Предметом залога договора об ипотеке является залог

Прав ли банк настаивая о передачи в залог всего здания?

Добрый день. В 2013 г. я получила в Сбербанке ипотечный кредит на сумму 25 млн.В залог было взято принадлежащее мне 2х этажное коммерческое здание,Спустя 3 года была проведена реконструкция здания,площадь и этажность увеличилась.Теперь я получила свидетельство на право собственности 3х этажного здания. Я поделила здание на функциональные помещения чтоб уменьшить сумму залога,т.к. сумма задолженности по кредиту уменьшилась до 15 млн.Но банк настаивает на том,чтоб я передала в залог все здание. Правомерно ли это? Спасибо.

Ответы юристов (5)

Я поделила здание на функциональные помещения чтоб уменьшить сумму залога, т.к. сумма задолженности по кредиту уменьшилась до 15 млн.Но банк настаивает на том, чтоб я передала в залог все здание. Правомерно ли это? Спасибо.
Марина

Закон не содержит прямого требования о соразмерности предмета залога и суммы обеспечиваемых им требований.

Соответственно если залог изначально заключался на все здание, то в настоящий момент уменьшение суммы задолженности перед банком не является оснований для внесения изменений в договор залога и изменения предмета залога.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 336. Предмет залога
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
2. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
3. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
4. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. На мой взгляд банк прав.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 23.06.2016)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложеннойвместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

То ест ьу Вас получается, что заложить только 2 этажа без 3го не получилось бы, если говорить в целом о здании.

Плюс в договоре прописано конкретное здание с параметрами, то есть сейчас фактически не соответствует то что в договоре и то что в реальности, но у банка право на всё здание расположенное по конкретному адресу и на конкретном ЗУ, и вы не отдельно что то построили как самостоятельный объект, а просто провели улучшение и надстройку здания.

Так что банк на мой взгляд прав. Иначе просто договор ипотеки получается недействительным, что не так.

А кредит был получен на покупку этого здания. Если так, в этом случае банк прав. исходя из следующей нормы закона:

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенныеполностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Уточнение клиента

Кредит был получен на погашение задолженности в другом банке.

22 Августа 2016, 13:17

Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90

1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то
по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом
является здание (сооружение), возведенное в результате завершения
строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении
взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту
предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки
данный объект был достроен и согласно выписке из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному
обязательству) на праве собственности принадлежит законченный
строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в
эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет
ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно,
ипотека прекратилась.Суд
апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в
удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки
отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть
обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект
недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта,
являвшегося предметом ипотеки.Изменение
предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими
залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом
которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него
каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и
его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений
распространяется на построенное жилое здание.

Читайте так же:  Приказ по личному составу нумерация

Насколько я знаю, в настоящее время суды, по крайней мере арбитражные, руководствуются вот этим разъяснением ВАС РФ 2005 года.

Смысл его в том, что само по себе изменение предмета ипотеки не может повлиять на действительность ипотеки. Если вы реконструировали здание, ипотека распространяется на результат реконструкции точно так же, как она распространялась на здание до реконструкции.

Таким образом, банк в вашей ситуации хочет привести регистрационные документы к фактически сложившейся ситуации. Вы же предлагаете вместо находящегося в ипотеке здания передать в ипотеку часть здания, на что банк, разумеется, не пойдет.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

B период рыночных отношений значительную роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога, как ипотека, поэтому банковские учреждения стали широко внедрять ее в практику своей деятельности.

Федеральный закон «О залоге»

Залог имущества, находящегося в общей собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников.

2. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников.

3. Собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Ипотека — сдача в залог земли и (или) другого недвижимого имущества в целях получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту. Ипотека — способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Она предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью). B литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» имеет самостоятельное значение, хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит». По своей сути данное понятие близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Поскольку ипотека служит одним из видов залога, было бы неправильным не раскрыть само понятие залога.

Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Не могут быть предметом залога требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Важность этих договоров (ипотека и залог) в гражданском обороте подчеркивается уровнем принятых нормативных актов: Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Непосредственно особенность залога имущества указана в ст. 7 Закона «О залоге».

