Ничтожный договор аренды нежилого помещения

Недействительный договор аренды

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее. В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду. Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Законодательная база

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

  • Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
  • Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
  • Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
  • Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
  • Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок. Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным. За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера. Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия. В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным. Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

  • Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
  • Применения последствий по возврату имущества собственнику.
  • Признания договора аренды недействительным.

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела. Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации. Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным. Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду. При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Читайте так же:  Договор дарения бывшей супруге

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Последствия заключения договора аренды с ненадлежащим лицом?

Здравствуйте, мы — арендатор офисного помещения. ИП. Желаем расторгнуть договор т.к. арендодатор не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно. Де факто мы собрали вещи не выполнив требования о заблаговременном уведомлении. Сейчас, читая договор, понимаем, что он заключен не с собственником — собственники физлица — а подставной организацией, у которой нет прав распоряжения этим помещением. Считается ли такой договор заключенным, как его расторгнуть и можем ли мы требовать возврата ранее уплаченных средств в качестве арендной платы, если договор ничтожный?

Да, акта прима-передачи не было, хотя ссылки на него в договоре есть.

По договору мы еще и страховой депозит оплатили. Можем ли мы его вернуть, т.к. основания для его удержания нет.

Уточнение клиента

— договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации собственности на физлиц — директора ООО и его жену. Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое.

— договор именно Аренды, не субаренды.

— по тексту договора мы должны за 2 месяца предупреждать о расторжении.

— депозит — гарантия от повреждения имущества и досрочного расторжения договора.

— подтверждение оплаты — квитки ПКО без подписи часто

— у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД

01 Ноября 2016, 19:35

Уточнение клиента

В общем, прошу совета, как лучше поступить:

— мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили.

— собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды.

— на момент переезда задолженности по аренде нет

— мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит.

Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось.

01 Ноября 2016, 20:27

Ответы юристов (25)

Максим, доброго времени. Вы находитесь в этом помещении по договору аренды или субаренды? Нет ли между действительными собственниками и этим юр лицом договора доверительного управления?

Есть вопрос к юристу?

Если у них есть договор доверительного управления — то Ваш арендодатель скорей всего не будет являться ненадлежащим лицом, как Вы говорите. Это должно быть указано в Вашем договоре аренды. Т.е. на основании чего действует это юр лицо.

Читайте так же:  Увольнение при иждивенцах

договор выложите, вымарав личные данные.

Уточнение клиента

Выкладываю фото договора

01 Ноября 2016, 19:47

Максим, соглашусь с коллегами, у вас может быть заключен договор субаренды, в таком случае он является источником гражданских прав, то есть Ваши действия должны быть в соответствии с условиями расторжения такого договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в
безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив,
если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом
или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Здравствуйте. А кто с Вами вообще заключал договор? С чего сделали вывод, что договор заключить было нельзя?

По договору мы еще и страховой депозит оплатили. Можем ли мы его вернуть, т.к. основания для его удержания нет
Максим

Если договор будет расторгнут, то безусловно сможете, но нужно точно знать есть ли основания расторжения.

НУ это конечно нарушение, но не сказать что очень серьёзное, но нарушение.

Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое.
Максим

— у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД
Максим

Вот по тому пункту что оно было еще жилым, уже вариант расторгнуть. Но сейчас какое оно, жилое или нежилое?

т.к. арендодатор не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно.
Максим

Такие требования где и в каком виде прописаны?

Уточнение клиента

Почему если договор заключен лицом, не обладающим правом распоряжениия имуществом — несущественное нарушение?

01 Ноября 2016, 19:55

В договоре не вижу обязанности утеплить помещение.

Температура какая в помещении?

Уточнение клиента

Там сломана входная дверь и очень сильно сквозит. Постоянно простываем.

Просили отремонтировать на протяжении всего срока аренды. Но устно.

Устно предупредили месяц назад, что съедем, если не будет ремонта. Месяц фактически не пользовались помещением. Из-за сквозняков.

Это обычное помещение , офисное. Переделанное из квартиры. Температура градусов 15 . При том, что еще не зима. Ноль на улице. Ну и сквозняки. В договоре есть требование о том, что помещение должно быть способно использоваться по назначению.

01 Ноября 2016, 19:52

Максим, и все же из договора непонятно, в связи с чем Ваш арендодатель имеет право сдавать Вам в аренду это помещение. В случае доверительного управления — может быть и аренда, не обязательно субаренда. Попросите у них документы, на основании чего они имеют право сдавать в аренду. Отсутствие такого вида деятельности как сдача в аренду — не будет являться основанием для признания их ненадлежащим лицом, но может служить Вам как доп подтверждение своей позиции. Попросите документы — думаю, что не догадаются представить то, что нужно.

«договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением
в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации
собственности на физлиц — директора ООО
и его жену. Помещение сдано для
коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в
нежилое» — следовательно, в договоре не может быть «от лица ООО», а скорее «ООО в лице директора» (договор Вы не показали), директор, следуя Вашей информации является собственником. А вот назначение помещения для «коммерческого использования» должно быть по договору аренды подтверждено передаточным актом:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 655. Передача здания или сооружения

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 655 ГК РФ
1.Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором
осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами.

Если
иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или
сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение
арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.

Уклонение
одной из сторон от подписания документа о передаче здания или
сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как
отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче
имущества, а арендатора от принятия имущества.
2.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное
здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением
правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

То есть, если передаточного акта нет, то обязательство о передаче в аренду нежилого помещения не считается исполненным. Вам необходимо обратиться в суд с иском о возврате денежных средств в сумме арендной платы, на основании того, что договор был составлен с нарушениями, арендодатель «не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно», то есть не выполнил своих обязательств о предоставлении помещения, пригодного для коммерческой деятельности.

У нас с Вами нет данных о том, что данное лицо не имеет права распоряжаться таким имуществом. Так же как и нет данных о том, имеет ли оно такое право. Это надо выяснить.

Уточнение клиента

Должно ли такое право быть зарегистрировано в ТОРЦе?

01 Ноября 2016, 20:00

«Почему если договор заключен лицом, не обладающим правом распоряжениия имуществом — несущественное нарушение?» — Вы указали, что директор ООО — собственник, то есть имеет право распоряжаться имуществом, здесь вопрос в том, что договор аренды составлен без передаточного акта, отсюда и проблемы с отоплением, то есть нет описания имущества и его пригодности к коммерческой деятельности в передаточном акте.

Уточнение клиента

Собственник — это два физ.лица . А сторона договора — ООО в лице директора, то есть совсем другой субъект права. На каком основании ООО распоряжается имуществом в договоре не указано.

Скорее всего нет таких юридических оснований. во всяком случае на момент подписания договора.

Вопрос : имеет ли юридическую силу такой договор в принципе? В догонку напомню: акта приема -передачи не подписывалось. Было сдано жилое помещение в коммерческое использование.

01 Ноября 2016, 20:08

Так нужно это всё письменно, актами с участием арендодателя фиксировать. Иначе если будет расторжение через суд например, то вы не докажете, что была сломана дверь и были сквозняки.

А в добровольном порядке нужно будет уведомлять за 2 мес.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

адрес у Вас классно указан в договоре. Здание где-то в Томской области.

Вот этот момент и нужно актировать. Вы как доказывать будете что оно не соответствует?

Если с точки формальности, то нет, не имеет.

Но вот суд не должен подходить формально исходя из разъяснения Верховного суда. И тут получается, что помещением Вы пользовались, нарушение договора никак не фиксировали. С точки зрения того кто не знает ситуацию, Вы просто без оснований хотите расторгнуть договор. Может такое и не пройти в суде.

Читайте так же:  Как оформить доклад в ссылке

Поэтому еще раз прошу уточнить, сейчас это уже нежилые помещения, по документа?

Уточнение клиента

мы не знаем. документов не видели. Только со слов знаем, что собирались. Вполне возможно, что не переведено.

Какие последствия, если помещение жилое до сих пор?

01 Ноября 2016, 20:13

Максим, то, что не подписывалось такого акта приема-передачи — это основание в Вашу пользу. Но суды, сами понимаете, могут действовать по своему внутреннему убеждению, мягко говоря. Нарушений со стороны арендодателя ОЧЕНЬ много — но самое главное доказать это в суде, если спор не будет урегулирован в досудебном порядке. Правильно выстроить свою позицию.

выписку из ЕГРП закажите, там будет указано назначение помещения.

Такое право не регистрируется. Оно зависит от внутренних документов между собственником и тем, кто фактически Вам сдает в аренду. Вы сильно не загружайтесь. Попросите очень аккуратно документы на их право сдачи в аренду. Скажите для налоговой нужно или что-то другое в этом роде. Отсюда будет что-то понятно.

«В догонку напомню: акта приема -передачи не подписывалось. Было сдано жилое помещение в коммерческое использование» — на этом основании Вам необходимо обратиться в суд, так как отсутствие акта приема-передачи, а следовательно, и неисполнения обязательств арендодателем послужило причиной расторжения договора аренды. В суде ответчик должен доказать, что договор аренды заключен в соответствии с законом, предоставить суду документы, которые подтверждают полномочия директора ООО сдавать нежилое помещение в аренду.

Тогда оно просто не могло быть сдано Вам в аренду и на этом основании можно требовать расторжения договора:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Вы же не проживаете в данном помещении.

Уточнение клиента

А можем требовать возврата депозита? или часть арендной платы: цены на жилое и нежилое разнятся более чем в 2 раза?

01 Ноября 2016, 20:20

Выписку в ЕГРП можете взять на это помещение и посмотреть

Пока договор не расторгните, оснований нет.

Если расторгните, то да, безусловно.

Максим, варианта 3 как я вижу.

