Договор ипотеки для покупателя

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?


Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.
Читайте так же:  Печать трудовой кодекс рф

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Какова схема продажи квартиры по ипотеке Сбера?

Участник программы «‎Работаю честно»

Никакие документы, кроме предварительного договора готовить не нужно)))
В начале подписывается предварительный договор и покупатель вносит Вам аванс за квартиру наличными.
Затем необходимо собирать документы для банка:
-док-ты, подтверждающие стоимость объекта недвижимости
оценка объекта недвижимости, произведенная ООО «Аукцион», в рублях, отчет
возможен в форме заключения об оценке без выезда (это с покупателя).

Участник программы «‎Работаю честно»

проект договора купли-продажи, не содержащий цену договора — свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости (ксерокопия) — док-т, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и др) (ксерокопия) -выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действительна в течение 30 дней) (оригинал)

Участник программы «‎Работаю честно»

— кадастровый паспорт на объект недвижимости, экспликация, поэтажный план (оригинал и ксерокопия) — выписка из домовой книги (оригинал и ксерокопия) — выписка из финансово-лицевого счета (оригинал и ксерокопия) — справка об отсутствии-наличии задолженности по коммунальным платежам (оригинал и ксерокопия) — нотариально заверенное согласие супруга на приобретение, залог и возможное последующее отчуждение объекта недвижимости (оригинал и нотариальная копия) или заявление (нотариальная копия и оригинал), что в браке не состоит — разрешение из органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних детей) — нотариально заверенное согласие супруга/и на продажу квартиры (оригинал и нотариальная копия) или заявление (нотариальная копия и оригинал) о том,что в браке не состоит.

Читайте так же:  Приказ ответственный за работы повышенной опасности

Участник программы «‎Работаю честно»

если продавец физическое лицо — копия паспорта продавца, его тел мобильный — нотариально заверенное согласие супруга на продажу объекта недвижимости (оригинал и нотариальная копия) Все документы сдаются в Банк и потом ждёте))))Процесс может затянуться, в Сбере обычно шевелиться не любят. Проверку проводят юристы и служба безопасности.могут тянуть недели 2 как минимум (вместо обещанных 5-ти дней) На регистрацию Вы документы будете самостоятельно сдавать. Сбер этим не занимается.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в отделении нет депозитария. деньги поместят на расчётный счёт. Схему Вы верно расписали

Участник программы «‎Работаю честно»

У меня есть макет предварительного договора со Сбербанком, могу выслать

Участник программы «‎Работаю честно»

Будут вопросы, звоните телефон 89263378860

Добрый день.
Все абсолютно (сберегательно) так. Если с покупателем нет других договоренностей.
С выпиской после продажи нужно обсуждать.

Cпасибо, Игорь! Порядок и сроки расчета за квартиру надо прописать cразу в ПДКП или можно оставить для ДКП?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер
Вы всё правильно описали.
Все 3условия прописываются в пдкп, но по соглашению сторон их в дальнейшем можно изменить
С уважением, Антонина

Участник программы «‎Работаю честно»

и еще нюанс, расписку вы скорей всего будете писать в день закладки, ее заверит покупатель и возможно сотрудник банк, соответственно после регистрации Вы ее отдаете

Спасибо, Антонина. И практикуют ли вариант в СБ с закладкой в ячейку не денег, а сберкнижки покупателя? И тогда после регистрации он обналичит деньги и отдаст мне.

Участник программы «‎Работаю честно»

а смысл? вы сами готовы будете не видя денег положить в ячейку вместо денег сберекнижку? а если он придет в банк, скажет , что потерял и ее восстановит и снимет деньги до регистрации? Есть еще вариант — аккредитив, но можно только если у Вас договор по полной стоимости.

Здравствуйте Лиза! Вы описали почти все верно. Единственный нюанс — в п. 5 — Вы вначале пишете расписку, а потом идете к ячейке за деньгами (без полученной расписки Сбербанк не допустит Вас к ячейке).

Участник программы «‎Работаю честно»

Лиза .
Все так )) главное найдите центр оформления в Подольске, кто сможет Вам помочь сдать Ваши документы в регистрационную палату или Вы планировали сдавать документы через Москву, и кто это для Вас организует! +(доверенности )или Вы лично будете сдавать
на сколько знаю СБ разрешает забрать деньги после подписания кредитного договора, то есть можно обойтись без ячейки и акт приема-передачи будет к тому моменту подписан, и расписка на получение денег уже тогда написана и в банк, вообще все тонкости нужно обсудить с кредитным менеджером банка того филиала, где пройдет сделка

Участник программы «‎Работаю честно»

Да Лиза, вкратце все правильно.
Не вижу смысла расписывать более подробно т.к. в Банке Вам объяснят какие дополнительно потребуются документы.

