Исковое заявление о выкупе доли в квартире

Содержание:

наследование 24

бесплатные консультации по наследованию

Post navigation

Выкуп долей в квартире: правильное проведение процедуры

Особые нормы закона применяются к объектам недвижимости, у которых сразу несколько владельцев. Главное отличие от обычных сделок состоит в том, что появляется право преимущественного выкупа в случае, если один из владельцев принимает решение о продаже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Каким бывает выкуп долей в квартире

Обязательным условием для сделки данной группы, любой разновидности, выступает обоюдное согласие между участниками и собственниками.

Существуют и другие правила, у каждой сделки они свои.

О принудительном выкупе

Случаи с принудительным выкупом встречаются на практике достаточно часто. Обычно так происходит, когда есть желание оформить продажу доли в пользу совладельцев при отказе последних от совершения сделок.

Тогда надо обращаться в суд, чтобы выделенная доля была признана незначительной. Владелец имеет право оформить отказ, в адрес других родственников. Взамен – адекватная компенсация в форме денежных средств.

Необходимо соблюсти три условия, чтобы осуществить выкуп по принуждению:

  1. Невозможно выделить долю с использованием натуральной формы.
  2. Собственники не заинтересованы в сделке.
  3. Доля получает статус незначительной.

Процедура требует составления искового заявления.

Что значит незначительная доля недвижимости? Как можно ее выкупить? Ответы в этом видео:

Наличие следующих пунктов для бумаги обязательно:

  • Паспортные данные, каждой из сторон. Продавец доли становится истцом. Роль ответчика играют лица, принимающие недвижимость.
  • Описание самой сути выдвигаемых требований. Например, надо признать часть имущества несущественной. Главное – наличие веских оснований, с документальным подтверждением соответствующего факта.
    Например, надо доказывать, что совместное проживание недопустимо.
    Или что невозможно провести выделение с использованием так называемой натуры.
    Это происходит, если, к примеру, говорят об однокомнатной квартире, на которую претендуют сразу несколько человек.
  • Информация о том, как конфликт пытались решить в досудебном порядке.
  • Проставление числа с подписью.

Когда выкупают через суд

В данном случае предполагается желание одного из совладельцев по выкупу долей.

Но так же присутствует добровольный отказ собственника от оформления сделок. Потому вводится практика так называемого принудительного оформления документов.

Что значит долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.

Совладельцам, опять же, потребуется признать незначительной долю, которой владел отказник. Им потребуется указать, что для второго участника сделки доля уже не представляет какого-либо интереса.

Извещение о продаже доли в недвижимости.

Принятия окончательного решения требует учёта следующих факторов:

  • Отсутствие плат по коммунальным услугам от собственника.
  • У владельца нет интереса владеть данным объектом недвижимости. Например, приведены доказательства того, что долгое время на территории квартиры или доли никто не появлялся.
    Тогда владельцу сначала отправляется письмо с предложением продать долю. Потом уже прибегают к судебному порядку решения споров.
  • Отсутствие кровного родства между владельцем доли и другими собственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данной практикой чаще пользуются агентства недвижимости.

Риелторы предлагают подобный вариант, если владельцу действительно необходимо как можно быстрее получить денежные средства.

О процедуре выкупа

Сначала владелец доли должен направить специальное уведомление или письмо другим собственникам. Таким образом, они первыми узнают о проведении сделки.

Если прошёл максимум месяц, а ответа нет, либо все отрицательные – проводится стандартная процедура продажи.

Она мало чем отличается от продажи квартиры.

Как происходит выдел доли несовершеннолетнему при покупке квартиры с использованием материнского капитала? Смотрите тут.

Нотариальное удостоверение в данном случае относится к обязательным требованиям.

Для удостоверения сделки через нотариуса собирают пакет документации:

  1. Разрешение органов опеки при наличии интересов у несовершеннолетних.
  2. Паспорта сторон.
  3. Соглашение на покупку и продажу.
  4. Выписка из ЕГРП, если нет регистрационного свидетельства.
  5. Паспорт из кадастра и БТИ.
  6. Правоустанавливающие документы.
  7. Свидетельство о госрегистрации доли.
  8. Оформленный отказ других совладельцев.
  9. Доказательства совершения всех необходимых действий для уведомления заинтересованных лиц.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Использование ипотеки

Ипотека в данном случае становится главным условием и обеспечением для клиента.

