Договор взаимной аренды

Договор аренды: понятие и характеристика

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

  • Элементы договора аренды
  • Стороны договора аренды
  • Особенности договора аренды транспортных средств
  • Особенности договора аренды предприятия
  • Особенности договора финансовой аренды (лизинга)

45. Договор аренды (общие положения).

Договор аренды – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный, возмездный.

Различают следующие виды договора аренды: прокат, аренда ТС, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Существенные условия: предмет, для отдельных видов размер арендной платы (аренда зданий или сооружений, аренда природных объектов), срок и порядок использования (аренда природных объектов).

Предмет: не ограниченное в обороте индивидуально определенное имущество, которое не теряет натуральных свойств в процессе использования (неупотребляемое).

Не могут быть предметом: вещные и обязательственные права, обязанности, нематериальные блага, права на нематериальные блага, потребляемые вещи.

Цена (арендная плата). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется в договоре. Если в договоре арендная плата не определена, применяется обычная арендная плата при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Срок устанавливается сторонами самостоятельно и может быть определен: календарной датой, периодом времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Если договор не предусматривает срока или не содержит условий, позволяющих его определить, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Стороны: арендодатель – это собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор – это дееспособные субъекты гражданского права.

К форме применяются общие требования, предусмотренные ст.158-164 ГК РФ. Если срок договора больше года или одной из сторон выступает юридическое лицо, договор должен быть заключен в письменной форме.

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать имущество в надлежащем состоянии;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Произвести за свой счет капитальный ремонт (восстановление основных частей имущества, без которых имущество нельзя использовать по назначению) переданного в аренду имущества;

6. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

7. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок (ст.621 ГК).

1. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора;

2. Своевременно вносить арендную плату за пользованием имущества;

3. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;

4. При прекращении договора аренды вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

5. Если установлено законом или иным НПА, не передавать без согласия арендодателя свои прав и обязанностей, вытекающие из договора аренды, и арендованное имущество третьим лицам.

Договор аренды сегодня представляет самый востребованный законный метод, благодаря которому можно начать собственный бизнес, не имея достаточного стартового капитала, и возможности покупки необходимых помещений или оборудования. Также заключение договора аренды позволяет получать стабильный доход от неиспользуемого имущества, наличие которого обременительно на данный момент.

В периоды непростой экономической ситуации, когда экономика мечется как кардиограмма, сменяя взлеты падениями, сложно найти возможность получения стабильного дохода, тем более начать собственное дело. На помощь в такой ситуации приходит закон об аренде, предусмотренный главой гражданского кодекса № 34.

Суть договора аренды

Официальное определение договора аренды трактует это действие как:

Гражданско-правовое соглашение двух сторон, одна из которых представлена арендодателем (владельцем определенного имущества), другая — арендатором (лицом или организацией, желающим временно воспользоваться этим имуществом за оговоренную плату). Суть договора аренды состоит в том, что арендодатель выражает свое согласие предоставить за оговоренную плату, и на оговоренный срок имеющееся у него имущество арендатору. Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить оплату в оговоренные сроки.

Договор аренды должен быть:

  • Возмездным — оговоренное имущество передается только за арендную плату.
  • Консенсуальным (реальным) — считается действительным только тогда, когда арендатор получает возможность воспользоваться имуществом.
  • Срочным (взаимным) — имущество, оговоренное в договоре, передается только на определенный срок.

Виды договора аренды

Российское гражданское законодательство разделяет договора аренды на отдельные виды, в зависимости от характера арендуемого имущества, это:

1) Договор на прокат — передача имущества во временное пользование.

2) Договор на аренду транспортного средства – наем транспортного средства передвижения с водителем или экипажем, без обслуживающего персонала, для временного использования за оговоренную плату.

3) Договор на аренду здания или постройки (сооружения) – предоставление возможности временно пользоваться зданием и всем, что в нем находится за оговоренную плату.

4) Договор на аренду фирмы или предприятия – передача во временное владение предприятия или фирмы целиком. В перечень включаются:

  • участок земли;
  • постройки, расположенные на этом участке;
  • оборудование, находящееся в зданиях;
  • запасы сырья, материалов и топлива, принадлежащие предприятию.

