Исковое заявление о государственной регистрации договора аренды

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2371А/2013

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2371а/2013

Судья: Мартышова С.Ю.
Докладчик: Игнатенкова Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Фоминой Н.В.,
судей Игнатенковой Т.А. и Федосовой Н.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке дело по частной жалобе истца З.В.Е. на определение Липецкого районного суда Липецкой области от 15 июля 2013 года, которым постановлено:
Возвратить исковое заявление З.В.Е. к Т.В.Н., Управлению о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на него со всеми приложенными к нему документами. Разъяснить З.В.Е., что он может с данным иском обратиться в Правобережный районный суд г. Липецка (г. Липецк, ул. Плеханова, д. 72).
Заслушав доклад судьи Игнатенковой Т.А., судебная коллегия

Определение Липецкого районного суда Липецкой области от 15 июля 2013 года о возвращении искового заявления отменить. Исковое заявление З.В.Е. к Т.В.Н., Управлению о понуждении к государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 27.05.2005 года передать на новое решение вопроса о его принятии в суд первой инстанции.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании долга

В [наименование суда]
Истец: [ф.и.о.]
[место жительства и регистрации]
Ответчик: [ф.и.о.]
[место жительства и регистрации]
Цена иска: [сумма в рублях]

[число, месяц, год] между Истцом и Ответчиком, [ф.и.о.], был подписан договор аренды, согласно которому Истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: [адрес], общей площадью [указать] кв. м, кадастровый номер [номер], принадлежащий Истцу на праве собственности, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от [число, месяц, год] серия [серия][номер].
Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал Ответчику по акту приема-передачи от [число, месяц, год] земельный участок, указанный в договоре аренды от [число, месяц, год]
Однако Ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п. [пункт] договора аренды земельного участка, он обязался ежемесячно выплачивать Истцу арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды гражданином Ответчиком выполнено не было. За период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] им не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. Задолженность Ответчика на момент подачи настоящего искового заявления составляет [сумма, сумма прописью] руб.
Согласно п. [пункт] договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.
[число, месяц, год] Истец направил в адрес Ответчик письмо в котором заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от [число, месяц, год], заключенный Истцом и Ответчиком.
Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендным платежам в размере [сумма, сумма прописью] руб.

Приложения:

  1. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности гражданина [ф.и.о.] от [число, месяц, год]
  2. Копия договора аренды земельного участка от [число, месяц, год]
  3. Копия акта приема-передачи земельного участка.
  4. Расчет задолженности по аренде.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Копия искового заявления для Ответчика.

Дата подачи заявления: [число, месяц, год]

Исковое заявление о государственной регистрации договора аренды

Образцы документов.

Образцы договоров, контрактов,
приказов, соглашений. Далее—>

Образцы заявлений.

Образцы заявлений, обращений,
исков, резюме. Далее—>

Образцы для налоговой.

Образцы деклараций,
форм отчетности. Далее—>

Образцы для жизни.

Поздравления, тосты, рецепты
диеты, ремонт, здоровье. Далее—>

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При этом пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из данных положений с учетом пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающей, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, то можно признать незаключенным договор аренды нежилых помещений, если не была осуществлена государственная регистрация данного договора.
Далее приведен образец (примерный) искового заявления о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений.
Также посмотреть иные виды заявлений по аренде и юридические консультации по юридическим вопросам, искам и представительству в суде, а также

Образец (примерный) искового заявления о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений

В Арбитражный суд _____________________
(наименование арбитражного суда,
в который подается заявление)

Истец
________________________________
(наименование / фамилия, имя, отчество)
адрес: ________________________________
______________________________________,
телефон: __________, факс: ___________,
адрес электронной почты: ______________
Ответчик: _____________________________
адрес: _______________________________,
телефон: __________, факс: ___________,
(вписать сумму)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Истец является собственником нежилых помещений общей площадью ______________________ (значение) кв. м., расположенных по адресу: ______________________ (вписать нужное) с кадастровым номером объекта ______________________ (вписать нужное).
Между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) ______________________ (число, месяц, год) подписан договор N ______________________ (вписать нужное) (далее — Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передает во временное пользование и владение Арендатору нежилые помещения общей площадью ______________________ (значение) кв. м., находящиеся по адресу: ______________________ (вписать нужное).
Срок действия договора сторонами определен с ______________________ (число, месяц, год) по ______________________ (число, месяц, год).
За период с ______________________ (число, месяц, год) по ______________________ (число, месяц, год) Ответчик за аренду помещений во исполнение договора регулярно перечислял платежи в адрес Истца.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 168, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации,

1. Признать договор аренды нежилых помещений от ______________________ (число, месяц, год) N ______________________ (вписать нужное) незаключенным.

