Договор подряда на выполнение строительных работ гражданский кодекс

Содержание:

Статья 740 ГК РФ. Договор строительного подряда

Будет ли недействительность договора обязательным основанием для отказа от оплаты работ?

Статья 740 ГК РФ своими положениями регулирует отношения по строительному подряду. Подрядчик в силу договора строит объект или выполняет другие работы, данные ему заказчиком, который оплачивает строительство, создавая для него необходимые условия (п 1 ст 740 ГК РФ). Договор подряда может нарушать предписания закона и в силу этого быть признан недействительным. По ст 167 ГК РФ после признания недействительной сделки, каждая из её сторон возвращает всё полученное во время их взаимодействия. Если возвращение полученного в натуре невозможно, то компенсируется его денежная стоимость. Невозможно вернуть использованные в работе материалы и потраченные усилия. Однако, если заказчик подписал акт приема работы подрядчика, то тем самым он признал потребительскую ценность выполненных работ и своё желание воспользоваться их результатами. И в таких обстоятельствах расходы, понесенные подрядчиком при строительстве, должны быть компенсированы. Таким образом, недействительность договора — не обязательное основание для отказа в оплате уже осуществленных работ. Если акт приёма-передачи подтверждает принятие результата работ заказчиком, то, несмотря на дальнейшее признание договора недействительным, это свидетельствует о необходимости удовлетворения понесенных подрядчиком затрат. При выдвижении подрядчиком требований об оплате стоимости работ, принятых заказчиком должным образом, они могут подлежать удовлетворению невзирая на недействительность договора.

Считается договор строительного подряда заключенным без упоминания о сроке выполнения работ?

Согласно ст 740 ГК РФ подрядчик в установленный срок выполняет для заказчика ряд работ, которые тот в последствии принимает и оплачивает. Из нормы этой статьи очевидно, что условие о сроке существенно при подписании договора строительного подряда. Поэтому договор без условия о сроке выполнения работ не будет считаться заключенным в силу ст 432 ГК РФ. Обязательства по незаключенным договорам не возникают.

Подлежат ли оплате не принятые заказчиком работы, выполненные без договора на основании административного акта?

По ст 740 ГК РФ правоотношения между сторонами соглашения по строительному подряду возникают на основании договора. Административный акт — это распоряжение администрации города или муниципального образования о проведении строительных работ для возведения или реконструкции здания. Так как договор не заключался, то подрядчик не вправе начинать строительство, реконструкцию или иные работы на основании одного только административного акта. Итак, если заказчик (администрация) не удовлетворен результатом, то он может обоснованно отказаться принимать и оплачивать строительные работы, так как договор подряда не был заключён (ст 740 ГК РФ).

Вправе ли подрядчик требовать возмещения стоимости работ, если заказчик не выполнил обязательство по передаче товаров в счёт оплаты работы?

По ст 740 ГК РФ заказчик принимает выполненную работу, уплатив за неё предусмотренную договором цену. Если заказчик увидел результат и принял у подрядчика работу по документам, то у него возникло денежное обязательство перед подрядчиком. Если договором предусматривается предоставление товаров в счёт оплаты работы, это не означает, что стоимость работ не определена. Просто расчёты осуществляются продукцией, которая по стоимости эквивалентна осуществленным работам. Так как заказчик не выполнил обязательство по оплате, в связи с просрочкой у подрядчика могла отпасть необходимость в получении товаров в счёт оплаты. По требованию подрядчика с заказчика будет взыскана стоимость работ в денежном эквиваленте и причитающиеся проценты.

Существенные условия договора строительного подряда между юридическими лицами

Одним из самых распространенных видов контрактов в гражданско-правовом обороте является договор подряда на выполнение строительных работ. При его заключении необходимо руководствоваться положениями ГК РФ и другими действующими законодательными актами. Рассмотрим основные положения, на которые следует обратить внимание при выборе подходящего образца.

Существенные условия договора строительного подряда

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются положения о предмете, требования, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые, а также все положения, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, прежде чем выбрать образец, необходимо определить все существенные условия контракта.