Помимо этого акт договора аренды может содержать имущественные права, включающие определенные виды деятельности, некоторые требования и долги предприятия.

Так же может быть заключен лизинг – арендный договор финансов. Его отличие от других видов арендного договора является обязательное участие третьего лица – продавца, у которого арендодатель выкупает имущество для передачи в аренду.

Условия оформления договора аренды

  • По существующему законодательству весь полученный доход, будь то продукция или финансовая прибыль, от использования арендованного имущества полностью принадлежит арендатору, и является его неделимой собственностью.
  • При заключении сделки на аренду, стороны обязаны подробно перечислить и описать предмет или все имущество, передаваемое в аренду.
  • Предметом аренды является личная собственность арендодателя, которая не подвержена амортизации.
  • Имуществом аренды называют вещи, в состоянии, соответствующем описанию в договоре.
  • В оформлении документа участвуют минимум две стороны договора аренды. В этой роли могут выступать физические лица, юридические организации, фирмы, представители государственных органов.

Форма договора аренды

Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так, если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок, предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в письменной форме.

Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме соглашения о купли – продаже.

Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.

Права и обязанности сторон договора аренды

1) Если переданное в аренду имущество не соответствует указанному в договоре состоянию, арендодатель обязан самостоятельно и безвозмездно устранить имеющиеся недостатки, или снизить размер арендной платы соответственно имеющимся дефектам, или же возместить затраченные средства на устранение этих дефектов. В какой форме будет проходить возмещение ущерба — выбирает арендатор. Помимо этого арендатор имеет право потребовать замену несоответствующего условиям договора имущества на то, которое описано в соглашении.

2) Арендодатель обязан заранее предупредить арендатора, если на оговоренное имущество имеются обременения, как то залог или сервитуты. Если это условие не выполнено до заключения договора, арендатор имеет право потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

3) Основным и главным обязательством арендатора является своевременное внесение арендной платы. Если условия договора аренды не содержат информации о конкретных сроках оплаты, то действуют правила о сроках, принятых при аренде подобного имущества и похожих обстоятельствах.

Возможны такие виды арендной платы как:

  • Ежемесячные внесения твердой суммы.
  • Единовременная оплата оговоренной суммы.
  • Получение процентной доли от прибыли арендатора на арендуемом объекте.
  • Замена финансовой оплаты предоставлением определенных услуг.
  • Обязательство арендатора взять на себя расходы по ремонту и улучшению арендованного помещения или имущества.

4) Возможно изменение первоначальной суммы арендной платы по обоюдному согласию обеих сторон. Но изменения можно вносить не чаще 1 раза за год. Такое правило установлено для стабилизации дисциплинарной ответственности. Достаточно часто арендодатели пытаются увеличить размер оплаты. Хотя это и запрещено делать в одностороннем порядке.

Читайте так же:  Приказ фсин россии 497

5) Существует форма договора субаренды — она предусматривает передачу арендованного имущества в аренду третьему лицу. Такие действия могут быть выполнены только с ведома и разрешения собственника имущества, являющегося арендодателем.

6) Перенаем — является передачей обязанностей и прав арендатора другому лицу. В этом случае необходимо выполнить переоформление договора, с внесением в него данных нового арендатора. Выполняется это так же только с личного согласия арендодателя.

Правила обращения с имуществом

По существующим правилам арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество на должном уровне, и в исправном состоянии. Расходы на текущий ремонт и содержание имущества на положенном уровне возлагаются на арендатора. В то же время, арендодатель несет полную ответственность за своевременное проведение капитального ремонта. Если работы по капитальному ремонту были оплачены арендатором, он имеет право потребовать возмещения этих расходов или зачисления потраченной суммы в счет арендной платы.

По окончании срока договора арендатор обязан вернуть владельцу все имущество в том состоянии, в котором оно было ему передано, учитывается только естественный временной износ.

Если арендованное имущество не возвращено в оговоренные сроки, или ему нанесен существенный ущерб, арендатор обязан оплатить арендную плату в полном объеме за все время пользования сверх срока, и устранить имеющиеся повреждения за свой счет.