Приложение:
1. Уведомление о вручении копии заявления ответчику.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
3. Копия договора аренды.
4. Копия свидетельства о регистрации права.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.
7. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Истец (представитель истца)

________________________
(подпись) (Ф.И.О.)
«___»____________ ____ г.

Исковое заявление о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (гараж) и об обязании осуществить государственную регистрацию такого договора

Тип документа: Заявление

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 6,6 кб

Бланк документа

Скачать образец документа

о признании недействительным отказа

в государственной регистрации договора аренды

объекта недвижимости (гаража) и об обязании

осуществить государственную регистрацию

В соответствии с договором аренды от «__»_______ ____ г. N __________ я являюсь арендатором объекта недвижимости (гаража) общей площадью _____ кв. м, кадастровый номер ______________, по адресу: ______________________________.

Договор N ______ подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 609 (или п. 2 ст. 651) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гараж передан мне по акту от «__»________ ____ г.

Я обратился к ответчику с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора аренды гаража N ______ от «__»_________ ____ г., в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов.

Считаю, что отказ в государственной регистрации договора аренды противоречит следующим нормам права: ______________________________________, нарушает мои права на владение и пользование гаражом.

На основании п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст. ст. 29, 197 АПК РФ,

Признать отказ ответчика в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (гаража) общей площадью ________ кв. м, кадастровый номер _______________________________, расположенного по адресу (точный адрес) __________________________, от «__» _______ ___ г. N ______ недействительным.

Обязать ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости (гаража) общей площадью ________ кв. м, кадастровый номер _______________________________, расположенный по адресу: __________________________, между арендодателем и мной от «___»_______ ___ г. N __________ в установленный законом срок.

Читайте так же:  Южное следственное управление на транспорте следственного комитета

1. Копия договора аренды объекта недвижимости (гаража) от «__»______ ___ г. N ________ с приложениями.

2. Копия заявления на государственную регистрацию и приложения.

3. Копия отказа в государственной регистрации.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

5. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют.

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

7. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 года

О Б З О Р

судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 года.

Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Поступающие в Арбитражный суд Вологодской области дела данной категории разделяются на следующие виды: о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, о признании незаконным зарегистрированного права, об обязании произвести государственную регистрацию права либо прекращение зарегистрированного права.
За 2006 год в арбитражный суд Вологодской области поступило и рассмотрено 8 исковых заявлений данной категории. Зачастую обращение о признании недействительной государственной регистрации права собственности в дальнейшем сводится к уточнению требований истца о признании права собственности, в связи с чем, непосредственно регистратор участником процесса не являлся и Закон о регистрации при рассмотрении данных дел не применялся.
Вместе с тем, заявители иногда обращаются одновременно к правообладателю и регистрирующему органу, соединяя, исковые требования о праве с требованиями о признании акта регистрации недействительным.
В данном случае, если указанные требования связанны между собой по основаниям возникновения, но по обстоятельствам дела целесообразно раздельное их рассмотрение, то арбитражный суд в соответствии со ст.130 АПК РФ вправе выделить спор о праве в отдельное производство и рассмотреть его в первую очередь. Если не акт государственной регистрации оспаривается по самостоятельным основаниям, то заявление возвращается по п.п. 2 п. 1 ст. 129 АПК РФ в связи с тем, что эти требования не связаны между собой.
В отдельных случаях имеет место обращение за признанием акта регистрации недействительным ранее, чем предъявление иска о недействительности основания регистрации (например, оспоримой сделки). В данных случаях дело о признании незаконным зарегистрированного права, как правило, приостанавливается до рассмотрения дела о признании недействительными этих оснований.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрации подлежит не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним (аренда недвижимого имущества со сроком заключения не менее 1 года).
Отказ арендодателя от регистрации договора аренды со ссылкой на наличие непогашенной записи о регистрации предыдущего договора аренды с другим арендатором, срок действия по которому истек и помещение освобождено, не может являться основанием для отказа арендатору в требовании о регистрации договора аренды, так как в данном случае имеет место уклонение арендодателя от исполнения своей обязанности погасить предыдущую запись.
Предприниматель обратился с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом об обязании ответчика провести государственную регистрацию договора аренды, основывая требования на нормах статей 165, 651, 421 ГК РФ. Фактическим основанием предъявленного иска явилось уклонение комитета по управлению имуществом от регистрации договора, тогда как для регистрации (носит заявительный характер) необходимы заявления как арендатора, так и арендодателя. Кроме того, в сформированный в Едином государственном реестре прав объект недвижимости необходимо было внести изменения в технические характеристики объекта на основании нового технического паспорта. Другой причиной отказа зарегистрировать договор аренды являлось наличие в реестре зарегистрированных прав непогашенной записи об аренде того же недвижимого имущества с другим арендатором, который на момент рассмотрения дела был ликвидирован по решению суда.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Комитет по управлению имуществом злоупотребляет своим правом, уклоняясь как от подачи заявления в регистрирующий орган о прекращении записи об аренде с несуществующим арендатором, так и от внесения изменений в сформированный объект в части технических характеристик. Так как только Комитет по управлению имуществом, являясь представителем собственника имущества, и стороной по договору может осуществить регистрацию прекращения договора аренды, срок действия по которому истек. Суд посчитал, что отсутствие записи о прекращении договора аренды, срок действия по которому истек и арендатор на данный момент не использует нежилое помещений по причине его ликвидации, а также уклонение комитета от внесения изменений в технические характеристики объекта, не является основанием для отказа в иске. Представленный суду договор аренды соответствовал требованиям действующего законодательства и содержал все характеристики объекта недвижимости согласно имеющемуся в деле техническому паспорту. Поэтому на основании статьи 165 ГК РФ требования были удовлетворены.
В отдельных случаях акт государственной регистрации права оспаривается по самостоятельным основаниям, независимо от гражданско-правового основания, ведущего к возникновению права на недвижимую вещь. Причиной признания недействительным спорного акта является нарушение регистрационной процедуры.

Отсутствие уважительных причин пропуска срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора по отказу в принятии документов на государственную регистрацию является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
По делу № А13-1806/2006-06 общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, выразившихся в отказе в принятии документов на государственную регистрацию права и взыскании денежной суммы в размере 7 500 руб., составляющих стоимость повторной оплаты за регистрационное действие. В судебном заседании представитель поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование вышеуказанных действий по отказу в принятии документов, в обосновании которого указал, что общество не полагало, что при повторном обращении за регистрацией 01.12.2005, не принятых по их утверждению 17.11.2005 документов, будет потребована дополнительная оплата в размере 7 500 руб. Кроме того, ссылались на обжалование действий государственного регистратора в вышестоящий орган, до обращения в суд.
В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) — незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, — вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.
В данном случае, суд не нашел причины пропуска срока уважительными, так как обжалование действий регистратора в вышестоящий орган не препятствовало обращению в суд, в связи с чем заявителю было отказано в удовлетворении требований.

Право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
По делу № А13-323/2006-06 муниципальное унитарное предприятие обратилось в суд с иском о признании недействительным погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права хозяйственного ведения предприятия на общежитие (доля в праве 2/10). Истец ссылался на то, что спорное имущество находится на его балансе, и выбыло помимо его воли.
В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Согласно пункту 3 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
В данном случае спорное имущество было изъято из хозяйственного ведения на основании распоряжений собственника и по согласованию с муниципальным унитарным предприятием. Данные факты подтверждены имеющимися в материалах дела документами.
При таких обстоятельствах действия Учреждения юстиции по государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения на него соответствовали пункту 17 Правил ведения Реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, пункту 3 статьи 7 и статье 20 Закона о регистрации и в иске было отказано.
Кроме того, как следовало из представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области документов, право собственности на спорные помещения на момент обращения в суд принадлежало физическим лицам, никем оспорено не было. Следовательно, то обстоятельство, что истец не снял с баланса отчужденное у него по решению собственника и с его согласия имущество, не является доказательством наличия у него правовых притязаний на спорное имущество.