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса в целях снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

C развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных социальных выплат на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирования дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

• кредитование жилищного строительства;

• государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных социальных выплат).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая содержала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных социальных выплат, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им социальных выплат на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»; указ Президента РФ «О жилищных кредитах»; постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба», другие нормативные акты.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

B договоре об ипотеке должны быть указаны:

• предмет ипотеки, его оценка и существо;

• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора об

ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущест-

ва, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

Читайте так же:  Заявление в суд для подтверждения педагогического стажа

1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. B случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

B случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. B тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

На данный момент возникает очень много споров относительно действующего Федерального закона «Об ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны законоприменяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В качестве примера приведем ст. 1 из данного информационного письма:

«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки».

Далее в письме говорится, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Как видно из приведенного примера, в данном информационном письме рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями.

Что такое залог

Залог – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на предмет залога. Залогодержателем выступает банк.

Условия залога определяются договором. В нем прописываются все существенные условия для данного вида договора, которые определены ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Так, обязательно должны указываться индивидуальные характеристики заложенного имущества, его оценка. При оформлении договора предмет залога остается в пользовании залогодателя.

Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. То есть залогом может быть: жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги и пр.

Однако фактически банки сами определяют перечень принимаемого в залог имущества при выдаче кредитов. Например, Сбербанк в качестве обеспечения по кредитам принимает:

— транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);

— иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);

— мерные слитки драгоценных металлов — с обязательным хранением их в банке;

В последние годы банки все чаще принимают в залог нетрадиционные активы, тем самым диверсифицируя свой портфель. Как пишут «Известия» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату (ФНП), за 2017 год российские банки приняли в залог 108 майнинговых ферм, 85 саней, 70 оленей, 12 712 котлов, 1137 свиней, 160 кроликов и 1456 кур.

Читайте так же:  Судебные приставы г валуйки

Имущество, выступающее обеспечением по кредиту, обязательно должно быть оценено. Затраты по оценке залога несет заемщик, даже если в итоге он получит отказ кредитной организации в выдаче займа. Обычно банк предлагает для этой процедуры воспользоваться услугами оценочных компаний, являющихся его партнерами.

Стоимость залога должна покрывать сумму кредита и начисленных по нему процентов.

Оформляя имущество в залог, заемщик должен подтвердить право собственности на него. Если залогом будет выступать недвижимость, то клиент должен предоставить в банк документы на право собственности.

На предоставление имущества в залог необходимо согласие супруга залогодателя.

Банки требуют от заемщика страхования залога. Гражданским кодексом предусмотрена возможность кредитора обязать заемщика страховать риск утраты залога. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока кредита, а страховая сумма — не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает банк.

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту финучреждение имеет право реализовать предмет залога.

Договор залога и договор ипотеки: порядок оформления, отличие

Ипотека — это один из видов залога, в котором закладываемое имущество остается у должника в пользовании. В виде предмета сделки договор ипотеки подразумевает объект недвижимости.

Договор залога — более общее понятие, где в качестве закладываемого объекта может выступать недвижимое имущество, движимое (например — транспортное средство, по соответствующему договору) и другие предметы.

Что такое договор залога?

Договор залога — это соглашение, которое оформляется в письменном виде между залогодержателем и залогодателем.

Залогодатель — это должник или третье лицо, в собственности которого находится объект залога или право на его распоряжение.

Особенности оформления:

  • Указание существенных условий. При их отсутствии соглашение признается недействительным;
  • Залогодатель должен быть собственником предмета, иначе он не сможет передать имущество в залог;
  • В соглашении не указывается оценочная стоимость каждого предмета, если их несколько;
  • Наличные и безналичные деньги не могут быть заложены. Они не обладают существенными признаками. Однако предметом залога могут быть требования вкладчика на сумму вклада.

Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.

После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.

Список документов для заверения договора у нотариуса:

  • Документ, на основании которого возникает эта потребность;
  • Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
  • Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
  • Заявление о согласии на передачу предмета залога;
  • Свидетельство о браке.

Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.