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ , подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения деятельности, принять результат и уплатить обусловленную цену, то есть существенными являются следующие положения:

  • предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ);
  • положение о содержании работ (ст. 702 , 703 ГК РФ );
  • положение о начальном и конечном сроке выполнения ( ст. 708 ГК РФ ).

В качестве существенных требований можно назвать также состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 ГК РФ ); условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ), стоимость.

Структура контракта

Предмет должен быть сформулирован максимально четко и определенно. Это, прежде всего, наименование работ (описание их объема, содержания, процесса), а также их результат (объект и его инженерно-технические параметры).

Срок выполнения работ

Срок выполнения может быть определен как календарная дата (например, 31.12.2017); количество календарных (рабочих) дней с момента начала; начальная и конечная дата.

Сроки могут определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, или истечением периода времени ( ст. 190 ГК РФ ). Они могут быть указаны в графиках выполнения, иных документах, подписанных сторонами и выражающих их согласованную волю. Промежуточные сроки являются опционными.

Сроки имеют особое значение и для верного отражения финансовых результатов и активов, раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Ведение бухгалтерского учета должно вестись корректно, с точки зрения ПБУ 2 2008: учет договоров строительного подряда.

Цена работ и порядок оплаты

Цена может быть твердой или приблизительной. Как правило, расчет стоимости указывается в смете.

Стороны могут предусмотреть:

  • полную предоплату (100 % аванс);
  • оплату после окончания (без аванса);
  • оплату по этапам выполнения (частичное авансирование);
  • с давальческим сырьем либо работы выполняются материалами подрядчика.

Срок оплаты может быть привязан к моменту, когда другая сторона исполнит свои обязанности или когда наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ ).

В текст контракта также может быть включено условие о гарантийном удержании, которое представляет собой условие об удержании заказчиком части вознаграждения подрядчика (как правило, 5-10 процентов).

Сумма гарантийного удержания возвращается подрядчику через определенное время в случае, если работы выполнены без недостатков.

Другие условия строительного контракта

Помимо рассмотренных ранее, в текст типового контракта стороны включают раздел о правах и обязанностях сторон, среди которых необходимо выделить следующие:

  1. Условия о привлечении субподрядчиков.
  2. Страхование объекта строительства (какие риски страхуются и за чей счет).
  3. Обеспечение материалами и сырьем (каким образом оформляется давальческое сырье, кто несет обязанности по вывозу отходов).
  4. Порядок сдачи-приемки работ (форма акта сдачи-приемки, сроки приемки, наличие предварительных испытаний).
  5. Качество, гарантийный срок и порядок устранения недостатков.
  6. Право заказчика проводить контроль и надзор.
  7. Способы обеспечения исполнения обязательств (банковская гарантия, неустойка).
  8. Состав и содержание технической документации.

Для того чтобы не перегружать текст контракта инженерно-технической информацией и расчетами, эти данные выносятся в виде отдельных приложений. Строительные контракты, как правило, содержат следующие приложения:

  • смета;
  • правила и требования по охране труда и пожарной безопасности на объекте;
  • чертежи;
  • график работ (этапы);
  • инженерно-технические детали, параметры, обоснования.

Таким образом, образец договора строительного подряда во многом будет зависеть от того, в интересах кого он заключается, особенностей сторон (физическое или юридическое лицо, государственные учреждения, иностранные контрагенты), а также достигнутых договоренностей по каждому из существенных для сторон условий.

Статья 740 ГК РФ. Договор строительного подряда

Новая редакция Ст. 740 ГК РФ

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к Ст. 740 ГК РФ

1. Критерием, по которому договор строительного подряда выделяют в отдельный вид договора подряда, является его предмет, который определяется тремя различными способами (п. 2 комментируемой статьи):

а) безальтернативно — когда работы направлены на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;

б) по умолчанию сторон — когда работы связаны с капитальным ремонтом зданий и сооружений;

в) по согласованию сторон — когда подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

Для договора строительного подряда с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров.

Договор строительного подряда, помимо чисто подрядных, опосредствует также элементы целого ряда иных видов отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно-расчетных и некоторых других.

2. Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, сроке и цене.