Из обязательных правил сделки:

  • Обеспечение залогом.
  • Выдача средств на существенный период.
  • Целевое назначение средств.

В залог могут передаваться как целые предметы, так и части от них.

Но иногда сделки проводятся и при отсутствии имущественных прав.

Применяем материнский капитал

Приобрести на материнский капитал можно не только целые объекты недвижимости, но и части.

Как происходит по законы выделение доли в натуре? Пошаговая инструкция здесь.

Главное условия – чтобы сама доля была отделена от других частей квартиры. Потому, например, невозможно приобрести долю в квартире всего с одной комнатой.

Как происходит процедура принудительного выкупа доли в квартире? Смотрите видео:

Бумаги понадобятся следующие:

  • Заявление с описанием намерения совершить покупку части.
  • Копии договора по приобретению жилья, оформленные после государственной регистрации.
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Свидетельство, по которому право собственности считается законным.
  • Сертификат, в форме копии и подлинника

Выкуп долей у родственника

Выкуп будет актуален, если совместное проживание стало невозможным по каким-либо причинам.

Важно не допускать нарушений действующего законодательства.

Заключение и возможные сложности

Важно, чтобы до проведения сделки были получены официальные ответы от всех лиц, чьи интересы могут быть затронуты в дальнейшем.

При этом собственнику придётся осуществлять продажу по цене, которую он указал в подобных сообщениях. Внесение корректировок недопустимо.

Приобретение долей в квартире длительный процесс, который требует учёта множества нюансов.

Юристы помогут найти ответы на все вопросы и удостовериться в том, что права других лиц не были нарушены при совершении сделок.

Как выкупить долю в квартире через суд?

Нередки случаи, когда между родственниками ухудшаются отношения, основанием этого является недвижимость. Такое случается когда один из владельцев долевой собственности желает выкупить права на всю квартиру. Исполнить эту процедуру можно мирным путем, если родственники не против этого. Однако если они не согласны, лицо вправе обратиться в судебную инстанцию. Текущая статья расскажет о том, как выкупить долю квартиры через суд.

Порядок выкупа доли в квартире

Чтобы приобрести долю квартиры необходимо составить договор купли — продажи.

Этапы приобретения прав части собственности:

  • Подготавливается необходимая документация;
  • Сторонами подписывается договор;
  • Документы подаются в Росреестр для регистрации. 218 Федеральный Закон гласит, что государственная регистрация части жилья происходит в течение 18 дней. Отсчет начинается в момент предоставления заявления и документов.

Следует отметить, что московские регистрационные инстанции осуществляют переоформление прав собственности в течение 12 дней.

Владеть частью жилья гражданин начинает с момента ее регистрации. Подтверждением этого служит выданная из ЕГРН справка.

В какой суд обращаться?

Чтобы оформить выкуп части жилья через судебное учреждение следует обратиться в районный суд по месту регистрации квартиры. Для этого подается заявление и пакет необходимых документов.

Необходимые документы

Необходимые документы для выкупа доли квартиры:

  • Свидетельство, подтверждающие, что гражданин владеет правами собственности на квартиру. Это может быть: договор купли-продажи, дарения;
  • Необходимо предоставить справку из ЕГРН, которая подтверждает, что обременения на жилье отсутствует;
  • Пакет документации из БТИ — кадастровый документ, план каждого этажа здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласия супруга о продаже части квартиры. Документ заверяется у нотариуса.

Нередки случаи, когда техническая документация содержит неточности — это может приостановить заключение договора.

Исковое заявление

Чтобы оформить выкуп доли жилья через суд, необходимо составить исковое заявление.

Обращение содержит следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные истца и ответчика;
  • В содержании документа следует изложить причины по которым гражданин обратился в суд;
  • Следует указать, что проводилась досудебная процедура;
  • Заканчивается заявление датой и подписью заявителя.

Направленный иск рассматривается судом и выдается решение на основании представленных документов. Если постановление будет в пользу заявителя, ответчик приобретает спорную часть квартиры, а истец получает средства за эту долю.

Как обязать собственника продать долю в квартире?

Принудительная продажа через суд невозможна. Рекомендуется предложить собственнику части жилья выкупить долю, а если он откажется, оформить продажу с третьими лицами. Необходимо отметить, что отказ следует получить в письменной форме.

