенности в новостройке;
  • пример заполнения.

Порядок оформления документа

Нередко случается, что договор составляется на жилье, которое предоставляется собственникам по специальному договору долевого строительства – ДДУ.

В таком случае прежде, чем продать квартиру с целью погашения суммы долга новый владелец должен выплатить застройщику полную стоимостью квартиры.

Если же имеет место долг за квартиру – составляется договора его перевода на Покупателя. При этом данный тип долга возможно переводить неограниченное количество раз.

Но следует помнить, что возможно это только лишь до момента сдачи дома в эксплуатацию. После этого процедура не может осуществляться в прежнем порядке.

Ещё один важный момент – продажа квартиры, полученной по схеме долевого участия, требуется обязательной регистрации в УФРС.

Если предварительный

Отдельного внимания заслуживает переуступка прав требования по предварительному договору купли-продажи. Приобретая жилье таким образом право требования остается у Продавца.

Видео: договор переуступки прав требования на квартиру

В соответствии с этим утверждением, установленным на законодательном уровне, Покупатель не имеет права продавать квартиру третьему лицу (по переуступке прав).

С 01.04.05 г. в действие вступил законодательный акт, в соответствии с которым необходимо осуществлять обязательную государственную регистрацию соглашения:

  • долевого участия в строительстве;
  • инвестирования.

Именно поэтому если жилье было приобретено у застройщика до обозначенной выше даты, то договор переуступки прав требования нет необходимости регистрировать в соответствующих органах.

Достаточно будет лишь заключить договор по уступке прав требования непосредственно с застройщиком.

Но в обоих обозначенных выше случаях переуступка прав требования может быть осуществлена только лишь после оплаты продавцом все суммы стоимости жилья по договору.

Особенности в новостройке

Процедура переуступки прав требования в новостройке может осуществляться только лишь при соблюдении определенного алгоритма.

Процедура данная выглядит следующим образом:

Переуступка права требования

Один из способов приобретения квартир на первичном рынке недвижимости. Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу.

Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком и не зависит от схемы его оформления. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр.

Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.

Будущий покупатель прав на квартиру получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д.

Продавцы недвижимости пользуются этой схемой чаще всего при продаже «инвестиционных» квартир, покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта. При этом доходность такой операции может доходить до 100% годовых.

На практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия компании-застройщика. От нее необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Обычно застройщик не отказывает в получении необходимой информации, но устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому, выяснить состояние строительства и взаиморасчетов продавца права с застройщиком.

При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи», поскольку единого реестра договоров в стране не ведется и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Обычно, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве, по которым также регистрируются переуступки прав. Но таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.