Права арендатора

1) У арендатора есть преимущества на продление срока аренды перед третьими лицами. Это преимущество действительно, если арендатор заранее (до окончания срока аренды) сообщил владельцу имущества в письменном виде о желании продлить срок аренды.

2) Сам договор аренды является обременением на указанное в нем имущество. Это значит, что смена собственника, не может быть принята уважительной причиной для расторжения договора. Арендатор может предъявить права на арендованное имущество в том случае, если он добросовестно выполнял свои обязательства и своевременно вносил арендную плату.

3) Возможен вариант негласного продления аренды на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, регулярно оплачивает пользование, а собственник ни чего не имеет против этого.

4) Каждый участник договора аренды может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Предупредив вторую сторону минимум за три месяца до окончания срока аренды.

5) Арендатор может потребовать досрочного прекращения действия договора аренды на основании того, что ему не было предоставлено в пользование оговоренное имущество или сознательно создавались арендодателем препятствия в возможности использования имущества по условиям договора.

6) Причиной для расторжения является обнаружение в полученном имуществе недостатков, не позволяющих пользоваться им в полном объеме. Невыполнение арендодателем своих обязательств по проведению капитального ремонта, принадлежащего ему имущества.

Права арендодателя

1) Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора аренды в следующих ситуациях:

  • Сознательное использование полученного в аренду имущества не по его прямому назначению.
  • Нарушение условий, записанных в акт договора аренды.
  • Содержание имущества в ненадлежащих условиях, повлекших за собой значительное ухудшение его состояния.
  • Невыплату арендной платы в оговоренные сроки более двух раз подряд.

2) Законодательством предусматривается внесение в договор аренды дополнительных условий, при невыполнении которых одна из сторон может расторгнуть соглашение.

3) Существенной причиной, позволяющей арендодателю расторгнуть существующий договор, считается нарушение арендатором взятых на себя обязательств, в результате которых владелец понес значительный ущерб и лишился той прибыли, на которую рассчитывал во время заключения соглашения на аренду.

4) Обе стороны, участвующие в составлении договора аренды, имеют право потребовать его досрочного прекращения, соблюдая при этом условия, оговоренные статьями гражданского кодекса Российской федерации.

Так, арендодатель обязан уведомить арендатора в письменном виде о необходимости выполнить положенные по договору обязательства, где обязательно указываются разумные сроки выполнения всех условий. Только после этого он может потребовать расторжения договора аренды.

5) Арендатор по закону обязан передать владельцу письменное сообщение с предложение расторгнуть соглашение. В случае получения категорического отказа или игнорирования своего предложения, он имеет право подать иск в суд, где будут рассмотрены его претензии к арендодателю, и вынесено соответствующее решение.

6) Существующее законодательство предусматривает прекращение действия договора аренды:

  • По обоюдному согласию участвующих сторон (статья №450,1).
  • По обоснованному требованию одной стороны (статьи № 619 и 620).
  • По одностороннему отказу от составленного договора (статья 621).

7) И последним условием, по которому может быть расторгнут договор аренды, является покупка имущества сданного в аренду. Это положение предусматривает пункт 1 статьи № 621 гражданского кодекса Российской Федерации. Или же такое положение оговорено в существующем договоре. Выкуп оговоренного арендой имущества может быть осуществлен сразу по окончании срока аренды, или же досрочно, в том случае, если покупателем выплачена вся сумма полностью.

§3. Договор аренды (имущественного найма): общие положения, договор финансовой аренды (договор лизинга)

Одним из наиболее распространенных типов договоров класса «dare» (не считая купли-продажи) является договор аренды (или имущественного найма). По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда как договорной тип регулируется ГК по той же схеме, что и купля- продажа: ст. 606-625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи — отдельным видам и разновидностям договора аренды, таким как прокат (ст. 626-631), аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632-641) и без экипажа (ст. 642-649), аренда зданий и сооружений (ст. 650-655), аренда предприятий (ст. 656-664) и финансовая аренда (лизинг) — ст. 665-670. Нормы ст. 606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

Общие положения ГК об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор аренды — двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество. В противном случае договор не считается заключенным. Во временное пользование (без владения) может быть передано, к примеру, эфирное время, т.е. пользование радио- или телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы.

