Нет возможности заключить договор аренды

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. При этом главбух, как лицо, ответственное за финансы и налоги, зачастую принимает непосредственное участие при составлении соответствующего договора. В настоящей статье мы расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

Читайте так же:  Системные требования payday 2

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Риски при заключении договора аренды

Вопрос-ответ по теме

Исходные данные: Право собственности ф/л на объект недвижимости подтверждается Договором безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от марта 1998 года и Свидетельством о переводе жилого помещения в нежилое от 2000 года (выдано председателем городской межведомственной комиссии). Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение отсутствует. Вопрос. Каковы правовые риски Арендатора при заключении договора аренды с указанным лицом (Арендодателем) в отношении данного нежилого помещения.

Риски при заключении договора аренды такого имущества не исключены, поскольку арендодатель не зарегистрировал право собственности (т.е. не является собственником предмета аренды).

Но если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным.

Арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

Также, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст.608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.. Такая правовая позиция содержится в п.10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.

См. также рекомендацию «Можно ли заключать договор аренды с арендодателем, у которого нет права собственности на объект аренды».

«Да, можно, кроме двух случаев: когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования, а также когда объект недвижимости – самовольная постройка (абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Во всех остальных ситуациях такой договор заключить можно. Например, арендатор может заключить договор аренды офиса или торговой секции с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр либо купить его у третьего лица. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным. И арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

Если арендодатель не передаст имущество в аренду (например, если не успел достроить здание или купить имущество у третьего лица), арендатор сможет взыскать с него убытки. В договоре также можно прописать условие о штрафной неустойке для таких нарушений со стороны арендодателя.

Кроме того, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание или получил его от продавца, подал документы на регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.*

Однако арендатору нужно взвесить риски до того, как он заключит договор аренды с лицом, у которого нет права собственности на объект аренды. Дело в том, что возможность взыскать убытки с арендодателя, который не передал имущество в аренду, – слабая гарантия прав арендатора. Для этого придется обращаться в суд, что отнимет немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны либо их трудно доказать.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, то стоит оценить добросовестность контрагента; узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору; что он уже предпринял и т. п. Например, не стоит заключать договор аренды офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев, если строительство еще даже не началось».

2. Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

«Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658,ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.*

Читайте так же:  Водительский стаж при оформлении осаго

Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010)».

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

В настоящей статье приведены 12 наиболее интересных, на взгляд автора, рекомендаций, которые могут сделать договор более благоприятным и менее рискованным для арендаторов. Между тем указанные рекомендации не охватывают и не претендуют на освещение всего комплекса арендных отношений.

1. Уделяйте серьезное внимание процедуре ведения переговоров, поскольку она имеет юридическое значение и может привести к убыткам

Практика применения ст. 434.1 ГК РФ (Переговоры о заключении договора) набирает обороты. Контрагенты и суды все активней и уверенней применяют эту статью[1].

В связи с этим, вступая в переговоры, арендатору необходимо помнить, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. При этом ГК РФ перечисляет два случая, когда действия по ведению переговоров предполагаются недобросовестными: а) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; б) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Для того чтобы не быть обвиненным в недобросовестном ведении переговоров по поводу заключения договора аренды, арендатору необходимо обдумывать свои переговорные действия, не вводить потенциального арендодателя в заблуждение и не создавать у арендодателя излишней уверенности в том, что договор аренды в любом случае будет заключен, если само заключение договора зависит от каких-либо юридических, экономических или иных параметров и у самого арендатора нет уверенности в том, что договор аренды все же будет заключен.

