Договор об оценке земельного участка пример

По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах подготовлен новый методический материал — пример отчета об оценке земельного участка, выполненный для целей «оспаривания кадастровой стоимости» и учитывающий положения ФСО №7.

Обратите внимание на следующее:

  1. Пример составлен с учетом требований Закона об оценочной деятельности и ФСО №1-3, 7 в редакциях, действующих на 21.07.2015 г. (т.е. версии ФСО №1-3 от мая 2015 года не учитывались).
  2. Пример может быть использован только при оценке земельных участков, когда предполагаемым использованием является «для установления кадастровой стоимости в размере рыночной».
  3. При составлении отчетов для оспаривания кадастровой стоимости следует учитывать некоторые специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений, некоторые тонкости юридического характера, которые не актуальны в обычном отчете. Все такие особенности отмечены по тексту примера.
  4. Пример соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет», которые не содержат дополнительных требований относительно федерального законодательства. Если вы являетесь членом другой СРОО, следует дополнительно учитывать требования стандартов и правил оценочной деятельности соответствующей СРОО.
  5. Это пример отчета об оценке (не образец и не шаблон!), в котором приводится пример одного из вариантов выполнения требований к заданию на оценку, установленных ФСО, примеры выполнения требований ФСО №7 помечены бирюзовым фоном . Специфика конкретной оценочной ситуации (конкретного объекта оценки и рыночной конъюнктуры) может привести к необходимости корректировки примера, в том числе, в расчетной части.
  6. Поскольку отчет об оспаривании кадастровой стоимости априори идет в суд или в комиссию по оспариванию, то он должен быть рассчитан на более «формального» эксперта, поэтому в данном примере мы постарались учесть даже мелкие (но все равно не все) придирки экспертов, излишне буквально читающих ФСО.
  7. Перед передачей отчета об оценке Заказчику оценки или направлении на экспертизу рекомендуем провести его самостоятельную проверку, например, с использованием проверочной таблицы. Для вашего удобства мы привели ее в конце данного отчета (в реальный отчет ее включать не требуется).
  8. Объект оценки является вымышленным, все совпадения с реальными земельными участками являются случайными.
  9. В процессе подготовки настоящего примера отчета ни один аналог не пострадал.

Примеры отчетов об оценке

Примеры отчетов об оценке, выполненные специалистами нашей компании

Часть информации из представленных отчетов удалена либо изменена с целью соблюдения конфиденциальности информации, предоставленной нашими клиентами относительно оцениваемых объектов.

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, пример.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, пример.

Отчет об оценке автомобиля, пример.

Отчет об оценке бизнеса, пример

Отчет об оценке движимого имущества, пример

Отчет об оценке загородного дома, пример

Отчет об оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости, пример

Отчет об оценке земельного участка, пример

Отчет об оценке оборудования, пример

Отчет об оценке помещения для целей оспаривания кадастровой стоимости, пример

Отчет об оценке гаража, пример

Отчет об оценке арендной ставки, пример

Отчет об оценке автодорог, пример

Отчет об оценке производственного комплекса, пример

Отчет об оценке склада для целей ведения отчетности в соответствии с МСФО

Отчет об оценке торгового помещения, пример

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

  1. Что влияет на стоимость земли;
  2. Когда может понадобиться оценка участка;
  3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

Категория

Пояснения

Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики

Земли населенных пунктов

Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания

Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни

Земли особо охраняемых территорий

Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады

Земли лесного фонда

Земли под ведение лесного хозяйства

Земли водного фонда

Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями

Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

  • При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
  • При передаче участка в аренду;
  • Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
  • Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
  • При оформлении наследства;
  • Для получения кредита под залог земельного надела;
  • Если земля вносится как актив в уставный капитал предприятия;
  • При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
  • При реализации инвестиционных и строительных проектов;
  • Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

  1. Особенности самого участка.
  • Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
  • Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
  • Целевое назначение, разрешенное использование участка;
  • Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
  • Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).
  1. Описание прилегающей территории.
  • Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
  • Уровень шумового загрязнения;
  • Озеленение территории;
  • Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
  • Близость к транспортным линиям;
  • Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
  • Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам продать участок, находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

  • Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
  • При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
  • Выкуп земли государством у собственника;
  • Взнос земли в уставный капитал АО или ООО;
  • Использование земли в качестве залога;
  • Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
  • При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
  • Для определения начальной цены продажи на аукционе;
  • При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

  • Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
  • Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
  • Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
  • Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
  • Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод

Пояснения

Метод сравнения продаж

Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются

Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения

Читайте так же:  Приказ о борьбе с педикулезом

Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами

Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства

Метод предполагаемого использования

Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным

Метод капитализации земельной ренты

Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях

Метод разбивки на участки

Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

  1. Постановка задачи. Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
  2. Сбор, проверка и анализ данных. Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
  3. Анализ наиболее эффективного использования участка. Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

  1. Оценка рыночной стоимостиземельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
  2. Отчет об оценке. Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

  • Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
  • Правоустанавливающий документ (например, договор о купле-продаже, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
  • Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
  • Категория участка;
  • Разрешенное применение;
  • Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
  • Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
  • Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
  • Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Отчет об оценке земельного участка

Под земельным участком в настоящее время понимают определённую часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Оценка земли обычно происходит для следующих целей:

  • Оценка при необходимости передачи земли для обеспечения банковских кредитов
  • Оценка земли как составляющая часть оценки бизнеса
  • Определение особенностей участка при наследовании
  • Оценка участков для разрешения споров на имущество
  • Необходимость приватизации госсобственности
  • Оценка земли и участков с кадастровой точки зрения
  • Операции покупки/продажи земли

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными цена­ми каждого имущественного комплекса, необходимость само­стоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни эко­номические интересы владельца имущества, ни ожидания пред­полагаемого инвестора.

Дифференцированная оценка рыночной стои­мости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определе­ния размеров арендной платы.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

  1. Кадастровый план земельного объекта.
  2. Договор, заключенный с арендодателем.
  3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
  4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
  5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

  1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
  2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

  • где Z — земельный доход;
  • DA — прибыль, которую получит арендодатель;
  • а DIA — прибыль арендатора.
Читайте так же:  Нотариус вольская 130

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 1 из 4

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 3

1.1. Задание на оценку. 3

1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 5

1.3. Основные факты и выводы. 8

1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 8

2.1. Описание местоположения. 8

2.2. Техническое объекта недвижимости. 10

2.3. Краткий обзор рынка жилой недвижимости Подмосковья..12

3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ ..15

3.1. Базовые понятия оценки недвижимости. 15

3.2. Технология оценки недвижимости. 16

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 21

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 21

4.2. Выбор подходов и методов оценки. 22

4.3. Сравнительный подход. 23

4.4. Затратный подход. 39

4.5. Определение итоговой величины стоимости. 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ. 44

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Вид определяемой стоимости

Определение рыночной стоимости.

Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)

Результаты оценки будут использованы при передаче объекта оценки в залог (ипотека). Другое использование результатов оценки не предусматривается.

Имущественные права на объект оценки

Право собственности объект оценки принадлежит гражданину РФ ХХХХХХХХХХ ХХХХХ ХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан 00.00.0000 Отделением по р-ну ХХХХХ ОУФМС России ХХХХХ, код подразделения 000-000. Адрес регистрации: Россия, г. ХХХ, ул. ХХХХХХХХХ, д.00, корп. 0, кв. 000.

26 апреля 2011 года.

Срок проведения оценки

С 26 апреля 2011 года по 12 мая 2011 года.

Отчет об оценке может использоваться лишь в полном объеме и лишь для указанного в нем предполагаемого использования. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Использование отчета об оценке для решения задач, отличных от сформулированных в задании на оценку и в договоре на оценку, может привести к неверным выводам.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной этими сторонами, поэтому указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка достоверности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки. Соответственно, Оценщик не несет никаких обязательств по исправлению данного отчета об оценке, с тем, чтобы отразить такие события или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки.

Все чертежи, рисунки, фотографии, содержащиеся в настоящем отчете об оценке, призваны помочь пользователю отчета об оценке получить общее визуальное представление об объекте оценки. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки, фотографии в случае любого другого их использования.

Данный отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

Настоящим Оценщик удостоверяет, что все факты, изложенные в Отчете, соответствуют действительности, произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.

Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных в оценку сторон.

Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов Отчета.

Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета.

