Новые требования к застройщику

Новые требования к застройщикам вступили в силу

Парламентарии ужесточили требования к застройщикам, а также предоставили банкам право стать посредниками между россиянами и компаниями при строительстве жилья. Окончательный отказ от договоров долевого строительства произойдет позднее — с 1 июля 2019 года.

Такие меры предприняли, чтобы разрешить проблему с недостроенными домами в рамках долевого строительства.

Во время прямой линии Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на «цивилизованные способы» строительства жилья без привлечения средств населения. Он поручил правительству принять «исчерпывающие меры» по завершению оплаченного гражданами строительства объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию в установленные сроки.

Среди других нововведений — специальные банковские счета. Начиная с июля застройщики будут ввести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счет в банках, установленных правительством. Компаниям запретят покупать ценные бумаги, участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счета сторонние обязательства. Контролировать движение средств будут банки — в случае сомнительных операций они смогут приостанавливать транзакции.

Эти правила коснутся только строительных проектов, запущенных после 1 июля 2018 года.

Кроме того, с 1 июля дольщики смогут размещать свои средства на так называемых эскроу-счетах, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства. Активы будут находится таких счетах до выполнения застройщиком заказа и передачи ключей собственникам. Эти счета станут обязательными для долевого строительства через год — с 1 июля 2019.

По словам одного из авторов поправок депутата Николая Николаева, Фонд защиты прав дольщиков создан для замены прежней системы страхования в долевом строительстве. Сейчас фонд может достраивать только проблемные объекты, которые застрахованы в регионе. Изменения в законодательстве позволят госфонду изымать объект в случае краха инвестора. Организация возьмет в таком случае под свою «опеку» процесс достройки. Кроме того, если строительство одного из объектов компании задержится более чем на три месяца, регионы смогут отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства.

Новые требования к застройщику

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

Новые требования к застройщикам предлагают отложить на полгода

В Госдуму планируется внести проект закона, подразумевающий отсрочку вступления в силу новых требований к застройщикам, использующих для строительства деньги дольщиков. Авторами инициативы выступают сенаторы Андрей Кутепов, Олег Мельниченко и Сергей Рябухин.

Парламентарии убеждены, что строительная отрасль еще не готова к изменениям, а из-за новых требований к застройщикам положение дольщиков может ухудшиться.

Поправки к Федеральному закону о долевом строительстве должны начать действовать с 1 июля этого года. Они предполагают новые требования к строительным компаниям, привлекающим для возведения домов деньги дольщиков. В частности, под каждый проект нужно будет создавать юридическое лицо. Средства, внесенные дольщиками, должны быть направлены непосредственно на строительство жилья, а не на другие расходы застройщика. Помимо этого, строительная компания должна располагать объемом собственных средств не менее чем 10% от стоимости строительства объекта.

Парламентарий Кутепов, один из авторов документа, рассказал РИА Новости, что строительная отрасль еще не готова к переменам. По его словам, из-за роста ограничений для застройщиков на рынке недвижимости снова стали распространены такие схемы привлечения денег граждан, как ЖСК и ЖНК. Эти схемы не обеспечивают дольщикам никаких гарантий.

Читайте так же:  Заявление снилс образец

Он полагает, что после вступления в силу поправок в ФЗ-214 в законодательстве возникнут противоречия, в результате чего эффект будет обратным и положение дольщиков ухудшится. По словам Кутепова, у банковской системы нет механизмов, позволяющих обеспечить отрасль финансовыми ресурсами, кроме того отсутствуют механизмы администрирования движения денежных потоков через банки, поэтому нет возможности сохранить баланс интересов участников строительного рынка. Авторы законопроекта также отмечают, что механизмы страхования рисков участников долевого строительства и застройщиков не налажены.

Новые правила изначально планировали применять к застройщикам, получившим разрешение на строительство после 1 июля этого года. Сенаторы предлагают предъявлять новые требования к застройщикам, которым разрешение на строительство будет выдано после 1 января 2019 года.

Земельные новости

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам ужесточатся.

