Договор оформления залога

Оформление договора залога

Оформление договора залога – регистрация договора о займе средств покупателем недостроенной недвижимости, земли, земли с домом, недвижимости и его частей, автомобиля у банка (с взаимодействие с третьей стороной – продавцом предмета договора).

Договор залога предусматривает обязательную регистрацию договора купли-продажи у продавца на недвижимость и землю. На автомобиль обязательная гос регистрация не требуется.

Оформление договора залога отличается от договора ипотеки тем, что при ипотеке покупатель вносит банку определенный процент от стоимости недвижимости, либо ничего не вносит. А по договору залога, покупатель оставляет в залог банку определенную не сумму, а «вещь», равную по стоимости оговоренного % от покупаемого объекта.

Оформление договора залога в остальном схоже с договором ипотеки, имеет те же этапы прохождения:

— составление договора залога;

— внесение залога и открытие счета банком для продавца;

— составление и подписание договора купли-продажи. Зачисление средств банком на счет продавца;

— гос регистрация договора купли-продажи в ФРС, выдача покупателю свидетельства о регистрации права собственности с наложенными ограничениями;

— получение продавцом средств за проданный объект от банка.

Оформление договора залога немного труднее, чем договора ипотеки. Поэтому рекомендуется обратиться к профессионалам, которые грамотно составят документы, в которых будут прописаны все необходимые пункты, ограждающие обе стороны от возможных обстоятельств и показывающих оптимальный выход из них.

Договор залога может осуществляться с поручителями со стороны покупателя, которые:

— достигли 18 лет;

— не вступили в категорию пенсионного возраста;

— работают на предприятии более 6 месяцев и имеют стабильный доход, с окладом, позволяющим осуществить обязательства покупателя (в случае невозможности оплаты покупателем);

— право и дееспособны.

Договор залога, так же, как и договор ипотеки может быть заверен нотариально. Наша компания оказывает такую услугу, в которую входит не только удостоверение документа нотариусом, но и проверка его на отсутствие правонарушений и противозаконных действий (пунктов, подразумевающих обман или мошенничество).

Стоит учитывать, что залогом может являться только объект, находящийся в собственности покупателя. Если данный объект находится в собственности нескольких лиц, то необходимо их письменное разрешение.

Оформление договора залога может осуществляться, как физическими, так и юридическими лицами. При этом, у юридического лица должны быть собраны все соответствующие документы компании (Устав, приказы, решения, договор об учреждении, ИНН, свидетельство ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ).

Договор оформления залога

На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.

Процедура оформления залога

Процедура оформления залога

Автор: Хагажеева Радима, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт»

В данной статье рассматриваются особенности процедуры оформления в залог таких видов имущества как недвижимость и транспортные средства.

После согласования кредита в банке под залог недвижимости одновременно с кредитной документацией оформляется договор залога. Предметом договора залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом, а также ценные бумаги (ст.336 ГК). Предметы залога должны находиться в полном хозяйственном ведении заемщика, должны иметь денежную оценку и быть ликвидны.

Внимание!
Изменение состава залога после решения кредитного комитета запрещено. При изменении состава залога в период кредитования составляется дополнительное соглашение, в котором определяются новое заложенное имущество и адрес его хранения, и только с согласия банка.

Договор залога составляется банком в четырех экземплярах, один из которых передается нотариусу, второй залогодателю, третий банку, четвертый в регистрирующие органы.

Договор залога в любом случае должен содержать следующие пункты:

  1. описание предмета залога;
  2. оценку предмета залога;
  3. размер и срок исполнения обязательств;
  4. сведения о залогодателе и залогодержателе;
  5. возможность использования объектов залога.

Право залога возникает после передачи имущества залогодержателю или после регистрации договора. Прекращение залога наступает в момент окончания обеспеченного залогом обязательства или в случае нарушения залогодержателем условий по сохранению предмета залога.

Оформление залога недвижимого имущества

1. Согласно пунктам 2, 4 ст. 339 ГК, договоры залога в обязательном порядке должны составляться в письменной форме; несоблюдение данного пункта может повлечь недействительность договора о залоге.

2. Кроме письменной формы, договор на кредит под залог квартиры должны быть нотариально удостоверены.

