Договор купли продажи доли квартиры с обременением образец

Содержание:

Договор продажи квартиры с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.

Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.

Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.

Договор продажи квартиры с обременением составляется в трех экземплярах: по одному для продавца, покупателя, органа государственной регистрации и еще дополнительно один экземпляр для учреждения, давшего согласие на отчуждение в тех случаях, в которых это необходимо.

Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимого имущества требует тщательной подготовки.

Нередко случается так, что в процессе оформления соглашения выясняются обстоятельства, препятствующие заключению соглашения в виде обременений.

Обременением является юридические условия, наложенные государственным органом, которые запрещают или ограничивают право распоряжения собственника, своим имуществом.

Типовой образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

  1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
  2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
  3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
  4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
  5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
  6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

Виды обременения недвижимости

Итак, обременением считается наличие таких запретов, которые не позволяют законному собственнику реализовать в полном объеме возможность распоряжения имуществом. Обременением также можно назвать наличие обязанностей собственника перед третьими лицами, которые имеют также права на определенный объект недвижимости.

Выделяют несколько оснований на классификации обременения:

  • На основании положения законодательства или в соответствии с условиями соглашения;
  • На основании желания собственника имущества или возникшие против его воли.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Как выглядит договор купли-продажи дома без земельного участка, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

Выделяют следующие категории обременений:

  • аренда недвижимости, заключенная на срок превышающий год. Обратите внимание на то, что судебная практика не расценивает в качестве обременения, соглашения, которые заключены на срок менее 12 месяцев;
  • установление сервитута;
  • наложение ареста на объект;
  • соглашение о ренте;
  • наличие у лиц права постоянного проживания в квартире;
  • получение лицом, не достигшим совершеннолетия права собственности на объект или получение права собственности лицом не дееспособным;
  • наличие супруга у одной из сторон сделки;
  • нахождение объекта в залоге.

ВАЖНО! Обратите внимание на то, что такие отношения, как аренда или заключение соглашения о ренте должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Россреестре.

Риски при покупке и продаже недвижимости с обременением

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Особенности продажи квартиры с обременением

Не все сделки, предметом которых выступает недвижимое имущество, проходят быстро и гладко. Нередко сложности возникают при продаже квартир с обременением.

Обременение – одна из форм ограничений, налагаемых на недвижимость.

В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, они могут быть следующих видов:

  • ипотека;
  • управление, основанное на доверии;
  • аренда;
  • наложение ареста;
  • сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Наличие обременения не свидетельствует о невозможность продажи имущества. Если оно имеется, то покупатель обязательно должен быть осведомлен, – это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Законодательство

ФЗ №122 содержит норму, согласно которой все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном порядке.

Это условие распространяется на обременения, которые налагаются на квартиру – чтобы они были признаны законными, их необходимо зарегистрировать.

Подобные сведения содержатся в особом реестре данных.

Информация является доступной для всех граждан, поэтому покупатель перед проведением сделки может запросить сведения об ограничениях, действующих в отношении того или иного объекта.

Продажа квартиры с обременением – это серьезный шаг. Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра.

Читайте так же:  Как оформить елочную гирлянду

Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Продажа квартиры с обременением

Порядок отчуждения недвижимости с обременением отличается в зависимости от вида ограничения. Для определения сущности каждого из них требуется детальное рассмотрение.

Если для приобретения квартиры используется ипотека, то в соответствии с договором, заключенным с банком, недвижимость является залогом.

Продать такую жилую площадь можно, но для этого необходимо разрешение залогодержателя.

Банковские организации дают его охотно, главное – подтвердить материальную состоятельность покупателя, представив справку с места работы.

Если в качестве обременения выступает ипотека, то предусматривается два вариант развития событий:

  1. Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки ложится на него. Те средства, которые уже были внесены продавцом, возвращаются ему обратно.
  2. Покупатель может оплатить средства двумя частями. Первая будет передана банку для погашения остатка по ипотеке, а другая продавцу.
  3. Покупатель передает средства продавцу следующим путем: для начала сумму, равную задолженности по ипотеке, отдает сразу, другую часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Вышеописанные схемы могут использоваться даже в том случае, если залогодержателем выступает не банковская организация, а иное юридическое лиц, к примеру, строительная компания.

По материнскому капиталу

Если покупка квартиры осуществлялась с использованием материнского капитала, то одним из собственников обязательство будет ребенок.

Если он не достиг 18 лет, то требуется позаботиться о получении разрешения на отчуждение имущества от органов попечительства.

Этим важным условием нельзя пренебрегать, иначе сделка будет признана ничтожной.

Если прописан ребенок

Если при продаже квартиры выясняется, что в ней прописан ребенок, то необходимо получить согласие на проведение сделки от его родителей (законных опекунов) и органов попечительства.

