Договор переуступки долевое строительство

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Опасности для продавца

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Опасности для покупателя

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства, – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям. Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Договор переуступки долевого участия в строительстве

Как оформить договор переуступки участия в долевом строительстве квартиры в новостройке. Которая еще не сдана, если ее строило СУУ-155, они банкроты, нас внесли в реестр, дома достраиваются уже, но нам надо продать сейчас (свидетельства еще не получили) как возможно это сделать?

Здравствуйте. 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. 2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. 3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. 4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. 5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Договор должен составлен по требованию закона о материальном праве. Есть необратимые риски с неблагоприятными последствиями.

Добрый вам вечер Уважаемая Татьяна, для этого вы и должны сделать договоре цессии, вы можете найти образец в интернете или обратиться на платной основе к любому нашему юристу.

В 2013 году купил квартиру по договору переуступки права требования долевого участия в строительстве, с привлечением заемных средств (иппотечный кредит). Акт приема передачи подписан в январе 2016 года. За какой период я могу оформить налоговый (имущественный) вычет в 2016 году? Могу ли я оформить вычет за 2013, 2014, 2015 год?

Читайте так же:  Лицензия антивирус аваст бесплатно

Здравствуйте. По ст.220 НК РФ вы можете подавать на вычет

Добрый вечер, Андрей! В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры налогоплательщик представляет в налоговый орган, в частности: – договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, – при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме); – документы, подтверждающие произведённые налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Следовательно, исходя из Вашей ситуации, право на вычет возникнет у Вас с момента передачи Вам квартиры, т.е. с момента подписания передаточного акта. Поэтому имущественный налоговый вычет Вы сможете получать с 2016 года.

Здравствуйте. Вы вправе заявить о вычете с момента подписания акта приема-передачи, т.е начиная с 2016г.

Хотела спросить про нюансы переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

—нюанс один. только с согласия застройщика сможете переуступить права требования по договору участия в долевом строительстве

У меня договор переуступки права участия в долевом строительстве. По договору срок сдачи дома 2 квартал 2015 года плюс 6 месяцев на благоустройство. Сегодня узнала о том что мне нужно срочно подавать заявку в суд на признание собственности в течении 30 дней с момента публикации данного сообщения: Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2016 по делу №А 40-177409/2014 в отношении Товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» (117149, г. Москва, ул. Болотниковская, 30, ИНН 7727196849, ОГРН 1027700138278) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена Яковлева Ольга Анатольевна (ИНН 781127460681, СНИЛС 084-940-498-02), член МСО ПАУ (ИНН 7705494552, ОГРН 1037705027249, филиал в СЗФО: 191015, г.Санкт-Петербург, ул. 9-я Советская, д. 4-6, лит. А, офис 421). Адрес для корреспонденции: 125009, г. Москва, ул. Тверская, дом 7, а/я 11, Яковлевой О.А. Требования кредиторов принимаются в течение тридцати календарных дней с даты опубликования настоящего сообщения в газете Коммерсантъ. Рассмотрение дела о признании должника банкротом назначено на 01.08.2016 в 10 час. 15 мин., зал 9072 в здании Арбитражного суда города Москвы. Подскажите пожалуйста в какой суд (арбитражный или суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества), какие документы мне нужно предоставить в суде, и какой должен быть текст обращения?
Спасибо.

В суд общей юрисдикции подавайте иск о признании права собственности на квартиру. Документы: договор ДДУ, определение суда о введении процедуры банкротства.

Была приостановка регистрации договора переуступки долевого участия в строительстве до 14 декабря 2015 с требованием предоставления от покупателя согласия мужа, на что 5 декабря 2015 было предоставлено св-во о расторжении брака в 2008 году. Однако в регистрации было отказано.

такой отказ незаконен, согласие супруга при приобретении недвижимости не требуется

Есть договор о переуступки права на долевое участие в строительстве. Оформляю право через суд. Ответчик (застройщик) ставит под сомнение в суде факт моей оплаты и суд просит меня показать расписку (я покупала у физ лица, а он в свою очередь у застройщика, но т.к. это ф/л не нашлось, за него выступает застройщик). Что получается без расписки мне не оформят и не признают право собственности?