Также можно оформить принудительный выкуп. Он совершается когда владелец доли хочет продать свою часть другим собственникам частей этого жилья, которые не согласны заключить договор.

Принудительный выкуп зачастую оформляется родственниками, когда квартирой владеют большое количество собственников. В этом случае часть имущества признается незначительной, и собственник владеющий ей имеет право продать ее остальным владельцам.

Принудительная продажа

Как уже было сказано выше, принудительная продажа части квартиры через суд невозможна,
однако возможен принудительный выкуп.

Чтобы его оформить, следует соблюсти следующие условия:

  • Признать часть имущества незначительной;
  • Если владелец не заинтересован в своей собственности;
  • Выделение доли в натуре невозможно осуществить.

Признание доли незначительной

Согласно нормам законодательства, незначительной частью жилья считается та, которая меньше ¼ от всей площади имущества.

Раньше, согласно 252 статьи Гражданского Кодекса РФ, приобрести часть собственности владелец большей доли мог на общих условиях. В настоящее время осуществить выкуп части недвижимости без согласия владельца невозможно.
Практика показывает, что суд чаще выносят решения в пользу собственника незначительной части недвижимости.

Дела, связанные с выкупом части недвижимости через суд, являются одними из самыми сложными в судебных разбирательствах. По этой причине, рекомендуется воспользоваться помощью специалиста в этих делах. Если же у вас нет на него средств, вы можете оставить заявку на нашем сайте и получить бесплатную консультацию от профессионального юриста.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Читайте так же:  Приказ об утверждении налоговых форм

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Как выкупить долю в квартире через суд?

Нередки случаи, когда между родственниками ухудшаются отношения, основанием этого является недвижимость. Такое случается когда один из владельцев долевой собственности желает выкупить права на всю квартиру. Исполнить эту процедуру можно мирным путем, если родственники не против этого. Однако если они не согласны, лицо вправе обратиться в судебную инстанцию. Текущая статья расскажет о том, как выкупить долю квартиры через суд.

Порядок выкупа доли в квартире

Чтобы приобрести долю квартиры необходимо составить договор купли — продажи.

Этапы приобретения прав части собственности:

  • Подготавливается необходимая документация;
  • Сторонами подписывается договор;
  • Документы подаются в Росреестр для регистрации. 218 Федеральный Закон гласит, что государственная регистрация части жилья происходит в течение 18 дней. Отсчет начинается в момент предоставления заявления и документов.

Следует отметить, что московские регистрационные инстанции осуществляют переоформление прав собственности в течение 12 дней.

Владеть частью жилья гражданин начинает с момента ее регистрации. Подтверждением этого служит выданная из ЕГРН справка.

В какой суд обращаться?

Чтобы оформить выкуп части жилья через судебное учреждение следует обратиться в районный суд по месту регистрации квартиры. Для этого подается заявление и пакет необходимых документов.

Необходимые документы

Необходимые документы для выкупа доли квартиры:

  • Свидетельство, подтверждающие, что гражданин владеет правами собственности на квартиру. Это может быть: договор купли-продажи, дарения;
  • Необходимо предоставить справку из ЕГРН, которая подтверждает, что обременения на жилье отсутствует;
  • Пакет документации из БТИ — кадастровый документ, план каждого этажа здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласия супруга о продаже части квартиры. Документ заверяется у нотариуса.

Нередки случаи, когда техническая документация содержит неточности — это может приостановить заключение договора.

Исковое заявление

Чтобы оформить выкуп доли жилья через суд, необходимо составить исковое заявление.

Обращение содержит следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные истца и ответчика;
  • В содержании документа следует изложить причины по которым гражданин обратился в суд;
  • Следует указать, что проводилась досудебная процедура;
  • Заканчивается заявление датой и подписью заявителя.

Направленный иск рассматривается судом и выдается решение на основании представленных документов. Если постановление будет в пользу заявителя, ответчик приобретает спорную часть квартиры, а истец получает средства за эту долю.

Как обязать собственника продать долю в квартире?

Принудительная продажа через суд невозможна. Рекомендуется предложить собственнику части жилья выкупить долю, а если он откажется, оформить продажу с третьими лицами. Необходимо отметить, что отказ следует получить в письменной форме.