3. Субъектный состав сторон не оказывает влияния на квалификацию договора. Строительные работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина регулируются нормами о договоре строительного подряда, но гражданин (заказчик) дополнительно обладает правами, предоставленными ему как заказчику по договору бытового подряда (§ 2 данной главы) и как потребителю по законодательству о защите прав потребителей.

Другой комментарий к Ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Основные отличительные признаки договора строительного подряда как разновидности договора подряда: специфичность предмета договора — работы, выполняемые на его основе, ведут к созданию или реконструкции (обновлению, перестройке, реставрации) объектов недвижимости; производятся они зачастую длительный период времени, их осуществление предполагает активное взаимодействие заказчика и подрядчика. Кроме того, в правовом регулировании отношений в сфере строительного подряда важное место занимают нормативные акты публичного порядка, в том числе нормативно-технические акты.

Читайте так же:  Согласие застройщика на уступку прав требования

Гражданский кодекс — основной гражданско-правовой акт, регулирующий отношения строительного подряда; положения, предусмотренные § 1 гл. 37 «Общие положения о подряде», применяются к договору строительного подряда, если иное не установлено правилами настоящего параграфа об этом виде договора (п. 2 ст. 702 ГК РФ). Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550 (СП СССР. 1987. N 4. Ст. 19), на территории Российской Федерации не действуют (см. п. 6 Постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ. 1993. N 34. Ст. 3189)).

В правовом регулировании отношений строительного подряда важная роль принадлежит публично-правовым нормативным актам, регулирующим условия и порядок вложения инвестиций, регламентирующим технические требования к осуществлению работ и т.п. К подобным актам относятся, в частности: Федеральные законы «О техническом регулировании», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005) (Закон сохраняет силу в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений), Федеральный закон от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493). Вопросы, связанные с осуществлением территориального планирования, градостроительного зонирования, архитектурного и градостроительного надзора, архитектурно-строительного проектирования, с обеспечением соблюдения требований экологической безопасности и др., решаются в Градостроительном кодексе РФ 2004 г., Законе об архитектурной деятельности. Особая роль в правовом регулировании строительного подряда принадлежит также Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. N 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» (СЗ РФ. 2001. N 1 (ч. II). Ст. 135); Постановлению Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» (СЗ РФ. 2001. N 43. Ст. 4097) и др.

Другая особенность правового регулирования отношений строительного подряда — наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это — строительные нормы и правила (СНиП). Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений. Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения по соответствующему кругу вопросов. Обязательными являются положения СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций, безопасность людей при аварийных ситуациях. Обязательными или рекомендательными могут быть положения государственных стандартов относительно требований к проектной, технологической и другой документации либо требований по размерной и функциональной совместимости и взаимозаменяемости материалов и проч.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим правоприменительные функции в сфере строительства, является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящееся в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ, которому переданы функции по принятию нормативных правовых актов в названной сфере деятельности (см. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 196 «Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1488)).

В международной договорной практике к договору строительного подряда широко применяются рекомендательные акты международных организаций, которые при наличии необходимых предпосылок могут играть роль обычаев делового оборота. Речь идет о Международных условиях договора о строительстве 1977 г., разработанных Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право: Сборник нормативных материалов и документов / Составитель Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 — 200); о Принципах международных коммерческих договоров 1994 г. (см.: Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 1996. С. 431 — 463).

2. Комментируемая статья, как и последующие нормы данного параграфа, не содержит каких-либо предписаний об участниках договора строительного подряда. Согласно же общим положениям о подряде заказчик — любое физическое и юридическое лицо, включая иностранное. Заказчик не всегда является инвестором. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. Между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функции заказчика.

Подрядчиками в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности в области строительства либо сертификат (ст. 6 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). В настоящее время перечень видов строительной деятельности, подлежащих лицензированию, значительно сокращен. Так, лицензированию подлежат: строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам; производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. (Подробнее см. ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности», а также Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» (СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149).)