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам ужесточатся. С указанной даты дополнительные критерии, позволяющие привлекать деньги граждан при строительстве жилья, будут распространяться на всех, кто решит получить разрешение на строительство (ст. 16, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Например, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, при этом у него не должно быть никаких обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам. Кроме того, в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации и др. (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 214-ФЗ). Застройщики, не соответствующие указанным критериям, не смогут использовать денежные средства физических лиц (ч. 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Новые требования замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин назвал жесткими и рассказал о том, что ведомство обсуждает возможность их смягчения. Однако о полной отмене указанных положений речи не идет, уточнил он вчера в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

В качестве альтернативы привлечению средств граждан застройщики смогут использовать такой инструмент, как проектное финансирование. В этом случае указанные требования на них распространяться не будут. Однако для того, чтобы банковское сопровождение стало эффективным и понятным, по словам Никиты Стасишина, необходимо законодательно урегулировать отдельные вопросы. Например, следует установить четкие правила банковского кредитования застройщиков, определить понятие «нецелевого использования» денежных средств, указать, на какое время возможна приостановка платежа, а также прописать, что должны делать контролирующие органы в случае выявления возможного нецелевого платежа. Все эти вопросы сейчас активно обсуждаются, заявил чиновник. С учетом этого, подчеркнул он, говорить о том, что с 1 июля вся отрасль встанет, ни в коем случае нельзя.

При этом среди участников рынка единодушия относительно введения института проектного финансирования нет. Так, в начале февраля председатель совета директоров ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов предрек финансовые сложности для небольших застройщиков. Заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в целом скептически относится к такому инструменту, усомнившись в том, что банки смогут заместить финансирование, которое поступает от участников долевого строительства. А вот президент девелоперской компании АО «Лидер Инвест» Олег Мамаев, напротив, вчера назвал себя одним из сторонников перехода к проектному финансированию. «Банк – профессиональный участник рынка и может профессионально оценить опыт, ресурсы и текущее состояние застройщика. У банка есть компетенции оценивать, можно ли вообще давать деньги под тот или иной проект. Понятное дело, что покупатель этими компетенциями не обладает и часто автоматически может стать обманутым дольщиком, просто неправильно инвестировав», – объяснил он.

Вместе с тем президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий высказал более осторожную позицию. С одной стороны, он признал, что проектное финансирование – цивилизованный и правильный путь. С другой, отметил ряд рисков, которые законодателю следует иметь в виду, чтобы минимизировать возможные негативные последствия. Он призвал четко распределить роли и определить, какой в конечном итоге будет роль банка. «Если мы возложим на банки контрольно-технические и прочие обязанности, они могут стать одними из ключевых игроков на рынке, а это не лучшая схема. К тому же далеко не у всех ведущих банков на сегодняшний день есть такие компетенции. Более того, есть большая вероятность, что часть маржи будет отниматься у профессионального сообщества девелоперов, и это также необходимо учитывать», – пояснил эксперт.

Новые правила: что меняется в июле 2018 года в долевом строительстве

С 1 июля начал действовать запрет на прямую продажу жилья в строящихся домах — таких, которые не приняты госкомиссией. Правительство стремится сделать первичный рынок недвижимости более прозрачным: по официальным данным Министерства строительства, только в первом квартале 2018 года обмануты оказались 80 тысяч дольщиков в 842 проблемных жилых объектах.

Отныне застройщик сможет продавать жильё по двум схемам: банковского сопровождения или использования счетов эскроу. Еще через год, с 1 июля 2019 года, последние станут обязательными при проведении таких сделок.

Эскроу или условное депонирование предполагает, что покупатель жилья будет вносить средства за квартиру на специальный счёт в банке, а банк будет выступать гарантом сделки: если сроки сдачи жилья задерживаются более чем на шесть месяцев, покупатель сможет вернуть свои средства.

Банковское сопровождение, которое будет обязательным в ближайший год, означает, что на каждое полученное разрешение на строительство застройщик открывает отдельный счёт в уполномоченном банке (пока их 25, но, по данным «Ведомостей», до конца года список могут расширить до 50), — и именно на него поступают деньги покупателя недвижимости. Без такого счёта договоры долевого участия регистрироваться не будут. Получить свою прибыль девелопер сможет, когда введёт дом в эксплуатацию и зарегистрирует первое право собственности в нём.