Читайте так же:  Гост 2.109-73 ескд основные требования к чертежам

Также можно оформить принудительный выкуп. Он совершается когда владелец доли хочет продать свою часть другим собственникам частей этого жилья, которые не согласны заключить договор.

Принудительный выкуп зачастую оформляется родственниками, когда квартирой владеют большое количество собственников. В этом случае часть имущества признается незначительной, и собственник владеющий ей имеет право продать ее остальным владельцам.

Принудительная продажа

Как уже было сказано выше, принудительная продажа части квартиры через суд невозможна,
однако возможен принудительный выкуп.

Чтобы его оформить, следует соблюсти следующие условия:

  • Признать часть имущества незначительной;
  • Если владелец не заинтересован в своей собственности;
  • Выделение доли в натуре невозможно осуществить.

Признание доли незначительной

Согласно нормам законодательства, незначительной частью жилья считается та, которая меньше ¼ от всей площади имущества.

Раньше, согласно 252 статьи Гражданского Кодекса РФ, приобрести часть собственности владелец большей доли мог на общих условиях. В настоящее время осуществить выкуп части недвижимости без согласия владельца невозможно.
Практика показывает, что суд чаще выносят решения в пользу собственника незначительной части недвижимости.

Дела, связанные с выкупом части недвижимости через суд, являются одними из самыми сложными в судебных разбирательствах. По этой причине, рекомендуется воспользоваться помощью специалиста в этих делах. Если же у вас нет на него средств, вы можете оставить заявку на нашем сайте и получить бесплатную консультацию от профессионального юриста.

Незначительная (малозначительная) доля в квартире. Образец иска о выкупе.

В результате некоторых манипуляций с недвижимостью могут образовываться так называемые “незначительные” доли. Это может происходить в результате наследования, раздела имущества при разводе и других сделок. Совладельцы недвижимости могут сообща принять решение об определении доли каждого из них, если такая возможность не исключена особенностями объекта недвижимости. Такой режим владения называют долевой собственностью. Если Совладельцы не разделяют фактически принадлежащие им доли, режим собственности называют совместной собственностью. Закон дает право любому из собственников требовать выдела своей доли. Если площадь и/или комнатность помещения не позволяет пользоваться этим жильем и выделить эту долю в натуре, к ней применяются положения п. 4 252 ст. ГК РФ.

Что делать владельцу незначительной доли?

При отсутствии возможности нормально пользоваться своей недвижимостью вы вправе требовать у остальных сособственников выкупить эту долю по рыночной стоимости. Судебная практика по таким делам положительная. Это особенно хорошо, учитывая проблематичность продажи долей жилья в рамках рынка недвижимости.

Ценообразование на рынке долей жилых помещений очень специфическое. Доля может быть пригодна для полноценного проживания, а может подходить только для оформления регистрации по месту жительства. Доли не рассматривают как вариант инвестиции, ведь ее будущая продажа очень проблематична. Первоочередное право покупки доли принадлежит владельцам других долей в праве собственности данного объекта. Часто владельцы крохотных долей хотят получить за свое имущество завышенную сумму. В случае недоговоренности между сторонами относительно стоимости доли и обращения в суд как результат можно получить отказ суда в связи с отсутствием этой договоренности. Однако позиция высших судов по этому вопросу указывает на то, что в случае разногласий суд должен самостоятельно определить стоимость доли исходя из имеющихся документов или экспертизы.

Что делать владельцам большей части жилья, если собственник незначительной доли не хочет добровольно продать им свою долю?

По закону возможно заставить собственника лишиться своего права в общей долевой собственности с выплатой соответствующей компенсации исходя из рыночной цены такой недвижимости (п. 4 ст. 252 ГК). При разрешении вопроса суд учитывает определившийся в квартире порядок пользования, а также интерес и реальную возможность каждого из собственников в проживании.

Незначительная доля — сколько это?

Незначительная доля должна действительно не иметь реальной возможности для выдела. То есть количество жилых комнат должно быть меньше количества долей в праве собственности. Что касается крупных долей — например, ⅓ в двухкомнатной квартире, суд по своему усмотрению определяет возможность пользования долей, опираясь на доводы сторон и экспертные заключения. Четкого законодательного указания на размер доли, которую можно посчитать незначительной, нет. Есть лишь судебная практика, на которую опираются юристы в своих прогнозах. Обычно считают, что разумно признавать долю незначительной, когда она составляет меньше ¼. Во многих случаях привлекают экспертов. Их заключение должно показать, что выдел доли в натуре невозможен.

