Договор мены социального жилья

Договор мены жилой площади

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

  • регистрация сделки — договора мены;
  • регистрация перехода права на одно жилое помещение;
  • регистрация перехода права на другое жилое помещение.

В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие — регистрация перехода права общей собственности.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ.

Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров. Признание обменных ордеров недействительными допускается только в судебном
порядке.

Действующее гражданское законодательство РФ устанавливает, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Если из договора мены квартиры не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Следует отметить, что по действующему законодательству обмен квартир, находящейся в собственности на недвижимость, предоставленную по договору социального найма невозможен в силу закона. Мена муниципального жилья проходит под контролем Департамента жилищной политики и жилищного фонда по городу Москве.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Договор мены может составляться в простой письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами и не требует обязательного нотариального заверения (возможно лишь по желанию сторон).

Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При совершении сделки мены жилой недвижимости в единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации перехода права собственности, а при совершении сделки мены нежилой недвижимости – только запись о государственной регистрации перехода права собственности. При регистрации договора мены жилой недвижимости на самом договоре проставляется штамп о его государственной регистрации, а при регистрации перехода прав по договору мены коммерческой недвижимости на договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права).

После государственной регистрации договора мены, недвижимость должна быть переданы новым владельцам, исходя из условий зарегистрированного в Росреестре договора.

Передача недвижимости осуществляется сторонами по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие стороной договора недвижимости, не соответствующей условиям договора мены квартир, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения стороны от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Одно из основных преимуществ договора мены это то, что стороны лишают себя очень нервной процедуры с денежными расчетами.

Заключение договора мены на жилье

Составление и подписание такого соглашения регламентируется положениями ЖК РФ (ст. 32), а также ГК РФ (ст. 567, 570). В законодательстве указано, что подобного рода договор является добровольным. После заключения сделки собственник теряет право распоряжаться прежним жильем (дарить, продавать, регистрировать в нем родственников и т. д.).

Что получает владелец взамен

По договору мены, согласно порядку расселения аварийного дома, существующего в РФ, владельцу квартиры предоставляется другая жилплощадь. Она должна быть равноценной предыдущей, что подразумевает:

  • расположение предоставляемой квартиры в пределах той же самой административно-территориальной единицы города / поселка;
  • равную площадь с предыдущим жильем;
  • благоустройство и равнозначный набор условий проживания.

Договор мены, в соответствии с действующим законодательством, имеет некоммерческую природу.

Предоставление жилья в другом районе города

Орган власти или самоуправления за неимением в жилищном фонде аналогичной квартиры в пределах района населенного пункта, в котором прежде проживал владелец аварийной квартиры, имеет право обратиться к последнему с предложением о переезде. Заключение договора мены в этом случае будет иметь законный характер, если собственник даст официальное письменное соглашение на квартиру в другой административно-территориальной единице.

Обратите внимание! Если жилье предоставляется с согласия владельца в другом районе / населенном пункте, то это может быть лишь такая административно-территориальная единица, которая расположена в пределах того же региона. Предложение о переезде на территорию другого субъекта Федерации не допускается.

Доплата за предоставляемую квартиру

Закон предусматривает предоставление для обмена такой квартиры, которая имеет аналогичную рыночную стоимость с прежней жилплощадью. Доплата возможна в таких случаях:

  • со стороны владельца – если орган власти или самоуправления, не имея в жилфонде равной по площади квартиры, с согласия собственника выдает ему жилье с большими параметрами, чем прежнее;
  • со стороны органа власти или самоуправления – если владелец согласился получить взамен квартиру с меньшей площадью, чем та, которая находится в аварийном доме и подлежит изъятию.

Любой из указанных вариантов должен быть согласован с владельцем.

Законно ли предоставление однокомнатной квартиры вместо двухкомнатной

В таком случае обмен получит законные основания, если он будет эквивалентным: т. е. площадь предоставляемой однокомнатной квартиры будет равняться площади прежней двухкомнатной. Но собственник аварийного жилья не обязан соглашаться на такое предложение – это добровольное решение.

Важно! Орган власти или самоуправления обязан предоставить жильцу не менее трех вариантов выбора квартиры.

Читайте так же:  Льготы на жкх кап ремонта

В каком доме может быть предоставлено жилье

В законодательстве не прописано условие, согласно с которым предоставляемая квартира для обмена должна располагаться исключительно в новостройке. Поэтому владельцу могут быть предложены варианты уже бывшей раньше в эксплуатации жилплощади. Но по состоянию и обеспечению необходимыми коммуникациями ни одна из них не должна быть хуже, чем прежняя приватизированная.

Отказ от подписания договора мены

Каждый собственник аварийной квартиры имеет право отказаться от обмена, если предложенные варианты его не устраивают. В этом случае орган местной власти или самоуправления обязан предложить владельцу выкупную стоимость за его жилье, которое будет изъято в связи со сносом дома. Отказ от финансовой компенсации такого рода также допустим, если ее размер несправедливо занижен. В таком случае собственник имеет право обратиться в суд для защиты личных прав.

Но если и варианты обмена, и сумма выкупа были предложены с учетом всех законодательных требований, а владелец не соглашается на переезд, его могут выселить принудительно через суд.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью договора купли-продажи.

Договора обмена и мены похожи. Но есть нюанс — объект сделки. Договор обмена заключается, если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности.

Договор мены (обмена)

По договору мены (либо обмена, если квартира не приватизирована) предполагается, что имущество считается равноценным. Этот договор, как и договора мены и купли-продажи, считается возмездной сделкой и предполагает преимущественное право покупки (выкупа) у собственников долей (при их наличии) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.

Если квартиры не приватизированы, обмен это единственная возможность поменять район.