Это возможно только в том случае, если дети будут выписаны из прежней жилой площади и прописаны в новой квартире, которая по условиям проживания не уступает предыдущей.

Без согласия органов попечительства нельзя проводить сделку, иначе она будет оспорена и признана недействительной.

Для предотвращения подобных ситуаций перед подписанием договора важно оформить справку от продавца с указанием всех прописанных лиц.

Как заключить договор купли-продажи квартиры с прописанным человеком? Смотрите тут.

Как правило, соглашение ренты подписывается людьми в пожилом возрасте, которым необходима различная помощь. Таким образом, за её предоставление они расплачиваются недвижимостью.

Гражданин, который получает право собственности, в соответствии со статьей 604 ГК РФ имеет все полномочия по пользованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Приобретая недвижимость, в отношении которой заключено соглашение ренты, важно учитывать, что при невыполнении обязательств, касающихся рентной платы, до конца, они переходят к покупателю.

Получатель ренты может расторгнуть договор продажи, если он не будет получать все требования содержания, в нем указанные.

В приобретенном объекте недвижимости могут проживать арендаторы. Все соглашения аренды, заключенные на время, превышающее год, составляются в письменной форме и регистрируются в общем порядке.

Отчуждение жилой площади, сдаваемой в аренду, возможно, но смена владельца не станет поводом для расторжения договора.

Следовательно, наниматели смогут проживать в ней до того момента, пока не истечет время, установленное соглашением.

Чтобы не произошло подобных недоразумений, договор аренды рекомендуется расторгнуть до заключения сделки.

Сделать это можно уже после, но тогда, если арендаторы будут против, без денежных потерь не удастся обойтись. Более того, потребуется обращаться в судебную инстанцию.

Арест недвижимости является сложным обременением, в соответствии с которым полностью или частично запрещается распоряжаться имуществом (иногда – даже пользоваться).

Отличительной чертой ограничения является его наложение определенным кругом лиц – судебной инстанцией, органами правоохранительных служб, приставами.

Арест может быть использован в качестве меры обеспечения выполнения того или иного действия. Реже они выступают мерой обращения взыскания на имущество гражданина.

Отчуждение арестованной жилой площади – нелегкая процедура. Для этого требуется оформить согласие от органа, принявшего подобную меру.

Сделать это сложно, поскольку для них главное – обеспечение порядка и действие в рамках закона.

Арест не будет снят до того момента, пока должник не выполнит ряд обязанностей.

Если он откажется от их исполнения либо пройдет отведенный для этого срок времени, то жилая площадь реализуется путем проведения торгов или аукциона.

Разрешение от второго супруга

Законом запрещается отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью супругов, если отсутствует разрешение одного из них.

Поскольку квартира является объектом общей собственности, то её нельзя продать, приняв единоличное решение. Согласие на продажу оформляются в письменной форме, и требует удостоверения у нотариуса.

Не требуется получать согласия в том случае, если квартира была получена одним из супругов до вступления в брак, либо путем принятия наследства или в качестве подарка.

Доли недвижимости

При продаже доли недвижимости ограничением выступают остальные собственники. Они должны дать свое согласие на продажу части.

При этом не стоит забывать про преимущественное право, в соответствии с которым продавец должен предложить покупку доли на тех те условиях сначала другим собственникам, а уже потом публиковать объявление на внешнем рынке недвижимости.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

  • рентодатель может требовать расторжения сделки;
  • смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

  • удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
  • тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Как оформляется?

Оформление сделки по продаже имущества с ограничением осуществляется в таком же порядке, как и сделки с квартирами без обременения.

Способы совершения сделки

Выделяют несколько способов оформления сделки:

  1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение. Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.
  2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

Перечень документов

Для продажи квартиры с обременением потребуется стандартный перечень документов, сопровождающих сделки по отчуждению имущества.

К нему потребуется приложить только согласие от банка, супруга или органов попечительства.

Как оформляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми? Порядок действий здесь.

Как оформить доверенность на продажу квартиры? Подробная информация в этой статье.

Возможные трудности

При проведении сделки можно столкнуться с трудностями. Они проявляются в получении согласия на отчуждение имущества.

Банк и органы попечительства должны убедиться в целесообразности проведения сделки, для этого могут потребоваться документальные подтверждения.

