Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Содержание:

Нужно ли уведомление для застройщика, если в договоре цессии указано согласование с ним?

если в договоре цессии стоит согласование застройщика, требуется ли после регистрации договора в росреестре повторно уведомлять застройщика о переуступке прав

Ответы юристов (4)

если в договоре цессии стоит согласование застройщика, требуется ли после регистрации договора в росреестре повторно уведомлять застройщика о переуступке прав

Александр, добрый день! Согласование переуступки с застройщиком является обязательным в случае неполной оплаты по договору ДДУ

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уточнение клиента

А если взыскать проценты с застройщика за несвоевременную сдачу, отсутствие отдельного уведомления о переуступке прав не будет препятствовать ?

21 Декабря 2017, 15:57

Есть вопрос к юристу?

А если взыскать проценты с застройщика за несвоевременную сдачу, отсутствие отдельного уведомления о переуступке прав не будет препятствовать ?

Уточнение клиента

Я совсем запутался, статья 385 ГК РФ обязывают уведомить должника о состоявшейся уступке и определяют последствия неуведомления. или к к застройщику она не применяется?

21 Декабря 2017, 16:56

обязывает уведомить а не согласовывать

Александр, здравствуйте.
Если в договоре стоит согласование застройщика, после регистрации договора в Росреестре уведомить застройщика о переходе прав необходимо. Т.к. переход прав будет считаться совершённым только после регистрации, застройщика необходимо уведомить о том, что она произошла.
Во избежание отказа в иске я рекомендую уведомить застройщика согласно ст. 385 ГК РФ о переходе право к новому кредитору. Причём сделать это лучше от первоначального кредитора — так надёжнее.

Для взыскания неустойки Вы можете выбрать 3 суда для подачи иска: по своему месту жительства, по месту нахождения объекта строительства и по месту нахождения застройщика. Однако, ни для кого ни секрет, что при подаче в суды общей юрисдикции (районный или городской суд) неустойка судами снижается. Причём снижение возможно от 2 до 10 раз.

Как взыскать неустойку и штраф с застройщика в полном объёме? Для этого необходимо оформить договор уступки права требования (цессии) неустойки на юридический салон. Для того, чтобы юридическая компания подала иск о взыскании неустойки и штрафа в арбитражный суд. А арбитражные суды, в отличие от районных и городских судов, неустойку не снижают и взыскивают в размере 100%.

Кроме того, у арбитражных судов существует ещё одно преимущество – быстрый срок рассмотрения дела. А если неустойка не превышает пятьсот тысяч рублей, то дело рассматривается в упрощённом (ускоренном) порядке – за 2 месяца после поступления искового заявления в суд.

Стоит отметить, что при взыскании неустойки через арбитражный суд для участника долевого строительства есть вариант получить деньги от застройщика не только без предоплаты, но и вообще без вложений. Если застройщик является благонадёжным, не находится в стадиях ликвидации или банкротства, не имеет значительных долгов, взыскание неустойки по дду возможно провести вообще без расходов с Вашей стороны.

Помимо неустойки, с застройщика можно взыскать ещё и штраф в размере 50% от неустойки. Для этого до подачи в суд необходимо направить застройщику досудебную претензию с требованием выплаты в добровольном порядке, с указанием Ваших банковских реквизитов. Претензия направляется с описью вложения и уведомлением о вручении. Можете запросить образец (шаблон) претензии – с радостью пришлю его Вам.

При возникновении вопросов – обращайтесь, всегда рад помочь!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Надлежащее уведомление застройщика при переуступке права требования

Доброго времени! Считается ли уведомление застройщика (о состоявшейся переуступке требования по ДДУ) отправленное почтой письмом с описью вложения и уведомлением отправителя о вручении совершенным НАДЛЕЖАЩИМ образом ?

Ответы юристов (1)

Способ уведомления нужно выбирать с учетом требований закона и договора.

Если нарушить установленный способ, то уведомление будет ненадлежащим (п. 64 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – постановление № 25).

Доказать факт направления можно в отношении большинства уведомлений, однако доказать получение и содержание сложнее.

Способом, который позволяет достоверно установить содержание письма и факт его получения адресатом — ценное письмо с описью вложения.В этом случае факт направления можно подтвердить почтовой квитанцией об отправке письма. Факт получения – уведомлением о вручении письма, которое вернется адресату, и информацией с сайта «Почты России» о движении отправления. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте «Почты России» код письма (14 знаков) из квитанции об отправке. Содержание уведомления можно подтвердить описью вложения в почтовый конверт с отметкой почты. Все эти документы нужно представить в комплексе. Если документ на нескольких листах, то его лучше прошить, пронумеровать и добавить соответствующую отметку в опись.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Образец уведомления об уступке права требования

Покупка недвижимости у дольщика сопровождается подписанием договора уступки права требования. Он оформляется в соответствии с частью положений ДДУ.

Его суть заключается в том, что сторона долевого строительства уступает право требования квартиры в новостройке у застройщика в конкретные сроки.

Уступка права требования является разновидностью договора, содержание и порядок оформления которого регламентируются ФЗ № 214 от 2004 года.

Он включает в себя упоминание о трех сторонах соглашения – продавца недвижимости, её покупателя и застройщика.

Для чего необходимо заключать договор переуступки? Обусловлено это выгодой для обеих сторон – покупателя и продавца.

Участник долевого строительства (чаще инвестор, нежели обычный гражданин) получает право реализовать имущество по более высокой стоимости, нежели его покупка.

Здесь необходимо учитывать, что чем ближе подходят к концу строительные работы, тем дороже становится квартира. У физического лица могут возникнуть иные причины для реализации права требования (например, переезд).

Что касается покупателя, то он получает право приобрести квартиру в новостройке, даже если они уже распроданы строительной компанией.

Более того, такая покупка все равно обернется экономической выгодой, поскольку достроенные объекты стоят значительно дороже.

При подписании соглашения о переуступке прав необходимо принимать во внимание следующие условия:

  1. Стоимость объекта недвижимости в соответствии с ДДУ может быть полностью оплачена. Порядок действий практически не изменяется, если покупка осуществляется совместно с переводом долга на покупателя.
  2. ДДУ не запрещает уступки права требования, поэтому строительная компания не может вынести отказ (если на это нет весомых причин).
  3. Заключенный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, причем порядок регистрации совпадает с тем, что используется для ДДУ.
  4. Уведомление о переуступке недвижимости необходимо направить застройщику.

Порядок оформления

Порядок заключения договора регулируется главой 4 ГК РФ.

Для осуществления сделки потребуется собрать пакет документов, в который входит:

  1. ДДУ, зарегистрированный в общем порядке.
  2. Квитанции, выступающие подтверждением оплаты объекта со стороны продавца. Строительная компания должна представить справку о том, что оплата была произведена, но покупателю рекомендуется дополнительно обратить внимание на платежную документацию.

Также необходимо документальное подтверждение прав строительной компании на уступаемый объект:

  • обращение за сведения к застройщику, он должен предоставить необходимую информацию об объекте, а также о том, в какой степени он оплачен;
  • обращение в Росреестр для получения сведений из единого реестра на недвижимость, для предоставления услуги потребуется внести оплату: для граждан – 200 руб., для компаний и организаций – 600 руб.

Требуется письменное согласие со стороны супруга на совершение сделки, предварительно заверенное у нотариуса. Если продавец не состоит в брачном союзе, то необходимо подтвердить этот факт документально.

Если перед этим соглашением были подписаны иные договоры уступки требований, то эту документацию нужно проверить.

Сам договор составляется в произвольной форме, при этом рекомендуется присутствие профессиональных юристов.

На следующем этапе необходимо организовать регистрацию заключенного договора.

Для этого потребуется собрать отдельный пакет документов:

  • соглашение об уступке права требовать сдачи квартиры в трех экземплярах;
  • согласие от строительной компании в письменной форме (если по ДДУ его наличие обязательно);
  • если оплата объекта произведена в полном объеме, то нужно приложить подтверждающий документ;
  • если оплата произведена не в полной мере, то дополнительно между продавцом и покупателем нужно заключить соглашение о переводе остатка задолженности по договору на другое лицо.

Сроки в 2018 году, отведенные на регистрацию договора, составляет 10 суток, размер государственной пошлины, которую необходимо уплатить для осуществления процедуры, равен 200 руб.

Если иное не предусматривается договором, то эта сумма делится поровну между продавцом и покупателем.

Читайте так же:  Срок действия банковской гарантии при обеспечении заявки

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме по ипотеке? Смотрите тут.

Образец уведомления об уступке права требования

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования необходим для того, чтобы в соответствии с ним оформить подлинный документ.

Если иное не предусматривается ДДУ, уведомление потребуется отправить строительной компании два раза:

  • При принятии решения стороной долевого строительства о подписании подобного соглашения, если оплата за объект им произведена не в полном объеме.
  • После заключения документа, когда права требования переходят к другой стороне.

Образец уведомления об уступке права требования является оповещением, в котором указывается:

  • наименование строительной компании, которой направляется документ;
  • полное ФИО дольщика;
  • номер ДДУ, который был заключен ранее;
  • желание дольщика уступить права на требование недвижимости другому лицу;
  • сроки, когда процедура будет совершена;
  • основания для её проведения (ФЗ № 214 от 2004 года).

Образец уведомления застройщику о переуступке права требования можно скачать здесь.

По договору долевого участия

ДДУ регламентирует права и обязанности дольщика и застройщика.

В него могут входить типовые положения (сроки оплаты, размер вносимых денежных средств, дата предоставления квартиры и т.д.), а также индивидуальные пункты.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

Одним из них является необходимость направления уведомления строительной компании обо всех договорах, заключаемых дольщиком, в том числе и о переуступке права требования.

В случае если продавец пренебрежет этим положением, соглашение переуступки прав не будет признано действительным. Именно поэтому перед заключением договора необходимо внимательно изучить ДДУ.

Другое уведомление застройщику отправляется после того, как процедура прошла. Оно составляется в письменной форме.

В него должны входить сведения о:

  • первоначальном дольщике;
  • покупателе.

Рекомендуется приложить к этому документу договор переуступки права требования.

Нужно ли платить налог при переуступке права требования? Читайте здесь.

Как заключить договор уступки прав аренды земельного участка? Подробная информация в этой статье.

Заключение договора цессии

После заключения договора переуступки новый покупатель должен забрать у дольщика подлинник ДДУ. Без его наличия в дальнейшем не получится зарегистрировать права собственности на недвижимость.

Большинство покупателей сталкиваются с этой проблемой уж после сдачи новостройки в эксплуатацию, когда Росреестр отказывается регистрировать права на объект.

Заключение договора цессии сопровождается его регистрацией. Как только она будет осуществлена, дольщик теряет свои права на недвижимость.

Вместо него их получает покупатель, который имеет права и обязанности перед строительной компанией.

На видео о порядке приобретения жилья по переуступке

Переуступка ДДУ. Застройщик требует денег за Согласие

Ситуация следующая. У меня и у друга заоегистрован ДДУ в строящемся доме на 1 к кв-ру (в долях 50/50). Сейчас я хочу переуступить ему ДДУ. В ДДУ есть пункт об обязательном Согласии от застройщика.

И тут возникает проблема:

— по вопросу переуступки Застройщик напрямую со мной не коммуницирует, только через партнера компанию Продавца;

— через 3 недели такого общения Застройщик предлагает след.схему: он непосредственно организует документооборот с Росреестром по ПДДУ, требует за это порядка 75тыс.руб;

— на мою просьбу просто выдать мне Согласие ( фин.обязательств перед ним у нас с другом нет, в ДДУ ничего не указано о необходимости оплачивать получение Согласия,документооборот готов провести самостоятельно, да и вообще по ФЗ-214 вообще Согласие не нужно) отвечают отказом.

1) существует ли вариант при котором Росреестр зарегистрирует ПДДУ ( может и не с первого раза) без предоставления Согласия застройщика и что для этого непосредственно нужно сделать?

2) Существуют ли какие-то иные варианты , практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер

Уточнение клиента

Все верно, что вы описали)

Но какие-то рекомендации, практика есть?) Или только через суд?

11 Октября 2016, 20:57

Ответы юристов (5)

Михаил, добрый вечер!

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»

1.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с
переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке
,
установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора до момента
подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.

Если денежные средства застройщику выплачены вполном объеме, то никакого согласия от него не требуется. Что касается условий договора, которые ущемляют права дольщиков, то согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,признаются недействительными.

Если квартира приобреталась в ипотечный кредит, взятый у банка,для переуступки требуется согласие банка как залогодержателя, но не застройщика. Или кредит не брался а денежные средства не выплачены все таки застройщику?

Уточнение клиента

Это были собственные средства. 100% разовая оплата. У нас долгов нет

Я слышал, что Росреестр ссылается на данный пункт в ДДУ, и требует согласие застройщика. Тем самым не получив Согласия — не регистрируют Переуступку

11 Октября 2016, 20:55

Есть вопрос к юристу?

Если все таки у вас долг перед застройщиком, то в силу приведенной ст. 11 214-ФЗ переуступка производится одновременно с переводом долга. Согласно ст. 391 ГК

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
2.Перевод должником своего долга на другое лицодопускается с согласия
кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод
считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о
переводе долга.

К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

согласно ст. 389 ГК

1.Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой
письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в
соответствующей письменной форме.
2.Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной
регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для
регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Ясно, тут застройщик однозначно не прав. В принципе можно обойтись и без отдельного оспаривания пункта договора в суде а оспаривать отказ Росреестра

п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Ничтожными являются условия сделки,
заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы
гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении
публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

в вашем случае явно имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате. Паралельно с судом ля ускорения процесса можно обратится с заявлением в Роспотребнадзор о возбуждении в отношении застройщика дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ

2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч
до двадцати тысяч рублей.

Всё таки проанализировавать суд. практику ответ конкретизирую. По ст. 11 согалсия не требуется.

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но росреестр с пунктом таким пунктом как у Вас не согласится. И будет ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом идоговором.

Но допустим в решении Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016 исследовалось в т.ч. было ли нужно согласие или нет и было установлено что даже несмотря на ст. 382 согласие не нужно:

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом и договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для признания договора уступки права требования недействительным не имеется. При этом суд исходил из того, что в условиях договора участия в долевом строительстве не конкретизированы ограничения либо запрет уступки требования по денежному обязательству, какие-либо права в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве жилья, не были переданы или уступлены. Право требования неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства не относится к вещным правам на недвижимые объекты, поскольку не предусматривает возникновение, переход, прекращение права собственности в отношении недвижимого имущества, в частности квартиры, и государственной регистрации не подлежит.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на правильном применении норм права, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются в силу следующего.
Согласно пункту 10.1 договора участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года, заключенному между застройщиком ООО «БРИЗ» и М., уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, исходя из содержания части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное в ней условие действует только в случае запрета на переуступку прав требования по договору. В договоре участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года запрет на передачу прав не предусмотрен, в п. 10.1 договора сторонами оговорено условие, при котором возможна передача прав и обязанностей по договору, а именно только после уплаты дольщиком застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия. Цена договора М. уплачена в полном размере.
Кроме того, нормами гражданского законодательства не предусмотрено, что при неуведомлении должника об уступке праве требования договор цессии считается недействительным, поскольку новый кредитор несет риск в пределах, установленных статей 383 и 385 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Читайте так же:  Аренда квартиры договор купли-продажи

А запрета по сути у Вас нет в договоре. Так что даже если росреестр не пропустит, то можно отказ оспорить.

Думаю, что нет, потому что с вероятностью почти 100 процентов, даже если примут на регистрацию без согласия (ну, если им не говорить, сами — то могут и пропустить), то затем при правовой экспертизе приостановят и запросят. Практически наверняка. А когда вы не предоставите в указанный срок — откажут. Да, оспаривать можно. Посмотрите позиция Росреестра — не нужно, за исключением когда указано в договоре.

2) Существуют ли какие-то иные варианты, практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер
Михаил

Считаю, что можно попытаться застройщика взять на испуг. Например, попросите ему направить проект соглашения, по которому он с вас хочет 75 т.р., а если предоставит, то направьте претензию о незаконности таких требований и предложению выдать согласие «бесплатно», либо мотивированно отказать. В общем создать ему письменно картину неблагоприятных последствий. Возможно, получиться. Возможно, и нет — застройщики не особо как-то реагируют, но это зависит от его внутренней ситуации.

А так — только в суд, если не хочет дать согласие. А в договоре как-то мотивируется необходимость такого согласия?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка ДДУ

Добрый день. Ситуация такая. Я являюсь участником долевого строительство. Все обязательства перед застройщиком мною выполнены. На данный момент дом сдан в эксплуатацию. Жильцам выдаются ключи. Я на объекте не был, акт приёмки-передачи квартиры не подписывал. Уведомление от Застройщика о необходимости принятия квартиры не получал. Пункта о том, что я обязан уведомить Застройщика о переуступке квартиры, в моём ДДУ нет.

1 Могу ли я без участия застройщика зарегистрировать сделку в Росеестре, предварительно уведомив Застройщика об этом в установленном порядке?

2 Какую сумму налога я обязан буду заплатить, если разница между суммой прописанной в ДДУ и суммой переуступки составляет 800 000 руб.?

Ответы юристов (8)

1)да, можете заключив договор цессии. предварительно направив уведомление застройщику.

2)налог будете платить с разницы, т.е. с суммы 800 тысяч.

Есть вопрос к юристу?

1 Могу ли я без участия застройщика зарегистрировать сделку в Росеестре,
предварительно уведомив Застройщика об этом в установленном порядке?

Да, можно. Вы можете заключить Договор уступки права требования (Договор цессии).

2 Какую сумму налога я обязан буду заплатить, если разница между суммой
прописанной в ДДУ и суммой переуступки составляет 800 000 руб.?

Вы будете платить налог с суммы 800 000 рублей, в размере 13 % процентов от данной суммы.

Шелковая Наталья Николаевна

По закону об участии в долевом строительстве, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Налог будете платить с разницы, то есть 800 т.р.

1 Могу ли я без участия застройщика зарегистрировать сделку в Росеестре, предварительно уведомив Застройщика об этом в установленном порядке?

Да, Вы вправе уступить право требования зарегистрировав договор в Росреестре.

2 Какую сумму налога я обязан буду заплатить, если разница между суммой прописанной в ДДУ и суммой переуступки составляет 800 000 руб.?

800 000*13%=104 000 рублей.

Андрей, когда будете подавать декларацию по форме 3-НДФЛ учтите, что в качестве дохода Вы должны указать не 800 000, а всю сумму, которую получаете от цессионария. При этом Вы праве использовать имущественный вычет в сумме, которую Вы уплатили застройщику: при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав. — ч.2 ст.220 НК РФ.

Дополню, что уступка прав требований по договору долевого строительства регулируется ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 3 ст. 4

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

По поводу уплаты налога с дохода необходимо применять главу 23 НК РФ, в частности согласно п. 3 ст. 210 НК РФ

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Согласно абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

Отсюда и сумма налога 800 000*13%=104 000 рублей.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве вы также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Конечно документы об этом должны быть надлежащим образом оформлены и должны свидетельствовать о том что непосредственно вы делали расходы. Имущественный налоговый вычет предоставляется при предоставлении декларации по окончании налогового периода

Здравствуйте, Андрей! Вы вправе осуществить данные действия, заключив договор уступки права требования (договор цессии- 388 ГК РФ).
Правовое обоснование: ст. 11 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Данный договор Вам необходимо заключить в письменной форме, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Второй вопрос:

Вы будете платить налог с суммы 800 000 рублей, в размере 13 % процентов от данной суммы.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Читайте так же:  Арбитражный суд москва тверская

Расчет суммы налога 800 000*13%=104 000 рублей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как уведомить застройщика о состоявшейся уступке права требования?

Оформил уступку права требования. Ее зарегистрировали в Росреестре. Теперь нужно уведомить застройщика. Как это сделать? Менеджеры застройщика говорят, что нужно привести оригинал договора уступки (у меня их два) и отдать секретарю. Тот зарегистрирует его как входящий документ и оставит в компании, а на моей ксерокопии этого оригинала поставит регистрационные отметки.

Будет ли это считаться уведомлением о совершенной уступке?

Не нужен ли какой-нибудь сопроводительный текст, вроде «Уведомляю вас…» и т.п.?

Должен ли на моей ксерокопии договора стоять штамп о том, что она верна?

Если сопроводительный текст нужен, его составить в двух экземплярах и тоже попросить зарегистрировать как входящий документ?

Ответы юристов (2)

Максим, добрый день!

Оригинал договора уступки не отдавайте застройщику. Такого требования нет. Это ваш договор, застройщик не может требовать себе оригинала.

Вам необходимо передать застройщику уведомление в простой письменной форме, приложите к уведомлению обычную копию договора уступки.

Потребуйте, чтоб застройщик на 2-ом экземпляре уведомления поставил отметку о получении.

Содержание уведомления может быть следующим:

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Уведомляю Вас о состоявшейся уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от __________ № ___________.

Участник строительства ФИО уступил мне свои права по указанному договору долевого участия.

Договор уступки права требования прошел государственную регистрацию дата регистрации, номер регистрации _________________.

Контактные данные: ФИО, телефон, адрес, электронная почта.

Приложение: договор уступки прав требования от ___________ (копия).

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

Скажите, застройщик должен поставить отметку о получении только на самом уведомлении? Мне не нужно иметь его отметки о получении на копии договора уступки (я возьму 2-ую себе), чтобы в случае чего доказать, что я ее (копию) ему предоставил?

04 Апреля 2016, 23:21

Если по тексту уведомления указано, что копия договора приложена. Этого достаточно.

Никаких специальных требований законодательство не устанавливает.

Можно сделать и как Вы предлагаете. Особой разницы нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Уведомление о переуступке права требования: образец

Приобретение квартир в новостройках по переуступке права требования в последнее время участилось на территории РФ. Несмотря на некоторые риски, граждане охотно прибегают к данному способу покупки жилья.

Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем. Точнее, в приведенной ниже статье будет подробно рассказано о том, как правильно провести переуступку прав и составить соответствующую документацию.

Что такое переуступка прав требования квартиры в новостройке?

Переуступка права требования квартиры в новостройке. Фото № 1

На сегодняшний день приобрести квартиру в новостройке у застройщика можно двумя законными способами:

  • Первый – непосредственно через заключение официального соглашения о приобретении жилья в новостройке с самим застройщиком.
  • Второй – с помощью переуступки права требования квартиры.

Если с первыми вариантом все предельно ясно, то относительно второго есть некоторые вопросы, которые мы постараемся детально рассмотреть в сегодняшнем материале.

Итак, приобретение квартиры в новостройке через переуступку прав требования возможно только в том случае, если данная квартира еще не сдана, то есть находится в строительстве. По своей сути, переуступка представляет передачу полномочий первого приобретателя квартиры, идущего таким по договору с застройщиком, иному лицу. Последнее, к слову, может быть представлено как физическим лицом, так и организацией.

То есть, в той ситуации, когда квартира в новостройке сдана гражданину, заключавшему договор с застройщиком, и имеется соответствующий акт «приемки», переуступка прав требования на жилье невозможна.

Главным нюансом переуступки является возможность ее официальной регистрации, так как только такая схема заключения сделки способна минимизировать всевозможные риски для покупателя практически до нуля.

Регистрация переуступки права требования квартиры в новостройке. Фото № 2

Гарантированно зарегистрировать переуступку представляется возможным только в том случае, когда первичный покупатель квартиры заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), если же имеет место другое соглашение, то процедура уступки прав требований заметно усложнится и, честно говоря, проводить ее не желательно, ибо риски в таком случае «не стоят выделки».

Возможность официальной регистрации переуступки прав с наличием ДДУ связана с тем, что данное соглашение по умолчанию регистрируется в Росреестре и изменять фигурирующих в нем сторон можно только через повторную регистрацию, что гарантирует вторичному покупателю квартиру, пользующемуся возможностью переуступки, отсутствие каких-либо рисков быть обманутым.

В том случае, когда переуступка прав требований проходит с фигурированием иного типа договора (например, предварительное соглашение купли-продажи), регистрация нового участника сделки в официальном порядке невозможна, что добавляет вторичному приобретателю квартиры ненужные риски.

Так, при возникновении споров у застройщика и первичного приобретателя жилья, вторичный покупатель такового не сможет разрешить проблему, а первичный – скорее всего, не захочет.

Единственным исключением являются такие ситуации, когда в договоре переуступки указываются пункты о том, что первичный приобретатель квартиры, уступающий свои права на нее, ручается за застройщика и готов ответить за недоделки с его стороны. Но такие пункты в договоры переуступки, как правило, не включаются, так как никто не захочет отвечать за чужие «косяки».

Порядок проведения переуступки

Как провести процедуру переуступки права требования? Фото № 3

На первый взгляд, переуступка права требования кажется архисложным мероприятием, но на деле все слегка иначе. Если знать базовые нюансы, всевозможные риски, описанные ранее, и порядок проведения подобной сделки, особых проблем в ее осуществлении возникнуть не должно.

На данный момент процессуальная часть переуступки квартиры в новостройке регламентирована множеством законодательных актов.

Обобщив их положения, представляет вам общий порядок проведения переуступки:

  1. Во-первых, вторичный покупатель находит квартиру для приобретения и проверяет ее на возможность покупки по переуступке прав требований. Для этого достаточно убедиться в отсутствии акта «приемки» жилья у его первичного покупателя.
  2. Затем вторичный приобретатель определяет необходимость уведомления о переуступке квартиры застройщика, то есть владельца уступаемого жилья на данный момент времени. Такая мера обязательна, если по приобретаемой квартире первичный покупатель еще имеет некоторую задолженность перед застройщиком, если имущество уже выкуплено полностью и ожидает лишь «приемки», уведомлением можно пренебречь. Однако опытные юристы советуем во всех случаях переуступки уведомлять застройщика, дабы минимизировать всевозможные риски появления проблем в будущем. С образцом уведомления можно ознакомиться в конце статьи.
  3. Осуществив предыдущий шаг, остается заключить договор переуступки права требования на квартиру и официально зарегистрировать его (конечно, если это возможно, в ином случае сделку лучше «свернуть», притом – окончательно). Составить договор можно по образцу, представленному в конце статьи, или же при помощи профессионального юриста. Главное, чтобы документ содержал основные положения, соответствовал законодательным нормам и его содержание удовлетворяло желаниям каждой стороны сделки.
  4. После заключения договора переуступки необходимо его официально зарегистрировать. Для этого придется посетить Росреестр и предоставить его сотрудникам следующий перечень документов:

Документы для регистрации переуступки права требования. Фото № 4

  • договор, подтверждающий права требования на квартиру со стороны первичного покупателя жилья в новостройке (соглашение ДДУ, к примеру);
  • договор о переуступке;
  • паспорта сторон сделки по переуступке;
  • соответствующее заявление с просьбой перерегистрировать права требования с одного лица на другого в конкретной сделке;
  • квитанция об уплате соответствующей госпошлины;
  • при необходимости и наличии таких бумаг – нотариально заверенное согласие супруга участника сделки, согласие залогодержателя на проведение сделки, согласие органов опеки и попечительства, если в договоре приобретения жилья в новостройке фигурирует несовершеннолетнее или недееспособное лицо, и согласие на проведение переуступки, полученное в ответ на отправленное уведомление застройщику или иному лицу, которое является правообладателем квартиры, уступаемой по переуступке, на данный момент времени.
  1. Подав нужный перечень бумаг в Росреестр, вторичному покупателю необходимо подождать официальной регистрации переуступки около 10-18 дней и получить обратно сданные документы. После этого гражданин становится основным правотребователем на квартиру в новостройке, которую он приобрел по переуступке, и вправе ожидать получение нового жилья, уже своего, от застройщика.

Стоит отметить, что после проведения переуступки вторичный покупатель должен соблюдать те условия, которые были внесены в договор приобретения квартиры в новостройки первичным покупателем и застройщиком.

Последствия проведения переуступки права требования квартиры в новостройке. Фото № 5

То есть, если переуступку вторичный приобретатель провел за 2 000 000 рублей, а в соглашении того же ДДУ квартира куплена за 1 800 000 рублей, то в случае неисполнения со стороны застройщика своих обязательств вторичный покупатель сможет вернуть только 1 800 000 рублей, но ни как не ту сумму, которую он потратил при переуступке.

Как видите, переуступка прав требования в новостройке — достаточно запутанная процедура, но если ознакомиться со всеми ее особенностями, то провести сделку будет не столь сложно. Надеемся, представленный выше материал помог вам понять всю суть переуступки. Удачи в проведении сделок!

Уведомление о переуступке права требования – образец:

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройки – образец:

Подробнее о том, что такое договор переуступки права требования, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.