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

Оценщик произвел осмотр объекта.

1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

ЗАО «Банк». Адрес местонахождения: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, д. 0. ОГРН 000000000000, дата присвоения ОГРН 00.00.0000.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35.

ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003.

В оценке принимали участие следующие оценщики:

1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №00-000000-00/00 от 00.00.2011 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2012 года включительно.

Основание для проведения оценки

Договор на оказание услуг по оценке №000/00 от 00.00.2011.

1.3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась рыночная стоимость жилого дома общей площадью 524,6 кв.м. и земельного участка площадью 1770 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Идентификация объектов проводилась по данным из документов БТИ и Свидетельства о регистрации права (см. Приложения), собранные идентификационные данные обобщены в следующей таблице:

Таблица 3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Гр. РФ ХХХХХХХХ Х.Х.

Гр. РФ ХХХХХХХХ Х.Х.

Общая площадь, кв.м.

2 этажа с мансардой

Кадастровый или условный номер

Земли населенных пунктов

Для индивидуального жилищного строительства

Состав и качество оцениваемых прав:

Оценивается право собственности.

Существование права собственности на дом подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Существование права собственности на земельный участок подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Существующие зарегистрированные ограничения (обременения) права в отношении дома и земельного участка: не зарегистрированы.

Выводы по анализу наиболее эффективного использования:

Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет продолжение его текущего использования, то есть использование в качестве жилого дома. Это использование является юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Таблица 4. Результаты оценки, полученные с применением различных оценочных подходов.

Результат оценки, полученный затратным подходом, руб.

Результат оценки, полученный доходным подходом, руб.

Результат оценки, полученный сравнительным подходом, руб.

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью 524,6 кв.м. и земельного участка площадью 1770 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0, по состоянию на дату оценки составляет 33 000 000 (Тридцать три миллиона) рублей.

Генеральный директор ХХХХХХХХХ Х. Х.

ООО «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Оценщик: ХХХХХХХХХ Х. Х.

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г.

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположены в Московской области, в ХХХХХХ районе, в деревне ХХХХХХХХ. Адресный ориентир участка — Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине деревни, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ИЖС.

Участок расположен к западу от Москвы, подъезд к участку осуществляется по Можайскому шоссе, далее по 2-му Успенскому шоссе, далее по местной дороге. Покрытие шоссе и местной дороги – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Расстояние от МКАД – около 20 км. Ближайшие автомагистрали — Можайское шоссе (около 2 км) и Рублево-Успенское шоссе (около 6 км). Ближайший город – ХХХХХХХХ (около 13 км). Ближайшая железнодорожная станция – ХХХХХХХХ (около 4 км).

Читайте так же:  Требования к акту приемки объекта капитального строительства

Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, устроен газон, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка – 1770 кв.м. Форма границ участка – прямоугольная.

По периметру участок огорожен забором (частично кирпичным, частично – металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.

Численность жителей деревни ХХХХХХ, где находится оцениваемый земельный участок с жилым домом – менее 1000 человек. Социальный уровень жителей деревни – смешанный. Дороги на территории деревни асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфракстуктура деревни ХХХХХХ в основном, определяется инфраструктурой поселка ХХХХХХ (магазины, рестораны, кафе, поликлиника, верховая езда).

Деревня не имеет какой-либо централизованной периметральной охраны, вопросы безопасности жители решают индивидуально.

Ближайшие поселки – ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ, ХХХХХХ.

В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 1 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится лес (около 400 метров).

К достоинствам оцениваемого владения можно отнести расположение на самом престижном и дорогом с точки зрения стоимости земли направлении Подмосковья – Рублево-Успенском, удобный подъезд, хорошую экологическую ситуацию в данном районе.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации ХХХХХХХХХ района Московской области.

Право собственности на рассматриваемый земельный участок принадлежит гражданину РФ ХХХХХХ Х.Х., что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой двухэтажный жилой дом из пеноблоков, облицованный кирпичом, с мансардой, общей площадью 524,6 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь — металлическая.

Коммуникации подведены и функционируют: электричество — центральное, газоснабжение – центральное, водоснабжение — колодец, отопление — АГВ, канализация — септик.

Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.

Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:

Таблица 5. Общие сведения о жилом доме.