Образец иска о признании доли незначительной

(наименование, адрес суда)

(ФИО, адрес истца)

(ФИО, адрес ответчика)

госпошлина: ____ руб.

о признании доли в квартире незначительной

Решением ______________________________________ брак между ______________ и ______________ расторгнут.

Решением ______________ общее имущество супругов, зарегистрированное на имя ______________ разделено между супругами, за ______________ признано право собственности на ______________ доли в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: ______________ .

На основании ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющий собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Согласно абз. 2 п. 4 статьи 252 ГК РФ, выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы права, как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. № 46-КГ16-8, Определении Верховного Суда РФ от 26.07.2016 г. № 18-КГ16-65, Определении Верховного Суда РФ от 03.04.2012 г. № 5-В11-134.

______________ является собственником ______________ доли однокомнатной квартиры, на основании ______________.

______________ является собственником ______________ доли однокомнатной квартиры

Квартира по адресу ______________ является однокомнатной, общей площадью ______________кв.м. и ______________ кв.м. жилой, в спорной квартире отсутствуют помещения, соразмерные доле ______________(ответчика) (доля соответствует ______________ кв.м. общей площади квартиры и ______________ кв.м. жилой).

В настоящее время брак между супругами расторгнут, совместное проживание в вышеуказанной квартире обеих собственников невозможно в силу сложившихся личных неприязненных отношений, соглашение о порядке пользования общей и жилой площадью спорной квартиры между собственниками не достигнуто, определить порядок пользования жилым помещением не представляется возможным, ввиду невозможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения.

Доля ______________(ответчика) в квартире настолько мала, что осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением обеими собственниками не представляется возможным, реальный выдел доли ______________ в квартире невозможен.

На принадлежащие ______________ ______________ доли приходится ______________ кв.м. общей площади квартиры, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю ______________ жилой площади в квартире.

Таким образом, доля ______________ в спорной квартире является незначительной и с ______________ в пользу ______________ подлежит взысканию денежная компенсация за ______________ долю в праве собственности на квартиру.

Рыночная стоимость квартиры по адресу: ______________ составляет ______________ руб., что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ______________ г. между ______________ и ______________, стоимость квартиры также установлена решением ______________ по делу № ______________. Таким образом, стоимость доли ______________ в праве собственности на квартиру, подлежащая взысканию с ______________(истца), составляет ______________ руб.

Аналогичная правовая позиция изложена в Апелляционном определении Московского городского суда от 06.11.2014 г. № 33-43874, Апелляционном определении Московского городского суда от 26.10.2016 г. № 4г/8-12199.

Поскольку на основании п. 5 ст. 252 ГК с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе, то подлежит удовлетворению требования ______________ о признании ______________ утратившей право пользования жилым помещением и снятии ______________ с регистрационного учета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 247, 252 ГК РФ, статьями 131-133 ГПК РФ,

1. Признать за ______________ право собственности на ______________ доли в квартире, расположенной по адресу: ______________;

2. Прекратить право собственности ______________ на ______________ доли в квартире, расположенной по адресу: ______________;

3. Признать ______________ утратившей право пользования жилым помещением по адресу: ______________ и снять ее с регистрационного учета по вышеуказанному адресу;

4. Обязать ______________ выплатить ______________ компенсацию за ______________ доли в квартире в размере ______________ руб.

Копия искового заявления с приложениями;

Квитанция об оплате государственной пошлины;

Копия решения ______________ г.

Копия решения ______________ ;

Копия договора купли-продажи ______________ г.;

Принудительный выкуп доли в квартире

Значительная доля

Компенсация за долю квартиры

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

В августе 2016 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным, и предполагающим новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между собственниками долей квартир.

Суть дела:

Ситуация стандартная, после развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю квартиры третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Читайте так же:  Налог на прибыль если выручка менее 10 млн

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Принудительный выкуп доли в квартире

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности (принудительный выкуп доли квартиры) остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

  • волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует (он не давал согласия на принудительный выкуп доли), истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
  • принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
  • истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
  • отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец Алексеенкова М.В., как участник долевой собственности на квартиру, обратилась с иском к сособственнику Алексееву М.Г., подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.

