Гражданский кодекс определение здания

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к Ст. 650 ГК РФ

1. В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. ст. 650 — 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Конечно, и общие положения об аренде (ст. ст. 606 — 624 ГК) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. ст. 650 — 655 ГК РФ (ст. 625 ГК).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут устанавливаться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к ст. ст. 650 — 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех, ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См. также: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 521.

Специальные нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются также на отношения, возникающие по поводу аренды предприятий, если иное не установлено ст. ст. 656 — 664 ГК РФ (п. 2 комментируемой статьи).

2. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки дать понятия здания и сооружения, показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Как представляется, прав В.В. Витрянский, указывающий, что «юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Очень важно, что «существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования» возникающих в связи с этим отношений. Не только в нормах об аренде, но и в других нормах закон не проводит разграничения зданий и сооружений (например, ст. 130, п. 3 ст. 340 ГК).

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Зданием (сооружением) является любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Подборка наиболее важных документов по запросу Понятие здания (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Понятие здания

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Понятие здания

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Сооружения как объект гражданского оборота: проблемы индивидуализации

Д. В. Сураев, старший преподаватель кафедры коммерческого права РГТЭУ (Кемеровский институт)

Отнесение сооружений к объектам недвижимости является традиционным для российского законодательства, что обусловлено признаками, с которыми связывает законодатель любой объект недвижимости: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако Гражданский кодекс Российской Федерации (далее –ГК РФ) не содержит легального определения, однозначно определившего, какой материальный объект сооружением является, а какой таковым являться не может. Отсутствует легальное определение и в иных нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. При этом в соответствии со ст. 77 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Практика частичного устранения названной неопределенности посредством перечисления (поименования) в административно-правовых актах – Постановлениях Правительства и иных федеральных органов – отдельных конкретных видов сооружений, используемых, например, в энергетике 1 , газовой промышленности 2 или связи 3 , по нашему мнению, проблемы вовлечения в гражданский оборот всех объектов недвижимости, которые относятся к сооружениям, разрешить не может, так как поименование на уровне подзаконных актов административного характера касается только отдельных видов сооружений, причем исключительно для утилитарных целей, а именно: технического учета, государственной регистрации объектов и определения размеров земельных участков для размещения и обслуживания объектов.

Такая неопределенность существенным образом влияет на возможность включения сооружений в гражданский оборот, так как отсутствие легального определения, закрепленного в установленном порядке, порождает нередко противоречивую правоприменительную и судебную практику.

Установление легального определения сооружения как объекта недвижимости посредством внесения соответствующих изменений в ГК РФ, по-нашему мнению, нецелесообразно, поскольку отнесение сооружений к объектам недвижимости уже установлено ст. 130 ГК РФ.

Детализация норм гражданского права, содержащихся в ГК РФ, может быть произведена иным федеральным законом, содержащим нормы гражданского права и регулирующим отношения по поводу соответствующих общественных отношений, что соответствует принципам, изложенным ст. 3 ГК РФ, сложившейся законотворческой практике и практическим задачам, стоящим перед участниками гражданского оборота, тем более что в отношении других поименованных в ст. 130 ГК РФ объектов недвижимости такая детализация уже нашла свое применение. Соответствую­щие легальные определения даны:

– земельного участка – в Земельном кодексе РФ;

– участка недр – в ФЗ «О недрах»;

– леса и многолетних насаждений – в Лесном кодексе РФ;

– жилого здания – в ЖК РФ.

Учитывая общность происхождения оставшихся без определения зданий (в частности, нежилых) и сооружений–материальных объектов, искусственно созданных в результате строительной деятельности человека, легальное определение сооружения целесообразно дать федеральным законом, регулирующим специфические общественные отношения по архитектурно‑строительному проектированию и по строительству объектов капитального строительства, т. е. именно зданий и сооружений. Таким федеральным законом является Градостроительный кодекс РФ.

При этом установление Градостроительным кодексом РФ легального определения сооружения объективно потребует дать легальное определение и такого ­объекта ­гражданского оборота, как здание, т. к. необходимо будет установить признаки, отличающие эти близкие, но не однородные объекты. Кроме того, установление легального определения сооружения как объекта гражданского оборота именно Градостроительным кодексом РФ потребует установления признаков, отграничивающих сооружения от иных поименованных в гражданском и ином законодательстве, в том числе самом Градостроительном кодексе РФ, объектов строительной деятельности, а именно: строений и построек.