Здравствуйте. Застройщик за физ.лицо выступать не может, это нарушение процессуальных норм — на основании чего они представляют его интересы? У вас договор цессии есть? Если есть, то никакой расписки не нужно

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Вопрос: платится ли налог при переуступке правомочий по договору участия в долевом строительстве? И может ли мне прийти уведомление — штраф за просрочку неуплаты налога? И надо ли подавать декларацию 3 НДФЛ? Я купил квартиру по инвестиционному договору за 607 000 т., в 2013 году (декабрь), а передал по переуступке-соглашению за 840 000 т. через год. Был сегодня в налоговой претензий по задолженности ко мне нет.

Добрый вечер! В Вашем случае налог вообще платить не надо, как и подавать декларацию — сумма менее 1 млн.

Покупаем квартиру по договору переуступка прав участия в долевом строительстве у юрид. Лица. Дом находится на стадии строительства. Пенсионный фонд отказывает в выплате мат. капитала.

—отказ законен. т.к. сделку могут оспорить в суде.

Отказывают, так как нет документов на право собственности.

Мною был заключен договор переуступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Первоначальным дольщиком долевой внос был внесен полностью, согласие застройщика на переуступку по договору не требовалось, поэтому застройщику выслали только уведомление о переуступке. В Росреестре переуступка зарегистрирована. Сейчас застройщик оспаривает переуступку ссылается на ее ничтожность (ст.166,167,168,391 ГК), поскольку по ДДУ у дольщика имелась обязанность произвести расчет связанный с изменением S квартиры, произвести оплату расходов по эксплуатации квартиры за 6 мес со дня передачи квартиры и обязанность подписать акт приема-передачи квартиры, якобы передача их должна была оформляться составлением договора о переводе долга, соответственно необходимо было согласие застройщика. Правомерны ли требования застройщика?

Однозначный ответ в данном случае дать трудно. Во-первых, нужно изучать сам договор. Во-вторых, Вы не указали дату, когда была оформлена переуступка (законодательство менялось, и в настоящее время под ничтожную попадает далеко не всякая сделка). В суде, в котором оспаривается договор, нужно приводить доказательства того, что сделка не была ничтожной. И наверное — самое главное — акцентировать внимание на том, что переуступка не нарушает прав застройщика.

Хочу подарить брату участие в долевом строительстве договор переуступки права требования сделать не могу так как он в браке а супруга согласия не дает хочу ему подарить переуступку зарегистрируют такую сделку в палате.

подарить в вашем случае нельзя. ее не зарегистрируют. Только после того как зарегистрируете право собственности сможете подарить (ст. 209 ГК РФ)

да можете подарить: Статья 572. Договор дарения По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу

Я приобрела таунхаус по переуступке договора долевого участия в строительстве. Объект построен (есть акт ввода в эксплуатацию поселка, присвоен почтовый адрес), но компания не оформила собственность на участников. Обратилась в суд с иском о признании собственности. Суд отказал: по причине не представления документов, подтверждающих кадастровую стоимость квартиры (тауна) и не оплаты госпошлины в соответствии с кадастровой стоимостью. Сделала запрос в Росреестр о представлении выписки, получила ответ об отсутствии сведений в кадастре недвижимости и о том, что я в праве сама обратиться в Росреестр о постановке объекта на учет. Каковы мои действия? Спасибо.

Есть подозрение, что Вы начали дело не с того конца. У Вас должен быть договор долевки, зарегистрированный в регпалате. Факт оплаты. Если договор исполнен. Строительство завершено и имеется акт ввода объекта в эксплуатацию, то причин для отказа не было. Либо Вы не совсем корректно изложили суть проблемы и у Вас на руках не решение суда, а определение об отказе в принятии искового заявления.

Договор переуступки по цене дороже чем договор долевого участия в строительстве. Узнает ли об этом налоговая. Не хочется сдавать декларацию.

Узнает, договора регистрируется в росреестре. поэтому у налоговиков доступ есть.

По договору переуступки ко мне перешли права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в октябре 2013 г. Срок окончания строительства по первоначальному договору был — 4 квартал 2012 года. Жом не сдан до сих пор. С какого времени я могу рассчитывать пени по неустойке?

С момента нарушения обязательств по договору застройщиком.