Обо всех обстоятельствах, которые могут служить препятствием для заключения договора аренды, необходимо заранее сообщать потенциальному арендодателю, чтобы избежать привлечения к ответственности и взыскания потенциальным арендодателем убытков, вызванных недобросовестным ведением переговоров. Вероятность предъявления арендодателем требований о взыскании убытков кратно возрастает в случаях, когда перед заключением договора аренды арендатор предлагает арендодателю привести помещение в соответствие с некими техническими или иными требованиями, исполнение которых потребует от арендодателя необходимости осуществления затрат или когда заключение договора аренды обусловлено со стороны потенциального арендатора необходимостью расторжения договора аренды с текущими арендаторами. Если договор аренды не будет заключен, то арендодатель, с которым велись переговоры о заключении договора аренды, может предъявить потенциальному арендатору требования о возмещении убытков не только в части понесенных расходов на приведение объекта аренды в соответствие с предъявленными потенциальным арендатором требованиями, но и выгоду, упущенную арендодателем в связи с расторжением договоров аренды с текущими арендаторами.

Ведение переговоров требует определенной гибкости и предусмотрительности арендатора. Срыв переговоров и отказ от заключения договора в непростой экономической ситуации может побудить арендодателя к тому, чтобы обвинить арендатора в недобросовестном ведении переговоров и попытаться взыскать какие-нибудь убытки. Поэтому арендатору (его сотрудникам, представителям, юристам, консультантам, риелторам, брокерам) необходимо внимательно реализовывать переговорные шаги, отдавая себе отчет в том, что они могут иметь неблагоприятные юридические последствия для арендатора.

2. Учитывайте влияние валютной оговорки и ограничивайте валютные риски

В договорах аренды арендная ставка зачастую привязывается к курсу какой-либо иностранной валюты или к курсу условных денежных единиц, что создает для арендатора риски значительного повышения арендной платы в случае существенных колебаний курса валюты. Многие арендаторы, пострадавшие в 2014 и 2015 годах от кратного роста курса иностранной валюты, пытались в судебном порядке расторгнуть свои договоры аренды или изменить условия о размере арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под такими обстоятельствами арендаторы подразумевали изменение курса валюты. В других случаях арендаторы пытались освободиться от ответственности за неисполнение своих обязательств по уплате арендных платежей по повышенной ставке на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ, указывая на то, что исполнение ими обязательств по уплате ежемесячных арендных платежей оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Однако в подавляющем большинстве и в одном, и в другом случае истцам было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований [2].

На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в рублях.

3. Предусматривайте для себя условия, позволяющие выйти из договора аренды с минимальными потерями

Поскольку финансовая ситуация каждого конкретного арендатора, а равно и экономические условия ведения бизнеса могут измениться, то арендатору имеет смысл защититься от рисков невозможности продолжения деятельности в арендованной недвижимости. Более того, в процессе аренды могут случиться такие обстоятельства, которые пусть и не напрямую или явным образом, но все же будут препятствовать или затруднять для арендатора (его сотрудников, клиентов, поставщиков) осуществление деятельности, с целью которой арендовалась недвижимость.

Чтобы защититься от указанных неблагоприятных ситуаций, арендатору имеет смысл согласовать с арендодателем и включить в договор аренды положения, которые позволят ему в любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок, указанный в договоре аренды. Альтернативным вариантом может быть прямое указание случаев, при наступлении которых у арендатора возникает право отказаться от договора, заранее письменно предупредив арендодателя о планируемом расторжении. При этом важно указывать в договоре на то, что арендатор имеет не просто право отказаться от договора, а право на отказ от договора, т.е. на его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Такая оговорка требуется для того, чтобы уйти от необходимости обращения в суд и прохождения длительной и затратной процедуры судебного расторжения договора аренды. Однако арендатор должен быть готов к тому, что арендодатель может и не согласиться на такие условия или же будет существенным образом так или иначе ограничивать их действие, стремясь сделать процедуру одностороннего расторжения договора затруднительной для арендатора или существенно растянутой во времени.

Зачастую арендодатели вносят в договор аренды условие о том, что в случае одностороннего отказа арендатора от договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю определенную в самом договоре сумму денежных средств в качестве платы за отказ от договора аренды на основании пп. 2 и 3 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ. При этом такая сумма должна быть разумной и соответствовать неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от исполнения договора аренды. Если в суде будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от договора аренды, а также заведомо недобросовестное осуществление арендодателем права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)[3].