Основными критериями для такого отграничения, по нашему мнению, должна стать детализация положений ст. 130 ГК РФ – прочной связи с землей и несоразмерного ущерба назначению сооружения при его возможном перемещении. Здание или сооружение в общем случае – это совокупность материальных объектов, объединенных в процессе строительной деятельности человека на неопределенный срок или на срок, в течение которого будет полностью исчерпан ресурс потребления вновь созданного единого целого, предназначенного для удовлетворения материальных или иных потребностей человека.

Прочная связь здания или сооружения с землей определяется технической или технологической неразрывностью элементов сооружения с поверхностью земельного участка или расположением части этих элементов под поверхностью (в недрах) земли; для сооружения возможно расположение всех или большей части элементов под поверхностью (в недрах) земли. В состав здания или сооружения не могут входить нематериальные объекты.

Отграничение здания от сооружения устанавливается целевым предназначением объекта и связанным с ним техническим его исполнением:

– здание предназначено для временного или постоянного использования человеком внутреннего пространства объекта в процессе жизнедеятельности или иной деятельности человека;

– сооружение – объект, не предназначенный для использования его внутреннего пространства ­человеком или не имеющий такого пространства вовсе, допускается возможность непродолжительного нахождения человека внутри сооружения, но лишь для обслуживания оборудования или самого объекта в процессе осуществления деятельности;

Читайте так же:  Раздел 3 трудовой договор

– сооружением может признаваться вещь или имущественный комплекс, представляющий собой совокупность материальных недвижимых (зданий и сооружений) и движимых вещей, объединенных единым технологически законченным предназначением, например, линия электропередачи со всеми ее элементами: столбами, проводами, подстанциями, расположенными между сетевыми компаниями или сетевой компанией и потребителем.

Целевое предназначение здания имеет законченный характер, что при необходимости позволяет выделять в составе здания другие объекты, относящиеся к недвижимости (помещения), или изменять характер деятельности, осуществляемой в здании, например, перевод из режима жилого здания в нежилое. Сооружение же в большинстве случаев предназначено для обслуживания какой-либо иной деятельности. Hапример, мост предназначен для использования его при осуществлении пользования транспортным объектом – дорогой. Сооружения, таким образом, в большей степени, чем здания составляют основу предпринимательской деятельности. При этом, как правило, использование сооружения для иных целей, чем оно предназначено, не представляется возможным.

Характеристика несоизмеримости ущерба для здания в случае предполагаемого перемещения, в том числе всех его составных частей, определяется размером причиненного при перемещении ущерба назначению здания, а не стоимостью затрат на перемещение. Для сооружения несоизмеримость ущерба в случае предполагаемого перемещения определяется по степени прекращения возможности использования сооружения по назначению именно в месте, где это сооружение расположено: если для выполнения цели, для которой создавалось сооружение, после его предполагаемого перемещения потребуется создание аналогичного сооружения, то ущерб от такого перемещения определяется как несоизмеримый. Как и для здания несоизмеримость ущерба при возможном перемещении определяется не стоимостью затрат на перемещение (в том числе расходов на воссоздание перемещенного сооружения в другом месте), а невозможностью осуществления той деятельности, для которой создавалось сооружение.

В соответствии с ГК РФ к объектам недвижимости следует отнести только здания и сооружения, а прочие объекты, созданные в процессе строительной деятельности, следует определить как строения и постройки, т. е. не имеющие признаков объектов недвижимости.

Практическое значение установления легального определения сооружения заключается в практической возможности индивидуализации значительной части имущества, находящегося во владении и пользовании участников гражданского оборота, посредством регистрации прав на указанные объекты.

Регистрация своих прав в отношении значительной части принадлежащего субъекту гражданского оборота позволит ему рационально распорядиться наличным имуществом (сдать в аренду, продать излишнее), а также в значительной степени повышает возможность капитализации бизнеса и соответственно увеличивает инвестиционную привлекательность российского бизнеса.