Существенным является условие о сроке договора аренды, определяемом сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца. Если законом установлен предельный срок аренды, то договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Закон устанавливает и другие условия, касающиеся предоставления имущества арендатору, арендной платы, пользования арендованным имуществом, досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, возврата имущества арендодателю, его улучшения либо выкупа арендатором. Эти условия трансформируются в обязанности (и адекватные им права) сторон, облекаемые в соответствующую форму.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же договор предусматривает в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, т.е. выкуп имущества, то он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями, техническим паспортом, сертификатом качества и другими документами. Арендодатель отвечает за недостатки (в том числе скрытые) сданного в аренду имущества. При их обнаружении арендатор, пользуясь правом оперативного воздействия на арендодателя, может по своему выбору альтернативно потребовать от последнего, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Арендатор вправе также, уведомив арендодателя, удержать сумму расходов из арендной платы или потребовать досрочного расторжения договора. Извещенный о требованиях и намерениях арендатора арендодатель может без промедления заменить имущество либо безвозмездно устранить его недостатки. В любом случае арендатор сохраняет право на возмещение своих убытков в полном объеме.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и (или) назначением имущества. С согласия арендодателя он вправе сдавать имущество в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное пользование, а арендные права — в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Закон устанавливает несколько форм арендной платы, которые могут использоваться как порознь, так и в сочетании. Арендной платой могут служить: •

периодические или единовременные платежи в твердой сумме; •

определенная доля продукции, плодов или доходов от использования арендуемого

встречные услуги арендатора; •

передача им арендодателю другой вещи в собственность или аренду; •

возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Наряду с раздельными закон устанавливает одну взаимную обязанность сторон, касающуюся содержания арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт лежит на обязанности арендодателя, а текущий — арендатора. Проведение капитального ремонта может определяться договором либо вызываться неотложной необходимостью (авария, непредвиденная порча либо разрушение имущества).

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: произвести этот ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать уменьшения арендной платы либо расторже-

ния договора и возмещения убытков. Если капитальный ремонт обусловлен неотложной необходимостью, до его самостоятельного проведения арендатор должен уведомить о такой необходимости арендодателя. В противном случае у арендодателя будут веские основания возражать против возложения на него убытков арендатора.

Самостоятельным видом договора аренды является договор аренды здания или сооружения, по которому арендодатель передает во временное владение и пользование или во временное пользование здание либо сооружение. Данный договор, очень часто используемый в предпринимательской деятельности, обладает рядом специфических особенностей сделок с недвижимостью. Они касаются, во-первых, формы договора. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Своеобразны и условия данного договора, в том числе об арендной плате. Ее размер должен быть установлен договором. В противном случае договор считается незаключенным. В состав арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, занимаемым арендуемой недвижимостью. В зависимости от прав на землю самого арендодателя к арендатору на срок аренды недвижимости переходит также право аренды или право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Здание или сооружение передается арендатору по пописываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Читайте так же:  Налог на земельный участок для пенсионеров

Специфический вид аренды, используемый сугубо в предпринимательской деятельности, представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст. 656-664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса — как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. Передача некоторых из этих прав должна быть зарегистрирована в порядке, предусматриваемом патентным и т.п. законодательством. Не переходят к арендатору лишь права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

По договору аренды предприятия арендатор приобретает весьма широкие права. По общему правилу он вправе без согласия арендодателя совершать с арендуемыми материальными ценностями (кроме земли и других природных ресурсов) различные сделки (продажу, мену, ссуду и субаренду). С другой стороны, это налагает на арендатора повышенные обязанности, связанные не только с эксплуатационными расходами и страхованием имущества, но и с его текущим и капитальным ремонтом.

Специфические правила установлены в интересах защиты прав кредиторов арендуемого предприятия. До передачи предприятия они должны быть письменно уведомлены об этом и вправе письменно согласиться с переводом долга на арендатора. Креди- тор, не сообщивший о своем согласии, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства с возмещением убытков. Кредитор, не предупрежденный о передаче, вправе предъявить свои требования в течение сокращенного (годичного) срока исковой давности. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатору несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.