4. Предусматривайте, по возможности, условие о запрете арендодателю в одностороннем порядке отказываться (расторгать) от договора аренды

Со своей же стороны, для обеспечения стабильности работы арендатору имеет смысл всячески ограничивать, если не запретить вообще, право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды. Длительные надежные договорные арендные отношения позволяют арендатору более свободно и уверенно планировать свой бизнес, не опасаясь того, что в любой момент ему придется переезжать на новое место и решать все сопутствующие этому вопросы, вместо того чтобы заниматься своей основной деятельностью.

Если не удается согласовать с арендодателем запрет на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, то арендатор может стремиться включить в договор положения, усложняющие процедуру расторжения договора арендодателем. Такими условиями, например, могут быть условия, предусматривающие необходимость направления предварительного уведомления арендатору об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или же, например, указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Также можно указать в договоре, например, условия, предусматривающие обязательства арендодателя перед отказом от договора аренды в обязательном порядке выплатить арендатору суммы денежных средств, причитающихся арендатору по условиям договора (компенсация неотделимых улучшений; расходы на осуществление текущего ремонта и т.д.), если аренда будет прекращена до истечения определенного срока или если арендодатель прекратит фактический доступ арендатору (его сотрудникам, клиентам, поставщикам) в арендуемый объект недвижимости.

Читайте так же:  Заявление об узаконивании гаража

5. Предусматривайте в договоре аренды плату за односторонний отказ от договора любой из его сторон

Как уже было упомянуто выше, пп. 2 и 3 ст. 310 ГК РФ предусматривают возможность согласовать между сторонами условие о том, что сторона, инициировавшая расторжение договора аренды, уплачивает другой стороне определенную сумму за такое расторжение. В случае если арендатором был внесен обеспечительный платеж по договору аренды, то плата за отказ от договора аренды может вычитаться из обеспечительного платежа при наличии в договоре условия об этом. Иногда выгодней и разумней уплатить определенную сумму денежных средств при отказе от договора аренды, чем продолжать арендовать недвижимость и вносить арендную плату или формировать кредиторскую задолженность перед арендодателем.

6. Внимательно изучайте условия об обеспечительном платеже

В подавляющем большинстве случаев арендодатели включают в договор аренды условия, касающиеся обеспечительного платежа, который должен быть внесен арендатором для обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды. Условия обеспечительного платежа регулируются ст. 381.1 ГК РФ и договором аренды.

В случае возникновения у арендатора денежного обязательства, в т.ч. обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора аренды, обеспечительный платеж может быть зачтен в счет исполнения арендатором такого обязательства. Зачастую размер обеспечительного платежа, особенно в случаях аренды помещений в торговых центрах или в бизнес-центрах, равняется сумме нескольких ежемесячных арендных платежей. Арендатору можно и нужно убеждать арендодателя в снижении размера обеспечительного платежа. Указанные выше рекомендации о привязке арендных платежей к курсу иностранной валюты могут быть применены и для обеспечительного платежа.

В целом арендатору надо стремиться к тому, чтобы сузить поле вариантов и случаев, при наступлении которых арендодатель получает право зачесть весь или часть обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором своих денежных обязательств перед арендодателем. Чем больше у арендодателя оснований, позволяющих произвести такой зачет, тем меньше у арендатора шансов на получение хоть сколько-нибудь значимой суммы, остающейся от обеспечительного платежа в случаях, когда обеспечительный платеж должен быть возвращен (например, истечение срока действия договора аренды).