Другим документом, подтверждающим право лица на осуществление строительных и иных связанных со строящимся объектом работ, является сертификат. Сертификат — документ, выдаваемый органом по сертификации соответствующих работ, удостоверяющий соответствие работ требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Орган по сертификации — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, аккредитованные в установленном порядке для выполнения работ по сертификации (ст. 2 Закона «О техническом регулировании»). Федеральным органом исполнительной власти по техническому регулированию является Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 2 июня 2003 г. N 316 «О мерах по реализации Федерального закона «О техническом регулировании» (СЗ РФ. 2003. N 23. Ст. 2234)).

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генерального подрядчика принимает на себя одна организация, в частности, организация общестроительного профиля. К выполнению же комплексов специальных работ (специальных строительных, работ по монтажу оборудования, по благоустройству территории и проч.) привлекаются один или несколько субподрядчиков в лице специализированных организаций. При возведении крупных и технически сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами. В этом случае заказчик передает генеральному подрядчику не весь комплекс работ по объекту, а лишь часть из них. Оставшиеся работы выполняются другими исполнителями, с которыми заказчик непосредственно, но с согласия генерального подрядчика заключает прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

3. Гражданский кодекс не содержит специальных указаний о форме договора строительного подряда. Его форма должна подчиняться общим правилам, установленным в ГК для двусторонних сделок, и быть, как правило, письменной (ст. 161 ГК РФ). Если же его сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 МРОТ, то договор может быть совершен устно. Определяя письменную форму таких договоров, необходимо также учитывать правила ст. 434 ГК.

По юридической природе договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не относится к публичным. Однако в случаях, установленных законом (см. ст. 445, 448 ГК РФ), его заключение может быть для сторон обязательным.

4. В п. 1 комментируемой статьи договор строительного подряда определяется как договор о строительстве подрядчиком по заданию заказчика объекта или выполнении иных строительных работ в установленный срок и за вознаграждение.

Из названного легального определения договора строительного подряда следует, что к его существенным условиям относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена. (О предмете договора см. комментарий к абз. 1 п. 2 настоящей статьи.)

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Сторонами могут быть предусмотрены промежуточные сроки, в том числе сроки завершения отдельных этапов работ. Не исключено установление сторонами еще более конкретных сроков, например, сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора (п. 4 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в правовом акте или договоре не предусмотрено иного, то также начального и промежуточного сроков (ст. 708 ГК РФ). Так, п. 2 ст. 715 ГК предоставляет заказчику право отказаться от договора и требовать от подрядчика возмещения убытков, если он своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу медленно.

Досрочное выполнение работ также может быть признано нарушением требования о сроке, поскольку допускается лишь с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ). Применительно к досрочному выполнению работ действует общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором.

Цена подлежащей выполнению по договору строительного подряда работы устанавливается по усмотрению сторон и может определяться: а) непосредственным соглашением сторон; б) путем составления сметы. Если же предварительной договоренности не было и смета не составлялась, то в случае спора между сторонами цена работы устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК (ст. 709 ГК РФ).

Ввиду большого объема и сложности строительных работ их цена обычно определяется путем составления сметы. Смета в строительном подряде представляет собой документ, определяющий стоимость отдельных видов работ и их общую стоимость, стоимость монтируемого оборудования, строительных материалов и конструкций, предоставляемых подрядчиком, расходы по эксплуатации машин и механизмов, стоимость оказываемых третьими лицами услуг и т.п. Смета может составляться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования сторонами. Сметная документация может состоять из локальных, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. (См., например, «Свод правил по проектированию и строительству. Определение стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации». СП 81-01-94. Приняты и введены в действие письмом Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276; в ред. от 19 февраля 1996 г.)

Читайте так же:  Заявление об установлении скидки к страховому тарифу бланк

Зачастую в договоре строительного подряда указывается, что цена строительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точной суммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражных дел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центром по ценообразованию (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило, отсутствуют единые нормы и расценки, исчисленные на основе действующих цен.

5. В силу п. 1 комментируемой статьи подрядчик должен выполнить работы по заданию заказчика, которое содержится не только в тексте договора в виде условия о предмете, но главным образом в технической документации к договору.

