Банкротство 201.8.

Статья 201.8. Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика

1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

2. Судебное заседание арбитражного суда по рассмотрению предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований проводится судьей арбитражного суда в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Предварительное судебное заседание по рассмотрению указанных требований не проводится.

3. Предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи требования рассматриваются арбитражным судом в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления этих требований в суд.

4. Форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Предъявляющее требования лицо (заявитель) обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

5. Заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований.

Указанные лица в отношении существа заявленных требований имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; заявлять отводы; представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств; задавать вопросы другим лицам, участвующим в рассмотрении арбитражным судом требований, заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам; знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в рассмотрении арбитражным судом требований; знать о жалобах, поданных другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, знать о принятых по данному делу судебных актах и получать копии судебных актов, принимаемых в виде отдельного документа; обжаловать определения, вынесенные по результатам рассмотрения требований.

6. Судья арбитражного суда извещает о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя, а также лиц, к которым предъявлены требования, арбитражного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика.

7. По результатам рассмотрения требования арбитражный суд выносит одно из следующих определений:

1) об удовлетворении требования;

2) об отказе в удовлетворении требования.

8. Определение может быть обжаловано в соответствии с частью 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения арбитражным судом может быть выдан исполнительный лист.

Банкротство 201.8.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 201.8-1 закона о банкротстве

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Статья 201.8-1. Финансирование мероприятий по завершению строительства

1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

1.1. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства и (или) средства участников долевого строительства, конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений, в том числе помещений, не указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 настоящего Федерального закона, включая договоры участия в долевом строительстве. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства. Заключение таких договоров с иными лицами не допускается.

2. Сделки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, а также договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, заключенные конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика, не могут быть признаны недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 настоящего Федерального закона, за исключением случая, если будет доказано, что цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки в случае банкротства застройщика.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2015 г. N Ф10-1349/15 по делу N А64-6798/2011 (ключевые темы: нежилые помещения — банкротство — застройщик — внешнее управление — участник долевого строительства)

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2015 г. N Ф10-1349/15 по делу N А64-6798/2011

Дело N А64-6798/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.05.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

При участии в заседании:

Ильинская А.В. — представитель (дов. от 06.11.2014, срок 2 года);

от иных лиц, участвующих в деле

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Семенова М.И. на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А64-6798/2011,

ИП Семенов М.И. (далее — заявитель) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Тамбовстройкомплект» (далее — должник) с заявлением о признании права собственности на (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ):

— нежилое помещение N 1, общей площадью 358,3 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Державинская, д.12, состоящее из помещений (согласно технического паспорта): N 24 площадью 43,0 кв.м, N 25 площадью 34,0 кв.м., N 26 площадью 46,6 кв.м, N 27 площадью 14,5 кв.м., N 28 площадью 18.3 кв.м., N 29 площадью 37,1 кв.м., N 30 площадью 37,1 кв.м., N 31 площадью 64,1 кв.м., N 32 площадью 63,6 кв.м.;

— нежилое помещение N 2 общей площадью 165 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Державинская, д.12, состоящее из помещений (согласно технического паспорта): N 7 площадью 65,9 кв.м., N 8 площадью 37,7 кв.м., N 16 площадью 14,5 кв.м., N 17 площадью 46,9 кв.м.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 21.08.2014 г.) (судья Т.В. Баханькова) заявление ИП Семенова М.И. удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 (судьи: И.Г. Седунова, Г.В. Владимирова, Т.Б. Потапова) определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 отменено. В удовлетворении заявления ИП Семенова М.И. о признании права собственности на нежилые помещения отказано.

В кассационной жалобе ИП Семенов М.И. просит вышеназванный судебный акт отменить, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 по настоящему делу — оставить в силе. Заявитель жалобы ссылается на то, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права. Кассатор полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что к правоотношениям между ИП Семеновым М.И. и ООО «Тамбовстройкомплект» о признании права собственности на нежилое помещение не применяются положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ФЗ о банкротстве, а разрешение данного вопроса возможно лишь с учетом положений о предъявлении денежных требований в рамках процедуры банкротства, неверные.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления, принятых судами первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия считает необходимым оспариваемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Читайте так же:  Как сдавать отчетность усн 6

Как следует из заявления, между ООО «Тамбовстройкомплект» и ИП Семеновым М.И. 19.11.2009 г. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом с помещениями общественного назначения и передать участнику долевого строительства нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже в осях 1-5, А-Ж общей проектной площадью 357,2 кв.м. (N 1); нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже в осях 8-15, Ж-Н общей площадью 161,93 кв.м. (N 2).