Арендатор заинтересован в том, чтобы условия договора аренды обязывали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (или его часть, оставшуюся после произведенных из нее арендодателем вычетов) как можно скорей и без задержек, проволочек или процедурных сложностей. Поэтому при изучении договора аренды необходимо обращать внимание на такие условия, чтобы не оказаться в ситуации, когда обеспечительный платеж продолжает находиться у арендодателя еще несколько месяцев после наступления условий для его возврата. За нарушение арендодателем срока возврата обеспечительного платежа, особенно когда размер его значителен, арендатору логично настаивать на включении в договор ответственности арендодателя в виде пени за каждый день просрочки.

7. Обращайте внимание на условия об удержании имущества

Иногда арендодатели включают в договор аренды условия, позволяющие им удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом объекте недвижимости, или прекращать доступ арендатора в арендуемую недвижимость в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Для арендатора такое условие создает значительные риски невозможности продолжения своей деятельности в арендуемой недвижимости в случае возникновения просрочки по арендной плате или иным обязательствам перед арендодателем. Арендатору рекомендуется по возможности исключать подобные положения и условия из договора аренды недвижимости и даже наоборот – включать в договор положения, запрещающие арендодателю прекращать доступ арендатору в арендуемую недвижимость и удерживать имущество или ограничивающие такую возможность (например, только если размер задолженности по арендной плате и иных платежей по аренде превышает 2-3-месячные суммы арендной платы и т.д.).

8. Внимательно изучайте положения об изменении арендной платы

Большинство договоров аренды содержат условия, позволяющие арендодателю один раз в год изменять размер арендной платы (обычно в сторону повышения) на определенный процент или на коэффициент, рассчитанный по формуле, указанной в договоре аренды. Необходимо настаивать на том, чтобы формула предусматривала не только повышение, но и возможность снижения арендной платы, если возникли условия или обстоятельства, которые, будучи учтенными в формуле, при пересчете свидетельствуют о необходимости снижения арендной платы.

Важным моментом является необходимость избежать попадания в «ловушку геометрической прогрессии» при заключении договора на продолжительный срок. Суть ловушки в том, что при каждом новом ежегодном повышении арендной платы, к примеру, на 7% размер повышения опирается не на первоначальный размер арендной платы, а на базу предыдущего года. Например, если первоначально размер арендной платы был 100 рублей, а в следующем году 107 рублей, то на третий год арендная плата будет повышена на 7% от 107 рублей, а не от 100 и будет равняться 114,49 рубля, а не 114 рублям, а на четвертый год уже 122,50 рубля, а не 121 рублю. Чем более длительный договор и чем больше размер арендной платы, тем ощутимей со временем становится эта разница для арендатора.

9. Желательно заранее знать точный размер расходов, уплачиваемых за управление арендуемой недвижимостью

Арендатору необходимо заранее понимать экономику арендуемого объекта недвижимости и договора аренды. Какие расходы и в каком размере несут арендодатель и арендатор? Есть ли в договоре аренды платежи, которые ложатся на арендатора, но размер их не известен, не понятен, не точен? Например, если объектом недвижимости управляет управляющая компания, то кто, как и в каком размере оплачивает ее услуги? Порой услуги управляющей компании, которые прямо не указаны в договоре аренды, но обязанность по компенсации которых переложена на арендатора, могут оказаться весьма существенными и обременительными для арендатора.

Эта рекомендация касается и всех иных платежей, которые могут явно или не явно упоминаться в договоре аренды и возлагаться прямо или косвенно (через обязательство арендатора компенсировать (возместить) такие расходы, понесенные арендодателем) на арендатора.

10. Обращайте внимание на порядок завоза товара и обязательно читайте правила ТЦ

Для некоторых арендаторов становятся откровением правила работы торговых центров и режим завоза/вывоза товаров, поскольку некоторые арендаторы рассчитывают на то, что в любое время смогут пополнять свои товарные запасы, но правила позволяют делать это только ночью. Ночью же стоимость транспортировки выше, чем днем, что может создавать для арендатора дополнительные расходы. Поэтому изучению подлежит не только договор аренды, но и все приложения к нему, в т.ч. правила работы торгового центра или иного объекта, в котором располагается арендуемая недвижимость.

