Экономика недвижимости учебное пособие владим гос ун-т 2007

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.

В учебном пособии кратко изложены основные положения курса «Экономика недвижимости». Рассмотрены специфика недвижимости как товара, методы оценки, регистрация и учет объектов недвижимости. Приведены примеры решений практических задач.

Рекомендуются для студентов очной и заочной формы обучения специальностей 060800 «Экономика и управление на предприятиях (по отраслям)».

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Рынок недвижимости и ипотека

Главная > Реферат >Маркетинг

ТУЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ИНФОРМАТИКИ

по дисциплине «Рынок недвижимости и ипотека»

Выполнила: студентка гр.

ЯснФик05 Михалева Е.В.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

С переходом к рыночной экономике изменилось большинство социально-экономических взаимоотношений в российском обществе. Не является исключением и жилищная сфера. Однако, если где-то изменения произошли достаточно быстро, пусть с ошибками и перекосами, то в данной сфере реформирование проводилось в течение длительного периода времени. Это связано с рядом причин. Во-первых, потребность в жилье является одной из базовых человеческих потребностей. Во-вторых, стоимость квартиры очень высока по сравнению со стоимостью любого другого имущества граждан, очень часто квартира – единственное, что есть у семьи ценного. Следовательно, государство не могло одномоментно переложить на плечи населения заботы по обеспечению себя жильём. Поэтому ещё в течение нескольких лет после распада СССР и объявления рыночной экономики государство продолжало строить жильё за свой счёт и обеспечивать им очередников.

Тем не менее, был взят курс на то, чтобы сформировать полноценный рынок недвижимости. Был принят ряд законов, в частности закон о приватизации квартир, которые население безвозмездно получило от государства.

Таким образом, в настоящее время граждане Российской Федерации должны самостоятельно заботиться о своей проблеме обеспечения жильём, одной из основных форм решения которой становится ипотека. Не случайно Президент страны в послании 2005 году Федеральному собранию Российской Федерации подчеркнул необходимость развития ипотеки в стране и отметил, что она должна стать доступной для людей со средним уровнем доходов.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных — ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

1. Сущность ипотеки.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя.

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. 1

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 2

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования. 3

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

— увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

— активизировать рынок жилья;

— вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё;

— привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

— обеспечить развитие строительного комплекса;

— оживить экономику страны в целом.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и смежных с ним отраслях, финансовой, страховой, оценочной и других сферах) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Кроме того, получение ипотечного кредита – серьёзный шаг заёмщика, который не только позволяет ему приобрести жильё, но и дисциплинирует заёмщика: необходимость возврата денег заставляет его более качественно работать, повышать свои профессиональные качества.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита, банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, отлаженный законодательный механизм, а также развитый рынок недвижимости.)

Всё вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

2. Довдиенко, И.В. Ипотека / И.В. Довдиенко. – М.: ЮНИТИ, 2005. – 463 с.

3. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.

4. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

1 Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.

2 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

3 Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.

Библиографический список

Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г . N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г . N 14-ФЗ и комментарии к нему.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г .)

Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.

Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.

Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. — М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.

Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.

Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г . – 334 с.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г . – 801 с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.

Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. – 136 с.

Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

Читайте так же:  Заявление о регистрации плательщика енвд

Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 — 448с

Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. – 238 с.

Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

Иванова А.В. Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов “МОЛОДЕЖЬ. ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА.”: Сборник статей участников конференции. Ярославль, 2006.

www.rway.ru – Обзор и анализ рынка недвижимости.

www.issledovanie.ru — электронная библиотека по исследованию недвижимости России.

www.irn.ru — Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

www.ners.ru — сайт агентства недвижимости ООО «Недвижимость. Ипотека. Оценка».

www.irr.ru – сайт газеты «Из рук в руки».

www.dm-realty.ru – сайт журнала «Недвижимость и цены».

Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г . N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г . N 14-ФЗ и комментарии к нему.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г .)

Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.

Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.

Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. — М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.

Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.

Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г . – 334 с.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г . – 801 с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.

Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. – 136 с.

Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 — 448с

Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. – 238 с.

Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

Иванова А.В. Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов “МОЛОДЕЖЬ. ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА.”: Сборник статей участников конференции. Ярославль, 2006.

Глава 1. Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости 1.1 Определение понятия недвижимости 1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости 1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды 1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды 1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости Глава 2. Рынок недвижимости 2.1.Функции и особенности рынка недвижимости 2.2 Структура рынка недвижимости 2.3 Основные понятия рынка недвижимости 2.4 Сегментация рынка недвижимости Глава 3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости 3.1 Системы учета и регистрации недвижимости. Сущность, необходимость, цели и задачи. 3.2 Государственная регистрация объекта недвижимости 3.3 Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним Глава 4. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами 4.1 Виды стоимости объектов недвижимости 4.2 Принципы оценки объектов недвижимости 4.3 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 4.8 Технология оценки недвижимости Глава 5. Ипотечное кредитование 5.1 Сущность ипотечного кредитования 5.2 Постоянные ипотечные кредиты 5.3 Ипотечные кредиты с переменными выплатами Библиографический список

Глава 1. Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) [3]. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement) [4].