Согласно п. 3.1, п. 3.3 договора цена нежилого помещения составляет 5 805 740 руб., из которых: 4 005 740 руб. за нежилое помещение N 1 и 1 800 000 руб. за нежилое помещение N 2. Участник долевого строительства оплачивает застройщику данную денежную сумму в течение двух месяцев со дня подписания договора.

В силу п. 4.1.1 договора застройщик обязался ввести объект в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года и до 31.01.2011 г. и передать его участнику долевого строительства. Передача нежилого помещения и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с постановлением Администрации г.Тамбова от 30.12.2013 г. N 11351 изменен адрес объекта строительства вместо: г.Тамбов, ул.Державинская д. 10А на г.Тамбов, ул.Державинская, д.12.

МУП «Тамбовинвестсервис» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Тамбовстройкомплект».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.05.2012 г. в порядке процессуального правопреемства произведена замена заявителя по делу N А64-6798/2011 — МУП «Тамбовинвестсервис» на его правопреемника — ООО «Юридическая компания «Правовой агент».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.07.2012 г. требования ООО «Юридическая компания «Правовой агент» в сумме 243 751,52 руб. признаны обоснованными, в отношении ООО «Тамбовстройкомплект» введено наблюдение, временным управляющим утвержден Васильев Л.В.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 г. (резолютивная часть объявлена 27.11.2012 г.) в отношении ООО «Тамбовстройкомплект» введено внешнее управление, внешним управляющим должника утвержден Васильев Л.В.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.03.2013 г. Васильев Л.В. освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей внешнего управляющего ООО «Тамбовстройкомплект».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.04.2013 г. внешним управляющим ООО «Тамбовстройкомплект» утвержден Агапов С.А.

В связи с окончанием строительства объекта недвижимости спорному жилому дому по ул.Державинской в г.Тамбове присвоен номер 12.

Жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2013 г. N 11351, выданным застройщику Администрацией г.Тамбова.

По окончании строительства объекта недвижимости и полной оплаты стоимости нежилого помещения Семенов М.И. и внешний управляющий подписали передаточный акт к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 27.02.2014 г. Участник долевого строительства принял помещение, осмотрел, не имеет каких-либо претензий по состоянию помещения, в том числе по качеству строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Семенов М.И. обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление ИП Семенова М.И. и признавая за ним право собственности на вышеназванные объекты недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь п.1 ст. 201.4 , п.1 ст. 201.8 , п.3 ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», а также в п.4 , п.5 , п.59 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что факт оплаты ИП Семеновым М.И. спорных объектов подтверждается материалами дела, строительство объекта недвижимости, в который входят спорные нежилые помещения завершено, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционных жалоб Насекина О.В., ТСЖ «Державинская», Ульевой М.В., Саталкиной Н.Л., Федосова А.В., Арутюняна А.Х., Масякиной Н.А., Матвиенко Б.С., Лихачевой В.С., Ревякиной О.А., Антиповой Г.И., Оленберга М.Н., Иванова Ю.Д., Ивановой О.Г., Репина В.В., Бахтина С.А., Глинской Н.Ю., Филиппова М.Ф., Бетиной Д.Б., Милосердовой О.И., Тверитиной Е.Ю., Толмачевой В.Г., Дмитриевой С.А., Щербаковой Н.В., Романовой Г.П. и Козадаева В.В., отменил определение суда первой инстанции и в удовлетворении заявления ИП Семенова М.И. о признании права собственности на нежилые помещения отказал. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что, исходя из буквального толкования содержащихся в параграфе 7 главы IХ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пп. 2 п. 1 ст. 201.1, ст. 201.6, п. 1 ст. 201.8) слов и выражений, следует, что положения п.1 ч.1 ст. 201.8 данного Закона не применимы к правоотношениям, объектом которых являются нежилые помещения.

При этом судом апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», отмечено, что покупатель вправе предъявить несостоятельному продавцу денежное требование.

Суд кассационной инстанции полагает принятые по делу судебные акты вынесенными по неполно исследованным обстоятельствам.

Так из текста обжалуемых определения и постановления не усматривается, было ли зарегистрировано за застройщиком по окончании строительства после ввода дома в эксплуатацию право собственности в ЕГРП.

От установления данного факта зависит решение вопроса о возможности заявителя по данному обособленному спору использовать вещно-правовые или обязательственно-правовые способы защиты права, о применимых при разрешении данного спора нормах материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 разъяснено, что в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ( статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи ( ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество ( ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика — продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества ( п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Таким образом, в случае, если право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за должником на момент обращения ИП Семенова М.И. с настоящим заявлением, суд при наличии оснований может признать за заявителем право собственности. Однако, при этом необходимо разрешить вопрос о порядке рассмотрения данного спора (в рамках дела о банкротстве или в порядке искового производства).

В случае, если право собственности застройщика-банкрота на данное имущество не оформлялось, необходимо исходить из следующего.

Читайте так же:  Оформление дома в собственность ижс

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

Исходя из буквального толкования указанных норм закона заявители не являются участниками строительства, а поэтому положения п. 6 ст. 201.1 и п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве также не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Кроме того судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее. В материалах дела имеются копии свидетельств о праве собственности граждан, обратившихся с апелляционными жалобами на определение суда первой инстанции по рассматриваемому обособленному спору, на жилые помещения в указанном выше жилом доме. В связи с чем есть основания полагать, что обязательства застройщика перед указанными гражданами на момент подачи ими апелляционных жалоб были исполнены. Данное обстоятельство делает необходимым исследование вопроса о нахождении вышеуказанных физических лиц в реестре требований к должнику на момент рассмотрения апелляционных жалоб и, соответственно, о наличии у них статуса лица, участвующего в деле о банкротстве или в арбитражном процессе по делу о банкротстве, и, как следствие, о наличии права на обжалование судебного акта, принятого в рамках рассмотрения настоящего спора.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287 , ч. 1-3, ст. 288 , ст.ст. 289 , 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А64-6798/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Комментарий к статье 201.8 закона о банкротстве. Судебная практика: Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика

В пункте 1 статьи определен исчерпывающий перечень требований «других» лиц к застройщику или застройщика к «другим» лицам в отношении недвижимого имущества, которые с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного данной статьей порядка.

Установленный статьей порядок рассмотрения таких требований (далее в комментарии к статье — требования в отношении недвижимого имущества) сводится к тому, что подлежат применению порядок, предусмотренный АПК РФ, с особенностями, определенными комментируемой статьей. Речь идет о следующих особенностях:

предварительное судебное заседание по рассмотрению требований в отношении недвижимого имущества не проводится (п. 2);

срок рассмотрения арбитражным судом требований в отношении недвижимого имущества не может превышать три месяца со дня поступления этих требований в суд (п. 3);

к форме и содержанию требований в отношении недвижимого имущества и порядку их подачи в арбитражный суд предъявляются те же требования, что и ст. 125 АПК РФ к форме и содержанию искового заявления и порядку его подачи в арбитражный суд (п. 4);

лицо, предъявляющее требования в отношении недвижимого имущества (заявитель), обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4);

заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования в отношении недвижимого имущества, т.е. застройщик и «другие» лица, чьи права и законные интересы затрагиваются этими требованиями, признаются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований, с правами, исчерпывающий перечень которых предусмотрен непосредственно в комментируемой статье непосредственно (п. 5);

на судью арбитражного суда возлагается обязанность по извещению о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя в отношении недвижимого имущества, а также лиц, к которым предъявлены эти требования, арбитражного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика (п. 6). Надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса регламентировано нормами ст. 123 АПК РФ;

видами судебных актов, выносимых по результатам рассмотрения требования в отношении недвижимого имущества, являются определения арбитражного суда об удовлетворении требования или об отказе в удовлетворении требования (п. 7);

любое из указанных определений может быть обжаловано в соответствии с ч. 3 ст. 223 АПК РФ, т.е. может быть обжаловано отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение 10 дней со дня его вынесения (п. 8).

определение арбитражного суда об удовлетворении требования в отношении недвижимого имущества является непосредственным основанием для выдачи исполнительного листа (п. 8).

Действия при возможном банкротстве застройщика

Добрый день! на данный момент есть полностью оплаченный ДДУ (ипотека). Стройка стоит, 3 год. Дом построен, проблема с канализацией. Сейчас судебное дело заведено, на застройщика подали в суд — банкротить. Сейчас стадия — ищут конкурсного управляющего. Какие действия предпринимать, чтобы не остаться «ни с чем»?

Ответы юристов (14)

ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА?

Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.

Информирование участников строительства о введении процедуры банкротства в отношении должника (застройщика)
Сведения о начале банкротства и введении стадии наблюдения, а также о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании, определенном Правительством РФ (п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ). В сообщении указываются в том числе сведения об арбитражном суде, в производстве которого находится дело о банкротстве, номер дела, дата введения процедуры банкротства, наименование процедуры банкротства, Ф.И.О. и адрес арбитражного (временного или конкурсного) управляющего.

Справка. Определение арбитражного, временного, конкурсного управляющего
Арбитражным управляющим признается гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Временным управляющим признается арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения.
Конкурсным управляющим признается арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом в том числе для проведения конкурсного производства (абз. 24, 25, 28 ст. 2 Закона N 127-ФЗ).

Арбитражный (временный или конкурсный) управляющий в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).
В случае банкротства застройщика у участника строительства с учетом фактических обстоятельств дела есть следующие способы защиты своих прав.

I. Обращение в суд с заявлением об установлении требований
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ) требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

1. Требование о передаче жилого помещения
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. ст. 201.6, 201.7 Закона N 127-ФЗ).

2. Денежное требование
Денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ):
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ).
Для обращения в арбитражный суд с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Читайте так же:  Как оформить коробки своими руками

Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы.
В заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а также в заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:
1) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
2) наименование застройщика-должника, его местонахождение;
3) фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
4) сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
5) дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
6) идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7) стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
10) требования участника строительства со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.
Так, в частности, при установлении требования о передаче жилого помещения в заявлении необходимо указать требование о передаче жилого помещения (с указанием данных, позволяющих точно идентифицировать помещение, и уплаченной дольщиком стоимости помещения) в реестр требований застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) о передаче жилых помещений.
При установлении денежных требований в заявлении необходимо указать:
— отказ участника строительства от исполнения договора долевого участия с указанием даты и номера договора, если денежное требование вызвано отказом от договора;
— просьбу включить в реестр требований кредиторов застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) денежное требование.
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого арбитражным управляющим за счет средств должника (п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ).
К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 71, п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):
— договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРП;
— документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).

Шаг 2. Направьте в адрес арбитражного управляющего, застройщика-должника и в арбитражный суд заявление и копии необходимых документов.
Документы в адрес арбитражного управляющего и застройщика-должника можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
Документы в арбитражный суд можно подать лично или направить по почте заказным письмом с уведомлением. При этом к экземпляру суда необходимо приложить квитанции об отправке документов в адрес арбитражного управляющего и застройщика-должника, поскольку в противном случае суд может оставить заявление без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).
Сроки подачи заявления об установлении требований в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, следующие:
— в течение 30 дней после опубликования в официальном издании, определенном Правительством РФ, сообщений о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей после наблюдения процедуре банкротства (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ);
— в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства (п. 1 ст. 142, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).
При этом срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им уведомления временным или конкурсным управляющим о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12);
— в любой момент в ходе процедуры внешнего управления (п. 1 ст. 100 Закона N 127-ФЗ).

Шаг 3. Получите определение арбитражного суда о включении ваших требований в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений.
Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).

II. Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 1, 4, 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

III. Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать от банка-поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

IV. Обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение
Если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ.
В частности, должна быть уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ). По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ)

Обратите внимание!
Для представления своих интересов в деле о банкротстве застройщика вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, стоимость которой в зависимости от сложности дела и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 7 ст. 61 АПК РФ).

Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
(«Электронный журнал „Азбука права“, 2016)

таким образом 1 делом — обратиться в суд, к арбитражному управляющему с требованием вкл вас в реестр, возможно получиться получить уже построенную квартиру. Держите дело на контроле, конечно банкротство дело долгое — но тянуть не с этим не стоит. Если вас не включат в этот реестр — вы можете обжаловать этот отказ в апелляции.

Уточнение клиента

Так еще нет арбитражного управляющего. Вопрос — что делать сейчас? нужно ли регистрировать право собственности на недострой или нет? как узнать, появился ли арбитражный управляющий?в течение какого времени обратиться к нему? в какой суд идти? в тот, который дело о банкротстве рассматривает или по месту регистрации объекта?