Что такое эксклюзивный договор у риэлторов

Почему выгодно заключать эксклюзивный договор на продажу

Кто такой — агент по продаже недвижимости?

Агент. Брокер. Маклер. Посредник. Риэлтор. Звучное и емкое слово «риэлтор» получило значительное распространение в мире, в том числе и в России, хотя мало кто из российских агентов, называющих себя риэлторами, знает, что они нарушают авторское право NAR, защищающее патент и торговую марку. Впрочем, возможно, существует договоренность между NAR (Национальной Ассоциацией Риэлторов США) и РГР (Российской Гильдией Риэлторов) об использовании этого слова российскими членами РГР.

Итак, начнем с того, что в нашем случае слова «брокер», «риэлтор» и «агент» — синонимы, обозначают одно и то же, а именно — профессионального посредника на рынке недвижимости.

В чем заключается суть риэлторского дела?

Допустим, есть продавец недвижимости, который хочет продать некую квартиру. Есть где-то и покупатель, который хочет купить именно такую квартиру, которую хочет продать продавец.

Благодаря агенту, эти двое встречаются. Агент их сводит и помогает договориться о цене, сроках и других условиях сделки.

Это делают все продавцы недвижимости. Но агенты, в отличие от продавцов, делают это осознанно. Агенты работают по плану, который называется маркетинговый план или план продвижения объекта, или план поиска идеального покупателя. Они знают, как найти нужного покупателя в кратчайший срок. Будучи специалистами, могут задействовать все эффективные инструменты поиска покупателей.

Если не создать и не осуществить хороший план продвижения, продать-то можно, но продешевив. У собственника, при этом, может быть чувство неудовлетворенности, он может думать, что не все покупатели увидели его объект, что, возможно продать дороже, если бы его агент был порасторопнее.

Для того, чтобы быть уверенными в качестве своей услуги, чтобы клиент-собственник объекта недвижимости был доволен услугой риэлтора и рекомендовал бы его своим друзьям и родственникам, для того, чтобы всегда продавать вверенные квартиры по максимальным ценам в кратчайшие сроки, риэлторам необходимо постоянно улучшать свой маркетинговый план. Использовать максимальное количество эффективных инструментов продвижения. Агент должен видеть свою задачу в том, чтобы создать превосходную экспозицию объекта на рынке.

Экспозиция — это представление объекта рынку в самом выгодном свете. Это такое представление объекта рынку, которое позволяет всем квалифицированным покупателям увидеть объект недвижимости и оценить его. Чем выше экспозиция объекта на рынке, тем дороже будет продан объект. Это — аксиома и азы маркетинга недвижимости.

Почему заключать эксклюзивный договор выгодно для собственников?

Заблуждение 1: Я предпочитаю неэксклюзивный договор, в этом случае я получаю бОльшую экспозицию.

Так может казаться, но на самом деле объект, в отношении которого заключается неэксклюзивный договор, не получает реального продвижения на рынке.

Он заносится в компьютер сотрудником, наполняющим базу данных, и является настолько описательным и ориентированным на продажу, насколько тщательно данный сотрудник (как правило, не слишком мотивированный) опишет этот объект. Никто не будет сосредотачивать свою рекламную деятельность и планировать другие инструменты продвижения в отношении такого объекта.

У каждого брокера сегодня есть эксклюзивные объекты во всех ценовых категориях. Предоставив объект на продажу на неэксклюзивной основе, Вы фактически получаете меньшую экспозицию. Если это эксклюзив, риэлтор отправит его в 150 агентств недвижимости, достигнув всех агентов, больших и маленьких. Риэлтор будет заинтересован максимально рекламировать такой объект.

Заблуждение 2: Это сделает меня слишком зависимым от усилий риэлтора.

На самом деле, Вы хотите зависеть от риэлтора, потому что именно его личные усилия помогут Вам продать квартиру. Продажа квартир — это то, чему он обучен, и у него будет поддержка и помощь всего агентства.

Заблуждение 3: Я не хочу быть запертым на срок действия договора на 90 дней.

У Вас и у риэлтора, на самом деле, одна цель — продать Вашу недвижимость как можно скорее. При этом, каждый месяц, пока объект находится на рынке, его продвижение будет дорого стоить риэлтору и его агентству.