Документы, которые необходимы нотариусу для оформления договора:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и/или землю;
  • Свидетельства о государственной регистрации права и кадастровые паспорта;
  • Выписки из ЕГРП на каждый объект недвижимости не позднее 30 дней выпуска;
  • Отчет об оценке объектов недвижимости;
  • Копия кредитного договора;
  • Правоустанавливающие документы по залогодателю.

Внимание!
Обращаем Ваше внимание, что при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на арендованной земле, необходимо составить нотариально удостоверенный договор залога прав аренды на земельный участок.

Пример на практике: объектом залога недвижимого имущества рассматривался находящийся в собственности газопровод высокого давления, располагающийся под арендованной землей сельскохозяйственного назначения, и газораспределительная станция, находящаяся в собственности юридического лица и располагающаяся на собственном земельном участке. Вопрос возник с газопроводом высокого давления — нужно ли делать залог прав аренды на земельный участок муниципального образования? Ответ на данный вопрос неоднозначный, однако, регистрирующий орган ФРС заверил, что газопровод высокого давления располагается под землей и не имеет никакой связи с земельным участком, поэтому заключать договор залога прав аренды не нужно.

3. После составления договора залога необходима регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, следует обратить внимание на совпадение присвоенного государственного учетного номера (кадастровый, инвентарный или условный номер) прописанного в свидетельстве на собственность здания или земельного участка и в кадастровом паспорте на объект. В случае если данные номера различаются по причине внесения изменений, следует определить, какие сведения являются ошибочными. Это можно сделать, написав в свободной форме заявление в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой предоставить информацию о присвоенном кадастровом номере.

Если неверные сведения отображены в свидетельстве, то необходимо обратиться в ФРС с точным кадастровым номером здания или земельного участка с требованием внесения изменений.

Если ошибочные сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, то поправки вносятся территориальным отделеним ФГУ или Кадастровой палатой.

Если изменению подлежит номер в кадастровом паспорте на жилые или нежилые помещения, то необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ.

Порядок регистрации договора ипотеки и залога урегулирован нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Всё оформляемое в залог имущество должно быть застраховано в аккредитованной банком страховой компании.

Оформление залога транспортных средств и самоходной техники

Согласно правилам регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора, в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества.

Все условия залога, данные о машинах, залогодателе и залогодержателе вносятся в реестр регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора. В книге регистрации транспортных средств проставляется отметка о наличии обременения.

При регистрации залога залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога машины. Данное свидетельство необходимо передать в банк вместе с оригиналом договора залога и с отметкой органов Гостехнадзора.

Банковское обозрение

Сфера финансовых интересов

Заключение таких договоров залога сопряжено с рисками отсутствия должной идентификации предмета залога

В практике банков, особенно в проектном финансировании, часто возникают ситуации, когда необходимо принять в залог движимое имущество, которое еще не смонтировано и не учтено в качестве основных средств. Кроме того, одним из видов обеспечения может быть залог имущества, право собственности на которое на момент заключения договора залога к залогодателю не перешло.

Одним из существенных условий договора залога является описание имущества, передаваемого в залог, которое должно содержать все его индивидуальные характеристики, позволяющие: а) соблюсти существенные условия договора залога, касающиеся описания предмета залога, и исключить впоследствии возникновение споров между залогодателем и залогодателем об имуществе, которое является предметом залога; б) обратить взыскание на предмет залога (выявить и идентифицировать заложенное имущество судебным приставом-исполнителем).

В проектном финансировании за счет кредитных средств заемщиком приобретается большое количество позиций движимого имущества. Как правило, это технологические линии, представляющие собой сложное оборудование из различных компонентов, поставка и монтаж которого осуществляется поэтапно. Таким образом, после выдачи транша на приобретение оборудования банки заинтересованы в минимизации рисков, связанных с отсутствием обеспечения до момента заключения договора залога смонтированного оборудования.

Учитывая жесткие требования российского залогового законодательства и консервативную судебную практику, необходимо уделить особое внимание проработке вопросов, касающихся способов передачи в залог оборудования на этапах, когда оно еще не является объектом основных средств либо право собственности на которое еще к залогодателю не перешло. В данной статье будут рассмотрены подходы к заключению таких договоров залога, которые можно комбинировать в зависимости от особенностей финансируемого проекта.