Здравствуйте. С 4 квартала 2012 года.

По переуступке прав требования при участии в долевом строительстве.
В моем договоре долевого участия есть такой пункт: Уступка участником прав требований по настоящему договору допускается только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ с письменного согласия застройщика. Как по-вашему, следует ли из этого, что согласие застройщика не требуется для переуступки при отсутствии всякого долга? Застройщик, естественно, считает, что согласие требуется в любом случае.
Зарегистрирует ли УФРС договор уступки без согласия застройщика?
Спасибо!

Александр, при отсутствии всякого долга Вам нечего переуступать. В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора — в данном случае застройщика. Помимо этого, в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214 «О долевом строительстве», договор уступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не считается заключенным. В вашей ситуации отчуждение объекта недвижимости возможно только по договору купли-продажи после сдачи дома. Либо иными способами, но с согласия застройщика. С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

Если Вы привели пункт договора дословно, то письменное согласие застройщика на переуступку права требования необходимо. Без согласия Росреестр не зарегистрирует ( а УФРС давно не существует. ).

День добрый! Заключили переуступку прав собственности долевого участия в строительстве. По договору срок сдачи — декабрь 2012 г. В срок дом не был сдан. В мае 2013 г получили уведомление о том, что срок сдачи переносится на 4 квартал 2013 и что мы обязаны подписать доп. соглашение, в котором соглашаемся с переносом срока, а если не согласны-то в праве расторгнуть договор. Но подписывать доп. соглашение мы не хотим, а тем более расторгать договор. Но в уведомлении чётко сказано или-или. Деньги уплачены полностью, вовремя, наличными (не ипотека). Т.е. свои обязательства по договору мы выполнили в полном объёме. В договоре нет пункта, что если мы отказываемся на заключение доп. соглашения-застройщик расторгает договор в одностороннем порядке.

Читайте так же:  Судебная практика по продаже автомобилей в залоге

Марина, подписывать дополнительные соглашения к сущетсвующему договору долевого участия в строительстве Вы не обязаны. За несвоевременную сдачу объекта Вы можете взыскать неустойку с застройщика, либо уменьшить стоимость квартиры на эту же сумму. Это обычная практика, чтобы ответить полнее — надо смотреть документы. Если желаете — обращайтесь на электронную почту. С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

Собираюсь купить квартиру по переуступке прав по договору долевого участия в строительстве. При просмотре документов обнаружила, что в зарегистрированном договоре долевого участия не указан номер паспорта покупателя, только серия. Действителен ли данный договор? Не опасно ли заключать по нему договор переуступки?

Ольга, это техническая ошибка. Если это единственная ошибка в договоре, то не страшно. Главное, чтобы в Вашем правоустанавливающем документе( договоре) все было указано верно.

Как правильно оформляется переуступка прав долевого участия в строительстве дома. Договор долевого участия есть, какие внешние проявления должны быть? Заверенная копия договора долевого участия (подпись, печать) на каждом листе или на последнем? На договоре переуступки — где должна быть печать и подпись регистрационной палаты?

На последнем должен быть штамп регпалаты.

На последнем листе.

Я приобрел по переуступке договор долевого участия в строительстве жилой новостройки в г. Люберцы. Дом должен был быть сдан 30 ноября 2009 года, фактически сдан 27 апреля 2010 года при этом застройщик всячески затягивал передачу квартиры вымогая оплату услуги оформления в собственность (за 70 тыс руб!) в итоге квартира была передана мне по акту только 9 декабря (!) 2010 года (у имеются письма с уведомлением о вручении где я просил передать мне квартиру для приемки), при этом застройщик не устранил (и не собирался устранять) недоделки — были разбиты все окна, которые я впоследствии отремонтировал за свой счет.

В акт приемки-передачи застройщик вставил фразу о том что я не имею к нему финансовых претензий, что насколько мне известно не должно иметь юридической силы, так как эта фраза заставляет меня отказаться от моих прав взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома и передачи квартиры мне по ФЗ-214.

Некоторые мои соседи уже выиграли суды с застройщиком по подобному иску. У меня нет времени самому этим заниматься. Готов сотрудничать с юристом который предложит услугу взыскать неустойку с застройщика по моей доверенности, взяв за это адекватную долю взысканной суммы себе.

Уважаемый Антон! надо посмотреть документы, чтоб разобраться в ситуации и понять, что реально можно сделать в Вашей ситуации.

Здравствуйте, Антон. Для объективной оценки Вашей ситуации и оказания компетентной помощи нам необходимо ознакомиться с Вашими документами: договором, актом приемки — передачи и прочее, что касается Вашего вопроса. Приглашаем Вас на бесплатную консультацию с 10.00 до 19.00 по будням и по субботам с 10.00 до 16.00 Телефон: 499 145 55 00

2005 году по договору переуступки заключил договор на долевое участие в строительстве жилого дома в г.Уфе. Оплатил стоимость однокомнатной квартиры полностью сразу 16000 руб за кв.м. Срок завершения строительства в договоре был указан 3 квартал 2006 года. Строительство до сих пор не начато. На директора ООО в августе 2009 года завели уголовное дело.
На сегодняшний день застройщик нашел в качестве основного инвестора строительную организацию, которая предлагает организовать жск, а договор с застройщиком анулировать. В качестве паевого взноса должна войти сумма, которую мы оплатили. Но, требует доплатить разницу до себестоимости кв.м. на сегодняшний день — 10 000 руб (по словам нового инвестора с/с — 26 000 руб./за кв.м.). По его словам выхода у дольщиков (а нас — 16 человек) нет, и якобы он — представитель строительной компании, который предлагает создать ЖСК заботится о наших интересах.
Согласно инфо о продажи квартир в этом районе стоимость кв.м. — 26 000 руб. за кв.м., поэтому нам непонятно как может с/с равняться долевому взносу? Мы не знаем как нам быть, очень надеемся на вашу консультацию.
С уважением Рашит. Г.Уфа.

Здравствуйте Рашит. Вы имеете права через суд расторгать договор требовать свои деньги обратно и взыскать с ООО суммы за пользование чужими денежными средствами и все убытки с учетом разницу в кв. метрах. В качестве доказательство можете использовать требования нового застройшика.

Вопрос очень тонкий! Да, можно расторгнуть договор и потребовать деньги. Более того и проценты. Есть одно большое НО. Организация, которая не смогла обеспечить начало строительства и директор, которой находиться под следствием вряд ли платежеспособна. Получив решение суда и исполнительный лист вы рискуете остаться с ними на едине и на долго. Мой совет пока не торопиться и не подписывать ни каких дополнительных договоров и соглашений на невыгодных для вас условиях. Дом кто-нибудь достроит. Поскольку, у вас долевое участие, то договор зарегистрирован в ФРС, то есть и ваши права зарегистрированы. Новая организация скорей всего будет правопреемником и унаследует не только квартиры но и обязательства. Поскольку, вы свои обязательства по оплате исполнили, то остается только ждать когда дом введут в эксплуатацию. С пониманием,

Через договор переуступки прав был заключен договор долевого участия в строительстве дома с Застройщиком. Договора зарегистрированы в регпалате.
С моей стороны денежные обязательства выполнены в полном объеме.
Срок сдачи дома-3 квартал 2009 года.
По договору: « В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.»
Застройщик-организация серьезная.
Однако 06 августа 2009 года было получено, отправленное 03 августа 2009 года с уведомлением, письмо от Застройщика с предложением на основании ст.6 п.3 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ согласовать перенос срока ввода в эксплуатацию дома на 31 декабря 2009 года.
Перенос сроков объясняют кризисом и неоплатой в срок взносов долевого участия части Дольщиков.

А теперь вопросы:

1. Если я подписываю соглашение о переносе срока сдачи дома (с регистрацией его в регпалате), теряю ли я право на компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки?

2. По закону №214-ФЗ «В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.»
Но уведомление отправлено 03 августа, согласно штемпелю, т.е. «за два месяца» просрочено.
Что может от сюда вытекать? Моральный вред?

3. Застройщик сказал, что неустойку только через суд будет платить. Если ли резон подавать в суд? Или судебная практика не на стороне Дольщиков?

4. Сумма по договору уступки прав требования была больше суммы по договору долевого строительства в части моей квартиры. С какой суммы будет рассчитывать неустойка?