Техническая документация включает: исходно-разрешительную (ИРД), предпроектную и проектную документацию (проекты на строительство) и др. К исходно-разрешительной документации относятся: разрешение на строительство, государственные акты либо акты органов местного самоуправления на право пользования землей, решение об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта и другая документация, необходимая для заключения договора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Полномочия государственных органов и органов местного самоуправления в принятии решений о строительстве зависят от вида объекта строительства и его значимости: относится ли он к объектам федерального значения, значения субъекта РФ либо находится в ведении муниципального образования и т.д. (см. ст. 6 — 8 Градостроительного кодекса). Выдача разрешений на строительство или отказ в выдаче таких разрешений регламентируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 51).

К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и проч.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта. Подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Градостроительного кодекса).

Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства — ТЭО. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных в законе (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). (См. также СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы градостроительной документации». Утверждена Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150.)

Состав и содержание технической документации зависят от территориальной зоны (жилая, общественно-деловая, производственная, зона особо охраняемых территорий и т.д.), от вида строительства (строительство объектов промышленного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения и т.п.) и сложности объекта строительства. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации. Примером подобного акта служит письмо Госстроя РФ от 20 марта 2003 г. N СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

Поскольку работы выполняются по заданию заказчика, задание подрядчику должен дать заказчик. Вместе с тем распространены случаи, когда заказчик обращается к подрядчику как к профессиональному исполнителю с просьбой о подготовке технической документации, характеризующей задание. Независимо от того, кто — заказчик или подрядчик — готовит техническую документацию, задание подлежит согласованию сторонами. Задание, одобренное (принятое) заказчиком, передается подрядчику для исполнения.

6. Абзац 1 п. 2 комментируемой статьи прежде всего определяет область (сферу) применения договора строительного подряда. В соответствии с ним договор строительного подряда юридически опосредует строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта производственного и непроизводственного назначения, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Таким образом, ГК особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом. Понятие строительства означает создание новых объектов (зданий, строений, сооружений и проч.). Реконструкция означает изменение параметров объектов, их частей (числа помещений, высоты, числа этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Определяя сферу применения договора строительного подряда, абз. 1 настоящего пункта в то же время дополняет характеристику предмета договора строительного подряда, содержащуюся в п. 1 комментируемой статьи. Из правил названных пунктов следует, что предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, связанных со строящимся объектом.

Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж лифтов на функционирующем предприятии составляет предмет обычного подряда и регулируется общими нормами о подряде. Сказанное означает также, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.

Наряду с определением сферы применения договора строительного подряда в абз. 1 п. 2 настоящей статьи устанавливается и сфера действия правил о договоре строительного подряда. В нем закрепляется презумпция, согласно которой по правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не установлено договором. Установление подобной презумпции не следует толковать так, будто договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей природе отнесены ГК к числу договоров строительного подряда. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. Выполнение подобных работ (как и работ по текущему ремонту) представляет собой возмездное оказание услуг (см. комментарий к гл. 39 ГК РФ). Поэтому в случае, когда в договоре стороны не предусмотрели полностью или в части применение правил о договоре строительного подряда, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту зданий или сооружений будут применяться положения о договоре возмездного оказания услуг.

В зависимости от избранной заказчиком структуры договорных связей, от объема инвестиций и других факторов предмет договора может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них.

Возможно поэтапное выполнение работ и поэтапное достижение результата. Этапы в этом случае должны быть четко определены и названы в договоре.

Детально предмет договора, как уже отмечалось, характеризует задание заказчика, главным образом техническая документация к договору, в которой указываются вид, характер, объем работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным (п. 5 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

7. Согласно абз. 2 п. 2 комментируемой статьи в договор строительного подряда может быть включено условие, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность в течение определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после подписания акта о приемке и сдаче результата выполненных работ. Имеется в виду заключение широко используемых в практике строительства договоров «под готовую продукцию», «под реализацию готовой продукции», «продукция на руки» и т.п. По такому договору подрядчик принимает на себя обязанности, связанные с обеспечением пуска объекта в эксплуатацию, организацией производства готовой продукции, профессиональной подготовкой персонала заказчика и проч. Во исполнение подобных обязанностей подрядчик осуществляет техническое обслуживание объекта (здания, сооружения, технологического комплекса, оборудования и т.п.), передает персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика, и проч. Подобный договор по своей природе относится к смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку содержит элементы не только договора строительного подряда, но и других договоров, в частности, договора на оказание возмездных услуг.