Участник программы «‎Работаю честно»

да и к тому же Наталия Акименко все Вам подробно расписала.

Если необходима помощь в составлении ДКП и сдачи документов в регпалату без очередей и нервов — обращайтесь, готов помочь.
С уважением, Чинаров Антон.
8-926-68-11-444

PS: если сдаетесь в УФРС по г.Подольску или Подольскому району

Участник программы «‎Работаю честно»

Лиза, заметно, что Вы уже немного в «теме»:) В дальнейшем Вас будут направлять менеджеры банка.

Покупка ипотечной квартиры

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, обратитесь в банк, выдавший ипотечный кредит, вы у них не первые с такой сделкой, согласуйте детали, сумму долга и т.п. Не нужен Предварительный договор. Оформляете ДКП, часть денег — в ячейку продавцу, часть — в ячейку банку. После регистрации Свидетельство у покупателя будет с обременением. Банк выдает подтверждение погашения кредита, на основании которого покупатель снимает обременение и получает новое Свидетельство уже без обременения.

Участник программы «‎Работаю честно»

В таком случае я бы не стала рисковать. Нет гарантии, что после погашения кредита продавец не передумает продавать. Можно, конечно, заморочиться через договор займа и Предварительный договор, но легче найти другую квартиру.

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, возможны различные варианты, подъезжайте на консультацию, все расскажем 😉

Банк говорит, что сначала должно быть полное погашение ипотеки, банк снимет обременение, а потом уже можно продавать как угодно и кому угодно.‌‌‌

Здравствуйте, Ольга! Если покупатель данной квартиры готов внести сумму на погашение ипотечного долга, то ведите его в этот банк и все договоры оформляйте через банк!

Оформите у нотариуса договор займа. Затем подпишите предварительный договор со всеми условиями. Гасите ипотеку, снимайте обременение и проводите сделку.

Участник программы «‎Работаю честно»

Все от конкретной ситуации зависит. Анна, пошаговую инструкцию здесь предложить сложно. Честно и объективно без иронии хороший Вам совет: обратитесь за помощью в сопровождении сделки к коллеги, имеющему достаточный опыт проведения подобного рода сделок. Да, придется поделиться гонораром, но знания получите бесценные, они Вам в будущем еще не раз пригодятся.

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, в данной ситуации я бы поступил так: продавец берет с покупателя ЗАДАТОК в размере долга продавца перед банком, погасить этой суммой ипотеку и снять обременение. После чего провести стандартную сделку купля-продажа. Главное что бы покупатель был готов ждать какое то время пока снимется обременение и располагал и был готов внести задаток. равный долгу продавца переде банком.

если кредит брался продавцами просто в конкретном банке, то проводиться закладка там же, банк выдает закладную на снятие обременения и после регистрации банк получает свой конверт, а продавцы — свой — разницу мехду стоимостью евартиры и долгом перед банком

Надо смотреть, какие гарантии и подстраховки для покупателя на случай непорядочности продавца обеспечивает система расчетов и соглашений, предлагаемая банком. Некоторым банкам безразличен этот момент. И тогда при покупке такой квартиры покупатель рискует. Никакие предварительные договоры и договоры займа не заменят нормального прохождения сделки. Все эти подстраховки, случись что, только в суде работают. Сделка должна быть построена так, чтобы у продавца не было вариантов на прыжки в сторону. Неужто во всем агентстве нет ни одного коллеги, который в курсе и помочь может?

Участник программы «‎Работаю честно»

разговаривайте с банком, а именно с начальником кредитно отдела. обычные условия у них могут быть именно такие как вы говорите, а если договориться то могут изменить все что угодно.

Предварительный договор с задатком в размере ипотеки и штрафными, как доп. Гарантия акт приема-передачи квартиры. Если есть возможность заложить все деньги на покупку, закладывайте, чтобы и продавца были гарантии

Участник программы «‎Работаю честно»

Самая неудобная схема снятия обременения..Все зависит от банка-залогодержателя, постарайтесь уговорить их на более конструктивную схему..

В такой ситуации возможно много вариантов. Я бы посоветовала вам привлечь более опытного коллегу. И опыт получите, и клиентам не навредите.

Участник программы «‎Работаю честно»

В вашем случае много вопросов и нюансов, решать которые нужно точно не на форуме.

На месте покупателя я вообще бы не связывалась с такой квартирой.

Почитайте кредитный договор, там сказано про возможность смены заемщика, включая дкп, если в кредитном договоре данность не указана, то исключительно через заем договор, и указываете что с такого то числа или в любое число любого года займодатель имеет право выставить обременение на квартиру такую то или любое имущество заемщика, также пишите что дается денег в заем на погашение ипотеки в силу закона на такую то квартиру и после снятие обременения/ипотеки покупаете эту квартиру за такие то деньги и цена не может быть изменена на квартиру эту, доп.документами отдаете копию заверенную нотариусом в Росреестр и желателен чек кассовый на имя покупателя от банка и всё. Ещё лучше аккредитив и дкп, но это если разрешается кредитным договором.