В юридической науке проводится различие между договорами аренды и продажи предприятия, выносятся предложения по совершенствованию законодательства об этих договорах. В частности отличается принципиальное отличие аренды от продажи, состоящее в том, что в первом случае собственник вместе с предприятием передает покупателю и право собственности на него, т.е. весь объем правомочий. При аренде собственник на определенное время уступает правомочия владения, пользования, частично правомочие распоряжения, сохраняя при этом право собственности за собой.

Состав имущества предприятия при продаже отличается от состава при аренде. В первом случае состав имущества определяется согласно ст. 132 ГК РФ, при аренде же безусловно передаются основные средства, а запасы сырья, топлива, права пользования, права на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятий, передаются только в порядке, на условиях и пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Определяя предмет передачи в договоре продажи или аренды предприятия, важно установить, передается предприятие в целом или только его часть. В качестве части предприятия следует рассматривать не отдельные материальные ценности, а связанные совокупности имущества. Часть предприятия может быть особым объектом передачи лишь в случае отделения ее от предприятия, как от целого, например, при реорганизации юридического лица в форме выделения. Выделившееся лицо получает часть имущества на основании разделительного баланса. Разделительный баланс должен базироваться на данных оперативного учета, который собственник должен вести по каждой части предприятия.

Среди сделок по передаче предприятия большую долю составляют сделки с предприятиями, принадлежащими публично-правовым образованием. Публично-правовые образования, как и другие субъекты гражданского права, могут обладать имуществом на праве собственности (ст. 214, 215 ГК РФ). Согласно п. 5 ст. 214 ГК РФ порядок отнесения государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов федерации должен устанавливаться специальным законом. В отсутствие закона используется постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В настоящее время нередки случаи, когда по постановлению Правительства РФ производится передача предприятия одним публично-правовым образованием другому. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ основанием приобретения права собственности могут быть договоры купли-продажи, мены или иные сделки об отчуждении имущества. Постановления Правительства РФ о передаче государственных предприятий являются административными актами ненормативного характера, которые наряду с гражданско-правовыми актами порождают гражданско-правовые отношения. Однако ст. 218 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности на имущество, и административные акты в этот перечень не входят. Акты государственных органов местного самоуправления могут служить основанием возникновения гражданских прав и обязанностей только в случаях предусмотренных законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отношениях регулируемых гражданским законодательством, публично-правовые образования вы- ступают на равных началах с другими участниками этих отношений, поэтому, передача государственных (муниципальных) унитарных предприятий должна осуществляться в рамках гражданско-правового договора. Закрепление этого положения позволит упорядочить процесс передачи предприятий и привести его в соответствие с требованиями гражданского законодательства.

Договоры продажи и аренды предприятия считаются заключенными после достижения сторонами в соответствующей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации (см. Гайбатова К.Д. Предприятие — объект гражданских прав. Автореферат канд. дисс. М., 2002. С. 18-19).

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о предмете и цене; в договоре аренды предприятия существенными считаются условия о предмете и арендной плате (цене). Как отмечалось, при заключении договоров необходимость совершить определенные действия, являющимися обязательными для последующего заключения договоров. Так должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Состав и стоимость предприятия определяются на основе полной инвентаризации. Осуществление инвентаризации — это императивное требование закона (ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация позволяет определить фактически имеющееся в наличии имущество.

Правильно оценить состояние предприятия можно только при условии, что собственник с момента возникновения предприятия надлежащим образом вел учет. Неслучайно в дореволюционном и зарубежном праве учету хозяйственной деятельности уделялось особое внимание. Для того, чтобы защитить добросовестного участника отношений от недобросовестного, закон о бухгалтерском учете должен быть дополнен положением, в силу которого собственник, занимающийся различными видами предпринимательской деятельности, обязан вести оперативный учет по каждому виду предпринимательской деятельности.