11. Учитывайте условия об НДС при упрощенной системе налогообложения арендодателя

Применяемые арендодателем и арендатором системы налогообложения могут иметь важное значение при согласовании в договоре аренды условий об арендных и иных платежах, уплачиваемых арендатором в пользу арендодателя. В тех случаях, когда арендодатель применяет общую систему налогообложения и включает в размер арендного платежа еще и сумму НДС, для арендатора в договор аренды имеет смысл внести условие, прямо указывающее на то, что если арендодатель в результате перехода на иную систему налогообложения или в результате продажи арендуемой недвижимости другому лицу (физическому или юридическому) перестанет быть плательщиком НДС, то сумма арендных и иных платежей, ранее включающая сумму НДС, подлежит уменьшению на сумму НДС. При наступлении такого события арендатор сможет снизить размер своих платежей на сумму НДС. При этом в договор аренды рекомендуется внести условие, обязывающее арендодателя при наступлении указанного выше события внести изменения в договор аренды в этой части путем подписания дополнительного соглашения и подкрепить эту обязанность арендодателя обязательством уплачивать пеню, например, в размере НДС от ежемесячных платежей, ранее включавших в себя НДС.

Кроме того, для того случая, при котором арендодатель может перестать быть плательщиком НДС, в положениях об обеспечительном платеже логично продолжить обозначенную линию и внести условия, обязывающие арендодателя вернуть арендатору либо сумму НДС, включенную в обеспечительный платеж, либо весь обеспечительный платеж с возложением на арендатора в этом случае обязанности опять уплатить арендодателю обеспечительный платеж, но уже без НДС.

12. Избегайте ответственности за пожарную безопасность. Включайте условия о компенсации или отсутствии арендной платы в случае приостановления деятельности ТЦ, БЦ, ТРЦ

В связи со значительно возросшими рисками приостановления деятельности торговых и бизнес-центров по причине повторного невыполнения в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего федеральный государственный пожарный надзор арендаторам следует настаивать на включении в договоры аренды условий, возлагающих на арендодателей ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, а также условий, обязывающих арендодателя возместить арендатору убытки, возникшие в связи с невозможностью осуществления деятельности в арендуемом помещении из-за приостановления деятельности торгового или бизнес-центра. Можно попытаться внести в договор аренды еще и условия, освобождающие арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности торгового или бизнес-центра.

Кроме того, арендатору надо иметь в виду, что деятельность торгового или бизнес-центра может быть приостановлена контролирующими уполномоченными органами и по иным причинам[4]. Поэтому в договор аренды рекомендуется включить общее условие, обязывающее арендодателя компенсировать арендатору убытки, возникшие по вине арендодателя (в связи с допущением нарушений, которые послужили поводом для приостановления деятельности в арендуемом объекте недвижимости), и условие, освобождающее арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности.

Дополнительно можно настаивать на включении в договор аренды условия, позволяющего арендатору без штрафных санкций в одностороннем порядке отказаться (расторгнуть) от договора аренды в случае приостановления в административном порядке деятельности в арендуемом объекте недвижимости, письменно предупредив об этом арендодателя за 7-10 дней до даты расторжения договора аренды.

Удастся ли в итоге арендатору включить (и в каком виде) в договор аренды те или иные рекомендованные условия, зависит от переговорной позиции арендатора, навыков ведения переговоров и иных факторов, которые должны быть учтены при подготовке и проведении переговоров с арендодателем.

Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи

Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 278 (май 2018 г.).

[1] См., например, следующие дела: №А32-41814/2016; № А41-90214/16; А55-23007/2015.

[2] См., например, следующие дела: А51-1763/2014, А51-17213/2015, А40-22624/2015; А26-9641/2009; А26-9641/2009.

[3] Пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

[4] См., например, статьи 6.3, 6.4, 9.4 КоАП РФ.