Как ещё планируется защитить дольщиков

Во-первых, средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, правда, ограничен 10 миллионами ₽ и полагается только за одну квартиру, купленную в доме. Если речь о банковском сопровождении и привлечении средств по договору долевого строительства, то, как и раньше, эти средства будут застрахованы в Фонде защиты дольщиков, в который девелоперы с октября 2017 года перечисляют 1,2% от стоимости договора долевого участия.

В массовом сегменте доля квартир стоимостью до 10 миллионов ₽ находится на уровне 70%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», так что такой лимит страхования защищает значительную часть покупателей. С ним согласна управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая: в 2017 году, по её словам, средняя цена квартиры, приобретённой по договору долевого участия, составила около 1,4 миллиона ₽ , и подавляющее число сделок по таким договорам заключается на сумму ниже 10 миллионов ₽ . Проблемы могут возникнуть у покупателей жилья в новостройках бизнес-, премиум- и элитного классов, тем более что дорогостоящие приобретения общей площадью 120 м 2 и более не страхуются и Фондом защиты дольщиков, добавляет она.

Во-вторых, отныне бенефициары, чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, будут нести солидарную ответственность за убытки покупателей недвижимости, а строить по схеме жилищно-строительного кооператива можно будет, только если последний создан в рамках законодательства о банкротстве, то есть нужно достраивать объект за неким застройщиком, или в ситуации, когда ведомство ведёт строительство жилья для своих сотрудников — на предоставленной в безвозмездное срочное пользование государственной земле.

Бенефициар может снизить свою долю до 4,9% и уже не разделять ответственность с контролирующим застройщиком, парирует Литинецкая. На практике девелоперы используют сложные иерархии из юридических лиц, чтобы контролировать застройщика и фактически быть бенефициарами строительства, так что вряд ли новые требования скажутся на деятельности застройщиков, считает она. А ЖСК сейчас используется крайне редко, добавляет управляющий партнёр «Метриум»: в Москве таких проектов не более 8% от общего числа жилых комплексов в реализации — и то, как правило, после аккумулирования средств ЖСК заменяется на ДДУ.

Читайте так же:  Заявление о выдаче загранпаспорта нового образца word

Наконец, ужесточаются требования к застройщикам: минимум три года опыта строительства многоквартирных домов общей площадью 10 000 м 2 и более (в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика) и отсутствие кредитных обязательств, не связанных со строительством (кроме целевых кредитов). Как максимум, застройщик может занять 20% от стоимости строительства у собственной материнской компании — по ставке не выше ключевой ставки ЦБ плюс 2 процентных пункта. Если застройщик работает по схеме банковского сопровождения, а не счетов эскроу, то к началу строительства он должен иметь на счёте хотя бы 10% от стоимости проекта в виде собственных или 40% в виде привлечённых кредитных средств.

Проверять соблюдение застройщиками законодательства сможет Фонд защиты дольщиков, а также специальные региональные органы, которые планируется создать: девелоперы будут сдавать в них отчёты раз в квартал. Пока, правда, такой есть только в Москве — Москомстройинвест.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что, хотя новые законы, на первый взгляд, действительно снижают риски дольщиков, они заметно удорожают строительство. Возможности по повышению конечных цен для покупателей при этом ограничены — это усложняет экономику проектов и само по себе несёт риски: некоторые застройщики могут не справиться с новыми требованиями и возросшей себестоимостью.

«С учётом ужесточения требований к заёмщикам можно прогнозировать дальнейший процесс консолидации отрасли и укрупнения застройщиков. Новым игрокам будет сложнее выйти на рынок без серьёзного финансового или административного ресурса», — говорит Ярослав Дарусенков из «Азбуки Жилья». Обновлённые требования к застройщикам перекроют доступ в отрасль новым девелоперским компаниям, соглашается Литинецкая, — им придётся приобретать юридические лица, у которых необходимый опыт на рынке уже есть. Могут возникнуть сложности у небольших застройщиков, скажем, работающих на ограниченных по объёму региональных рынках с малоэтажными комплексами, рассуждает эксперт. Тем не менее, основная масса застройщиков данный фильтр пройдёт, считает она.