покупка квартиры с обременением ипотека .

Денис Вячеславович Жигунов

Марина,у Сбера не самая безопасная для покупателя схема сделки.Сначала деньгами покупателя гасим кредит,после этого снимается обременение и только после этого сама покупка.Как и у всех остальных,кроме ВТБ.
Я дважды продавала залоговые квартиры под ипотекой ВТБ-вот это единственный банк,который предоставляет нормальную для всех сторон сделки схему(и рискованную для самого себя).Сначала закладка всех денег в ячейку(одним пакетом-остаток кредита,вторым-оставшиеся деньги продавца).Заключаем ДКП,сдаем на регистрацию,В банк предоставляем расписку Росреестра и на следующий день работники банка(сами,доверку они не дают) сдают на снятие обременения.Покупатель получает уже чистые доки.
Продавец вскрывает ячейку и тут уже работнику банка нужно внимательно следить,чтобы он радостно не прошел мимо кассы со всей суммой.
Сделки были перед самым новым годом.Одна-продажа на вторичке,вторая-переуступка на первичке.

Читайте так же:  Как оформить витрину посудой

Насчет перекредитования покупателя,как подсказал Константин.Ну это надо,чтобы покупатель был с ипотекой и только этого же банка.Такое совпадение бывает чрезвычайно редко

Денис, прежде всего, узнавайте порядок сделки. Безопасную для покупателя схему предлагает только Сбербанк. Остальные банки работают, как правило ( из тех, с кем лично мне приходилось сталкиваться), по схеме — погашение кредита, подача на регистрацию с одновременным снятием обременения. Как страховаться? Во-первых, проработайте схему сделки, по ДКП настаивайте, чтобы деньги, идущие в погашение кредита считались уже выплаченными, на них сразу требуйте расписку. Во-вторых, детально уточните в банке когда они зачисляют деньги на счет и дают документы на снятие обременения‌‌‌

Идеально, чтобы все это происходило в момент расчетов и чтобы бумаги выдавались в тот же день. Опять же, при подготовке к сделке оговорите, кто именно сдает документы на снятие обременения со стороны банка- идеально, чтобы доверенность дали Вам — так проще все контролировать. ДКП есть смысл делать нотариальный и до уплаты денег, как минимум тех, что идут в погашение кредита, с рим уже являетесь в банк. Вот, пожалуй, то, что первое и главное приходит на ум‌‌‌

Таких сделок стараюсь вести по минимуму, поэтому, может коллеги подскажут что-то еще важное.‌‌‌

Покупатель с ипотекой предлагает завысить стоимость в договоре = мошенничество?

По объявлению о продаже приходили смотреть квартиру покупатель с агентом. Покупателю квартира «очень» понравилась и через некоторое время агент предложила встретиться для предоплаты.

При этом предложила в договоре указать другую стоимость квартиры, выше. Чтобы хватило денег на ремонт, якобы. Ремонт в квартире действительно требуется.

На встрече агент рассказала подробности схемы.

Цену в договоре агент предложила указать выше на 525 тыс. рублей, чтобы под неё брать ипотеку в Сбербанке. От меня они бы взяли 2 расписки, где я якобы подтверждаю получение излишка в двух частях: 325 и 200 тыс. И третью расписку по третьей, нормальной части в размере настоящей цены продаваемой квартиры.

Меня бы «освободили» от претензий в случае отката сделки их распиской с формулировкой, что на те две суммы, 325+200, они не имеют претензий.

Мою просьбу заранее, до встречи, прислать мне текст договора об авансе агент не выполнила. На встречу принесла бланк «типового» договора и ещё одно «дополнительное соглашение», куда последним пунктом впихнула условие, что в случае не совершения сделки я компенсирую все их расходы по подготовке сделки. Не прокатило, я заметил.

В общем, эта агент с её манерой забалтывания, её предложенная мошенническая схема, попытка повесить на меня дополнительные расходы – все эти «звоночки» оказались более, чем достаточными, чтобы я отказался от сделки.

Вопрос:

1. Завышение цены в договоре для ипотеки – это нарушение каких законов и какая ответственность ложится на участвующих в схеме Продавца, Покупателя и Агента?

2. Действительно ли это распространённая практика «на рынке», как утверждала агент?

3. Стоит ли как-то обозначить координаты этой агентши, чтобы с ней не имели дел? Есть ли черный список агентов?

Участник программы «‎Работаю честно»

1. Сокрытие истинной цены сделки по предварительному сговору сторон.
2. Практика существует, но сказать, что вот прям распространена не могу. Именно для предотвращения такой практики банку в обязательном порядке необходим отчет об определении рыночной стоимости подготовленный независимой рыночной компанией. Повлиять на цену в отчете конечно можно, но в разумных пределах. Если речь идет о полумиллионе рублей, то квартира должна быть достаточно дорогой (от 10-ти млн. руб).
3. Ничего критичного в действиях агента нет. Согласиться или отказаться добровольное дело каждого. Иногда бывают ситуации, когда действительно очень надо и других вариантов решения вопроса просто нет.

Сергей, отвечаю на ваши вопросы:
1. это действительно нарушение, только с вас как продавца подтянуть практически нереально, вся ответственность тут у покупателя, так как именно он заёмщик, а вы этих механизмов знать не можете. тут опасности для вас практически нет.
2. да это последние пару лет очень распространённая практика, связано это с тем что у многих людей действительно не хватает денег на первоначальный взнос или ремонт или закрыть потреб кредит необходимо. то есть это рельно существующий вид ипотечных клиентов, вам тут рисков мало, они все на покупателе. единственное что я обозначу, завышать цену в ДКП если у вас уже есть собственность и покупатель ипотечник сбера, не нужно, банк в этом случае смотрит не на цену в ДКП а на цену в оценочном альбоме, и на вашу расписку по которой вы как бы получили суму аванса, как правило равную первоначальному взносу, а от покупателя у вас расписка что он от вас получил таку юже сумму (встречные расписки), таким образом вы оба как бы вышли в ноль, и никому ничего не должны, а после сделки такие расписки как правило уничтожаются! тут всё нормально если грамотно всё это оформить, и риски минимальны.
3. нет смысла, она вам предложила работающий механизм взаимодействия.

По пункту 1 – это всё-таки УК или ГК?

вопрос с подвохом ) но если сухо, то УК для покупателя, но банк этого не допустит! если такая схема вскрывается то банк действует исключительно по ГК (репутационные издержки, и риск потери лицензии) для банка это страшнее чем огласка, поэтому банк сам всё замнёт. а если заёмщик платит ипотеку вовремя, и без просрочек, то банк и бровью не пошевелит, что бы что то делать. в худшем случае просто по суду заберёт предмет залога (квартиру) и всё, банку это выгоднее чем инициировать любой процес по УК. более того все банки и сами прекрасно знают эти схемы и идут на них (не напрямую конечно). ведь как я выше писал банк при наличии собственности смотрит не на цену в ДКП а на оценочный альбом, и это не просто так, они это делают прекрасно зная что многие продавцы занижают цену дабы уйти или минимизировать налоги, и молчаливо потворствуют этому. почему так происходит: потому как реалии сегодняшнего рынка недвижимости таковы, что у людей банально нет денег, и 9 из 10 покупателей влезают в долговую яму (ипотека), банки всегда выбирают наименее затратные по деньгам и времени решения проблемных ситуаций (это бизнес). а по поводу серых и мутных схем, да это мутная и серая схема, и она существует, и банки понимая что происходит, этому не мешают, таковы сегодняшние реалии, а агент по недвижимости это специалист который обязан давать своим клиентам решения их вопросов и ситуаций, люди нанимают риелтора для результата, а вопрос морали это дело священников. ИМХО.

кстати по поводу возмещения, это то же нормальная практика, представте вы покупатель, покупаете квартиру, делаете оценочный альбом 5-6 т.р., делаете там БТИ и ещё что надо, заказываете элементарные проверки от 3 до 7 тысяч, всё это после того как вы внесли аванс, и вдруг продавец ни с того ни с сего отказывается от продажи, а вы уже 10-20 тысяч потратили после согласия продавца на продажу, как бы вы на это отреагировали? так что это то же вполне нормальная просьба со стороны покупателей.

для такой ситуации заключают договор не с авансом, а с задатком. Если Продавец «вдруг» отказывается от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

А вот такой пунктик в доп-соглашении страхует Покупателя на случай отказа в ипотеке за счёт Продавца. Хотя при чём тут Продавец?

задаток в данной ситуации не выгоден покупателю, так как банк может не пропустить объект хотя и это можно зафиксировать в задатке.
а вот про пунктик надо прописывать грамотно, что расходы продавец оплачивает только в том случае если он (продавец) отказывается от продажи когда условия согласованные с покупателем не изменялись покупателем.
а так смотрите сами, покупателей сейчас на рынке не так много, и если у вас нету очереди из них, то такой вариант очень даже не плохой, самое главное грамотно всё зафиксировать и подготовить сделку.

Я бы тоже отказался просто по принципу того, что мне неприятны мутные агенты, лживые покупатели и их мухоморные схемы.
Практика-то может и распространенная, только вам это к чему? От того, что в стране много алкоголиков, это не повод пить горькую.