Спасибо за помощь.

С уважением, Юлия.

1. Для того Вам и предлагается подписать этот договор, чтобы не платить неустойку. 2. Врядли. 3. У Вас в договоре прямо указана неустойка — через суд — добьетесь. 4. с суммы, которую Вы фактически заплатили. Удачи ВАм, Юлия.

В 2005 году был заключен договор переуступки долга на долевое участие в строительстве 3-х комнатной квартиры между мной и предприятием на котором я работаю. Предприятие полностью оплатило стоимость квартиры. Из своего заработка я перечислял часть средств на уплату долга перед предприятием. В июне 2007 году я развелся со своей женой. Спустя 3 месяца я взял ссуду и оплатил полную стоимость квартиры. В сентябре 2007 года я оформил квартиру в собственность. Теперь моя бывшая супруга утверждает, что имеет долю в новой квартире. Так ли это? И при каких условиях ей могут отказать в иске о праве на долю в этой квартире.

Если вы расчитались по договору до расторжения брака — то перспективы признания доли супруги есть . Так как выплаты производились пот смыслу ст. 35 СК за счет общего имущества супругов . Если нет — надо смотреть сам договор , его содержание , сроки выплат . Но пока ваша жена утверждает — но ничего не предпринимает и в суд не обратилась . Если есть желание — подходите к нам с документами и мы точно все просчитаем . Если уже обратилась в суд — то подходите с ее иском . С уважением , Валерий Викторович http://maniashin.narod.ru/index.html г.Белгород ул. Чапаева, 9б (схема проезда на сайте) 8-904-537-08-14

Я заключила договор долевого участия в строительстве квартиры, а потом продала ее по переуступке права (сумма в договоре менее 1000000 руб.). Нужно ли мне указывать это в декларации и платить налог?

Юлия, налог платить не нужно.

При переуступке доли в долевом участии в строительстве жилого дома заключен договор от 29.09.2007 г. о переуступке доли, в котором указана сумма сделки 1`000`000 рублей. Фактически сумма сделки составляет 1 720 000 рублей.
На эту же сумму (1720000 р.) есть расписка продавца. Оплата произведена наличными. Дом сдается в конце декабря 2008 г. Из какой суммы я могу получить вычет подоходного налога? Попадаю ли я под действие нового закона «увеличить до 2 миллионов налоговый вычет при покупке жилья»? Какие документы необходимо предоставить налоговой инспекции? Спасибо.

Добрый день, Мадина! Если в договоре сумма сделки указана 1 млн., то увеличенный вычет Вы не получите. Вычет будет с 1 млн. Представлять в налоговую нужно все подтверждающие документы: договор, акт приема-передачи, расписка или подтверждение оплаты через банк и т.д. Удачи.

Возможна ли переуступка права требования по договору долевого участия в строительстве после ввода в эксплуатацию жилого дома (когда дом построен и сдан в эксплутацию). Разрешение на строительво дома получено до 1 апреля 2005 г. ?

Уважаемый Борис! после ввода дома в эксплуатацию заключается договор купли-продажи

Я заключила договор переуступки долевого участия в строительстве, заплатила деньги продавцу (физ. лицу), а на следующий день узнала, что стройплощадка заморожена и инвестор-застройщик вызван в Прокуратуру.. Могу ли я расторгнуть вчерашнюю сделку и потребовать обратно деньги у продавца? На том основании что он не рассказал мне все нюансы о фирме-застройщике. Спасибо.

Читайте так же:  Договор по дефектации

Попробуйте признать в суде недейстьвительной вашу сделку в связи с тем, что вас обманули (доказать потребуется, что он знал о происходящем).

Можно ли произвести переуступку прав по договору долевого участия в строительстве, если договор заключен в 2002 году и не зарегистрирован (т.к. на тот момент не подлежал гос.
регистрации), и здание еще не передано от застройщика к дольщику? Можно ли СЕЙЧАС зарегистрировать договор на долевку от 2002 года? СПАСИБО.

Елена, добрый день! Да, зарегистрировать договор можно сейчас. Затем совершить переуступку и ее тоже зарегистрировать. С уважением,

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.»>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.»>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.»>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.»>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.»>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.»>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.»>о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.»>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.»>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!