По мнению Верховного суда закрепленная в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

По этому, применение принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации законодатель допустил только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав.

Это нижестоящими судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными.

Рассматривая дело, высшая судебная инстанция сделала следующее толкование части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ:

Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

При этом, Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

С акцентировав внимание судов на исключительном характере принудительной выплаты участнику долевой собственности, Верховный Суд указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель с статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение этой принудительной выплаты:

когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Пользование общей долевой собственностью

По мнению Верховного Суда при установлении указанных с пункте 4 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ обстоятельств суды нарушили закон.

Со ссылкой на пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. высшая судебная инстанция России указала: при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости ответчика Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.

Судом не учтено, что спор заявлен в отношении жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, в связи с чем формальное нахождение имущества ответчика в комнате, не используемой для проживания, не может служить безусловным доказательством нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании жилого помещения по его целевому назначению.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Алексеенковой М.В., связанные с приобретением Алексеевым М.Г. находящегося в споре имущества, о наличии у ответчика другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с истцом о порядке пользования общим имуществом квартиры , о не осуществлении Алексеевым М.Г. обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в том числе участия в оплате коммунальных расходов, о использовании ответчиком жилого помещения не для проживания, а для хранения имущества, а также доводы ответчика о использовании данного имущества в целях извлечения прибыли.

Верховный Суд показал тренд на разрешение гражданских дел с учетом оценки добросовестности действий участников гражданских отношений.

При рассмотрении спора настоящего дела, по мнению высшей судебной инстанции, суды должны исходить из правил пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Оценку добросовестности поведения сторон, следует давать с учетом разъяснений, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе требованиям добросовестности, что выполнено не было, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

ВЫВОДЫ

Точка в деле о принудительном выкупе доли квартиры в Петербурге еще не поставлена. Верховный Суд апелляционное определение суда апелляционной инстанций отменил, и направил дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам городского суда Санкт-Петербурга.

Что революционно новое сообщил всем собственникам высший российский суд, рассмотрев это дело?

  • В условиях отсутствия изменений правового регулирования долевой собственности, высшая судебная инстанция предлагает судам при рассмотрении гражданских дел шире применять общие основополагающие принципы гражданского законодательства.

Руководствуясь общим принципом гражданского процесса о всестороннем исследовании всех обстоятельств дела и принятии решения по совокупности исследованных судом доказательств, со стороны Верховного Суда звучит рекомендация принимать во внимание добросовестность участников гражданского оборота, которые изложены в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. и статьях 10, 157, 166 Гражданского кодекса РФ

При этом Верховный ссылаясь на пункт 1 Постановления Пленума процитировал только часть этого пункта, что не ограничивает суды в применении второй части этого постановления – возможность применения установленных гражданским кодексом «санкций» за недобросовестное поведение в гражданском обороте:

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Изложенная позиция Верховного Суда РФ участникам долевой собственности на квартиры позволяет сделать выводы:

  • Каждый участник долевой собственности должен пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно.
  • При разрешении гражданских дел по спорам о долевой собственности суды должны принимать во внимание и давать оценку добросовестности действий сторон.
  • Недобросовестное поведение участника долевой собственности может являться основанием для отказа в судебной защите его прав, а так же суд вправе принять меры к защите интересов добросовестной стороны и третьих лиц.

При этом список возможных решений суда для защиты прав от недобросовестного поведения не исчерпывающий, и определяется конкретной нормой закона.

В остальном, позиция Верховного суда в отношении споров о принудительном выкупе доли квартиры не изменилась и основана на применении положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ и совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г.

Решение о принудительном выкупе у участника принадлежащей ему доли в долевой собственности возможна, но рассматривается как исключительный способ восстановления нарушенного права других собственников долевой собственности на квартиру.

Решение суда о принудительной выплате компенсации собственнику доли с одновременным прекращением его права собственности на эту долю прямо предусмотрено законом и является правом суда.

Такое решение суда будет обоснованно, если в судебном заседании будет установлены соответствующие обстоятельства, установленные законом:

  • Незначительность доли собственника в общем имуществе на квартиру;
  • Отсутствие интереса собственника доли в ее использовании по целевому назначению, при установлении которого суд устанавливает нуждаемость этого собственника в использовании по назначению именно этого жилого помещения, принимая во внимание наличие у этого собственника иного жилого помещения и иных конкретных обстоятельств.