Предполагается, что банки, на чьих счетах разместят средства дольщики, смогут кредитовать застройщиков по более низким ставкам, чем сейчас. В пресс-службе Сбербанка пояснили, что законодательно есть возможность средства физических лиц со счетов эскроу перевести на залоговый счёт застройщика в уполномоченном банке после ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого права собственности по объекту.

В целом отрасль девелопмента жилой недвижимости становится прозрачней, в том числе за счёт повышения требований к застройщикам со стороны государства, считает директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. «Кроме того, новая схема финансирования — кредитование с применением счетов эскроу — повышает контроль банка за источниками погашения и снижает риск недофинансирования проекта, что, на наш взгляд, должно положительно сказаться на подходах к кредитованию данного сегмента», — говорит он. По словам Бессонова, когда речь идёт о банковском финансировании, банки тщательнее следят за тем, что происходит на инвестиционной фазе, в течение 1,5 – 3 лет, тем самым снижая риски ещё и для ипотечного кредитования.

«Раньше большинство застройщиков лишь частично финансировали стройку за счет кредитных средств, основную часть обеспечивали бесплатные деньги дольщиков, — говорит Олег Репченко. — Полное финансирование проекта в общей сложности приведет к росту затрат, даже если процент за пользование деньгами будет ниже».

Сейчас рано говорить о стоимости средств для застройщиков, полагает Мария Литинецкая. «Даже если ставка по проектному финансированию будет привязана к объёму накопленных на эскроу-счетах средств, на начальном этапе строительства застройщику придётся привлекать более дорогой кредит, чем в конце, — объясняет она. — Риск удорожания новостроек из-за посредничества банков сохраняется».

Если средства покупателей на эскроу-счетах действительно будут необходимы в качестве залога для банковского кредитования, то, возможно, перекосов цен не будет, полагает Ярослав Дарусенков: «Схема пока прописана только на бумаге, всё будет зависеть от первого реального опыта».

Новые требования к застройщикам по договорам долевого участия граждан

С 1 июля 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 175), в соответствии с которым были введены новые требования к застройщикам, осуществляющим строительство по договорам долевого участия граждан. Ряд положений данного Федерального закона вступили в силу совсем недавно – с 30.09.2018 года.

Остановимся подробнее на ключевых изменениях.

Одной из самых ощутимых новелл Федерального закона № 175 является введение обязанности застройщика осуществлять привлечение денежных средств участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу. Для достижения указанной цели участник долевого строительства (депонент) после регистрации договора долевого участия вносит денежные средств в счет уплаты цены по договору в уполномоченный банк (эскроу-агент), который, в свою очередь, осуществляет учет и блокирование данный средств в целях последующей передачи застройщику (бенефициару). При этом важно учитывать, что застройщик вправе получить указанные средства только при наступлении определенных законом обстоятельств, отражающих исполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства.

Важно также отметить, что с переходом на проведение расчетов с использованием счетов эскроу связано и внесение изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, требования участников долевого строительства, внесшие денежные средства с использованием счета эскроу, и не отказавшиеся от договора долевого участия в одностороннем порядке, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

В свою очередь, после исполнения застройщиком (должником) обязательств перед такими участниками путем передачи им жилых помещений, денежные средства, внесенные участниками на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, перечисляются на открытый в кредитной организации конкурсным управляющим отдельный счет должника, предназначенный только для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые помещения, или приобретателя в случае, указанном в пункте 9 статьи 201.12-2.

С точки зрения финансовых обязательств законом также определена обязанность застройщиков до 1 сентября 2018 года открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года. Реквизиты указанного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика, при этом федеральным законодателем не ограничена возможность открытия застройщиком указанных счетов в разных уполномоченных банках. Однако следует отметить, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в Письме Минстроя России от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07, обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 1 июля 2018 года, не предусмотрена.