На видео о реализации жилья с обременением

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Читайте так же:  Нотариус стахурлов воронеж

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи

Образец договора купли продажи квартиры с обременением

Тем не менее заключать договора о купли-продажи квартиры с обременением никто не запрещает. Это не незаконная процедура, хотя лучше потратить больше денег, но спать спокойно, зная, что квартира целиком и полностью принадлежит вам без всяких «но» и «если». Обременение является ограничением одного из прав, касающихся владения, использования или распоряжения объектом недвижимости. Таким образом, при пропаже без соблюдения некоторых нюансов квартира не может считаться полностью проданной. Но если продажа все же происходит, то покупатель должен понимать, с какими рисками она сопряжена.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Виды обременений для недвижимости

Какие есть обременения на недвижимость можно разыскать в ФЗ № 122. Но выделяют несколько основных ограничительных моментов, которые встречаются наиболее часто, и потому людям приходится регулярно с ними сталкиваться при покупке или продаже жилья. Заключаются ограничения в том, что владельцу квартиры нельзя полноценно ею пользоваться.

Что касается списка ограничений, то он не настолько велик, чтобы запутаться и не разобраться, как они работают. Итак, для недвижимости имеется такой список обременений:

  • Ипотечный кредит на квартиру;
  • Аренда;
  • Рента;
  • На жилье наложен арест;
  • Ранее был подписан договор найма;
  • Недвижимость находится в аварийном состоянии;
  • По этому адресу прописаны другие лица, нежелающие выписываться;
  • На участок земли установлен сервитут.

Некоторые из этих ограничений делают продажу недвижимости практически невозможной, но многие из них можно обойти, чем и пользуются продавцы. Единственная проблема – это обязанность оформить несколько дополнительных документов. Но в случае, когда идет разговор об аварийности жилья или возложенном на него аресте, квартиру продать невозможно, даже если оформить все остальные бумаги.

Читайте так же:  Приказ о призыве на военную службу в 2019 осень

Условно эти ограничения можно поделить на две группы, первые из которых относятся к самой недвижимости, а вторые к ограничениям, связанным с использованием квартиры.

Риски при покупке квартиры с обременением

Подписывая договор купли-продажи квартиры с обременением, нужно понимать все риски, которые сопровождают рассматриваемую сделку. Это дополнительная головная боль не только для покупателя, но и для продавца, которому требуется собирать дополнительный список документов, выпрашивать согласие других, заинтересованных в квартире людей и организаций.

Вот несколько особенностей сделки, которые следует учитывать, заключая её:

  • Когда продается недвижимость, на которую оформлен кредит или ипотека, то покупателю следует быть готовым, что все дальнейшие обязательства по выплате долга перейдут ему. Это неудобно, но зато такие квартиры обходятся значительно дешевле, а у продавца будет возможность стабилизировать свое финансовое положение, если он уже не может выплачивать средства. Кроме того, банк тоже не пострадает, ведь деньги ему будут и дальше исправно поступать;
  • В случае ареста недвижимости, при продаже его нужно обязательно снять, иначе сделка будет невозможной. Если же этого не сделать, то существует приличный риск, что продажу, проделанную при данных обстоятельствах, могут признать недействительной. Чтобы не произошло ничего подобного нужно тщательно проверить все документы, наняв для этого профессионала;
  • Когда квартира связана с рентой, то существует риск того что новый владелец столкнётся с проблемой арендодателя, который не захочет продлевать договор, и человеку придётся срочно искать новое жилье, несмотря на подписанное соглашение. Нет никаких гарантий, что продажа жилья в такой ситуации, закончится для всех благополучно. Но новый владелец должен дождаться пока закончится договор ренты, и уже когда выйдет срок, можно подумать, продлевать его или нет;
  • Если в квартире имеются другие жильцы, прописанные на жилплощади, важно чтобы они были выписаны до того, как пройдет подписание договора. Но есть категории граждан, выселение которых запрещено, если у них нет другого места, где они могут жить. В частности, это касается и несовершеннолетних, людей с ограниченными возможностями и пенсионеров. Если прописка останется, то через некоторое время в суд можно подать иск, с целью восстановить право собственности на старого владельца.

Узнать более подробную информацию можно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Если возникают хоть какие-то сомнения, то лучше подобрать другой вариант квартиры, в надежности которого нет никаких сомнений. Конечно, тогда покупка будет дороже, но зато сможете спокойно обживаться, не дожидаясь удара в спину.

Документы для составления договора

Покупать квартиру на вторичном рынке намного дешевле чем на первичном, но этот процесс сопряжен с различными трудностями и рисками. В частности, при покупке могут всплыть обременения, которые возложены на недвижимость, ведь история владельцев недвижимости обширная, в связи с чем, ограничений возложенных на данную недвижимость становится все больше.

Именно поэтому процесс проверки юридической чистоты жилплощади такая популярная услуга. Итак, покупатель перед подписанием договора имеет полное право требовать у продавца такие документы:

  • Свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП. Именно в эти документы ставится специальный штамп, указывающий, что на недвижимость установлено обременение, которым выступает ипотечный кредит или что-то в этом роде;
  • Если кредит все же присутствует, то необходима справка о кредитной истории, которая позволяет наглядно оценить окончательную сумму кредита, и сколько выплат потенциальному покупателю предстоит сделать;
  • Выписка из домовой книги, где указывается сколько человек прописаны на данной жилплощади;
  • Обязательно должно быть согласие всех совладельцев и жильцов на продажу недвижимости. Это касается долевых собственников, а также супругов, которые покупали недвижимость за общие средства, находясь в браке.