Капитальный, для постоянного проживания

Общая площадь, без учета помещений вспомогательного назначения

Пеноблоки, облицованные кирпичом

Пол – частично паркет, частично – ковролин, частично – керамическая плитка.

Стены – частично – обои, частично – окраска, в санузлах – керамическая плитка.

Межкомнатные двери – массив дерева

Входная дверь – металлическая

Лестницы – бетонные с облицовкой мрамором и деревянные

Физический износ на дату оценки

Социальный статус соседей

Наличие единого стиля и дизайна поселка

Различный стиль и дизайн строений

Примерное качество и стоимость соседних домов (выше/ниже/равноценное)

Ограждение периметра участка

Забор (частично кирпичный, частично – металлический) с калиткой и въездными воротами

По состоянию на дату оценки, право собственности на оцениваемый жилой дом принадлежало гражданину РФ ХХХХ Х.Х., что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии ХХ ХХХХ ХХХХ, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000.

Фотографии рассматриваемого дома и земельного участка, сделанные во время осмотра, приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов:

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права ХХ ХХХХ ХХХХ от 00.00.0000.

3. Копия Извлечения из технического паспорта на домовладение, выданного ХХХХ филиалом МОБТИ 00.00.0000 г.

4. Копия кадастрового плана земельного участка от 00.00.0000.

2.3. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДМОСКОВЬЯ

Обзор рынка подготовлен по публикациям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/articles/27647.html , http://www.irn.ru/articles/27585.html)

На московском рынке загородной недвижимости за последнее время наблюдался рост спроса на коттеджи, находящиеся на завершающей стадии строительства. Проекты с готовностью более 70% уже больше года являются фаворитами среди покупателей загородных домов, отмечают специалисты.

По оценкам RODEX GROUP, довольно остро ощутим дефицит готовых и уже практически сданных проектов – по подсчетам, спрос превышает предложение в среднем в 1,5 раза. Доля готовых объектов на рынке уменьшается, поскольку застройщики не выпускают новые проекты. Анонсируемые новинки являются зачастую проектами, пережившими смену концепции в сторону удешевления финального продукта.

Земельный рынок Подмосковья показывает небольшой спад по сравнению с осенью 2010 г. – спрос на участки без подряда сократился на 11%. Есть несколько причин, объясняющих подобный спад: обманы покупателей участков без подряда участились, к тому же недавно обсуждаемые экспертами риски приобретения участков без подряда подтвердились арестом земель поселка «Серебряная подкова». Однако, в 2011 — 2012 гг. специалисты рынка прогнозируют что расположенные более чем в 70 км от Москвы, будут прибавлять в цене 30-40% ежегодно. Такой вывод сделан по результатам совместного исследования загородного рынка, проведенного девелоперскими компаниями Uniparx Service и Vesco Consulting.

В сегменте участков без подряда основной спрос будет приходиться на те поселки, где одновременно с заключением договора купли-продажи покупатели получат готовые или почти готовые инженерные коммуникации, а также возможность оформить право собственности.

Зимой и весной, по данным RODEX GROUP, покупатели подмосковных коттеджей останавливали свой выбор на объектах класса эконом плюс, при этом постепенно увеличилась средняя площадь приобретаемых загородных домов. От 90 кв.м – в 2009 г. и 120 кв.м – II кв. 2010 г., до 140 кв.м в конце III кв. 2010 г. В начале 2011 г. средняя площадь приобретаемого домовладения составила 160 кв.м. Подобная тенденция по улучшению жилищных условий продолжится благодаря положительным настроениям покупателей и хорошему новостному фону, но при условии отсутствия каких-либо новых экономических потрясений.

Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», проведенному специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» во второй половине 2010 г., в 30-километровой зоне от Москвы отмечалось уменьшение средней площади участков: с 21,3 до 18 соток (или на 16%). Это стало следствием выхода на рынок новых проектов с небольшими участками – в среднем по 14,5 соток. Дело в том, что более половины новых поселков, которые поступили на продажу во второй половине 2010 года, расположены на так называемых менее престижных направлениях (северо-восточные, восточные, юго-восточные и южные шоссе). Покупателями земли здесь в основном являются менее состоятельные люди, чем те, кто приобретает участки без подряда на традиционно престижных направлениях (юго-западные, западные, северо-западные, северные шоссе). Поэтому девелоперы поселков, расположенных на менее престижных направлениях, предлагают меньшие по площади и соответственно более доступные по цене земельные участки.