Нередко такие соглашения представляют собой разновидность договора о сооружении объекта «под ключ». По такому договору подрядчик принимает на себя обязанность своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации согласно требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.

8. В п. 3 комментируемой статьи отражено соотношение специальных правил, посвященных правам заказчика-гражданина по двум видам договора подряда: договору строительного подряда и договору бытового подряда.

Если заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного дома, жилого дома и проч.), нормы параграфа о бытовом подряде, посвященные правам заказчика, вытесняют правила о правах заказчика, включенные в параграф о строительном подряде. Это положение призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования статуса заказчика-гражданина в указанных видах договора подряда.

Установление названной выше иерархии означает также, что такой гражданин пользуется правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей.

Как составить договор подряда на выполнение строительных работ: образец

Договором подряда на выполнение строительных работ заказчик устанавливает для подрядчика обязанность в определенный срок построить объект или произвести строительные работы. Рассмотрим образец договора подряда на строительные работы, который можно скачать.

Читайте в статье:

Существенные условия договора подряда на строительные работы

Документ обязательно должен содержать существенные условия. Причем сторонам следует согласовать их до его подписания. В противном случае, при возникновении судебного спора, договор могут признать незаключенным.

Это означает отсутствие у заказчика возможности потребовать от подрядчика исполнения обязательств и применить санкции, предусмотренные условиями договора. Подобные возможности будут отсутствовать и у подрядчика.

ВАС РФ ранее уже разъяснял возможные последствия в своем информационном письме от 24.01.2000 № 51 (см. п. 4). Так, без согласования условия об окончании срока «у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат».

Но стороны могут подтвердить действие условий договора, в частности, путем полного или частичного исполнения. Но в этом случае нельзя будет требовать от судей признать договор незаключенным, когда действия противоречат принципу добросовестности. ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 № 165 отметил, что судьям следует оценивать доказательства в пользу сохранения договора. То есть в части несогласованных, но исполненных условий теряется необходимость дополнительного страхования.

Существенные условия договора на выполнение строительных работ следующие:

  • предмет;
  • сроки его исполнения;
  • состав и содержание технической документации;
  • какая из сторон и когда должна предоставить техдокументацию.
Читайте так же:  Осужденный к аресту имеет право

Кроме того, судьи считают существенным условие о цене работ (пост. АС Дальневосточного округа от 11.05.2016 № Ф03-1469/2016, АС Поволжского округа от 22.04.2016 № Ф06-8000/2016).

Иные условия договора подряда строительных работ

Несогласование иных условий не повлечет к незаключенности договора. Но при оформлении все же уделите им внимание. Подробное и точное их описание позволит в будущем избежать финансовые издержки и судебные разбирательства. Внимательно рассмотрите условия, которые предлагает подрядчик. Это могут быть условия:

  • об оплате;
  • приеме-сдаче объектов и работ;
  • предоставлении стройматериалов и оборудования;
  • качестве строительства, гарантии и порядке устранения недостатков;
  • страховании;
  • дополнительных обязанностях заказчика;
  • контроле за проведением работ
  • обеспечении эксплуатации объекта.

Обратите внимание: при отказе подрядчику во включении предложенных им условий в договор, судьи могут посчитать его не содержащим существенное условие. Подрядчик вправе заявлять такие условия при согласовании договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Образец договора подряда на выполнение строительных работ

Предлагаем вашему вниманию образцы по различным ситуациям, доступные для скачивания:

Также ознакомьтесь с примером договора, условия которого будут выгодны заказчику

ДОГОВОР
строительного подряда № 1

г. Тверь «16» августа 2018 г.

ООО «Актив», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора Васильвевой Ирины Дмитриевны, действующей на основании устава, с одной стороны и ООО «Пассив», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Смирнова Петра Петровича, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить работу по строительству жилого дома «А» в соответствии с технической документацией и сметой в срок, установленный настоящим договором.

1.2. Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненную Подрядчиком работу, указанную в пункте 1.1 настоящего договора.