При обмене муниципальных квартир каждый из нанимателей жилья (арендующие жилплощадь у государства по договору социального найма) должен предоставить оригинал заключенного договора обмена своему наймодателю (муниципалитету) для получения разрешения на обмен жилыми помещениями.

Согласие или отказ в обмене оформляется наймодателем в письменной форме, и должно быть выдано нанимателю не позднее десяти рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен считаются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и для заключения новых договоров соцнайма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее десяти рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина (нанимателя) и представления им необходимых документов.

При обмене собственных квартир получения разрешение от муниципалитета не нужно, по понятным причинам. Нотариально заверяете договор и регистрируете его (с предоставлением всех необходимых документов, конечно).

Если с вами проживает (зарегистрирован или собственник доли в квартире) несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Чтобы обезопасить стороны в договорах мены и обмена рекомендуется указывать стоимость сделки.

Договор обмена или мены невозможно заключить, если речь идет о квартирах, расположенных в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения, а при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора становится невозможной.

Обмен не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальное жилье, а другим – квартира, находящаяся в собственности.

Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны на первоначальное состояние, т.е. в случае чего вы вернетесь в «старую» квартиру.

Если меняются неравнозначные по площади квартиры, в договоре необходимо оговорить этот факт, чтобы избежать возможный претензий сторон друг к другу.

Из-за указанных выше ограничений договор купли-продажи более распространен при оформлении сделок.

Случаи, когда обмен невозможен

Основания для отказа муниципального жилья, в соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ:

  1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, либо право пользования жильем оспаривается в судебном порядке;
  2. обмениваемая квартира признана непригодной для проживания;
  3. многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, будет подвергнут капитальному ремонту, включающему переустройство или перепланировку;
  4. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен в Постановлении Правительства РФ №378 от 16.06.2006 и статье 51 ЖК РФ.

Если одна из сторон все же добилась обмена вопреки закону, такая сделка можнет быть оспорена в суде.

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

Договор мены квартиры

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен договору купли-продажи. Необходимо указать:

  • идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
  • подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
  • стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
  • исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
  • условия и размер доплаты, если это необходимо;
  • порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

  • мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
  • обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Узнайте, как купить квартиру в ипотеку, все тонкости и нюансы сделки.

Правила проживания в коммунальной квартире – подробно в этой статье.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);

– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

  • регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
  • налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.
Читайте так же:  Как оформить красиво креветки

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

Обмен и мена квартир

Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья).

Возможны несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности.

Обмен муниципальных квартир

Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья). Чтобы его получить, наниматели должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма. Согласие последних (или отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене вам могут в следующихслучаях:

  • если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (указаны в ст. 51 ЖК РФ).

Помимо всего прочего, для совершения обмена требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Мена приватизированных квартир

Существует несколько вариантов обмена приватизированных квартир. Можно, например, найти покупателя на свою квартиру и подыскать подходящее жилье на вторичном рынке — в этом случае одновременно заключаются два договора купли-продажи. Такие сделки называются альтернативными и в настоящее время наиболее распространены.

Но можно прибегнуть и к прямому обмену, заключив договор мены, в соответствии с которым стороны обмениваются равноценной недвижимостью. В договоре может быть указан размер доплаты. Например, в случае мены разных по площади квартир участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

Не исключен также обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. Граждане, совершающие такой обмен, фактически обмениваются своими правами и обязанностями. Бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Обычно при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру.

Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами

Автор: Башарин Е. А.

Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых
домов и исполнения условий инвестиционных контрактов)

В настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.

Однако при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, — путем заключения договора мены или купли-продажи?

Договор социального найма жилого помещения

Пример. Организация «А» заключила с органом местного самоуправления города «Б» инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации «А», находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (пункт 1 статьи 49) по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

При этом основным признаком договора социального найма является предоставление собственником жилого помещения (которыми являются орган местного самоуправления, или Российской Федерация, или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.

Особо следует отметить, что договор социального найма предусматривает сохранение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправления, или Российской Федерацией, или субъектом РФ.

При этом пунктом 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.

Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраняется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.

Приобретение жилого помещения, находящегося в собственности органа местного самоуправления, путем мены на имущество, находящееся в частной собственности

Продолжение примера. Орган местного самоуправления города «Б» предложил организации «А» осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации «Б».

Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией. Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Следует отметить, что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.

Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.

Читайте так же:  Мегафон срок действия платежа

Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 № ВАС-8814/09 по делу № А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.

С учетом императивных положений указанных законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 № 2263-р «О мене имущества», согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру № 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.

Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой (см. например Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу № А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу № А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 № КГ-А41/4838-08 по делу № А41-К1-10034/05).

Возможность приватизации жилых помещений юридическим лицом

Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.

Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом РФ от 04.07.1991 3 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Названным законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу № А33-2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 № Ф09 6631/07-С6 по делу № А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 № А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу № А58-8943/07, а также в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу № А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 № 09АП-17449/2006-АК, 09АП-17450/2006-АК.

Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.

Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного самоуправления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям-застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.

Так, например, комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 № 93 «О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации» не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрация договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.

В настоящее время пунктом 1.1. Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства города Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.

Однако Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 № 5-Г10-58 пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП в части слов «а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности» признал недействующим и не подлежащими применению.

А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Анализ статьи 13, статей 72–75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.

Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жилыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.

Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.

Следует отметить, что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры (статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации») и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.

Продолжение примера. Так, прокуратура города «Б» обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации «А» на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.

Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.

Однако действующее законодательство допускает приватизацию жилых помещений, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совершения сделки мены.

Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации инвестиционного контракта — это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.

Окончание примера. Организация «А» совместно с администрацией города «Б» провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.