Залог оборудования, находящегося в монтаже

Принятие в залог такого имущества предполагает, что право собственности на него уже перешло к залогодателю, но не принято на баланс в качестве основных средств. Оборудование, требующее монтажа, учитывается на счете 07 «Оборудование к установке»1. При заключении договора залога возникают трудности различного характера, связанные с первичным осмотром, идентификацией и должным описанием имущества.

Читайте так же:  Заявление об утере свидетельства о регистрации транспортного средства

Первичный осмотр может быть затруднен или вообще неосуществим, если поставленное оборудование на момент заключения договора залога находится в упаковочных местах (ящиках). Данное обстоятельство не позволяет установить индивидуализирующие признаки входящего в состав оборудования компонентов, указанные на шильде (заводской номер /серийный номер / артикул и др.). Таким образом, установить с достоверностью наличие имущества (при невозможности вскрытия упаковки), а также проверить его работоспособность не получится.

Указанные выше риски остается принять и постараться максимально их минимизировать. Например, упаковочные места могут иметь свою идентификацию (номера). В таком случае необходимо сопоставить эти данные с информацией, содержащейся в представленных документах на имущество (например, транспортных накладных и/или таможенных документах), и использовать ее при описании оборудования в договоре залога.

В своей практике с залоговым имуществом банки с учетом сложившейся судебной практики в качестве основных характеристик помимо непосредственно названия и описания каждой позиции в договоре залога указывают следующую информацию: инвентарный номер, заводской и/или серийный номер, артикул (при наличии), год выпуска, наименование и страну-изготовителя. В качестве дополнительного описания возможно указание реквизитов правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, поставки и т.п.).

Оборудование, учитываемое на счете 07, инвентарного номера не имеет. При первичном осмотре необходимо выявить все возможные идентификаторы каждой позиции (заводские, серийные номера) и указать их в акте первичного осмотра. При описании имущества источниками информации помимо правоустанавливающих документов может быть техническая документация (технические паспорта, инструкции), выписка со счета 07 «Оборудование к установке», документы об оплате имущества.

Следует обратить внимание, что при наличии спора суд при принятии решения будет анализировать описание предмета залога в договоре залога, а также представленные залогодержателем иные доказательства, свидетельствующие о соответствии описания предмета залога его существующим характеристикам.

В частности, в Определении Верховного суда РФ от 17.11.2016 № 304-ЭС15-17531 (3) было отмечено, что при разрешении спора об установлении залогового старшинства и решении вопроса о тождественности имущества, заложенного разным кредиторам, суду необходимо было изучить представленные залогодателем документы, а именно: отчеты по основным средствам залогодателя, из которых следует, что иного аналогичного оборудования, которое бы не было заложено банку, у должника не было; отчет об оценке рыночной стоимости оборудования, в котором для описания одного и того же предмета используются как заводские, так и инвентарные номера.

При этом следует принять во внимание, что, если в собственности залогодателя имеется аналогичное/однородное имущество, которое в залог не передается (например, закуплено за свой счет или за счет кредитных средств другого банка), при обращении взыскания на имущество может возникнуть спор о предмете залога, если в договоре залога отсутствует точная идентификации каждой позиции (например, по заводским номерам).

Малоэффективной представляется регистрация уведомления о залоге такого движимого имущества в порядке, установленном ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ и главой ХХ. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. При возможности выявления заводских номеров оборудования они должны быть указаны в уведомлении в качестве идентификатора закладываемого имущества. Если же такой информации нет, внесение сведений в реестр уведомлений о залоге движимого имущества без указания идентификатора может привести к возможным спорам с другими залогодержателями относительно приоритетности залога, если такое имущество будет передано в залог и идентифицировано путем указания иных сведений.

Стоит также обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате товара.

Таким образом, если оплата оборудования залогодателем произведена не в полном объеме, есть риск признания договора залога, заключаемого с банком, договором последующего залога. При этом отсутствие записи о залоге в пользу продавца в реестре уведомлений о залоге движимого имущества не снимает данный риск, поскольку в соответствии со ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Учитывая, что банк выдавал кредит на покупку соответствующего оборудования, очевидно, он должен был быть информирован обо всех условиях договоров купли-продажи, что, свою очередь, предполагает знание банка о неполной оплате имущества и существовании залога.