Кроме того, следует учитывать, что обременения бывают разными, и для каждого вида нужно подобрать подходящие разрешения. Выдают эти бумаги как физические, так и юридические лица. Кроме того, некоторые обременения требуют разрешения, выданного государственными органами. Вот самые основные:

  • Разрешение от банка, которое требуется, если продаваемая недвижимость находится в залоге или за неё ещё не была выплачена ипотека;
  • От органов опеки, если среди проживающих и прописанных в квартире людей есть несовершеннолетний ребенок;
  • От собственника, если разговор ведется об аннулировании соглашений о ренте;
  • Заключение судебных инстанций, в случае если недвижимость находится под арестом.

Но есть ситуации, когда никакое разрешение не позволит считать договор купли/продажи квартиры с обременением действительным. В частности, мы говорим о квартирах, которые находятся в домах, названых аварийными.

Этапы заключения сделки

Заключить подобную сделку можно своими силами. Но поскольку эта процедура сопряжена с множеством рисков, мы советуем нанять юриста, который будет сопровождать процесс, позволит разыскать неточности в документах и убережет покупателя от мошенников. Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно найти на безграничных просторах интернета, так что составить его не будет трудно. Лучше выбрать максимально безопасный вариант, чтобы не остаться без денег и без квартиры – нанять специалиста, который не только проверит документы, но составит корректный договор, согласно последним правовым нормам.

Процедуру продажи обременённого жилья условно разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно провести следующие действия:

  1. На первом этапе владелец недвижимости вынужден просить согласия третьих лиц на продажу дома или квартиры. Оно должно быть выполнено в письменной форме. Например, при невыплаченной ипотеке согласие на продажу недвижимости должно поступить со стороны банка, ведь он не заинтересован в задержках или полном прекращении выплат из-за нестабильного финансового положения должника;
  2. Следующий шаг после того как разрешение получено – подготовка стандартного набора документов. Поскольку процедура может меняться, и некоторые бумаги, которые раньше не слишком часто использовались, теперь являются необходимыми, важно уточнить актуальный список. Подготовкой документов занимается продавец, тогда как покупатель только собирает деньги и может нанять юриста, чтобы убедиться в подлинности бумаг;
  3. Дальше составляется договор, в котором указывают все нюансы будущей сделки, условия, расценки и т.п. И если сторон все устраивает, то они его подписывают и заверяют;
  4. Последний шаг продавца и покупателя, который они должны сделать, чтобы обменяться правами собственности и деньгами, заключается в регистрации нового владельца и передаче прав собственности старым владельцем. Сделку нужно задокументировать в органах МФЦ и ЕГРП.

Бланк имеющегося договора стандартный, потому сторонам остается только вписать в него свои персональные данные, и некоторые сведения касающиеся недвижимости, которые можно почерпнуть из документов на квартиру.

Какие данные должны быть в договоре?

Конечно, всем известно, что в договоре должна быть общая информация о сторонах. Но ведь в нем есть место и для специфической информации, которая зависит от того, какое именно обременение наложено на недвижимость. Итак, вот такие сведения нужно указать:

  • Название документа, а также дату и место его составления;
  • Исчерпывающие сведения о сторонах договора;
  • Указать предмет договора, то есть вписать информацию о площади недвижимости, кроме того, полный адрес квартиры (город, улицу, дом и квартирный номер);
  • Также следует указать стоимость имеющегося имущества, причем цена должна быть полной, без всяческих издержек и выплат;
  • Если покупатель не имеет возможности выплатить полную сумму, то в договор должен быть включен пункт под названием «Порядок оплаты». В нем указываются все нюансы заключения сделки и выплат по ней. Точнее, в каком размере и порядке будут перечисляться деньги согласно договору.

А теперь подробнее о каждом обременении и его отражении в договоре:

  1. Ипотека. В реализации этого договора есть несколько нюансов. В частности, нужно обязательно заключить предварительный договор, где указать, что покупатель готов выплачивать ипотеку после покупки. Дальше подписывается классический договор. Но очень важно чтобы у покупателя была максимально чистая кредитная история, иначе банк откажется от проведения сделки.
  2. Если в квартире живут несовершеннолетние – это тоже проблема, ведь нужно получить разрешение на совершение сделки со стороны органов опеки. Но они дадут поручительство только в том случае, если ребенок переедет в помещение с такими же условиями либо лучшими.

В общем, условий и нюансов очень много, потому разобраться во всем своими силами непросто.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!