Представляется, что наличие обособленных расчетных счетов по каждому разрешению на строительство позволит отслеживать исполнение застройщиком своих обязательств и соблюдение им ограничений и запретов на совершение операций, круг которых был существенно расширен путем внесения изменений в часть 3 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214). В свою очередь, уполномоченному банку предоставляются полномочия по приостановлению и отказу в проведении операции по счету в случаях, предусмотренных законом.

Введены условия, при которых застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства:

— выполнение требований части 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214;

— размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в установленном порядке.

При этом в соответствии с Письмом Минстроя России от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07, застройщик, получивший два или более разрешений на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать или продолжать одновременное привлечение средств граждан — участников долевого строительства объектов долевого строительства или их комплексов по каждому из таких разрешений. По смыслу части 7 статьи 8 Федерального закона № 175 к застройщикам в отношении проектов долевого строительства, осуществляемых по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, часть 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214 в редакции Федерального закона № 175 применяется к застройщикам только в части подпункта 3.

Читайте так же:  Приказ минобр ростовской области

Напоминаем, что Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ были внесены изменения в ряд законодательных актов, отражающих не только само понятие «машино-места», но и его правовую природу как объекта вещных прав. Между тем, вопрос об отнесении «машино-места» к категории объектов долевого строительства оставался открытым до момента внесения изменения согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 218. С появлением же Федерального закона № 175 было также определено, что застройщикам предоставлено право осуществлять продажу и аренду, в том числе, машино-мест в многоквартирном доме с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Представляется, что указанные нововведения позволят решить ряд существовавших ранее проблем с передачей машино-мест от застройщиков иным владельцам.

Федеральным законом № 175 также уделяется внимание усилению ответственности контролирующих лиц застройщика солидарную ответственности с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам. Соответственно, теперь гражданин-дольщик сможет предъявить требование о взыскании убытков одновременно к застройщику и лицу, которое может определять его действия, или к любому из них в отдельности.

Наконец, Федеральным законом № 175 также предусмотрено:

  • требование о соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости (положение вступило в силу с 30.09.2018);
  • расширение перечня информации, которую застройщик, привлекающий средства дольщиков, обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства (к такой информации отнесены в т.ч. градостроительный план земельного участка, документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, и др.);
  • установление полномочий Фонда по осуществлению на постоянной основе мониторинга за соответствием застройщиков установленным требованиям, в т.ч. требованиям к размеру собственных средств, и направление в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, уведомления о несоответствии требованиям.

Установление вышеназванных требований определяет общую тенденцию законодателя усилить контроль за деятельностью застройщиков по договорам долевого участия граждан, а также установить принцип прозрачности деятельности указанных лиц. В свою очередь, эффективность избранных методов будет определена лишь по результатам становления правоприменительной практики.

Лучшая доля: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости

В России с 1 июля вступают в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Парламентарии ужесточили требования к застройщикам, а также предоставили банкам право стать посредниками между россиянами и компаниями при строительстве жилья. Окончательный отказ от договоров долевого строительства произойдёт позднее — с 1 июля 2019 года.

Ранее президент России Владимир Путин поручил правительству принять «исчерпывающие меры», чтобы завершить возведение проблемных домов в рамках долевого строительства.

«Правительству Российской Федерации при участии акционерного общества «Дом.рф» принять исчерпывающие меры по завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства и не введённых в эксплуатацию в установленные сроки, обеспечив постоянный мониторинг строительства таких объектов», — говорится на сайте Кремля.

Поручение главы государства опубликовано по итогам прямой линии 7 июня. Первый доклад о ходе исполнения поручения должен быть представлен до 1 сентября 2018 года, затем отчёты будут публиковаться раз в полгода.

Напомним, во время прямой линии Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья — без привлечения средств граждан.

«Мы должны в конце концов выйти на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан. Перед нами стоит сложная задача: уже в этом году выйти на 88 млн квадратных метров, и в последующие годы, до 2024-го, мы должны будем выйти на гораздо более амбициозную цифру — 120 млн квадратных метров в год. Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей имели возможность улучшить жилищные условия – чтобы раз в 10 лет каждая семья, нуждающаяся в этом, могла улучшить свои условия. Это очень сложная задача, но реализуемая», — сказал глава государства.