Для снятия указанного выше риска (который характерен и для залога оконченного монтажом оборудования) в кредитном соглашении рекомендуется предусмотреть обязательные условия о том, что все договоры поставки оборудования, предусматривающие рассрочку платежа, должны содержать условие о невозникновении залога в пользу продавца.

Необходимо также отметить возможную юридическую гибель предмета залога. С одной стороны, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества. С другой стороны, из судебной практики применения данной нормы однозначно не следует, что залог распространяется на созданное имущество «автоматом».

При этом содержит неопределенность пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ. Каким правом должен воспользоваться залогодатель, если в указанной выше норме прямо указано, что согласия сторон договора залога на распространение залога на образованное имущество не требуется?

Таким образом, лучший способ минимизации данного риска — своевременное заключение дополнений к договорам залога, уточняющих состав находящегося в залоге имущества. При этом необходимо принять во внимание, что имущество, ставшее составной частью объекта недвижимости, утрачивает свою самостоятельность и не может быть отдельным предметом залога (проблематика отнесения движимого имущества к элементам объекта недвижимости требует самостоятельного разбора и не относится к теме настоящей статьи).

Залог оборудования, приобретаемого в будущем

Договор залога приобретаемого в будущем движимого имущества отличается от обычного договора залога тем, что на момент заключения такого договора право собственности на передаваемое в залог имущество залогодателю не принадлежит. Данный вид залога предусмотрен в п. 2 ст. 336 Гражданского кодекса РФ. При этом в соответствии с п. 2 ст. 341 Гражданского кодекса РФ право залога на такое имущество возникает с момента его приобретения.

Заключение такого договора залога может быть условием предоставления транша по кредитной линии на оплату соответствующего оборудования. Однако при описании предмета залога банк ограничен данными, содержащимися в соответствующих контрактах/договорах купли-продажи имущества, которые, как правило, не содержат всей необходимой информации для идентификации предмета залога (описание поставляемого имущества может содержать только требования к комплектации и основным характеристикам). В момент постановки оборудования в качестве основных средств на баланс залогодателя описание каждой позиции может существенно отличаться от поименованного в договоре залога, заключенного в отношении будущего имущества.

В условиях кредитного соглашения и договора залога необходимо предусмотреть обязательство по заключению дополнения к договору залога с целью должной идентификации предмета залога (с указанием всех перечисленных выше идентификационных признаков имущества). Обязанность по заключению такого дополнения можно обусловить фактом принятия имущества на баланс залогодателя в качестве основных средств. Если же предполагается длительный этап монтажа и ввода в эксплуатацию данного оборудования, в качестве дополнительного обязательства можно предусмотреть заключение договора залога, который описан в п. 1 настоящей статьи.

Договор залога прав (требований) по договору поставки оборудования

Договор залога прав по соответствующим договорам поставки может выступать в качестве дополнительного способа обеспечения обязательств. Залогом движимого имущества его можно называть весьма условно (и юридически неверно), поскольку предметом такого договора залога является право требования к продавцу о поставке соответствующего оборудования. Такой вид обеспечения распространен в лизинговых операциях, когда кредит предоставляется лизинговой компании на покупку имущества, предназначенного для передачи в лизинг.

Залог прав по договору поставки оборудования возникает в дату заключения договора залога. Разумеется, такой вид обеспечения актуален и действует до момента исполнения продавцом своих обязанностей по поставке соответствующего оборудования залогодателю. В данной ситуации необходимо понимать, что предмет залога — это лишь право требовать предоставления имущества, а также иных платежей по договору, которые причитаются покупателю (например, неустойки, возмещения убытков). Таким образом, само имущество залогом не обременяется, а при возникновении оснований для обращения взыскания залогодержатель, получив такое право, лишь становится на место приобретателя оборудования.

Если же имеются проблемы с исполнением платежных обязательств по кредитному соглашению, высока вероятность, что во взаимоотношениях с контрагентом по договору поставки оборудования тоже не все может быть гладко. Например, если предположить, что полученные заемщиком деньги не дошли до поставщика, то в данном случае у поставщика и не возникло обязанности по поставке оборудования. Таким образом, договор залога права требования по договору поставки оборудования будет оставаться актуальным до момента передачи оборудования залогодателю и может «сработать» лишь в случае должного исполнения заемщиком своих обязательств перед продавцом.