Читайте так же:  942 приказ

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не имело места, так как на распоряжение данным имуществом был наложен запрет в рамках исполнительного производства в отношении должника — продавца имущества.
По делу № А13-14362/2005-06 предприниматель обратилась в суд с иском к обществу об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть одноэтажного кирпичного здания. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы Вологодской области.
Управление Федеральной регистрационной службы в отзыве на заявление и представитель в судебном заседании пояснили, что регистрация перехода права собственности носит заявительный характер. Однако с заявлением стороны по договору в регистрирующий орган не обращались. Указали, что в настоящее время на спорную недвижимость наложено обременение в виде ареста судебного пристава-исполнителя на имущество и запрета совершения каких-либо сделок.
Судом было отказано в удовлетворении требований по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Однако согласно части 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявления о регистрации подают все стороны договора. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации продавец перестает быть собственником недвижимости, а покупатель становится собственником данной недвижимости, то есть фактически отчуждение недвижимого имущества завершается в момент государственной регистрации. Согласно сводному исполнительному производству о взыскании с ответчика задолженности в пользу юридических лиц в погашение долга, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете обществу — продавцу недвижимости отчуждать имущество, в связи с чем Управлением Федеральной регистрационной службы сделана запись об обременении данного имущества указанным выше запретом, в процессе исполнительного производства был наложен арест на спорное недвижимое имущество.
Судом было установлено, что уклонения продавца от регистрации не имелось, так как он не имел права обращаться с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от него к другому лицу на основании действующего запрета.
В силу статьи 13 Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган обязан установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, к которым в том числе относятся и наложенные судебным приставом-исполнителем запреты по осуществлению сделок с объектами недвижимости. В связи с этим, даже при обращении ответчика с заявлением о регистрации перехода права собственности, ему было бы отказано, либо регистрирующие действия были бы приостановлены до снятия ограничений (пункт 4 статьи 19 Закона о регистрации).

Регистрация права собственности на основании решения суда не влечет фактического распоряжения имуществом собственником и может быть совершена с указанием на обременение имущества арестом, наложенным компетентным органом.
По делу № А13-4104/2006-29 предприниматель обратился в суд с иском к Управлению федеральной регистрационной службы по Вологодской области и предпринимателю о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном и первом этажах.
В обоснование иска указывал на то, что по рассматриваемому судом другому делу были приняты обеспечительные меры и наложен арест на подвал и первый этаж данного здания. В период действия ареста, Управлением федеральной регистрационной службы по Вологодской области было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по мнению истца, противоречило ст. 19 Закона о регистрации.
В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с требованиями п. п. 2, 4 ст. 51 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом. Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 (в ред. от 19.01.2005) «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органам рекомендовано учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
В данном случае суд установил, что в отличие от ранее описанной ситуации, фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление федеральной регистрационной службы по Вологодской области осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.
Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформированного государственным регистратором на основании недостоверных данных объекта недвижимого имущества, не может являться отказом в регистрации договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и содержащем надлежащие, документально подтвержденные данные о предмете аренды.
Так по делу № А13-5673/2006-06 общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка. При рассмотрении данного дела было установлено, что обществом были соблюдены все требования закона при обращении в регистрирующий орган и представлены все необходимые документы. Проблема заключалась в том, что в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный земельный участок был первоначально зарегистрирован с указанием большей площади, чем в представленных документах. Данный казус имел место в связи с тем, что надлежащий учет и оформление кадастровых планов на земельные участки до недавнего времени отсутствовал, в государственном реестре ошибочно было зарегистрировано два самостоятельных земельных участка, как единый объект, в связи с чем представители регистрирующего органа ссылались на то, что спорный земельный участок был выделен из существующего в реестре участка. Однако, данное утверждение было опровергнуто ФГУ «Земельной кадастровой палатой» представленными документами по формированию спорного земельного участка, которые подтвердили существование изначально двух участков и отсутствие единого объекта регистрации. Кроме того, в деле имелись непосредственно распоряжения управомоченного собственником лица — органа местного самоуправления в которых данные земельные участки также фигурировали как два самостоятельных объекта недвижимости. В связи с вышеизложенным, правовых оснований для отказа в государственной регистрации не имелось и суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Отсутствие у истца документов, подтверждающих тот факт, что он является сельхозпредприятием и использует проданные ему доли земельного участка по целевому назначению является основанием для отказа ему в регистрации перехода права собственности на земельные доли сельскохозяйственного назначения.
По делу № А13-466/2006-06 общество обратилось с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области о признании отказа в государственной регистрации права на земельные доли и обязании произвести регистрацию указанных прав. В государственной регистрации права было отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 12 Федерального закона «О обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как не были представлены на регистрацию все необходимые документы, а представленные по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства. Истец не представил надлежащих доказательств о том что является сельхозпредприятием, а, следовательно, согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не мог претендовать на данные земельные доли. Кроме того договора аренды, которые были заключены ранее с собственниками земельных долей не содержали пунктов об установлении арендной платы. К участию в деле привлечено 75 собственников земельных долей. В ходе судебного разбирательства истец изменил требования, просил признать незаконным отказ в государственной регистрации права на земельные доли меньшего размера, чем было заявлено ранее. Причиной данного ходатайства послужило то, что в ходе судебного разбирательства было выявлено, что часть договоров купли-продажи земельных долей подписаны лицами, которые на момент подписания данных договоров умерли, представлены свидетельства о смерти.
Суд отказал истцу в удовлетворении требований по двум основаниям: из представленных истцом документов не следовало, то, что истец занимается сельскохозяйственной деятельностью, представленные договора аренды не являлись доказательством использования истцом земельного участка, так как земельные доли в натуре выделены не были, следовательно, не были определены границы земельных участков, передаваемых в аренду, договора не были зарегистрированы надлежащим образом, в связи с чем суд их квалифицировал как незаключенные. Кроме того, после уточнения истцом требований, предметом иска являлся отказ в государственной регистрации права, заявление на регистрацию которого с установленными законодательством документами не подавалось, и государственным регистратором в данном виде не рассматривалось.
Как следует из приведенных выше примеров и статистики, количество дел данной категории незначительно. Однако, учитывая, что ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п.1.ст.1 ГК РФ) не ограничивает предпринимателей и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов, в связи с чем, предприниматели и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить свой выбор защиты нарушенных прав по своему усмотрению, данные дела отличаются разнообразием, сложностью и широким спектром проблем, с которыми сталкивается суд при их рассмотрении.