Повышение стоимости на готовые и объекты, находящиеся на стадии готовности более 70%, не заставит себя ждать и составит в среднем 2-5% ежемесячно, но в зависимости от проекта, его месторасположения и т.п., считают эксперты.

Во времена после кризиса более 70% запросов клиентов на рынке загородной недвижимости приходятся на участки без подряда, считают в Vesco Consulting. В посткризисный период этот сегмент загородного рынка рос быстрее всего. По сравнению с III кварталом 2008 г. по итогам III квартала 2010 г. продажи земельных участков выросли в четыре раза. Если говорить о годовых показателях, то 2008 г. в Подмосковье было продано 2200 участков без подряда, в 2009 г. – 6400, а в 2010 г. – 12 200.

В то же время произошло резкое снижение средней суммы сделки: во-первых, это объясняется месторасположением, а во-вторых, увеличением числа проектов на начальной стадии готовности. Отсутствие подведенных инженерных сетей, инфраструктурного комплекса, удаленность от столицы позволили установить низкие цены на участки. В итоге участок без подряда на строительство после сентября 2008 г. можно было купить даже по $500 за сотку.

Но сейчас даже участки без подряда начинают прибавлять в стоимости. Средний рост цен в поселках без подряда за период январь-март 2011 г. составил 3-5%. Таковы выводы аналитиков девелоперской компании «Красивая Земля» по итогам первого квартала 2011 г.

По их данным, примерно в 70% поселков цены за этот период не изменились. В отдельных проектах земля подешевела, но в ряде других поселков девелоперы в феврале-марте, наоборот, зафиксировали приток покупателей и подняли цены на 3-10%. «Большинство случаев снижения цен наблюдалось в январе, а повышения – в марте», – отмечают в компании «Красивая Земля».

Что же касается распределения спроса в зависимости от расстояния от МКАД, то около 60% приходится на участки в зоне так называемого среднего Подмосковья – в 30-70 км от МКАД. Остальной спрос примерно одинаково распределен между ближним Подмосковьем и дальним.

Еще одна тенденция – в Подмосковье стало меньше инвестиционных сделок, отмечают в компании. Если еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, то сейчас этот показатель не превышает 8%. С другой стороны, растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов. Люди перестали верить в обещания застройщиков — пока они не увидят готовый продукт, который можно «пощупать», они не будут расставаться с деньгами так легко, как прежде, считают аналитики.

Что касается сектора дорогого элитарного жилья, то здесь, по мнению аналитиков, интерес покупателей постепенно смещается с московского рынка на рынок загородной недвижимости в Подмосковье. В качестве альтернативы столичному элитному рынку уже давно выступает ближнее Подмосковье, в особенности Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, именно на этих направлениях ожидается максимальный рост спроса. Что касается Рублево-Успенского шоссе, то спросом будут пользоваться коттеджные поселки на расстоянии до 15 км от МКАД. Новорижское шоссе будет востребовано даже на большем удалении от МКАД, т.к. его пропускная способность одна из лучших в Подмосковье. Здесь, в качестве альтернативы столичному жилью могут выступать поселки и до 20 км от МКАД.

По прогнозам экспертов Knight Frank, положительная динамика роста цен на загородном рынке Подмосковья, наметившаяся в 2010 г., укрепится, и ожидаемое годовое увеличение средней стоимости может составить 5-10% к концу 2011 г. Однако рост стоимости будет происходить только в наиболее ликвидных объектах. Это относится к расположенным на небольшом отдалении от города готовым коттеджным поселкам (как первичного, так и вторичного рынка) и первичным поселкам на завершающей стадии строительства.

Аналитики компании Knight Frank также отмечают рост интереса со стороны девелоперов к созданию поселков с собственной спортивно-оздоровительной и образовательной инфраструктурой. За последние четыре года на загородном рынке (до 30 км от МКАД) один за другим появились семь таких поселков. Сейчас все предложение в этом сегменте сосредоточено в северо-западном секторе.