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Виноградов Дмитрий Викторович
Глава из книги «Экономика недвижимости»,
учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
  • принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

  • сумму будущего дохода;
  • время, когда должен быть получен доход;
  • продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

  • прогнозирование будущих доходов;
  • капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

  • упрощенного баланса;
  • отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Читайте так же:  Доверенность о представлении интересов организации в фсс

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:

где kj — доля, n — общее число проанализированных объектов, Yj — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

тыс. руб.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

  • условно-постоянные расходы или издержки;
  • условно-переменные расходы или издержки;
  • расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

1. Определим расходы на замещение за первый год владения:

тыс. руб.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).

Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад.

1. Определим расходы на замещение:

Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;

2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):

тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

  • непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
  • назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
  • назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

  • расходы, связанные с бизнесом;
  • бухгалтерская амортизация;
  • подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

    метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

  • техника мультипликаторов ПВД;
  • техника мультипликаторов ДВД.

Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (Pj) и о величинах доходах соответственно PGIj или EGIj на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10:

Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8:

тыс. руб.

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или IO) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

  • техника группы компонентов собственности;
  • техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
  • техника коэффициента покрытия долга;
  • техника сравнительного анализа;
  • техника коэффициента операционных расходов.

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж Pj и чистых операционных доходов Ioj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где L — доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB — рыночная стоимость улучшений (зданий), RL — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где M — доля величины заемного капитала VM в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VE — рыночная стоимость собственного капитала, RM — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, RE — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала. VM может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение RO с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR — коэффициент покрытия долга.

Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

где KOE — коэффициент операционных доходов.

Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно;

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

  • техника остатка для земли;
  • техника остатка для улучшений;
  • остатка для собственного капитала;
  • техника остатка для заемного капитала.

Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что:

  • сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.;
  • чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
  • рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3;
  • рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.
Читайте так же:  Штраф за рыбу в рб

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

Пример 11. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 12. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

  • техники непосредственного дисконтирования;
  • модельные техники;
  • техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (IO) и реверсии VOn с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи YO:

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи YO используются следующие техники:

  • техника кумулятивного построения;
  • техника сравнения с альтернативными проектами;
  • техника сравнения продаж;
  • техника мониторинга рыночных данных.

Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

где YRF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; YR — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; YL — премии за риск низкой ликвидности; YFM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб

Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

При этом для величины общей нормы отдачи YO определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y1 и сверху Y2:

Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

где dn = 1/(1+ YO) n — дисконтный множитель, an = 1/(1- dn) n — текущая стоимость единичного аннуитета.

При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

где SFFO = 1/SOn — коэффициент фонда возмещения, SOn = 1/(1+YO) n –1 — будущая стоимость единичного аннуитета, ΔO = (VOn — VO)/ VO — величина относительного приращения стоимости объекта.

В этой группе представлены:

  • техники без учета амортизации;
  • техники полной амортизации;
  • техники линейной амортизации.

Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFFO→0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (ΔO=0), т. е. первоначальной инвестиции.

В результате (26) приобретает следующий вид:

Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).

Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники полной амортизации применяются в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (ΔO=-1, R=Y+ SFFO).

В результате (26) приобретает следующий вид:

Для расчета фактора фонда возмещения (SFFO) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)

Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.

1. Техника Инвуда:

1.1 Определим общий коэффициент капитализации:

1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

2. Техника Хоскольда:

2.1 Определим общий коэффициент капитализации:

2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

где A — величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «–».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (ΔO) на фактор фонда возмещения (SFFO), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

  • техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
  • модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (VM) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где dEn = 1/(1+ YE) n — дисконтный множитель, aEn = 1/(1- dEn) n — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, YE определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, IE = NOI — DS — величина дохода на собственный капитал, VEn = VOn — VMn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (VOn) и остатка платежей по кредиту (VMn).

Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим остатки кредита на момент оценки (третий год кредита) и на конец периода владения (пятыйй год кредита):

тыс. руб.

тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

где rO — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Ym) N -1]/[(l+Ym) n -1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Ym — эффективная ставка процента по этому кредиту.

Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». Спб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х
Виноградов Д. В. «Норма дисконта: сущность, методы определения». | Энциклопедия оценки «Рыночная стоимость» — MARKETVALUE.RU, 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)