Залог всего или части имущества залогодателя

Так называемый тотальный залог был введен Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который предусматривает с 01.01.2015 возможность описания в договоре залога предмета залога путем указания на все имущество залогодателя, определенную часть его имущества либо на имущество определенного рода или вида — любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания (п. 2 ст. 339 Гражданского кодекса РФ).

Читайте так же:  Адрес опеки в иваново

Однако на практике указанный выше вид залога не получил широкого распространения, хотя в отношении движимого имущества, не требующего специальной регистрации прав (в отличие, например, от недвижимости или ценных бумаг), как раз применять такую модель описания залога менее проблематично, поскольку не требуется установления спецификации для возникновения залога (регистрации в реестре). При этом установление залога всего имущества на практике требует решения ряда вопросов.

Во-первых, представляется весьма непрактичной регистрация уведомления о залоге всего (или части) имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества без указания идентификационных признаков такого имущества. С одной стороны, добросовестный приобретатель, проверив данный реестр в отношении юридического лица, должен установить, что все имущество уже обременено залогом. С другой стороны, если приобретатель выберет другой вариант проверки — по идентификационным признакам, которые в данном реестре (если стороны договора залога приняли решение не вносить такие сведения по каждой позиции и/или такие сведения в принципе отсутствуют в силу специфики незаконченного монтажом оборудования) отсутствуют, будет ли он признан недобросовестным? Полагаю, высока вероятность прекращения залога движимого имущества в силу пп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ в связи с приобретением имущества добросовестным приобретателем.

Во-вторых, учитывая, что при залоге всего (или части) имущества режим залога сохраняется при отчуждении имущества (в отличие от залога товара в обороте), возникают практические вопросы контроля наличия и состояния такого имущества, согласования отчуждения любого имущества залогодателя, внесения изменений в реестр уведомлений о залоге движимого имущества (если вносились сведения о каждой позиции). Кроме того, следует отметить негативное отношение судебной практики к отступлению от принципа специальности залога. Хорошей иллюстрацией является спор, связанный с залогом прав требований по контракту, когда произошло смешение поступивших по контракту денежных средств с другими денежными средствами на счете (при отсутствии специального залогового счета)2. Несмотря на то что в данном случае предметом залога были права требования по договорам, высока вероятность, что такая консервативная позиция суда может быть применена и в случае спора по договору «тотального» залога.

Подводя итоги, следует отметить, что в любом случае до передачи в залог имущества с законченным монтажом со всеми признаками идентификации банк несет риски. Их снижение — задача залоговой и юридической служб банков, а задача ответственного за структурирование проекта — предусмотреть такие условия финансирования, которые, с одной стороны, были бы удобны получателю средств, а с другой стороны — гарантировали бы банку максимальную возможность удовлетворения требований за счет заложенного имущества. Например, в структуре обеспечения помимо залога приобретаемого оборудования, строящегося или реконструируемого недвижимого имущества, акций/долей участия в уставном капитале заемщика можно предусмотреть поручительства бенефициаров получателя средств и/или входящих в группу компаний юридических лиц, залог прав по контрактам на получение денежных средств с одновременным открытием залоговых счетов.

В приведенной ниже таблице приведены описанные выше способы передачи движимого имущества в залог до того, как оно будет поставлено баланс в качестве основных средств. Банки могут выбирать тот или иной способ, при этом, как было отмечено выше, возможно их различное сочетание в зависимости от условий реализуемого проекта.

Договор залога имущества: особенности заключения и регистрации

Понятие слова договор, весьма неоднозначно. Для кого-то, это означает устное соглашение, для кого письменное в произвольной форме, для кого заверенный нотариально документ.

В данном случае, речь идет непросто об обычном договоре, который заключают индивидуальные предприниматели, физические лица для решения каких-либо нюансов и так далее. Речь идет о таком документе, как договор залога имущества. Такой документ заверяется и оформляется только с помощью нотариального бюро и обязан быть зарегистрированным, в этом заключаются особенности договора залога. Особенно, если это касается недвижимости.

В случае с недвижимостью, договор залога имущества в письменной произвольной форме является недействительным. Кроме того, подделка или оформление такого соглашения под давлением является одним из видов преступлений против собственности.