Агенту нужно 90 дней, потому что требуется время на размещение рекламы, время на организацию Дней открытых дверей, на рассылки, на показы квалифицированным покупателям, на переговоры. Хотя все это может быть сделано за несколько недель. Например, по шестинедельному плану, иногда приходится повторять процесс. Часто бывает так, что клиент посмотрел квартиру сегодня, а трансакция произошла через три месяца.

В любом случае, у риэлтора нет необходимости держать эксклюзив ни одного лишнего дня. 90 дней просто дают риэлтору гарантию на возврат его инвестиций.

Заблуждение 4: Я хочу продать квартиру сам и сэкономить на комиссионных.

Многие продавцы поначалу так чувствуют, но как только узнают, с чем сопряжены продвижение и продажа объекта недвижимости, они обращаются к агентам. Наверное, поэтому свыше 90% всех квартир продаются агентами.

Грамотно продать квартиру сложнее, чем может казаться на первый взгляд.

Агентство выставляет Вашу квартиру в наилучшем свете и создает максимальную экспозицию Вашей квартиры, чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей.

Агентство квалифицирует покупателей, чтобы убедиться, что они финансово способны купить. Агент торгуется в Ваших интересах, чтобы достичь самой высокой цены.

Агентство готовит полный комплект документации, если это необходимо для получения покупателем ипотечного кредита или чтобы обеспечить одобрение покупателя советом директоров (в случае продажи квартиры в кооперативе или клубном доме).

По всей вероятности, Вы выручите за Вашу квартиру значительно больше с помощью профессионала.

Тот тип финансово-обеспеченного квалифицированного покупателя, который Вам нужен, может быть слишком занят, чтобы сканировать объявления в газетах. Он хочет, чтобы брокер заранее посмотрел квартиры и здания, чтобы сэкономить время покупателю. По всей вероятности, Вам все равно придется заплатить агентское вознаграждение, чтобы привлечь покупателя, который Вам нужен.

К тому же, многие потенциальные покупатели не любят делать критические замечания в отношении объекта перед собственником. Подобного стеснения у них нет перед агентом, и часто эти критические замечания (возражения) могут быть доброжелательно исследованы с помощью агента и нейтрализованы.

Заблуждение 5: Я собираюсь обратиться в другое агентство.

Пожалуйста, рассмотрите другие агентства. Будет хорошо, если Вы сами увидите разницу, когда сравните несколько специалистов из разных агентств и выберете лучшего.

Риэлтор должен полностью понимать Ваши потребности и чего Вы хотите достичь. Кроме того, ему должен нравится Ваш объект, ему должно быть приятно лично заниматься ее продвижением и продажей.

Заблуждение 6: Я не готов выставить мою квартиру на эксклюзивной основе. Я хочу попробовать другие методы.

Действительно, существуют другие методы, включая самостоятельную продажу и предоставление неэксклюзивного права продажи. Опыт показывает неоднократно, что нет более эффективного метода продажи недвижимости, чем эксклюзивное право продажи. То, что будет делать для Вас эксклюзивный брокер, не будет делать никто другой, включая:

  1. Создание отличной презентации квартиры с фотографиями профессионального качества и видеосъемкой объекта.
  2. Предпродажную подготовку квартиры.
  3. Продвижение квартиры на рынке в соответствии с согласованным маркетинговым планом.
  4. Организацию и проведение Дней открытых дверей.
  5. Привлечение к поиску покупателей других агентств недвижимости.
  6. Переговоры в Ваших интересах.
  7. Полное сопровождение сделки.

Поэтому Ваши интересы будут наилучшим образом защищены и обслужены профессиональным риэлтором, тем, кто действительно понимает Ваши потребности: что Вы хотите достичь, почему и когда. Агент заинтересован в лучшем продвижении, необходимом для продажи Вашей квартиры. Обычно маркетинговый план задействует свыше 40 инструментов поиска покупателей.

Заблуждение 7: Мой друг является агентом по продаже недвижимости. Я сначала должен дать ему эту возможность.

При всей щепетильности ситуации, такие деловые сделки, как продажа квартиры, лучше всего отделить от дружеских отношений. Часто человек не может быть настолько требователен к своему другу, как к внешнему профессионалу. Если Вы считаете иначе, в качестве альтернативы, можно заключить со-эксклюзивный договор с двумя агентствами сразу.

Заблуждение 8: Мои родственники (жена, муж, сын, и т.п.) не хотят, чтобы я давал кому-то эксклюзивное право продажи квартиры.