1.3. Техническую документацию разрабатывает Подрядчик и передает ее на утверждение Заказчику не позднее 10 рабочих дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

Состав и содержание технической документации: проект строительства, план строительного участка, технико-экономическое обоснование, поэтажные чертежи, пояснительная записка и другие материалы, необходимые для осуществления строительства.

2. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Общая цена всех работ, материалов и оборудования, необходимых для выполнения работ по настоящему договору, является твердой и составляет сумму в размере 5 000 000 (Пять миллионов) руб. 00 коп., в том числе НДС 18 процентов – 762 711 руб. 86 коп.

Цена договора включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением работ, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, стоимость материалов, оборудования, зарплату, фискальные отчисления, налоги, сборы, командировочные, суточные и отпускные расходы, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов.

Расчет цены по настоящему договору приведен в смете на строительство (приложение 1 к настоящему договору). Ошибки, сделанные Подрядчиком при расчете расценок, указанных в смете, полностью относятся на счет Подрядчика и не являются основанием для изменения цены договора.

2.2. Работа считается выполненной Подрядчиком и принятой Заказчиком после подписания сторонами акта сдачи-приемки работы.

2.3. Заказчик обязуется оплатить выполненную Подрядчиком работу в двухдневный срок со дня подписания акта сдачи-приемки работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в срок, установленный в настоящем договоре, либо, с согласия Заказчика, досрочно.

2.4. Оплата работ производится путем перечисления Заказчиком суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, на расчетный счет Подрядчика.

3. СРОКИ И ЭТАПЫ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

3.1. Срок начала работ – 17 августа 2018 года.

3.2. Срок окончания работ – 17 августа 2020 года.

3.3. Сроки сдачи промежуточных этапов выполнения работ:

– 17 марта 2019 года;

– 17 августа 2019 года;

– 10 марта 2020 года.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Заказчиком и Подрядчиком.

4.2. Настоящий договор заключен на срок до 17 августа 2020 года. В случае если Подрядчик не сдаст Заказчику выполненную работу в указанный срок, Заказчик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

4.3. До завершения Сторонами исполнения своих обязательств, вытекающих из настоящего договора, соответствующие условия договора сохраняют свою силу.

5. ОБЕСПЕЧЕНИЕ МАТЕРИАЛАМИ И ОБОРУДОВАНИЕМ

5.1. Строительные работы осуществляются иждивением Подрядчика.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. За просрочку выполнения работы Подрядчик уплачивает Заказчику штраф в размере 5 процентов от суммы договора и пени из расчета 0,5 процента от суммы договора за каждый день просрочки.

6.2. За допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации или обязательных для сторон настоящего договора строительных нормах и правилах, Подрядчик за каждый случай отступления от указанных требований обязан уплатить Заказчику штраф в размере 5 процентов от суммы договора.

6.3. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке.

Сторона, право которой нарушено, до обращения в арбитражный суд обязана предъявить другой Стороне претензию с изложением своих требований.

Претензия направляется по электронной почте и одновременно высылается по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Датой получения претензии считается день ее передачи по электронной почте. Срок для ответа на претензию устанавливается 14 календарных дней со дня ее получения.

Ответ на претензию направляется по электронной почте и одновременно высылается по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если в указанный в претензии срок претензионные требования не будут удовлетворены (полностью или частично), Сторона, право которой нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд.

6.4. Если в претензионном порядке согласие между Сторонами не достигнуто, спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Смоленской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

7. СДАЧА И ПРИЕМКА РАБОТ

7.1. Подрядчик обязан направлять Заказчику письменное извещение при завершении каждого промежуточного этапа строительства, указанного в пункте 3.3 настоящего договора, и при окончании всех строительных работ.

7.2. Приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания.

Испытания проводит Подрядчик в присутствии представителей Заказчика в течение 30 рабочих дней с момента окончания работ.

7.3. В срок три дня с даты получения извещения о завершении промежуточного этапа строительства Заказчик обязан приступить к приемке соответствующего этапа.

Заказчик обязан приступить к приемке всей работы (завершенного строительства объекта) в срок три дня с даты получения положительного результата предварительных испытаний.