Какие документы нужны при составлении договора залога

Оформление договора залога начинается с подготовки комплекта документов. Документы необходимо предъявить и в случае составления договора в произвольной форме и при составлении и заверении нотариусом. В первом и во втором случае, наличие нижеперечисленных документов обязательно.

Перечень необходимых документов в общем случае:

  • паспорт, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий право собственности на определенный объект;
  • если оформление происходит нотариально – справка о том, что определенный объект не заложен в банке или не находится в кредите (данная справка нужна чтобы оформить договор залога недвижимого имущества, договор залога движимого имущества, акций, долей в бизнесе и прочего);

При обращении в нотариальную контору с целью оформить договор залога имущества, происходит проверка нотариусом, является ли недвижимое или движимое имущество в собственности у данного гражданина. Если это квартира или дом, и в нем прописан ребенок, то в таком случае дело обстоит сложнее.

Если имеется в виду бизнес, часть акций и так далее, на которые составляется договор залога имущества, то тогда этот факт также проверяется. Нотариальная контора проводит проверку, действительно ли гражданин имеет бизнес или его часть.

Если оформление договора залога производится в отношении недвижимого имущества, то должны присутствовать следующие бумаги:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий, что данный человек является собственником жилья;
  • справка из БТИ (она должна быть не больше 1 года со дня получения);
  • поэтажный план;
  • справка об оплате нотариальных услуг (стоимость услуг зависит от того, кто оформляет договор залога имущества, физическое или юридическое лицо).

Регистрация договора залога возможна лишь тогда, когда отсутствуют основания для признания такого действия недействительным. То есть только тогда, когда существенные условия договора залога являются законными, а объект залога может являться таковым. В каком случае недвижимость не может быть залогом? Для этого существует несколько вариантов:

  • если предыдущий договор залога имущества не был благополучно завершен;
  • если недвижимость все еще состоит в предыдущем залоге;
  • если в недвижимом имуществе прописан еще кто-то.

Нотариальное бюро проверяет каждый пункт на достоверность информации. Необходимо указать все данные, они обязаны быть правдивыми и действительными на момент оформления. Предварительная консультация юриста дает возможность избежать распространенных ошибок и обеспечить правильное составление документа.

юрист по гражданскому праву

Бесплатная консультация юриста в Москве и других городах РФ

Получите юридическую консультация по договору залога

Существенные условия договора залога

Юридическую силу имеет только тот договор залога имущества, в котором прописаны и согласованы все условия, существенно отражающие предмет сделки с недвижимостью или иной собственностью. Законодательством предусмотрено наличие обязательных пунктов документов, представляющих собой существенные условия договора залога. Таковыми являются:

  • предмет договора (само имущество, которое передается в залог);
  • оценочная стоимость залогового имущества (определяется путем согласования между сторонами соглашения);
  • определение местонахождение передаваемого имущества (у какой из сторон сделки оно будет находиться на весь период соглашения);
  • обязательства по договору;
  • сумма требования, обеспечиваемого предметом залога;
  • срок погашения обязательств.

Особенности договора залога

Договор залога имущества может быть действителен в зависимости от указанной даты окончания действия. Дата окончания не должна превышать 3 лет. Если в договоре не указан срок, то такой документ является действительным всего 1 год. Этот год начинается с момента подписания договора. По истечении срока действия договора, он автоматически становится недействительным.

Регистрация договора залога недвижимого имущества является обязательным моментом для признания документа действительным. Договор залога движимого имущества может быть составлен в простой письменной форме, и его регистрировать не обязательно. Однако это повышает риск для залогодержателя остаться без залогового имущества. Консультация юриста в этом случае сможет помочь в решении проблемы, а специалисты нашей компании проведут ее бесплатно.

В чем состоит процедура оформления.

Какую работу обязан проделать нотариус:

  • Проверить достоверность данных. Многие люди стараются схитрить, тем самым, составив договор залога недвижимого имущества, которое еще состоит в залоге ранее. В этом случае, чтобы все прошло по закону, специалист нотариальной конторы наводит справки.
  • Состав необходимых документов для оформления. Обязательные документы обязаны быть, и если чего-то не хватает, то тогда нотариус вправе отложить оформление до получения всех недостающих документов.
  • Определиться с заказчиком о дате прихода обоих заинтересованных лиц.
  • Отправить документы в ФРС.