При всем уважении к их чувствам, возможно, они не осознают все преимущества риэлторского плана по продвижению объекта и то, как агент может содействовать продаже Вашей недвижимости.

В этом случае можно организовать совместную встречу сомневающихся родственников с риэлтором и дать возможность агенту объяснить им какие будут преимущества при продаже Вашей квартиры с его помощью.

Заблуждение 9: Мне нужно продать мою квартиру очень скоро, и я не хочу зависеть от одного человека, который будет заниматься продажей.

Именно потому, что Вы спешите, Вам выгодно, чтобы риэлтор начал продвигать Вашу квартиру НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО.

Только эксклюзивный агент, который знает, что он (или она) делает, может обеспечить Вам экспозицию, которая необходима для быстрой продажи квартиры.

Поэтому Вам важно иметь сильного агента-продавца, эффективно управляющего продажей объекта, чтобы максимально использовать все многообразие доступных ему инструментов для распространения информации и немедленно начать искать для Вас квалифицированного покупателя.

Заблуждение 10: Я хочу сначала найти квартиру: до того, как выставлю эту на продажу.

Продажа объекта недвижимости может быть долгим процессом. Начав продавать Вашу квартиру раньше, Вы намного лучше прочувствуете рынок. К тому же Вы и только Вы можете решать, когда продать. Если Вы будете ждать, пока найдете квартиру, Вы можете поставить себя в невыгодное положение. Вам не следует продавать, находясь под давлением. В идеале следует искать покупателя на Вашу недвижимость, пока Вы ищете другую, а грамотный риэлтор поможет Вам это скоординировать.

Читайте так же:  Заявление центр банка

Заблуждение 11: Мне сказали, что эксклюзивный договор будет препятствовать другим агентам продавать объект.

Большинство агентов сегодня работают с эксклюзивными объектами и вполне привыкли к кооперации по поиску покупателя. Агенты вполне мотивированы показать эксклюзив, поскольку от этого напрямую зависит сумма их комиссионного вознаграждения. Поэтому в серьезном агентстве риэлторы показывают эксклюзивные квартиры друг друга на постоянной основе. И по статистике, большинство сделок совершается именно на основе кооперации между агентами.

Заблуждение 12: Другое агентство привело так много клиентов посмотреть на мою квартиру на неэксклюзивной основе. Пожалуй, мне следует дать ее им.

Показ объекта полезен только тогда, когда покупатели были переквалифицированы и агент знает, что эта квартира может быть подходящей для таких покупателей. Если много людей увидели квартиру и не было предложения о покупке, возможно, приходят неподходящие клиенты.

Обязательно нужно убедиться, что приводятся правильные покупатели, и в этом как раз роль агента. Многие брокеры только используют Вашу квартиру, чтобы получить клиентов или чтобы продать другие объекты. Не факт, что они руководствуются Вашими интересами.

Заблуждение 13: Откуда я знаю, что риэлтор сделает все, что сказал?

Профессиональный агент потратил много лет на разработку маркетингового плана. И если этот план не будет эффективным, то агент не сможет заработать свое вознаграждение.

Заблуждение 14: Можете ли Вы гарантировать, что Вы будете рекламировать мою квартиру в листингах каждую неделю?

Можно гарантировать, что Ваша квартира будет многосторонне рекламироваться, но не каждую неделю в одинаковых источниках, потому что это не в Ваших интересах. Если это не учитывать, и брокеры будут видеть ее каждую неделю, то квартира будет казаться замыленной, проблемной и т.д.. Существуют другие эффективные методы продвижения Вашей квартиры, включая Дни открытых дверей, рассылки другим агентствам, почтовые рассылки потенциальным покупателям, предложения для региональных клиентов и т.д.

Заблуждение 15: Другое агентство гарантирует все в письменном виде.

Так должно делать любое серьезное агентство. На самом деле, нужно внимательно изучить, что именно гарантируется. Полная гарантия обязательств в письменном виде доказывает, что агентство максимально заинтересовано выполнить свои обязательства, и, кроме того Вам в этом случае будет спокойнее

Заблуждение 16: У меня не было возможности поговорить с другими риэлторами. Мне требуется некоторое время.

Конечно, проконсультируйтесь с другими риэлторами. В ваших интересах выбрать того, кто лучше понимает Ваши потребности, и имеет превосходный план продвижения Вашего объекта.

