Договор аренды является институтом

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Новая редакция Ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

ГК — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см. гл. X, XI Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации). Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 ЗК и др.

2. Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» рассматриваются в Гражданском кодексе как тождественные. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. (О толковании понятия «арендодатель» см. комментарий к ст. 608 ГК.)

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

3. В ч. 1 комментируемой статьи аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения — право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении.

Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель (ст. 13 ЗК).

Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК и комментарии к ним). В КТМ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ).

4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является арендатор. Это — отражение общего правила ст. 136 ГК о принадлежности лицу, использующему имущество на законном основании, поступлений, полученных в результате такого использования. Его особенность лишь в том, что ч. 2 комментируемой статьи сформулирована как императивная норма, исключающая (в отличие от ст. 136 ГК РФ) иное решение вопроса о субъекте права собственности на плоды, продукцию и доходы.

Право собственности на плоды, продукцию и доходы признается за арендатором лишь при условии, что они получены от использования арендованного имущества в соответствии с договором. Если же поступления получены от использования имущества не по назначению либо вопреки условиям договора о его целевом использовании, арендатор, неосновательно приобретший плоды, продукцию и доходы, обязан возвратить их арендодателю. В подобных случаях к требованиям о возврате поступлений, полученных от подобного использования имущества, применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, поскольку арендатор приобрел имущество хотя и в связи с договором аренды, но не на основании его (см. ст. 1102, 1103 ГК и комментарии к ним).

Читайте так же:  Приказ мвд no 1025

Договор аренды является институтом

1.1 Понятие договора аренды / Договор аренды
Глава 1. Общие положения о договоре аренды

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) — предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату [1] .

Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ [2] . В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Как подчеркивают исследователи, указанные положения порождают некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст.136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества.

С теоретической точки зрения важно рассмотреть вопрос о возможности изменения порядка приобретения права собственности арендатором на поступления, полученные в результате пользования арендованным имуществом.

Статья 136 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.606 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.

Вопрос о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регулируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения. На наш взгляд, правильным было бы следующее.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ норма ст.136 Кодекса носит диспозитивный характер и может не применяться либо изменяться по соглашению сторон. Нормы ст.606 ГК РФ имеют императивный характер и при отсутствии специального указания в Кодексе не могут изменяться по взаимному согласию сторон.

Таким образом, положения ст.136 ГК РФ, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут. Иные правила приобретения права собственности на поступления, полученные в результате использования арендованного имущества, чем определенные частью 2 ст.606 ГК РФ, могут устанавливаться только путем внесения соответствующих изменений и дополнений в главу 34 ГК РФ.

Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации [3] гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов. Однако не существует ни одного такого федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

В связи с тем, что в настоящее время отсутствуют названные федеральные законы, определяющие виды имущества, аренда которого запрещена либо ограничена, а также нормативные правовые акты, указанные в ст. 4 Вводного закона [4] , регламентирующие запрещения или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Порядок данных правоотношений регулируется ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 [5] .

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает:

аренду транспортных средств;

— аренду зданий и сооружений;

— финансовую аренду (лизинг).

В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РСФСР, разновидностью договора аренды?

Читайте так же:  Как зарегистрироваться в майнкрафт лицензия

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды.

Важно подчеркнуть необходимость четкого отграничения договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. Приведем пример из практики:

«Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» [6] .

То есть, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Возможна классификация договора аренды и по другим основанием.

Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).

Какой бы ни была классификация договора аренды (по сроку, по объекту аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды.

[1] Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. – М.: Статус-Кво 97. — 2001 г. – с.6.

[2] Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 5 декабря 1994 г. — N 32. — Ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 января 1996 г. — №5. — Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 декабря 2001 г. — №49. — Ст. 4552.

[3] Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // Российская газета. — 25 декабря 1993 г.

[4] Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. — №5. — Ст. 411.

[5] ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 // Российская газета. – 3 декабря 2002. — №229.

[6] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2002 г. — №3.

Содержание, толкование, применение договора аренды недвижимого имущества

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Что представляет собой договор аренды?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кто может предоставить имущество в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, заключая договор аренды, удостоверьтесь в том, что лицо, передающее Вам помещение, является надлежащим.
Проверить это можно, если попросить предоставить вам оригинал свидетельства о праве собственности на арендуемую недвижимость. Если вам помещение сдает иное лицо, то необходимо запросить доверенность на право сдачи имущества в аренду. В противном случае, если имущество будет передано неуполномоченным лицом, то договор впоследствии может быть признан недействительным.

ВАЖНО ЗНАТЬ: доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена, от юридических лиц может не иметь нотариального удостоверения, но обязательно должна быть подписана руководителем организации, скреплена печатью и иметь дату выдачи.

Примеры из судебной практики:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2010 по делу N А66-4708/2009:
«Поскольку со стороны арендодателя договор от *** (в редакции от ****) заключен неуполномоченным лицом, суды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали оспариваемый договор ничтожной сделкой. ».

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А40-93150/10-109-775:
«Поскольку сведения о том, что собственник помещения давал разрешение на сдачу их в аренду иным лицам, документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации договоров аренды нежилого помещения».

Объект договора аренды

При заключении договора сторонам следует, как можно более подробно описать имущество подлежащее передаче по договору аренды, в противном случае если имущество подлежащее передаче невозможно установить, то договор может быть признан незаключенным, и как следствие он не будет порождать права и обязанности.
Если объект аренды входит в состав здания или сооружения, то целесообразно при заключении договора подписать план здания/сооружения (технический паспорт) с указанием в самом плане, какое именно помещение или его часть подлежит передаче. При передачи части помещения, следует описать ее точное местоположение относительно других объектов.

  • Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2010 по делу N А55-21350/2009

«Давая оценку представленным Арендодателем техническим паспортам, судебные инстанции указали, что содержание технических паспортов, экспликаций к планам строений также не позволяет индивидуализировать спорные объекты в виде частей помещений, поскольку в договоре отсутствуют номера спорных нежилых помещений, описание их точного места положения относительно других помещений».

Форма и регистрация договора аренды

Согласно п.1 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды на срок более года или если одной из сторон является юридическое лицо, то договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды заключенный на срок от одного года подлежит государственной регистрации.
Однако если договор заключен на срок менее года (скажем на 11 месяцев) или на неопределенный срок, то такой договор не подлежит государственной регистрации. Такой вывод следует из п.10 и п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
В остальных случаях нарушение правила о регистрации влечет признание договора незаключенным (поскольку он считается заключенным с момента государственной регистрации).

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А32-2568/2010:
«Апелляционный суд правомерно отказал во взыскании задолженности по арендной плате и пени, поскольку установил, что в договоре аренды стороны предусмотрели срок его действия, равный одному году, и в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. С учетом незаключенности названного договора апелляционный суд признал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права».

ВАЖНО ЗНАТЬ: на сегодняшний день Законодатель пересмотрел свою позицию относительно обязанности регистрации договора аренды. Такое изменение подхода выразилось в принятии Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно данному Закону сделки по аренде недвижимого имущества заключенные с 1 марта 2013 г. не подлежат государственной регистрации.

Арендная плата

Большинство судебных споров, так или иначе, связано с вопросами внесения арендной платы или ее изменения, а потому при заключении договора условиям, определяющим ее размер и порядок уплаты, стоит уделить особое внимание.
Механизм определения и расчета арендной платы стороны определяют самостоятельно. Если в плату за пользование помещением, установленную в твердой денежной сумме изначально не заложены расходы арендодателя на дополнительные услуги, предоставляемые арендатору (коммунальные услуги, услуги охраны), то сторонам следует предусмотреть переменную составляющую, которая может меняться в зависимости от изменения тарифов или объема потребленных ресурсов.
Сторонам договора следует знать, что изменение твердой суммы арендной платы возможно не чаще 1 раза в год и только по соглашению сторон, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 614 ГК РФ).
Относительно возможности изменения размера арендной платы чаще одного раза в год на сегодняшний день существует три позиции арбитражных судов:

  1. Арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в будущем.
  1. Согласно другому подходу в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год. Такое условие является ничтожным.
  1. В третьем подходе служители фемиды высказали позицию, согласно которой размер арендной платы может быть изменен сторонами дополнительным соглашением чаще, чем один раз в год.
Читайте так же:  Адвокат на кого нужно учиться

Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2011 N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491:
«Таким образом, условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон.
Поэтому, формулируя оспариваемые условия подписанных дополнительных соглашений N 3 и 4, стороны воспользовались своими предоставленными законом и договором правами и предусмотрели иную периодичность внесения арендных платежей. »
Примечательно, что следуя третьему подходу суд при толковании п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указал: «…данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле» (Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N КГ-А40/5915-11 по делу N А40-64626/10-91-530).

Таким образом, изучив все три подхода можно сделать вывод о том, что суды толкуют не только норму ст. 614 ГК РФ по-разному, но и допускают различное толкование разъяснений Высшего арбитражного суда.
Юристам группы компаний «АВАЛЬ» наиболее близка позиция №3 и мы считаем, что при толковании п.3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что оговорку о возможности для сторон предусмотреть договором «иное» следует применять ко всей норме закона и если стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы чаше 1 раза в год, то при возникновении спора исходить стоит именно из согласованного сторонами порядка.
При определении размера переменной арендной платы сторонам следует исходить из того, что ее внесение в оплату коммунальных и иных услуг не является по своей правовой природе платой за пользование помещением (формой арендной платы), а является платой за предоставление соответствующих услуг, а потому правила о невозможности изменения арендной платы чаще 1 раза в год в этом случае не применяются.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009:
«В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы».

Для снижения рисков необоснованных споров, сторонам при заключении договора следует указывать твердый размер арендной платы таким образом, что бы можно было достоверного установить, какая сумма подлежит уплате за пользование помещением. Если этого не сделать, условие о стоимости аренды может быть признано несогласованным. При таких обстоятельствах в случае судебного разбирательства суд будет исходить из среднерыночных цен на аренду аналогичной недвижимости, что может быть крайне не выгодно как арендодателю, так и арендатору.

ВАЖНО ЗНАТЬ: в случае аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием, а потому без ее указания договор может быть признан незаключенным, что лишит стороны ссылаться на условия договора при защите своих прав в суде, в.т.ч. и на определение размера арендной платы по среднерыночным ценам.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 N 18АП-8112/2009 по делу N А47-2530/2009:
«суд первой инстанции правомерно установил, что размер арендной платы по спорным договорам сторонами не определен, в связи с чем указанные договора являются незаключенными.»
«Поскольку спорные договоры аренды являются незаключенными, они не порождают у сторон соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из него, в том числе обязанности администрации по уплате арендной платы и пени за просрочку платежей.»

Последствия признания договора не заключенным

Признание договора незаключенным означает, что данный договор не порождает права и обязанности для сторон, т.е. создается положение при котором, договора как бы и не было вовсе и для обоснования своей позиции сторонам придется приводить иные доказательства, в.т.ч. и о том, что договорные отношения существовали фактически.
К примеру, в случае признания договора аренды незаключенным, арендатор лишается важного права, закрепленного в ст. 621 ГК РФ предоставляющее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2007 N Ф04-5036/2007(36635-А46-10) по делу N А46-9186/2006:
«С учетом этого вывод суда о незаключенности договора аренды от 29.12.2003 является правомерным и у истца отсутствует преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды».

Для арендодателя основными рисками, связанными с признанием договора аренды незаключенным являются риски невозможности взыскания арендной платы и применения санкций к арендатору за нарушение договора.

Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53
«Незаключенный договор не порождает обязательств, в том числе по уплате арендной платы и процентов, а также по возврату имущества по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому в иске было отказано правомерно».

Однако здесь следует сделать оговорку, взыскание платы за пользование имуществом для арендодателя все же возможно. Для этого, арендодателю, в случае отказа в иске по взысканию задолженности по договору аренды ввиду его незаключенности, следует обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и доказывать факт передачи имущества в пользование, фактическое пользование объектом арендатором.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 N 07АП-1886/11 по делу N А03-11714/2009:
«…признание договора аренды незаключенным не освобождает истца от обязанности оплаты фактического незаконного пользования помещениями…».

Если соблюсти все условия, перечисленные выше, то добиться удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения не составит труда для профессионального юриста. Рассчитывать в этом случае придется на взыскание платы/неосновательного обогащения по среднерыночным ценам на аналогичные объекты и взыскание законной неустойки (ст.395 ГК РФ).

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N 10653/10 по делу N А74-3356/2009:
«Суды признали законными требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ООО «ТФ «Весна» не оспорило факт использования помещения в период с 01.04.2009 по 06.08.2009 и доказательств внесения в спорный период платы за пользование помещением не представило.
Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется».

Равноценно арендодателю, взыскать неосновательное обогащение может и арендатор, если уплаченные за пользование денежные средства превышают обычные ставки на аренду такого имущества (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).
Если разницу доказать не удастся, то отношения сторон будут расценены как равноценный обмен между сторонами на основе принципа возмездности отношений субъектов предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2011 N Ф09-9800/10-С6 по делу N А76-362/2010-18-178:
«…учитывая возмездный характер отношений сторон, связанных с использованием имущества, суд пришел к правомерному выводу о том, что платежи, произведенные ***, представляют собой форму его оплаты за фактическое использование данных помещений. … доказательств, свидетельствующих о том, что плата, внесенная истцом, явно превышает размеры арендных платежей за пользование аналогичными помещениями в спорный период, *** в материалы дела не представлено. »

Как мы могли убедиться, договор аренды нежилого помещения представляет собой сложный институт гражданских отношений. К заключению договора аренды нужно подходить с особой тщательностью и вниманием. Сторонам при согласовании условий договора следует обращать внимание на полноту и точность формулировок, не допускающих двусмысленного толкования.
При возникновении вопросов заключения и исполнения договора аренды специалисты Группы компаний «АВАЛЬ» рекомендуют не заниматься их разрешением самостоятельно, а обратиться к специалистам в области права.

Статью подготовил
Юрисконсульт ООО ГК АВАЛЬ Бастов Алексей Игоревич

8-904-98-38-394

Чтобы обезопасить себя при аренде недвижимости, обращатесь за консультацией юриста и консультациями по оформлению документов.