    Если работник нотариальной конторы не проделает важную работу, то последствия могут стать необратимыми.

    Договор залога услуги юриста в Москве и других городах РФ

    Получите юридическую консультация по телефону

    Что может повлиять на ход событий.

    Бывает, обстоятельства резко меняются, а договор уже подписан. Отказаться исполнять свои права указанные на бумаге, да еще оформленные нотариально очень сложно.

    Что может произойти:

    • Договор начинает действовать со дня его подписания, и если одна из сторон решит отказаться от выполнения его условий, то следует расторгнуть уже составленный документ.
    • Разногласия обеих сторон или одной из сторон, возникшие после подписания и регистрации документа. Если обе стороны не могут договориться, то в этом случае необходимо обратиться в другую инстанцию, такую как суд.
    • Документ составляется в 2 экземплярах, и утеря документа одним из участников не ведет к прекращению действия соглашения.

    Особенности договора залога предусматривают несколько причин прекращения его действия. Вследствие чего, может прекратиться договор залога имущества?

    Читайте так же:  Сколько составляет штраф за просрочку паспорта
  • Вследствие окончания даты действия.
  • Обе стороны выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу претензий.
  • Если одна из сторон хочет отозвать договор.

    Причин может быть еще больше, этот перечень неокончательный.

    Последствия риска:

    Оформить договор залога имущества на другого человека, это всегда большой риск. Наиболее распространенными последствиями, известными в юридической практике, бывают следующие:

    • Потеря имущества в случае несоблюдения условий. В случае потери имущества или недвижимости, сложно будет вернуть потерянный залог, а порой даже невозможно.
    • Переплата в две цены. Если в договоре указан ежемесячный процент выплат, не считая самой суммы, которая взята была в залог чего-либо. В этом случае идет большая переплата в 2, а то и в 3 раза.
    • Риск остаться без копейки и без недвижимости.

    Список перечислений может постоянно продолжаться, но факт остается фактом. Договор залога, это большой риск, который может повлечь за собой серьезные последствия.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Задать вопрос юристу

    Оформление договора залога земельного участка

    Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения. Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье.

    В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

    При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.

    Залог — это передача имущества под ссуду.

    В основном, объектами залога признаются:

    • движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
    • предметы искусства, антиквариат;
    • драгоценности;
    • акции, облигации, ценные бумаги;
    • деньги.

    В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

    Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта. Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях. При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке.

    Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

    Требования к договору

    Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.

    Стороны сделки должны:

    • быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
    • быть не достигшими пенсионного возраста;
    • работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
    • получать стабильный ежемесячный доход;
    • иметь гражданство РФ.

    Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость.

    Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом. Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт.

    Правила составления договора залога земельного участка:

    • форма документа — произвольная:
      • устная — для физических лиц;
      • письменная — если сумма займа более чем 1 тысяча рублей;
    • составляется в трех экземплярах в присутствии сторон;
    • обязательно заверяется нотариально;
    • сторонами соглашения могут быть как физические, так и юридические лица.

    Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев. Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом. В Соответствии со статьей №168 ГК РФ, заложенный объект недвижимости должен отдаться в ссуду целиком, иначе договор залога признается ничтожным.

    Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если:

    • подписан под давлением, обманом;
    • противоречит нормам законодательства;
    • супруг или супруга собственника не были поставлены в известность;
    • наличие юридических ошибок в документе;
    • в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

    После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.

    Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов:

    • третий экземпляр подписанного соглашения;
    • паспорта участников сделки;
    • заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
    • свидетельство регистрации права собственности;
    • технический паспорт на земельный участок;
    • копия Домовой Книги;
    • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
    • расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

    При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке. Пишется собственноручно получателем денег.

    В тексте расписки необходимо указать:

    • дату, место подписания;
    • ФИО займодателя;
    • паспортные данные получателя кредита;
    • сумму переданных денег (цифрами и прописью);
    • краткое описание заложенного объекта;
    • предмет сделки и номер договора;
    • претензии сторон;
    • подписи свидетелей, а также заемщика.

    Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика. В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта.

    Скачать образец расписки о получении денег по договору залога земельного участка по ссылке.