Заблуждение 17: Мой друг сказал мне, что ВЫ продали его квартиру за 30 дней. Почему Вам требуется 90 дней на продажу моей?

Агентству выгодно продать Вашу квартиру быстро. Иногда, однако, продажа квартиры занимает больше времени. Бывает так, что покупатель найден через две недели, а сделка по объективным причинам закрылась через несколько месяцев. Риэлтор, при этом, не заинтересован затягивать процесс, так как увидит свое вознаграждение, только после продажи Вашей квартиры. А агентство мотивировано продать быстрее, поскольку каждая дополнительная неделя продвижения Вашего объекта — это прямые затраты для кампании.

Чем быстрее осуществится продажа объекта, тем меньше расходов. Почему срок действия заключаемого договора предлагается в размере 90 дней — это объективный средний срок экспозиции объекта на рынке.

Агентство вкладывает деньги в продвижение Вашей квартиры, для него — это инвестиционный проект. И агентству нужна гарантия возврата инвестиций, вложенных в продвижение Вашей квартиры. Достаточной гарантией является срок действия договора, который равен среднему сроку экспозиции объекта на рынке, то есть 90 дням. Но еще раз подчеркнем, что в интересах агентства продать Вашу недвижимость как можно раньше.

Эксклюзивный договор на продажу квартиры. Мифы и реальность

В этой статье я развею некоторые мифы и реалии эксклюзивного договора.

Сегодня позвонила моя давняя клиентка и попросила помочь продать ее квартиру. Квартира в обычном пятиэтажном панельном доме, не в самом престижном и ликвидном районе. Такая, каких много. Я даже не успела спросить, подпишет ли клиентка эксклюзивный договор, как она сама ответила на мой незаданный вопрос: Только я договор подписывать не буду! Зачем мне ограничивать себя в действиях?

Я пригласила ее в офис в понедельник не только потому, чтобы разъяснить суть эксклюзивной продажи, но и потому, что клиентка достаточно «продвинутая», на мой блог заглядывает, статьи читает, т.е. все способы борьбы с возражениями разумеет.

Недостаточно я убедительна, подумала я и решила написать еще одну статью на животрепещущую тему эксклюзива.

Миф первый
Подписание эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.

Эксклюзивный договор выгоден, в первую очередь, продавцу. Подписав договор с риэлтором, продавец получает профессионального и достойного консультанта по всем вопросам, связанным с продажей, и, главное, по цене продажи.

Конечно, продавец может обзвонить все агентства в городе с одним вопросом, а сколько стоит моя замечательная квартирка? Ну, во-первых, ни один риэлтор по телефону не даст максимально приближенную к цене реальной продажи стоимость квартиры. И не помогут планы, фотографии, самые красочные рассказы. Квартиру надо смотреть.

Я иногда не могу объяснить свои ощущения при просмотре нескольких практически одинаковых квартир, порой, в одном доме, в одном подъезде, в тождественном техническом состоянии. Почему в одной из этих квартир хочется остаться жить, а из другой хочется бежать, куда глаза глядят?

Наверное, кроме объективного анализа цен на квадратный метр и оценки состояния ремонта, есть еще чисто субъективное восприятие квартиры. Некоторые называют это аурой. Профессионал-риэлтор говорит: я должен влюбиться в квартиру, иначе я не смогу ее продать. Как же я буду убеждать покупателя, что это самая лучшая квартира из всех им виденных, если я сам в это не верю?

Итак, главное для продавца — это правильная, максимально приближенная к реальной, стартовая цена продажи.

Почему так важно назначить реальную стартовую цену? Если цена будет слишком низкой, а такое тоже бывает, т.к. часть из тех агентов, с которыми продавец будет по телефону обсуждать цену, назовут заниженную цену объекта, т.к. ему все равно, за какую сумму его продать,лишь бы быстрее продать.

И агент, работающий на покупателя, прав. Ему важнее удовлетворить запросы покупателя, т.к. именно от покупателя зависит его заработок, а продавец — раздражающее препятствие, мешающее ему заработать свои комиссионные. Поэтому, риэлтор, работающий на покупателя, если не враг, то уж точно не союзник продавца!

Если же продавец, проанализировав предложения, выставленные в открытой продаже, самостоятельно, или при помощи риэлторов-советчиков, принимает неверное решение и завышает цену, то его шансы продать квартиру в заданный срок стремятся к нолю.

Сначала, когда только новая информация попадает к ее потребителю, она интересна и заслуживает внимания всех заинтересованных сторон. Если стартовая цена на квартиру завышена, интерес через какое-то время падает, и вскоре сходит на нет. Так действует психология покупателя. Продавец может возразить: но я же указал, с торгом! Но покупатель итак настроен на торг в пределах 3-7%, поэтому, если стартовая цена превышает этот самый психологический % на торг, покупатель даже не пойдет смотреть такой объект. А убеждать его будет некому, т.к. ни один риэлтор не заинтересован в продаже именно Вашей недвижимости. А заинтересован он в любой продаже, при которой он получит свои комиссионные при продаже.

Т.е. выбор из всего портфеля предложений падет на Ваше только в том случае, если цена будет ниже всех других предложений.

Миф второй.

Подписание эксклюзивного договора ограничивает собственника в правах.

Ограничение продавца, а оно, конечно, существует, весьма условно. Риэлтор гораздо больше рискует при заключении такого договора. Рискует, в первую очередь, своей репутацией, потому что в случае неуспеха риэлтора, сарафанное радио гораздо быстрее лишит его дальнейших эксклюзивов, а следовательно, и гарантированных заработков.

Не каждый риэлтор согласится заключить эксклюзивный договор. Риэлтор должен быть на 100, на 200% уверен в правильности своих действий, в ценовой политике, в уникальности проведенной рекламной кампании.

Для риэлтора эксклюзив — не только способ заработать комиссионные, это еще способ максимально сконцентрировать спрос на квартиру в таком порядке, чтобы все риэлторы в городе работали именно на этот объект.

Наверное, я сейчас раскрою некоторый секрет, и большинство будет злиться на меня за это, но раз уж мы говорим о концентрации спроса…

Агент, получающий информацию из открытых источников, соответственно, работает на покупателя. И тогда он максимально заинтересован, чтобы цена на объект была минимальной. Но не в случае, когда объект продается на условиях эксклюзива. В особой графе «только для риэлторов», закрытой от посторонних глаз, я ставлю % мотивации «чужого агента», мотивируя его предлагать нашу с Вами квартиру в первую очередь. Он становится нашим союзником, и не заинтересован в прессинге продавца по цене.

20-30-40 таких замотивированных партнеров со своим эксклюзивным клиентом (а в 70% случаев это друзья, знакомые, родственники агента и только 30% — это покупатели, пришедшие по рекламе), и дело «в шляпе».

И все довольны: продавец получил максимальную цену из возможных на рынке недвижимости, а риэлторы — гарантированный заработанный гонорар. Причем, в следующий раз риэлтор покупателя, получивший % от риэлтора продавца, с удовольствием поделится своим % от эксклюзивной продажи своего объекта.

Читайте так же:  Требования лизинговой компании

В этом смысл эксклюзивной услуги.

Надеюсь, мои разъяснения помогут продавцам принять решение продавать с риэлтором, а начинающим риэлторам найти нужные слова при подписании такого договора.

Но помните! Работать по эксклюзивам несоизмеримо трудней, чем бегать наперегонки у покупателя. Это огромная ответственность и огромный труд. И под силу только истинному профессионалу.

Эксклюзивный договор (эксклюзив)

Передача клиентом единственной риэлторской компании полных прав на маркетинг объекта недвижимости.

Разновидность договора о посреднических услугах. Заключается между собственником объекта и риэлторской компанией.

Со стороны собственника Э. предполагает передачу единственной риэлторской компании полных прав на маркетинг объекта и работу с потенциальными покупателями.

Со стороны риэлторской компании эксклюзив предполагает вложение средств в продвижение объекта на рынке недвижимости и максимальную концентрацию усилий на маркетинге объекта.

Как заключать эксклюзивный договор?

Участник программы «‎Работаю честно»

Чтобы правильно предложить эксклюзивный договор необходимо рассказать клиенту почему Вы ему нужны, плюсы совместной работы и за что Вы собираетесь деньги получить. Ваша аргументация ,знания, компетентность это Ваши инструменты. Вопрос умеете ли Вы ими пользоваться.

Участник программы «‎Работаю честно»

Юлия, Вы риэлтор? Откуда такие вопросы.

Нужно об’яснить клиенту, для чего ему его заключать. Претмущества..‌‌‌

Участник программы «‎Работаю честно»

Ав чем вопрос, обозначайте выгоды сотрудничества именно с вами — все неоспоримые плюсы.

Объясните клиенту, почему он с агентом ( с Вами ) продаст недвижимость дороже, чем сам. И вот Вам эксклюзив!!

Читайте литературу и на курсы повышения квалификации — здесь вам — маловероятно что помогут .

Найдите крупное агентство недвижимости, где серьезно относятся к новичкам, проводят обучение, почитайте соответствующую литературу для риэлторов. Поучитесь немного!

Юлия, как преподнести договор — зависит от Вас, всегда говорите правду клиенту — клиент почувствует когда говорят неправду.

Заключение эксклюзивного договора-это продажа услуг агента и его как профессионала.
Если вы задаете такой вопрос , то я бы не советовал вам это делать так как это призывает вас к ответственности , которой вы не факт что готовы.
Приходите лучше к нам работать , всему научим.
Контакты на личной странице.

Эксклюзивный договор: много плюсов, один минус

Собираясь совершить сделку с недвижимостью, мы хотим найти самый выгодный вариант и, причем, в кратчайшие сроки. Но что для этого нужно сделать? Обзвонить и обойти множество агентств или довериться одному единственному? Правильный ответ звучит так: это не альтернатива. Нужно просто соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем надежную компанию. Потом – заключаем с ней эксклюзивный договор, в котором приносим ей «клятву верности». В обмен на качественные услуги.

Определимся в понятиях

Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за услугой. Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате, они будут прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки.

Важно понимать, что такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Хотя на практике иногда приходится слышать и такое- «…заключил несколько эксклюзивных договоров…». Как правило, профессиональный риэлтор, уважающий себя, предупредив клиента о недопустимости такой ситуации и нежелании клиента ее исправить, работать не станет.

Не стоит думать, будто эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

При заключении договора тщательнейшим образом анализируются правоустанавливающие документы. Если каких-либо документов нет в наличии, вырабатываются рекомендации-план по их сбору. Данная услуга может входить в стоимость риэлтерской услуги, может оплачиваться отдельно — все зависит от сложности задачи. Что касается документов на квартиру, то в одном агентстве при заключении эксклюзивного договора обязуют оставить в офисе их подлинники, а где-то это делать совсем не обязательно, но ксерокопии иметь крайне желательно.

Во время подписания договора важно выявление всех собственников на данный объект, потребностей каждой из сторон, максимальное разъяснение сторонам сделки технологии всей работы, прохождения сделки, т. к. со временем процесс проведения сделок только усложняется. Потраченное время на входе позволяет беспроблемно проходить самой сделке. Важно выявление лидеров, т.е. лиц, реально принимающих решения. Иногда собственник и лидер — не всегда одно и то же лицо.

Срок эксклюзивного договора составляет, как правило, два-три месяца. Все зависит от ликвидности объекта и потребностей клиента. Важно при заключении договора максимально правильно его оценить на текущий момент времени. Хороший специалист с высокой степенью точности сможет сделать это, руководствуясь личным опытом, базами данных сравнительных продаж, опытом коллег. Нормальное желание любого собственника-продавца – продать по максимально возможной цене в разумный для него срок. Задача риэлтора как помощника клиенту в этом вопросе — сделать все возможное, чтобы именно так и произошло. Если по истечении срока объект не удалось продать, договор можно продлить. Или он будет являться расторгнутым.

Важно внимательно читать договор — в нем может быть пункт об автоматическом продлении срока действия на некий срок при не заявлении о продлении или расторжении со стороны клиента.

Если этот срок небольшой, скажем один месяц, это хорошо и удобно сторонам: не нужно дополнительно встречаться и подписывать документы. Могут встречаться договоры и с автоматическим продлением срока действия на длительный срок.

Важно! Профессиональное агентство не гарантирует найти покупателя в срок действия договора, но оно должно гарантировать работать «по полной программе». В договоре должна быть прописана ответственность агентства «за бездействие». Может, например, случиться, что исполнитель уехал в отпуск, и никому из коллег не поручил заниматься объектом. А у клиента свои планы… Такое поведение исполнителей должно караться, и в договоре должна быть прописана ответственность агентства. При немотивированном отказе клиента в срок действия договора от работы с агентством, им должна быть оплачена уже проведенная работа. Как правило, по прейскуранту.

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.

3) Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке

Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах.

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.

4) Возможность сэкономить время

Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.

5) Гибкая и эффективная схема рекламы

Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене

Есть мнение, что для достижения этой цели нужно как раз обойти едва ли не все в агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во-первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во-вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже!

Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают.

И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. «Либо она никому не нужна, — рассуждают они, — либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены.

Читайте так же:  Приказ о дошкольном образовании 2019 казахстан

Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере.

В случае составления эксклюзивного договора покупатель знает, что история таких квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше.

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства — это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

Эксклюзивный договор с агентством

Участник программы «‎Работаю честно»

Лада, добрый вечер!
Когда вы идете стричься — Вы идете в один салон, и только один мастер занимается Вашим внешним видом, т.е. не случается так, что помыли голову в одном месте, стрижку сделали в другом, а укладку — в третьем.
Когда Вы ремонтируете машину, вы обращаетесь в один салон, где один мастер занимается Вашим конем.
Когда Вы шьете костюм, Вы идете в одно ателье.
И только почему-то с продажей квартиры люди уверены, что надо это делать в более чем одном месте, доверяться более чем одному мастеру. хотя тут деньги и цена вопроса — абсолютно другая.
Когда клиент не на эксклюзиве (т.е. Объектом занимается не одно АН), то и отношение к нему аналогичное: уважающий себя риэлтор не будет заниматься игрой в догонялки.
Хотя такая практика существует на рынке подмосковного жилья.
В таком случае было бы честнее продавать квартиру самому собственнику, а на сопровождение приглашать специалиста.
С уважением — Наталья

Лада, уточните, пожалуйста, эксклюзивный договор по аренде или продаже Вас интересует.

Участник программы «‎Работаю честно»

Эксклюзивный договор с агентством,все документы на собственность относятся в агентство,подписывается договор,начинают продавать только они!
нормальное явление в Москве,жаль что не в области все так хорошо!
не бойтесь ничего страшного в этом деле нет!если агентство крупное!

Участник программы «‎Работаю честно»

Это когда только одно АН занимается продажей Вашей недвижимости, и как правило, оно же забирает првоустанавливающи документы на ответственное хранение, для того, чтоб когда найдется покупаетль на Ваш объект, они могли вязть аванс.НО это делать не обязательно (я имею ввиду отдавать свои документы)

Участник программы «‎Работаю честно»

По эксклюзивному договору продажей (или чем-то другим) Вашего объекта будет заниматься только одно агенство или конкретный специалист. В некоторых, как тут говорят, крупных АН в обеспечение Ваших обязательств по этому договору у Вас под расписку заберут все правоустанавливающие документы, мол продавали продавали, но никто не купил, а работа проведена, затрачены силы, время, средства на рекламу — компенсируйте пожалуйста «наши расходы» немного всего тысяч 20.
Но эксклюзивный договор лично для Вас имеет и положительные моменты, например если Вы обратитесь к нескольким специалистам не один из них не станет сильно утруждаться над продажей, так как затрат сил много, а толку может и небыть.
Как сказала Антонина, забирать документы не обязательно, достаточно копий, так работают большинство специалистов не крупных АН.
Если нужна помощь обращайтесь,
мой тел. 8-916-014-71-29,
e-mail: [email protected]
Удачи!

Заключение эксклюзивного договора позволяет сберечь Ваше время, выгодно продать квартиру, без риска получить Ваши деньги, а также полный набор необходимых услуг.
Будьте осторожны с заключением эксклюзивного договора. Крупное агентство — не является гарантией выполнение договора. Необходимо прочесть весь договор. В договорах распространены условия по которым по истечению срока договора агентство пролонгирует договор и понижает стоимость объекта (в случае продажи) не предупреждая Вас, а в случае Вашего отказа возможны наложения штрафов на Вас. (да, такая практика существует — это ужасно). Не стоит заключать договор на длительный срок, короткий срок договора будет стимулировать агентство к активной работе.
Удачи.

Здравствуйте, Лада!
Как сказали мои коллеги, эксклюзивный договор подразумевает, что Вашим вопросом (куплей или продажей), будет заниматься только одно агентство. Если это продажа, то у Вас будут стараться забрать на хранение оригиналы документов, что, кстати, противозаконно. Достаточно копий. Если покупка, возьмут вперед предоплату за услуги. И еще такой момент. В агентском договоре эксклюзивность обеспечивается штрафами, т.е., если если Ваш вопрос решит не агентство с которым у Вас эксклюзив, а какая либо третья сторона или Вы сами, то Вы обязаны оплатить неустойку. Это распространяется на срок действия договора. Если честно, то Вам, как клиенту, это ничего хорошего не дает. Эксклюзивом Вам связывают руки. Таким образом агентство сразу отсекает возможных конкурентов, чтобы не гоняться наперегонки.

Участник программы «‎Работаю честно»

Уважаемый Тарас Елисеев, а маленькое АН значит является ПОЛНОЙ гарантией выполнения всех условий договора. ) Очень логичное высказывание)
Лада, коллеги совершенно верно описали Вам суть экслюзивного договора, присоединяюсь. Наталье Мишиной респект — доходчиво. Вам Лада успехов.

Уважаемый, если бы вы были более внимательны, то учли бы то, что написано выше коллегами, в частности Сергеем. Мой комментарий был лишь дополнением к выше сказанному.

Здравствуйте, Лада!
Эксклюзивный договор, в первую очередь, необходим агентству и риэлтору. Это гарантия того, что его труды не будут потрачены впустую. К сожалению, в нашей стране, где все стараются обхитрить друг друга, без такого договора трудно работать. Устные договоры у нас, увы, не соблюдаются. Клиенты, пытаясь обхитрить риэлторов, предлагают свои объекты на продажу сразу нескольким людям (что мы можем видеть в разных базах, когда один и тот же объект выставлен разными агенами), тем самым вредят себе, так как множество аналогичных объектов провоцирует покупателя на снижение цены. Это минус для самого клиента. Для агента нет гарантии, что его затраты и усилия на рекламу будут оплачены.
С уважением и наилучшими пожеланиями.

Здравствуйте, Лада.
Само название «эксклюзивный» говорит за себя. Значит вашим вопросом по недвижимости ( купля-продажа, аренда, дарение, вступление в наследство и т.д.) будет заниматься конкретное(физ, юр.) лицо, с которым вы заключите данный договор. В нем прописываются данные об объекте, права и обязанности сторон, финансовые моменты, ответственности соторон и штрафные санкции, сроки. Что касается подлинников документов, то они передаются исполнителю по договору, если в этом есть необходимость и вами оформляется нотариальная доверенность на исполнителя для работы с документами. Во всех остальных случаях достаточно копий документов к договору. Если вы возлагаете на АН работу по сбору справок и документов, то подлинники придется передать. При расторжении договора они обязаны вернуть вам документы, а вы оплатить понесенные АН или вашим исполнителем по договору расходы. Любой риэлтор Вам скажет, что работать на «эксклюзиве» намного интереснее и ответственне, а значит будет хороший результат.

Участник программы «‎Работаю честно»

Лада, я рекомендую Вам заключить договор, но прочитайте внимательно все условия договора. Эксклюзивный договор на мой взгляд это большой шаг к цивилизованному рынку недвижимости, и дело далеко не в том чтобы забрать у собственника документы,скорее чтобы придти к конечному результату профессионально быстро и качественно.

Эксклюзивный договор

Участник программы «‎Работаю честно»

Татьяна, ВСЕ зависит от того, какие у Вас отношения с агентом (риэлтором).
При полном доверии возможны разные формы отношений, в том числе устно-договорные. Все знают и понимают. для некоторых СЛОВО, это обязательность в действиях, а для некоторых и ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ договор, это пустой звук.
Другой вопрос, это возможности специалиста официально работающего от АН.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Татьяна.
Эксклюзивный договор является обычным явлением на рынке недвижимости.
Для агентства он является прежде всего гарантом того, что Вы параллельно не обратитесь к другим специалистам. Здесь нужно понимать, что агент тратит время, деньги, в т.ч. на рекламу Вашего объекта и т.д. Продать квартиру не так просто, как кажется. Это ТРУД, как и любой другой. Конечно же ему хочется эти гарантии иметь.Работать в холостую, как Вы понимаете, никому не хочется))).
Для Вас такой договор тоже своего рода страховка. Опираясь на него вы имеете право требовать надлежащего оказания услуг (в т.ч. в судебном порядке). Самое главное, чтобы этот договор был грамотно составлен, и защищал не только интересы агентства (как это обычно бывает), но и Ваши.
с уважением, Валерий, 8-906-053-61-21