1. Фиксировать нарушение договора, то есть то что в офисе холодно и дверь не сделана. Запрашивать выписку с ЕГРП. Обращаться в суд и там ко всему прочему указывать, что договор заключен ООО, но помещение не ООО.

Но есть риск что не удовлетворят иск, плюс это мес. на 2-3 минимум судов. Но если нарушения зафиксируете, то шанс расторгнуть повысится, хотя и не факт, что дверь не будет сделана после претензии.

2. Платить 2 мес. и съезжать. соответственно уведомив о расторжении.

3. Договариваться по соглашению сторон расторгнуть.

«В общем, прошу совета, как лучше поступить
— мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили.

собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды.

— на момент переезда задолженности по аренде нет

— мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит.

Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось» —

rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request — это ссылка на официальный сайт росреестра, закажите выписку об объекте недвижимости, в течение 1 недели получите, стоимость 150р. Если помещение жилое, то можете обращаться в суд с требованием расторжения договора, возврате уплаченной арендной платы и компенсации судебных расходов.

1. Пишите претензию первыми на возврат депозита в досудебном порядке в связи с отсутствием санитарных норм и норм, безопасных для пользования таким помещением, необходимым для пользования данным помещением (холодно).

2. Если откажут — обращайтесь в суд с показаниями свидетелей и работников, если такие были. Говорите, что неоднократно пытались вручить арендодателю такую претензию, но он постоянно отказывался, обещая «вот-вот» решить все Ваши проблемы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно оформить аренду нежилого помещения?

В моей частной собственности находится нескольких гаражей. У меня хочет взять их в аренду юридическое лицо сроком на один год. Сам я физическое лицо, не индивидуальный предприниматель. Подобными вещами никогда не занимался и боюсь, чтобы опытные сотрудники фирмы меня не обманули. Договор аренды составят работники этой фирмы, а мне просто надо прочитать и подписать. Какие обязательные пункты должны быть в договоре аренды, чтобы не ущемлялись мои права. И еще один вопрос. Если я не собираюсь регистрироваться индивидуальным предпринимателем, как мне отчитаться в налоговую инспекцию и надо ли будет платить налоги?

Ответы юристов (2)

Доброго Вам дня!

Первым делом необходимо знать, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Желательно указать срок аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как правило, если не хотят регистрировать его, указывают срок аренды 11 месяцев.

В договоре аренды должно быть точно определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его место нахождения, площадь, кадастровый (условный) номер. Без этого боговор будет считаться ничтожным.

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Обязательно указывайте порядок и сроки оплаты арендной платы.

Необходимо договориться для исключения в дальнейшем претензий, кто будет нести расходы по оплате электроэнергии.

После заключения договора аренды составляется акт приема-передачи имущества. В котором описывается состояние недвижимого имущества, указаываается нахождение какого-либо имущества внутри и иные существенные данные. Обратно недвижимое имущество принимается тоже по акту.

Если сомневаетесь в правильности договора, то можете обратиться к юристу для его проверки, это будет стоить не так дорого, но за то избавит от возможных неблагоприятных последствия в будущем.

По налогообложению.

Если не собираетесь в дальнейшем сдавать недвижимость на постояянной основе, то регистрироваться в качестве ИП нет необходимости.

Арендатор-юридическое лицо как налоговый агент удержит с Вас НДФЛ и самостоятельно перечислит его бюджет. Декларацию в этом случае подавать не нужно будет. Только запросите подтверждение уплаты налога.

Если он не удержит НДФЛ, то его Вам нужно будет уплатить самостоятельно и подать декларацию по НДФЛ в налоговую.

В дополнении коллеги хочу сказать, что следующее.

Вам необходимо обратить внимание, на то, чтобы в договоре аренды не была предусмотрена Ваша обязанность по поддержанию сдаваемого в аренду имущества в исправном состоянии, произведения за Ваш счет текущего ремонта и несения расходов на содержание имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса эта обязанность лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором.

Неплохо предусмотреть в договоре, что обязанность по капитальному ремонту гаражей, также должна лежать на арендаторе и производиться он должен за его счет, так как, если иное не предусмотренно договором аренды, это относится к Вашим обязанностям.

Обратите внимание, на наличие в договоре аренды пункта о праве арендодателя на совершение сделки по передаче арендатором права аренды или объекта аренды третьему лицу. То есть, если такой пункт будет в договоре, арендатор вправе сдать гаражи в субаренду, не обращаясь за согласием к Вам. Если такого пункта в договоре не будет, субаренда возможна только с Вашего разрешения.

Обратите также внимание, на пункты договора, касающиеся неустойки. Как правило сторона составляющая договора относительно себя либо вообще ее не указывает либо указывает по одному основанию и в небольших размерах. А вот для другой стороны, указывает несколько обязательств за неисполнение либо ненадлежащие исполнение которых выплачивается неустойка, причем в достаточно большом размере.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.