7.4. Приемка каждого этапа работы и завершенного строительства объекта оформляется двусторонним актом сдачи-приемки, подписываемым генеральным директором ООО «Пассив»

П.П. Смирновым со стороны Заказчика и генеральным директором ООО «Актив» И.Д. Васильевои со стороны Подрядчика.

8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Заказчик предоставляет Подрядчику строительную площадку в срок до 17 августа 2018 года. Подрядчик обязан самостоятельно выполнить следующие мероприятия по подготовке строительной площадки к выполнению работ:

– устранение имеющегося загрязнения почв (при наличии);

– снос, разборку сооружений и перенос коммуникаций, вырубку насаждений, способных создать помехи при выполнении работ;

– расчистку строительной площадки от мусора.

8.2. Заказчик вправе в любое время по своему усмотрению заключить договор с инженером (инженерной организацией) в целях осуществления контроля за ходом работ и (или) принятия решений по настоящему договору от имени Заказчика.

Заказчик обязан уведомить Подрядчика о назначении инженера (инженерной организации). О функциях, полномочиях инженера (инженерной организации) в связи с исполнением настоящего договора Заказчик письменно уведомляет Подрядчика посредством предоставления доверенности представителя (представителей) инженера (инженерной организации).

8.3. Подрядчик обеспечивает оформление и в течение срока выполнения настоящего договора сохранение в силе договоров страхования ответственности Подрядчика за вред, причиненный при осуществлении строительства другим лицам, на сумму 3 000 000 руб. Подрядчик обязан письменно согласовать с Заказчиком кандидатуру страховщика в течение 30 рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

8.4. Гарантийный срок на выполняемые работы составляет пять лет с даты подписания акта сдачи-приемки завершенного строительства объекта.

8.5. Если во время производства работ или в течение гарантийного срока на объекте или любой части объекта будут обнаружены любые дефекты, повреждения, несоответствия (недостатки), за которые Подрядчик не несет ответственности, Заказчик в разумный срок вправе направить Подрядчику уведомление, в котором он перечислит такие недостатки (дефекты). В течение 10 рабочих дней с момента получения такого уведомления Подрядчик обязуется заключить с Заказчиком дополнительное соглашение к настоящему договору об устранении таких недостатков за счет Заказчика.

8.6. Права и обязанности сторон, прямо не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик:
ООО «Пассив»
Адрес: 317020, г. Тверь, ул. Московская, д. 17
ИНН 6932000017, КПП 693201001,
р/с 40702810400000001234
в АКБ «Правильный»,
к/с 3010181040000000123,
БИК 044585123

Подрядчик:
ООО «Актив»
Адрес: 317020, г. Тверь, ул. Ленинградская, д. 45
ИНН 6908123456, КПП 690801001,
р/с 40702810400000001111
в АКБ «Правильный»,
к/с 30101810400000000222,
БИК 044583222

Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют равную юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

10. ПОДПИСИ СТОРОН:

Заказчик:
Генеральный директор ООО “Пассив” П.П. Смирнов «16» августа 2018 г.

Подрядчик
Генеральный директор ООО «Актив» И.Д. Васильева «16» августа 2018 г.

Руководства для заключения договора подряда на строительные работы

Для оформления рассматриваемого в статье документа вам будет полезно Руководство по составлению договоров подряда на строительство в РФ (письмо Минстроя России от 10.06.1992 № БФ-558/15). Оно представляет собой методическое пособие по разработке и составлению договоров подряда по строительству жилья, а также объектов производственного и культурно-социального назначения. Руководство не является обязательным к применению. Но оно содержит примеры договор подряда на выполнение строительных работ и конкретные формулировки тех или иных их пунктов.

Также можете воспользоваться Международными условиями договора о строительстве (1977 г.). Документ разработан Международной федерацией инженеров-консультантов. Он также не обязателен к применению. Как правило, им руководствуются при строительстве с иностранным участием. Хотя некоторые его положения пригодятся и во внутрироссийском строительстве.

Гражданский кодекс РФ
Статья 740. Договор строительного подряда

  1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
  2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
  3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.