Договор с фи

Типы инжиниринговых контрактов

Современные исследователи в сфере инжиниринга выделяют две группы контрактов: простые и комплексные [1] .

Простые контракты предполагают непосредственный, прямой уровень взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, комплексные – наличие нескольких уровней между заказчиком и конечным исполнителем (от генерального подрядчика до субподрядчиков нескольких уровней).

Рассмотрим типы контрактов более подробно.

Инжиниринг хозяйственным способом. Форма организации работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Инвестор сам выступает и в роли заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договоры мелкого субподряда на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.

Генподрядный контракт. Заказчик заключает договор генерального подряда с разработчиком и проектировщиком (по соглашению или в случае крупного и технически сложного проекта через конкурс), затем размещает генеральный подряд на строительство (через торги или по соглашению), когда проектные работы уже завершены. Со специализированными фирмами контракты заключает генподрядчик и несет полную ответственность перед заказчиком.

ЕРС-подряд. Договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой (lump sum), в котором основными этапами являются инжиниринг, поставки, строительство. Исполняющей стороной является генеральный подрядчик, который за твердую цену выполняет основной объем работ по проекту и принимает на себя все риски с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед заказчиком. ЕРС-контракт используется, как правило, в тех проектах, где опытный подрядчик может с достаточной степенью точности оценить размер своих расходов, а также степень рисков. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами, поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня.

ЕРСМ-подряд (подряд типа «управление проектом»). Заказчик привлекает для выполнения функций управления проектом, включая стадию его проектирования и все другие стадии, консультационную фирму, специализирующуюся на предоставлении услуг в управлении. ЕРСМ-подрядчик – это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Задача ЕРСМ – оценивать необходимые характеристики выбираемых подрядчиков (поставщиков), распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее – координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

Группа девелоперских контрактов. Сразу отметим, что девелопмент – это качественные преобразования объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий большей рыночной стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Применительно к девелопменту в инжиниринге будем понимать только промышленные и инфраструктурные объекты либо их части.

Контракт с фи-девелопером. В случае такого контракта девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Инвестор нанимает девелопера, чтобы последний выполнил проект «под ключ» и сдал его в аренду или продал. Выбор девелопера происходит через проведение тендера или конкурса. В таком проекте девелопер, как правило, не участвует своими деньгами. Проектирование, подбор высокотехнологического оборудования, строительство и прочее он проводит на деньги заказчика. На выполнение всех необходимых работ и услуг он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект лежит на девелопере. За функции управления проектом девелопер получает вознаграждение, которое может достигать 10% стоимости проекта.

Контракт с концессионным девелопером. В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, по которому одна сторона (девелопер-концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать инжиниринговый объект, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (кон- цеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.

Существует несколько схем концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых ВОТ (buildoperatetransfer), т.е. «строй – эксплуатируй – передай» и ВТО (buildtransferoperate), т.е. «строй – передай – эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует инжиниринговый объект в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.

Спекулятивный девелопмент. Девелопер сам осуществляет разработку и реализацию проекта с целью будущей продажи инжинирингового объекта, при этом выступает единоличным организатором проекта. Он не только выполняет тс же функции, что фи-девслопср, но и занимается построением финансовой схемы проекта. Вкладывает собственные средства, которые составляют стержень будущей финансовой схемы.

Читайте так же:  Договор аутсорсинга с физическим лицом образец

Особенности промышленного девелопмента связаны с выбором целевого сегмента рынка (т.е. на кого рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинговых мероприятий, выбором проектных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав интеллектуальной собственностью.

В табл. 9.9 приведен сравнительный анализ контрактов на инжиниринг.

Таблица 9.9

Сравнительный анализ контрактов на инжиниринговые услуги

Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов

В мировой практике существуют различные договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов. Если расположить основные или типовые варианты контрактных моделей в инвестиционно-строительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций, то получится следующий перечень:

  1. Строительство объектов хозяйственным способом;
  2. Привлечение строительного генерального подрядчика;
  3. Договор EPC — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство);
  4. Договор EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством);
  5. Привлечение Фи-девелопера;
  6. Привлечение Концессионного Девелопера.
  7. Реализация проектов через Спекулятивный Девелопмент.

Следует сразу отметить отсутствие единообразия в классификации строительных договоров. Так, если в отношении большинства тендерных торгов на реализацию инвестиционных проектов в строительстве можно констатировать наличие требования о привлечении конкретных типов подрядчиков, ЕРС или ЕРСМ, то фактическая реализация проекта может представлять собой настолько широкий набор контрактных взаимоотношений всех участников проекта, что говорить о точной модели реализации проекта не приходится.

Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы, связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов. В данной статье сделана попытка логически объединить все стандартные варианты реализации проектов через анализ целостного Инвестиционно-строительного процесса.

Под Инвестиционно-строительным проектом здесь и далее понимается любое ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.

Инвестиционно-строительный процесс, как и любой процесс, вообще представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени. Понимая под объектом изучения настоящего курса Инвестиции в строительство объектов недвижимости, можно предложить следующее определение для инвестиционно-строительного процесса:

    Инвестиционно-строительный процесс — последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.

В общем случае, инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций (см. рис. 1):

  1. Возникновение инвестиционного замысла;
  2. Наличие возможности финансирования;
  3. Бизнес-планирование;
  4. Организация управления инвестиционным проектом;
  5. Инжиниринг;
  6. Поставка оборудования и материалов;
  7. Строительство;
  8. Эксплуатация;
  9. Реализация.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.