1 Постановление Правительства РФ от 11 августа 2003 г. № 486 «Об утверждении правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети». // Собрание законодательства РФ, 2002, № 34, ст. 3304.

2 Приказ Госстроя РФ от 24.05.2002 № 90 «Об утверждении методических рекомендаций по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них». Минюстом РФ отказано в регистрации данного документа – Письмо Минюста РФ от 29.04.2003 № 07 / 4345‑ЮД.

3 Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно‑кабельные сооружения связи». // Собрание законодательства РФ, 2005, № 8, ст. 650.

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к статье 650 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора — здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому введена (в отличие от ГК 1964) новая классификация одного из объектов — «здание» вместо «строение». Утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельный объект неимущественных прав. Жилое помещение в отличие от нежилого является объектом права собственности и других вещных прав (ст. 15 ЖК РФ). Его собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (ст. 30 ЖК). Нежилое помещение представляет собой только часть здания и в таком виде является объектом имущественных прав.

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил § 4, то применяются общие правила § 1 комментируемой главы. То же самое и с временными строениями: если стороны не предусмотрели в договоре применение правил комментируемого параграфа, то они вынуждены применять правила § 1. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. ст. 22, 23 ЖК).

О понятиях «жилой дом», «квартира» и «комната» см. ст. 16 ЖК. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п. 2 ст. 671 ГК; ст. 17 ЖК).

Нежилые здания — это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519) (далее — Закон об объектах культурного наследия)), к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями. Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами комментируемого параграфа и с учетом требований названного Закона (ст. 55). При этом сохраняют силу (впредь до вступления в действие утверждаемых Правительством РФ нормативных правовых актов, издание которых отнесено названным Законом к его полномочиям, но не позднее 31.12.2010) правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 (СП СССР, 1982, N 26, ст. 133), и применяемые постольку, поскольку они не противоречат вышеназванному Закону.

Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже. И в тех, и в других зданиях могут находиться мемориальные квартиры — памятники истории и культуры.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 ГК) в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК). Не завершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке (ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом принимает в федеральную собственность недвижимость, созданную за счет средств федерального бюджета, осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведет реестр и выдает выписки из этого реестра (Положение о нем утверждено Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 (СЗ РФ, 2004, N 49, ст. 4897)).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в течение 5 дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ, который может быть обжалован им в суд.

Ведется и единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — единый государственный реестр объектов культурного наследия), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Здания и сооружения, в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в реестр как объекты культурного наследия, относятся к выявленным объектам культурного наследия со дня поступления требуемых по Закону об объектах культурного наследия документов в федеральный орган (в орган исполнительной власти субъекта РФ), уполномоченный в области охраны этих объектов. Соответствующий орган охраны уведомляет собственника выявленного объекта культурного наследия или арендатора о решении компетентного органа включить данный объект в реестр либо об отказе в этом.

Читайте так же:  Как оформить бильярдную

До включения этих объектов в реестр на них заключаются охранно-арендные договоры, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82, содержащие требования к их сохранности. Такие договоры являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного здания (сооружения), и требования к его сохранению в соответствии с указанным Законом.

Если в нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания», то оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.

2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК). Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения в основном некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

На исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников истории и культуры могут быть отнесены к градостроительным ансамблям. Центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки образуют достопримечательные места.

Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 131 ГК).

Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, как ансамбль, достопримечательное место, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.

В первом случае в объект договора аренды целесообразно включать не только основное здание, но и служебные постройки, ансамбль, здания и сооружения, образующие достопримечательное место. Во втором — такое правило не сопровождает аренду здания (помещения).

3. К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства (в частности, стационарные установки рекламы), трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружений, подпадающих под действие норм комментируемого параграфа).

Указанная в определении договора аренды возможность пользования без владения имуществом относится именно к отдельным видам сооружений.

4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст. ст. 606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде — ст. 607 ГК, и особенные нормы комментируемого параграфа — ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания (см. ст. 554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст. 651). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п. 3 ст. 607). Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст. 651.

Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Договоры аренды, закрепляющие за пользователями (юридическими и физическими лицами) памятники истории и культуры, находящиеся в государственной собственности, подлежат переоформлению после издания Закона об объектах культурного наследия (с участием соответствующих органов охраны объектов культурного наследия) и с учетом требований названного Закона. Арендодатель — это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении или общей собственности на объект, возникающих в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на данное имущество (см. коммент. к ст. 613). Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйствующего субъекта обособленно как имущество другого юридического лица (ст. 8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (СЗ РФ, 1996, N 48, ст. 5369)).

В ЕГРП зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Сделки федеральных государственных унитарных предприятий с недвижимым имуществом подлежат согласованию с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем, ст. 295 ГК), кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий отнесено к компетенции иных органов государственной власти.

Если в ЕГРП отсутствуют данные о регистрации ранее возникшего права на объект договора аренды (см. коммент. к ст. 651), этот договор считается незаключенным либо не может быть заключен. В судебно-арбитражной практике в случае отсутствия официальных данных о принадлежности здания или сооружения используется презумпция их принадлежности соответственно к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и собственности муниципальных образований. При этом суд руководствуется состоявшимся разграничением государственной собственности РФ, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1).

Приостановлена регистрация права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, впредь до принятия федерального закона, разграничивающего эти объекты (см. также коммент. к п. 2 ст. 651).

Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, преимущественном праве на аренду, ипотеке), дату внесения записи, имя регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством (см. коммент. к ст. 651). Помимо ЕГРП отдельно ведется учет соответствующего государственного и муниципального имущества (см. коммент. к ст. 651).

Существует преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное приватизационным законодательством и дающее возможность требовать в судебном порядке заключения договора аренды, равно как и продажи права аренды на торгах с лицом, выигравшим торги (ст. ст. 447, 448, 454 ГК, см. также п. 8 настоящего комментария).

Сдачу имущества в аренду нельзя смешивать с оказанием услуги, поскольку объектом услуги является нематериальный объект (в отличие от аренды материального объекта). Распространяется преимущественное право на случаи приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, когда приватизация осуществляется путем продажи на конкурсе, аукционе, но уже по истечении срока действия или расторжения договора аренды предприятия (его структурного подразделения). Нельзя длительное время продолжать фактически пользоваться зданием (строением), основываясь всего лишь на преимущественном праве, а не на договоре аренды, не платя арендной платы. В противном случае носитель этого права злоупотребляет им (ст. 10 ГК), неосновательно обогащается (ст. 1102 ГК), не оплачивая арендную плату, отказывается от проявления требуемой заботливости об интересах будущего арендодателя (ст. 401 ГК) (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 8. М., 2001. С. 23 — 35).

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ.

Так, ГК (ст. ст. 295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные предприятия вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем). Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодатель в этом случае осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ.

Согласно Закону РФ «Об образовании» (в ред. Федерального закона от 13.01.96 N 12-ФЗ, с изм. от 22.08.2004) образовательное учреждение вправе выступать в качестве и арендатора, и арендодателя имущества (п. 11 ст. 39).

Читайте так же:  Отчетность представительства

Законом об объектах культурного наследия предусмотрено, что ряду некоммерческих организаций (благотворительные, религиозные, российские творческие союзы, государственные учреждения, осуществляющие свою деятельность в сфере культуры, и т.п.) объекты культурного наследия, находящиеся в федеральной собственности, предоставляются не на условиях аренды, а на основании договора безвозмездного пользования (см. гл. 36 ГК). Содержание историко-культурного заповедника, в зданиях и сооружениях которого находятся исторические и художественные ценности, музейные предметы, подлежащие хранению и публичному показу, регулируется Федеральным законом от 26.05.96 N 54-ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1996, N 22, ст. 2591) и указанным выше Законом.

По Постановлению Правительства РФ от 05.01.98 N 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» (СЗ РФ, 1998, N 2, ст. 264) названное Федеральное агентство передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются соответствующие поручения Президентом РФ и Правительством РФ (см. также коммент. к ст. 651).

Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности структур по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью могут быть предусмотрены актами субъектов РФ и муниципальных образований.

Министерство экономического развития и торговли РФ осуществляет координацию и контроль за находящимся в его ведении Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

5. Закон не запрещает арендодателю передавать в аренду заложенные здания (помещения) и сооружения. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК). См. также гл. XII «Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений» Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗ РФ, 1998, N 29, ст. 3400).

6. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта (см. коммент. к ст. 610). Закон предусматривает временный характер владения и пользования при аренде зданий и сооружений. В ГК не определены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды (см. коммент. к рассматриваемому параграфу), но она не может быть бессрочной, поскольку бессрочность характерна для права собственности. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной или без определенного срока, решают стороны. Срок действия арендного договора может быть определен календарными датами или связан с наступлением определенных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои минимальные сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет юридическое значение — это срок прекращения договорных условий.

7. Другая существенная характеристика настоящего договора — оплата (см. коммент. к ст. 654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме. К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются только те правила договора купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК). Если между сторонами будет заключен договор купли-продажи арендованного имущества, договор аренды прекращается.

Правительство РФ компетентно определить размер арендной платы за пользование федеральным имуществом (если в этом есть необходимость, ст. 654 ГК) и порядок внесения предложений на его рассмотрение федеральным органом исполнительной власти. Таким органом является Министерство экономического развития и торговли РФ. Субъекты РФ и муниципальные образования осуществляют аналогичные обязанности относительно государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества по принадлежности.

8. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.

Отдельные субъекты РФ устанавливают проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке (см. п. 4 настоящего комментария).

9. Помимо отражения в договоре характерных для аренды отношений, он учитывает норматив потребности в площади; оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения, освобождения арендованного здания (помещения) и др. (см. комментарий к рассматриваемому параграфу). Так, Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 3 работников федеральных органов и организаций предложено размещать исходя из нормы 9 кв. м общей площади на каждого. Этот же норматив служит для определения размера площади под административные цели, закрепляемой за государственными органами и организациями (указанными в этом акте Правительства РФ) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

10. Пункт 2 статьи устанавливает применительно к зданиям и сооружениям приоритет норм § 5 гл. 34 об аренде предприятия, в имущественный комплекс которого входят эти здания и сооружения, и дополнительный характер применения норм комментируемого параграфа на тот случай, если возникает необходимость их применения в отношении аренды предприятия как имущественного комплекса.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения (действующая редакция)

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 650 ГК РФ

1. Договор аренды здания и сооружения представляет собой собственно договор аренды, то есть передачу во временное владение и пользование или во временное пользование такого предмета договора, как здание или сооружение. Именно этот особый предмет договора аренды и является его существенным условием. Обратим внимание на то, что в п. 1 комментируемой статьи ничего не говорится о том, что здание или сооружение передается арендатору по договору аренды за плату. Вместе с тем ст. 654 ГК РФ регулирует вопросы о размере арендной платы. В этой связи договор аренды здания или сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Предметом по договору аренды может быть только комплексное завершенное строительством здание или только сооружение, что означает невозможность заключения договора аренды, например, в отношении строений или объектов незавершенного строительства, несмотря на то, что такие объекты также являются недвижимым имуществом. Не могут быть объектами договора аренды и разрушенные здания. Так, например, в Санкт-Петербурге при рассмотрении спора по иску ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом о признании за ним преимущественного права на приобретение в собственность восьми арендуемых объектов нежилого фонда и о признании незаконным отказа указанного органа власти в реализации преимущественного права ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» на приобретение в собственность данных объектов. Судом было установлено, что ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» и Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом заключили договор аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения. Однако заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех — частично остались. Поэтому заявленные требования удовлетворены не были (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012).

Положения об аренде зданий или сооружений применяются также и к регулированию вопросов об аренде предприятий, так как предприятие как имущественный комплекс включает в себя и конкретное здание.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 N А72-4923/2008;

— Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2007 N КА-А41/2309-07;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2006 N А19-14535/05-19-Ф02-1072/06-С2;

— Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2005 N КГ-А40/11122-05;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2005 N А33-32560/04-С2-Ф02-3874/05-С2;

— Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2005 N КГ-А40/6491-05;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 N 09АП-27753/2010;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 N 10АП-3421/2008;

— Определение СК по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 25.04.2012 по делу N 33а-1228/2012;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 N 33-36995;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15816/13 по делу N А65-15335/2013;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2014 N Ф06-15638/13 по делу N А65-15334/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2013 N Ф05-14812/13 по делу N А40-155707/2012.