В понятие существенных условий входит:

  • Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
  • Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
  • Определяется, какая из сторон получит залог;
  • Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
  • Срок, в течение которого исполняется обязательство.

Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.

Согласно положениям соглашения, залогодатель может пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы и плоды. Ранее при невыполнении обязательств со стороны должника, имущество переходило в собственность кредитора. Сегодня оно продается на публичных торгах, а полученными денежными средствами перекрывается долг по обязательствам.

Договор составляется в простой письменной форме. Он может не в полной степени соответствовать интересам участников сделки.

Если после скачивания и прочтения будет обнаружено, что контракт не в полной мере соответствует требованиям сторон, то он должен быть доработан в самостоятельном порядке или при помощи юридических услуг. В обязательном порядке указываются существенные условия договора залога.

Подлежит ли государственной регистрации?

Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.

Если предметом залога выступает, например, движимое имущество в виде транспортного средства, то контракт залога не нуждается в регистрации в государственных органах.

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.

Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.

Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.

Требования к оформлению

В договоре ипотеки указывается следующая информация:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценочная стоимость предмета сделки;
  • Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
  • Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
  • Прилагаются дополнительные документы.

Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:

  • Место нахождения (точный адрес);
  • Общая жилая площадь;
  • Количество комнат.

Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
  • Размер и срок исполнения обязательств;
  • Право на владение недвижимостью;
  • Другие условия в отношении предмета договора.

Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.

В тексте договора должны указываться реквизиты и подписи сторон. Документ подлежит государственной регистрации.

Срок исполнения обязательств — главный момент. В течение отведенного времени заемщик обязан вернуть займ банку. Если этого не произойдет, то банк сможет через суд получить залог в собственность, реализовать квартиру или дом на аукционе и погасить выданный заем.

Для правильного составления договора ипотеки лицам рекомендуется воспользоваться образцом. Содержание соглашения об оформлении ипотеки индивидуально во всех случаях.

Подлежит ли государственной регистрации?

Как уже было сказано выше, договор ипотеки подлежит обязательной регистрации. Чтобы зарегистрировать его в государственном органе, следует предоставить пакет документов:

  • Заявление. Составляется в письменном виде;
  • Соглашение о получении ипотеки. Его копия;
  • Контракт, на основании которого предоставляется кредит;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Процедура регистрации осуществляется в течение 15 дней после передачи документов в государственный орган.

Чем отличается договор залога от договора ипотеки?

Отличия договора залога от договора ипотеки следующие:

  • Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
  • Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
    • Приобретение дорогих покупок;
    • Развитие бизнеса;
    • Потребительские нужды;
    • Рефинансирование долгов.

С профессиональной точки зрения описанные выше отличия не имеют юридической силы. Кредит — это те же деньги, которые предоставляются должнику по требованиям платности, срочности и возвратности. Ипотека — это обеспечение исполнения обязательств.

Признание договора залога и договора ипотеки недействительным

Для защиты прав сторон сделки допускается признание договора ипотеки недействительным.

Перечень оснований для признания договора залога недействительным:

  • Недееспособность одной из сторон сделки;
  • Отсутствие прав для заключения соглашения;
  • Одна из сторон — несовершеннолетний ребенок;
  • Нет государственной регистрации соглашения;
  • Нет согласия супруга, если залог в виде движимого или недвижимого имущества был приобретен после получения сертификата о браке.

Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.

Чтобы признать ипотечный договор недействительным, потребуются серьезные аргументы:

  1. Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
  2. Документ был подписан недееспособными лицами.
  3. Подписание договора происходило под давлением.
  4. Нет информации для идентификации предмета сделки.
  5. Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
  6. Нет описания по размеру обязательства.
  7. Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
  8. На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
  9. Руководитель компании вышел за пределы полномочий.

Обратите внимание: договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому следует читать каждый пункт, прописанный в контракте. Если он непонятен, то возможно его уточнение у профессионального юриста. Если гражданин имеет право оспорить договор, сделать это можно не раньше чем через один год.

Обратиться в судебную инстанцию могут все участники сделки. Поэтому если контракт имеет некоторые особенности, они должны быть учтены в его содержании.