    Образец договора

    Договор залога недвижимости — это наиболее распространенный способ обеспечения обязательства по выплате долга. В зависимости от цели, предметом соглашения могут выступать недвижимость, права, оборудование и другое. При этом, деньги выдаются для различных целей:

    • банковские займы, предназначенные для совершения крупных покупок (например, кредит для покупки квартиры);
    • оформление ипотеки на строительство дома, сопровождается заключением контракта о залоге земельного участка и будущих построек;
    • потребительский кредит (выдается частными организациями);
    • депозит для создания малого и крупного бизнеса.

    Как правило, условия договора подразумевают, что заложенный предмет остается в распоряжении владельца и передается кредитору только в случае неисполнения обязательств. При заключении договора залога, займодатель может настоять на изъятии земельного участка до момента полной выплаты задолженности. Поэтому составляя соглашение требуется соблюдать ряд условий.

    В содержании договора залога земельного участка требуется указать:

    • наименование соглашения, номер контракта;
    • дата составления, место;
    • полные реквизиты сторон — для юридических лиц требуются подробные контактные данные, адрес ООО, номер лицевого счета в банке;
    • предмет сделки;
    • причина взятия кредита — для ипотеки, для покупки квартиры, для лечения и др.;
    • подробное описание земельного участка — вид надела, состояние почвы и прилегающей территории, предназначение, наличие построек, размер общей площади, адрес, кадастровый номер и др.;
    • сумма займа;
    • срок;
    • подробные условия возврата денег;
    • процентная ставка;
    • последствия несоблюдения условий;
    • в каких случаях займодатель может отобрать земельный участок;
    • способ досрочного расторжения договора;
    • ответственность сторон;
    • подписи и др.

    Договор займа может быть дополнен или изменен по соглашению сторон. Расторжение сделки также требуется регистрировать в Росреестре или МФЦ по месту жительства.

    Для составления контракта необходимо предъявить документы:

    • паспорта ответственных сторон;
    • свидетельство регистрации права собственности;
    • письменное разрешение супруга/супруги о залоге земельного участка;
    • кадастровый паспорт на недвижимость;
    • паспорт БТИ;
    • справка о заработной плате;
    • справка о дополнительных доходах и др.

    Займодатель может потребовать дополнительные документы, подтверждающие возможность выплаты кредита, например, выписка счета в банке или образец завещания, дарственной.

    Скачать образец договора залога земельного участка здесь.

    Возможно ли строительство?

    Кредит может потребоваться для постройки частного или многоквартирного дома. При этом, заемщик вправе возводить недвижимость даже на заложенной земле, что часто практикуют фирмы-засройщики.

    По нормам законодательства, строительство на заложенном объекте регламентируется ФЗ №102. В таких случаях оформляется ипотека либо кредит, где займодателем выступает банк. Договор является долгосрочным, и выдается на 10 — 30 лет. При досрочном погашении долга, контракт автоматически расторгается. Однако, не каждый участок возможно оформить под залог.

    Земельный надел должен соответствовать следующим требованиям:

    1. Участок должен находиться в той же местности, что и отделение банка либо его филиал;
    2. Территория надела должна быть в частной собственности. Не допускается оформлять на территории закрытого образовательного учреждения, либо другой организации, а также в государственных муниципальных зонах: заповедниках, водохранилищах, исторических памятниках, в санитарной зоне, территории отчуждения после аварии или катастрофы и др.;
    3. Открытый доступ;
    4. Вблизи не должно производиться археологических раскопок;
    5. Территория должна быть оснащена минимальными коммунальными услугами — электроэнергия, водопровод;
    6. Вид земельного надела может использоваться для:
      • ведения сельского хозяйства;
      • застройки;
      • личного пользования.

    Помимо этого, на недвижимость не должно быть наложено какого-либо обременения до подписания сделки (например, арест). Также, банк проведет экспертизу по оценке стоимости. Если земельный участок стоит меньше, чем указанная кадастровая цена, в кредите откажут.

    В основном, сумма денег, которая выдается в залог земельного участка, значительно ниже чем недвижимость (квартира либо дом). Исключения составляют ликвидность близлежащей местности, например, участок на берегу моря, реки, озера, в престижном районе, центре города и т.д.