По словам президента, сейчас в России заключено свыше 1 млн договоров о долевом строительстве, объём средств в рамках которых составляет 3,4 трлн руб., однако далеко не всегда эти деньги эффективно используются застройщиками.

По данным Минстроя, на начало марта 2018 года на контроле властей находилось 836 проблемных строящихся домов по всей стране.

Долевая перестройка

Июльские нововведения нацелены на страхование рисков дольщиков и ужесточают требования к строительным компаниям.

Как сообщает РИА Новости, финансировать завершение проблемных объектов будет государственный Фонд защиты прав дольщиков. Средства структуры формируются за счёт обязательных взносов (в размере 1,2% от договора долевого участия) со стороны застройщиков, привлекающих средства дольщиков.

От головных компаний строительные организации теперь смогут привлекать средства только на сумму не выше 20% от стоимости работ. Процент по такому займу будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка Центробанка плюс 2%».

Регионы получат возможность частично влиять на процесс. Так, главы субъектов смогут напрямую передавать земельные участки компаниям, которые взяли на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Ранее такая возможность существовала только в рамках аукционов.

В части новых проектов при задержке ввода жилья в эксплуатацию регионы смогут отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. Такая мера предусмотрена в случае, если строительство одного из объектов компании задержится на три месяца и более.

Как отметил в разговоре с RT генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский, ужесточившиеся нормативы могут привести к уходу с рынка в ближайшие три года примерно 70% малых застройщиков.

Эксперт подчеркнул, что договоры долевого участия были своеобразной «финансовой пирамидой» для недобросовестных застройщиков, поскольку привлечь деньги россиян таким способом было гораздо проще и дешевле, чем у банков.

Внимательный счёт

Ещё одним принципиальным нововведением, вступающим в силу с 1 июля, стали специальные банковские счета.

Каждый застройщик должен будет вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке, список которых регламентирован государством.

Расходование средств должно быть целевым. То есть компаниям запрещается покупать ценные бумаги, участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства.

Контролировать движение средств будут банки — в случае сомнительных операций они смогут приостанавливать транзакции. Тем не менее эти правила коснутся только тех строительных проектов, которые будут запущены после 1 июля 2018 года.

Кроме того, с 1 июля дольщики смогут размещать свои средства на так называемых эскроу-счетах. Это специальный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства. Активы лежат на нём до выполнения застройщиком своих обязательств. К примеру, строительная компания получит деньги от банка только после того, как введёт жильё в эксплуатацию и предоставит собственникам ключи. До этого момента средства дольщиков будут залогом банка при предоставлении кредитов девелоперам.

Использование таких счетов станет обязательным для долевого строительства через год — с 1 июля 2019 года.

Цена вопроса

По мнению главы «Российской гильдии риелторов» Татьяны Деменок, после вступления нового законопроекта в силу главным вопросом для застройщиков остаётся механизм ценообразования. Сейчас до 50% средств, которые россияне вложили в долевое строительство, приходится на ипотеку.

«Пока использование эскроу-счетов и проектного финансирования носит необязательный характер. Тем не менее строительные компании уже приготовились к таким нововведениям, запас прочности у них есть. Отмечу, что для покупателей пока остаётся неясным целый ряд моментов. Во-первых, сейчас мало кто из них знаком с понятиями «эскроу-счёт» и «проектное финансирование». Во-вторых, неясны механизм формирования ставки по ипотеке и регистрация права собственности на жильё», — пояснила RT Татьяна Деменок.

Впрочем, Алексей Петропольский не ожидает резкого падения или взлёта цен на недвижимость.

«Ценообразование в недвижимости во многом носит спекулятивный характер. К резкому повышению цен люди не будут готовы. Крупные застройщики и далее будут биться за покупателя, и этот тренд будет отслеживаться. В частности, уже сейчас строительные компании уделяют большое внимание не только строящемуся жилью, но и инфраструктуре. Проекты компаний подразумевают строительство школ, детских садов, больниц, детских площадок, скверов и торгово-офисных зданий», — заключил эксперт.