Другой пример — место Управления проектами в инвестиционно-строительном процессе. По сути, проведение прединвестиционных исследований, анализ осуществимости, и даже подготовка декларации о намерениях, вполне могут быть поручены профессиональному консультанту в области маркетинга недвижимости. Организация серьезной структуры для системного управления проектом начинается после того, как конкретный бизнес-план утвержден к исполнению, а основные этапы по согласованию инвестиционного проекта с государственными органами и финансовыми институтами акцептованы и приняты за основу последующих мероприятий.


Рис. 1. Базовый Инвестиционно-строительный процесс.

В общем случае, надо понимать, что все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают сонаправленный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно, да и смысла в этом особого нет.

1. Строительство хозяйственным способом

Хозяйственный способ строительства — форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что Инвестор сам выступает и в роли Заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.


Рис. 2. Реализация проекта хозяйственным способом.

Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

Читайте так же:  Льготы по транспортному налогу сахалинская область

2. Типовой генподрядный контракт

В общем случае, (Строительный) Генеральный подрядчик 1 — сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям — субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.


Рис. 3. Реализация ИСП с привлечением строительного генподрядчика.

Генподрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле Генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам. Обычно Заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят связываться с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность Генподрядчика.

3. Типовой ЕРС-контракт

ЕРС — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lump sum»). EPC-подрядчик — это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком.

ЕРС-контракт используется, как правило, в тех проектах, где опытный подрядчик может с достаточной степенью точности оценить размер своих расходов, а также степень рисков. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами 2 , поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня.


Рис. 4. Реализация ИСП через ЕРС-подряд.

4. Типовой ЕРСМ-контракт

EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС — проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.


Рис. 5. Реализация проектов через ЕРСМ-подряд.

ЕРСМ-подрядчик — это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ — оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее — координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

5. Типовой контракт с фи-девелопером

Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре;

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.


Рис. 6. Реализация проектов через Фи-девелопмент.

6. Типовой контракт с концессионным девелопером

В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.

Читайте так же:  Доверенность от транспортной компании на получение груза

По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.


Рис. 7. Реализация проектов через Концессионный девелопмент.

Существует несколько схемы концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых BOT (Build — Operate — Transfer), т.е. «строй — эксплуатируй — передай» и BTO (Build — Transfer — Operate), т.е. «строй — передай — эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.

7. Спекулятивный девелопер

Спекулятивный девелопмент (русского аналога нет). В этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам.

Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом. Главное отличие этих участников рынка — цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещении затрат через амортизацию в третьем бизнесе. Спекулятивный Девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает инвестором, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.


Рис. 8. Реализация проектов через Спекулятивный девелопмент.

В заключение стоит отметить, что фактическая реализация инвестиционно-строительных проектов может представлять собой весьма оригинальные конфигурации договорных отношений и обязательств, что делает этот процесс весьма креативным.

1 Термин «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК» (Главный подрядчик, Leading Contractor и другие) в общем случае предполагает первого прямого контрагента Заказчика, который имеет право и возможность привлечения третьих лиц для выполнения своих обязательств.

2 Под «СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ» подразумевается не только выполнение работ одним юридическим лицом, но и строительным холдингом, отношения по перераспределению консолидированной прибыли в котором определяются внутренними документами.

Фи-девелопмент – это направление деятельности в инвестиционно-строительной отрасли, подразумевающее, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством.

Говоря Фи-девелопмент, мы четко подразумеваем, что компания-девелопер не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором.

Преимущества Фи-девелопмента напрямую связаны с его особенностями реализации проектов. «Спарта Инжиниринг» как Фи-девелопер ведет работы на всех этапах: определяет наиболее эффективное использование земельного участка (или другого объекта недвижимости), создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Услуги профессионального Фи-девелопера кардинальным образом минимизируют риски проекта – все процессы девелопмента от получения разрешительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию выполняются профессионалами в своей области.

Также организации, работающие по схеме фи-девелопмента могут предоставлять услуги по реализации и обслуживанию созданных объектов.

«Камгэсэнергострой» подпишет договор на 3,3 миллиарда рублей с «Алабуга Девелопмент»

(Казань, 14 августа, «Татар-информ»). ПАО «Камгэсэнергострой» намерен подписать с ООО «Алабуга Девелопмент» договор подряда на 3,3 млрд рублей. Сообщение об этом опубликовано на сайте раскрытия корпоративной информации.

За подписание договора единогласно проголосовали все девять членов совета директоров «Камгэсэнергостроя».

Речь идет о договоре на реконструкцию и техническое перевооружение механосборочного и гальванического производства двигателя РД-191. Заказчик строительства – ПАО «Протон – Пермские моторы».

Субподрядчик обязан выполнить работы по созданию внутриплощадочных сетей электроснабжения и водовода технической воды на ОЭЗ «Алабуга», внутриплощадочных подъездных железнодорожных путей и ряд других. У всех 11 объектов указана одна и та же дата начала строительства – 1 августа. При этом сроки окончания названы разные: от 30 ноября 2018 года до 9 декабря 2020 года.

Ранее ИА «Татар-информ» сообщало, что «Камгэсэнергострой» построит в Перми завод для ракетно-космической промышленности. В конце 2017 года татарстанская компания подписала контракт с тем же самым ПАО «Протон – Пермские моторы».

РД-191 – российский жидкостный ракетный двигатель, работающий на керосине и жидком кислороде. Разработан для семейства российских ракет-носителей «Ангара». Также используется на корейских ракетах «Наро-1» и в модификации РД-181 – на американских ракетах «Антарес».