Оценка предприятия осуществляется для определения фактической себестоимости и рыночной стоимости предприятия. Теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятия в России основывается на отечественном и зарубежном опыте. Зарубежный опыт является более разносторонним, он включает множество методик оценки предприятий, объединенных в три основных подхода: доходный, сравнительный (рыночный), имущественный. Все методики оценки предприятия взаимно дополняют друг друга. Безусловно, как экономическая операция «оценка» — не правовое явление. Однако необходимость этой операции продиктована прежде всего тем, что оценка является основанием для определения цены в договоре продажи предприятия или размера арендных платежей в договоре аренды предприятия. Сама по себе оценка — это только один из факторов влияющих на цену предприятия. На цену предприятия могут влиять различные факторы не поддающиеся прямой оценке. Законодательство об оценочной деятельности должно содержать хотя бы приблизительные критерии, по которым можно было бы определить, какие методики оценки целесообразно было бы применять в каждом конкретном случае.

Особенность современного гражданского законодательства для сделок продажи (аренды) предприятий состоит в том, что для таких сделок необходима государственная регистрация. Государственная регистрация подобных сделок возможна только при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов лично или через представителя. К договору продажи (аренды) предприятия обязательно прилагаются акты инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора в составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размеров и сроков их требований. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи (аренды), что влечет его недействительность.

С моментом государственной регистрации договора связывается момент его заключения. Так, зарегистрированный договор продажи предприятия является основанием возникновения права собственности на него.

Переход прав на предприятие влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости входящие в состав имущественного комплекса. Поэтому при продаже предприятия или передаче его в аренду государственной регистрации подлежит сделка и переход прав на предприятие в целом, а не конкретные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. В отношении отдельных объектов недвижимости в составе предприятия осуществляется специальная регистрация, которая является условием формирования и технического существования объекта. Возможность применения специальной регистрации предусмотрена, в п. 2 ст. 131 ГК РФ. Диссертант считает, что п. 1 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости» следует изменить. Такая необходимость связана с тем, что государственная регистрация отдельного недвижимого объекта, входящего в состав предприятия, по месту нахождения объекта выделяет его из состава предприятия и превращает в самостоятельный объект. В п. 1 ст. 22 закона о регистрации недвижимости» речь должна идти о специальной регистрации, позволяющей вести технический учет всех объектов недвижимости предприятия как имущественного комплекса.

Исполнение обязательств, вытекающих из договоров продажи и аренды предприятий, требует как от продавца, так и от арендодателя определенных действий несвойственных иным договорным обязательствам. В этих договорах юридически значимыми действиями сторон являются: уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия; передача предприятия продавцом покупателю; оплата покупателем стоимости предприятия. Уведомление кредиторов по обязательствам, которые включаются в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом (арендодателем) покупателю (арендатору). Уведомление следует рассматривать как предложение о переводе долга с продавца (арендодателя) предприятия на покупателя (арендатора). Поэтому ответ кредитора, чтобы считаться надлежаще оформленным, должен быть дан в письменной форме. Кроме того, в п. 1 ст. 562 ГК РФ следует внести дополнение о необходимости публикации объявления о продаже предприятия (передаче его в аренду) в печатных изданиях. Если надлежащим образом уведомленный кредитор, в течение трех месяцев не заявляет перечисленные в законе требования и ничего не сообщает продавцу, он должен считаться кредитором, не давшим согласие на перевод долга с продавца на покупателя предприятия.

Специфические особенности присущи передаче предприятия при его продаже или сдаче в аренду, т.к. передаче подлежит действующее предприятие «на ходу», которое к тому же относится к категории недвижимого имущества. При передаче дела «на ходу» все торговые операции продолжаются без перерыва, идут прежним порядком: изменение происходит только в лице собственника.

Читайте так же:  Сколько стоит штраф за эвакуацию автомобиля

Право собственности переходит покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия, если иное не предусмотрено дого- вором продажи предприятия. Гражданский кодекс предусматривает формализованный порядок передачи предприятия. Факт передачи предприятия можно установить только, если будет соблюдаться порядок передачи. Передача предприятия должна носить комплексный характер, т.е. договор продажи предприятия является базовым для различных договоров по передаче отдельных элементов предприятия. Передача предприятия осуществляется в день подписания сторонами передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия правом собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Негативные последствия в случае наступления ответственности при продаже (аренде) предприятия в основном связаны с передачей предприятия с недостатками. Недостатки передаваемого предприятия могут выражаться в отсутствии отдельных элементов имущественного комплекса, а также в ненадлежащем качестве предприятия. Если в отношении имущества, составляющего предприятие нет никаких требований, оговоренных сторонами договора, надлежащее качество означает возможность использования этого имущества по своему назначению. Кроме того, качество предприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии пригодном для целей использования, а именно, для производства товаров и услуг. В договоре продажи предприятия в виде специальной гарантии продавцам сторонами могут быть сформулированы условия в соответствии, с которыми показателями качества будут признаваться доходность и объем товарооборота.

В целях устранения взаимной конкуренции целесообразным является заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесении такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать такое же предприятие, потому что у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия (см.: Гайбатова К.Д. Указ автореферат. С. 11-12).

На базе проведенного исследования автором формулируются рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В частности, предлагается: •

внести некоторые изменения в Гражданский Кодекс Российской Федерации, куда должны быть включены положения, позволяющие четко установить порядок определения сроков для предъявления претензий кредиторов в связи с отчуждениям предприятия; •

дополнить п. 1 ст. 562 ГК РФ и п. 1 ст. 657 ГК РФ положением о необходимости публикации для всеобщего сведения объявления о продаже или передаче в аренду предприятия. Также следует определить срок, в течение которого кредитор должен быть извещен о заключенном договоре; •

внести изменения в п. 2 ст. 562 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «кредитов, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня направления ему уведомления о продаже или в течении трех месяцев со дня опубликования о продаже предприятия, потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признание договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части; •

изложить п. 2 ст. 657 ГК РФ в следующей редакции: «кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга в течение трех месяцев со дня опубликования о передаче предприятия в аренду или в течение трех месяцев со дня опубликования объявления о передаче предприятия в аренду, вправе требовать прекращения или долгосрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков»; •

дополнить п. 3 ст. 560 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации после предоставления доказательств уведомления всех кредиторов, указанных в перечне долгов, обозначенных в составе предприятия»; •

изложить п. 3 ст. 568 ГК РФ в следующей редакции: «договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации после предоставления доказательств уведомления всех кредиторов, указанных в перечне долгов, обозначенных в составе предприятия» (см.: Гайбатова К. Д. Указ. сог. С. 8-9).

Новым для предпринимательской деятельности в России является договор финансовой аренды (договор лизинга). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета и продавца (ч. 1 ст. 665 ГК).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге» (РГ. 5 ноября 1998 г.), переименованного в закон «О финансовой аренде (лизинге)» законом от 29 января 2002 г. «10-ФЗ (РГ, 2 февраля 2002 г.), лизинг — это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга — это договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» в редакции закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ; ч. 1 ст. 665 ГК).

Необходимость в лизинге возникла в связи с отсутствием у некоторых новых предпринимательских структур достаточных средств для приобретения в собственность дорогостоящего оборудования. Например, у многих из сотен частных российских авиакомпаний нет средств для покупки самолетов. С другой стороны, появились коммерческие организации, в частности, банки, стремящиеся прибыльно использовать свои свободные средства. Кроме того, немало производителей (скажем, тех же самолетов) испытывает трудности со сбытом своей продукции. Конструкция лизинга позволяет найти оптимальный баланс всех сторон данного «треугольника».

Банк (или другая финансовая лизинговая организация — будущий лизингодатель) приобретает имущество не для себя, а для будущего арендатора (или лизингополучателя). В результате решаются, во-первых, сбытовые проблемы изготовителя имущества (продавца). Во вторых, лизингополучатель приобретает возможность в полном объеме коммерчески использовать имущество, внося за это лишь арендную плату, т.е. получая своеобразный кредит, финансовую поддержку от лизинговой организации. Однако не в убытке остается и эта организация, которая через арендную плату может получить от арендатора достаточную прибыль. Не случайно число лизинговых организаций постоянно растет, и они объединяются в лизинговые ассоциации.

Договор лизинга давно и успешно применяется в странах с развитой рыночной (конкурентной) экономикой. Под лизингом понимают прежде всего аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного назначения. Лизингу этого имущества в зарубежном праве были посвящены первые исследования в отечественной юриспруденции249. В настоящее время число экономических и правовых публикаций о лизинге резко возросло250. Не в последнюю очередь это объясняется ростом числа нормативных правовых актов, регулирующих лизинговые правоотношения. Первоначально эти отношения регламентировались Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, такими как, например, Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной дея- тельности»251, постановления Правительства РФ от 16 июня 1994 г. №686 «Об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга)»252, от 29 июня 1995 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»253, 27 июня 1996 г. №752 «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Федерации»254, от 6 января 1997

г. №8 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 2 июля 1996 г. №783 «О мерах государственной поддержки производства и реализации на условиях лизинга самолетов ТУ-204»255.

Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. №167 было утверждено Положение о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации256. Ряд правовых актов о лизинге принят субъектами РФ. Таков, например, Порядок предоставления в лизинг оборудования, закупленного за счет средств правительства Москвы, утвержденный распоряжением Премьера правительства Москвы от 3 августа 1994 г. №1381-РП257. Есть и ведомственные правовые акты, например, Указания об отражении в бухгалтерском учете лизинговых операций, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 25 сентября 1995 г. №105258.

В настоящее время правовой основой договора лизинга являются ст. 665-670 ГК и закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ (РГ. 5 ноября 1998

г.) в редакции Закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ. Поскольку лизинговые операции осуществляются с участием зарубежных партнеров, Федеральное Собрание РФ приняло закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».259 Кроме того, Правительство РФ постановлением от 3 сентября 1998 г. №1020 утвердило Порядок предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций (РГ. 9 сентября 1998 г.). Указанные гарантии являются поручительством Федерального Правительства и предоставляются резидентам РФ — кредиторам лизингодателя на конкурсной основе под заемные средства.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты. Поскольку лизинговая организация приобретает имущество не для собственного использования, а для арендатора, она должна уведомить об этом продавца. В момент передачи арендатору имущества на него переходит риск его случайной гибели или порчи.

Триединая конструкция лизинга позволяет арендатору (лизингополучателю) предъявлять претензии и к арендодателю, и к продавцу имущества. В случае непередачи имущества по вине арендодателя арендатор праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков. С другой стороны, арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, а также сроков его поставки.

По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязательств по договору купли-продажи, кроме случаев возложения на арендодателя ответственности за выбор продавца имущества. В последнем случае арендодатель и продавец несут перед арендатором солидарную ответственность.

Анохин В. Договор поставки в рыночной экономике. «Хозяйство и право», 1996, №10. •

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999 г. •

Витрянский В.В. Договор купли-продажи. М., 1999 г. •

Газман В.Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997 г. •

Горемыкин В.А. Лизинг (экономико-правовое досье). М., 1997 г. •

Зенин И.А. О правовом регулировании кооперированных поставок. «Вестник МГУ», Серия «Право». 1963, №3. •

Зенин И.А. О производственном кооперировании. «Советское государство и право», 1964, №5. •

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997 г. •

Калачева С.А., Пустозерова В.М., Сиротина И.А. Договор поставки. Составление, заключение, исполнение, споры, образцы документов. М., 1998 г. •

Кравченко О.А. Лизинг как гражданско-правовое средство развития рыночных отношений. Автореф. канд. дисс. Краснодар. 2005. •

Крылова З.Г. Ответственность по договору поставки М., 1987 г. •

Прилуцкий Л.Н. Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика. М., 1997 г. •

Пугинский Б.И. Договор поставки и план реализации М., 1995 г. •

Пустозерова В.М, Соловьев А.А. Договор поставки. Заключение, типичные ошибки, порядок приемки продукции, образцы документов. М., 1997 г. •

Рутман Л.М. Правовое регулирование кооперированных поставок. М., 1971 г. •

Тихоненко Е.А. Договор кооперированной поставки. Минск, 1963 г.