Читайте так же:  Казахстан закон возврат товара

Обзор подготовлен судьей Курпановой Н.Ю. и помощником судьи Тропиной Н.В.

05.03.2018 г. Что делать, если Росреестр отказал в государственной регистрации договора аренды?

Ответ: Если Росреестр отказал в государственной регистрации договора аренды, то сторона договора вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным данного отказа (пункт 4 статьи 218 КАС РФ).

Обоснование: В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон №218) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Как следует из положений статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 указанной статьи).

Таким образом, если речь идет об аренде недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, помещения, земельного участка) сроком не менее года, то такой договор надлежит регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

В государственной регистрации договора аренды может быть отказано. В таком случае отказ должен быть обязательно обоснован в письменной форме.

Внимание! Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество – см. Справочник: https://iskivsem.ru/faq/1097

Как следует из пункта 12 статьи 29 Закона №218 приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Исходя из статьи 218 «Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (далее по тексту – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка разрешения административных споров, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (пункт 3 статьи 218 КАС РФ).

Таким образом, если отказ в государственной регистрации договора аренды нарушает права, свободы и законные интересы граждан, организаций и иных лиц, или создает препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов, то они вправе обратиться в суд с административными исковыми заявлениями о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в защиту прав, свобод и законных интересов иных лиц (как следует из пункта 4 статьи 218 КАС РФ).

Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2 настоящего Кодекса. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно положениям статьи 220 КАС РФ форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 125 настоящего Кодекса.

В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны:

1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса;

2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие);

3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);

4) сведения о том, в чем заключается оспариваемое бездействие (от принятия каких решений либо от совершения каких действий в соответствии с обязанностями, возложенными в установленном законом порядке, уклоняются орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями);

5) иные известные данные в отношении оспариваемых решения, действия (бездействия). В случае оспаривания решения, действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в числе таких данных указываются известные сведения об исполнительном документе, в связи с исполнением которого оспариваются решение, действие (бездействие), и об исполнительном производстве;

6) сведения о правах, свободах и законных интересах административного истца, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемыми решением, действием (бездействием), а в случае подачи заявления прокурором или указанными в статье 40 настоящего Кодекса лицами — о правах, свободах и законных интересах иных лиц;

7) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие);

8) сведения о невозможности приложения к административному исковому заявлению каких-либо документов из числа указанных в части 3 настоящей статьи и соответствующие ходатайства;

9) сведения о том, подавалась ли в вышестоящий в порядке подчиненности орган или вышестоящему в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются дата ее подачи, результат ее рассмотрения;

10) требование о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.

Как следует из пункта 3 статьи 220 КАС РФ к административному исковому заявлению о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, прилагаются документы, указанные в части 1 статьи 126 настоящего Кодекса, а также копия ответа из вышестоящего в порядке подчиненности органа или от вышестоящего в порядке подчиненности лица, если таким органом или лицом была рассмотрена жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении.