Договор страхования при дду

Содержание:

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
  • договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
  • учредительные документы (копия);
  • технико-экономическое подтверждение;
  • финансовые отчеты страхователя;
  • список кредиторов;
  • справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
  • характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • замораживание строительства;
  • увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).


Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Читайте так же:  Федеральный закон от 03 марта

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков

Особенности страхования договоров долевого участия??

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду. После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги. С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков. То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

Видео о правилах заключения договоров долевого участия:

Особенности страхования договоров долевого участия??

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду. После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Читайте так же:  Приказ мо рф 421 дсп 2019

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги. С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков. То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

Видео о правилах заключения договоров долевого участия:

Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От чего защищает страховка застройщиков?

Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:

  • обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).

Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.

Кто может страховать застройщиков?

Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут.

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?

Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ. Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.

Я покупаю квартиру по переуступке. Будет ли на меня распространяться страховка?

Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Читайте так же:  Банкротство физ обязательная

Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.

Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?

Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры. К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей. Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.

Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?

При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.

Особенности страхования договоров долевого участия??

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду. После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги. С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков. То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

Видео о правилах заключения договоров долевого участия: