Согласие застройщика на уступку прав требования

Информация о договоре уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

На что необходимо обратить внимание будущим участникам долевого строительства при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

В настоящее время на рынке недвижимости большое значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 382 – 390, и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ), статья 11.

В соответствии с действующим законодательством, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места.

Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным участником долевого строительства. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны первоначального участника долевого строительства не требуется.

В-третьих, законодательством установлено ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

Кроме того, при заключении договора уступки по договору участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на следующее.

В договоре участия в долевом строительстве, заключенном между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, может содержаться запрет на уступку права требования либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку права требования.

Если в договоре участия в долевом строительстве содержится запрет на уступку права требования, необходимым является заключение соглашения об уступке права требования в трехстороннем порядке с участием застройщика или наличие официального согласования застройщика на совершение уступки права требования за подписью руководителя скрепленной печатью.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве первоначальный участник долевого строительства обязательно должен передать новому участнику долевого строительства следующие документы: оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие оплату цены договора участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства. Кроме того, первоначальный участник долевого строительства должен сообщить новому участнику долевого строительства сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Также необходимо убедиться в отсутствии нарушений со стороны первоначального участника долевого строительства, касающихся сроков уплаты цены участия в долевом строительстве, во избежание предъявления в дальнейшем штрафных санкций со стороны застройщика на предмет нарушения сроков оплаты договора.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за исполнение требования отвечает застройщик.

К новому участнику долевого строительства переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств (залог в соответствии со статьями 13-15 Федерального закона №214-ФЗ или поручительство в соответствии со статьей 15.1 Федерального закона №214-ФЗ), а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В последнее время довольно часто застройщиками применяется практика заключения договора участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

В дальнейшем первоначальный участник долевого строительства заключает договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве в отношении каждой отдельно взятой квартиры.

При такой схеме возможно нарушение прав граждан, заключивших договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве с первоначальным участником долевого строительства, который, как правило, является юридическим лицом.

Существующая практика свидетельствует о том, что договоры уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире заключаются до момента уплаты участником долевого строительства полной стоимости договора участия в долевом строительстве (стоимости всех квартир).

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Кроме того, согласно статье 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору уступки права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В вышеописанном случае при заключении договоров уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире не соблюдаются положения части 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ и статьи 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Также существующая практика свидетельствует о том, что нередко после заключения договора уступки прав требования у нового участника долевого строительства возникают проблемы с застройщиком касательно оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Это связано с тем, что новый участник долевого строительства полностью рассчитался по договору уступки прав требования, а у первоначального участника долевого строительства или остались долги перед застройщиком, или им нарушены сроки оплаты договора, что в последующем очень осложняет отношения между новым участником долевого строительства и застройщиком.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется только к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства. Следовательно, буквально трактуя закон, при переходе прав от первоначального кредитора – юридического лица к новому кредитору – гражданину, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям по такому договору применяться не будет.

Также возможно не будет применяться повышенный размер неустойки за нарушение срока исполнения договора. Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Право нового участника долевого строительства на двойной размер неустойки возможно придется отстаивать в судебном порядке.

Читайте так же:  Какая будет социальная пенсия по потери кормильца в 2019 году

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве возникает вопрос о сумме денежных средств, подлежащей возврату новому участнику долевого строительства застройщиком, в связи с тем, что существует разница между стоимостью уступки права требования, установленной договором уступки права требования, и стоимостью квартиры, установленной в договоре участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенное, Министерство строительства Республики Карелия, как уполномоченный орган на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства, рекомендует не заключать договоры уступки прав требования в части отдельно взятой квартиры по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

Заключая договор, мы всегда рассчитываем на его исполнение. Иначе зачем эта бумажная волокита?! Особенно это актуально при приобретении строящегося жилья, когда на кону стоит одно из самых значимых приобретений в нашей жизни. Скажете: «далеко не самое!» Хорошо, но ведь получить вы его наверняка намерены. Однако не всегда в нашей жизни все складывается так, как этого бы хотелось. Может произойти что-то, что приведет к необходимому прекращению отношений со строительной компанией. Речь идет не только о нарушениях со стороны застройщика, но и, например, об изменениях инвестиционной ситуации, личных обстоятельствах или просто так, потому что «не хочу».

Прекратить отношения с застройщиком можно с помощью ряда правовых механизмов, один из которых — уступка прав требования передачи объекта строительства (квартиры, офиса, здания и др.). В отношении уступки прав дольщика в законодательстве есть специальные правила. Так, если приобретаемый объект еще не оплачен, уступить права требования передачи этого объекта можно только с переводом долга по его оплате. Уступить права можно только после государственной регистрации договора долевого участия и до передачи объекта долевого строительства.
Помимо этих, установленных законом ограничений, застройщики стремятся ограничить права дольщиков на уступку прав двумя мифическими способами:
1. Установив плату за уступку;
2. Сделав необходимым получение согласия застройщика на такую уступку.

В некоторых договорах участия в долевом строительстве прописывается условие: в случае, если дольщик намерен уступить свои права по договору он должен заплатить застройщику определенную таким договором сумму. У различных застройщиков такая сумма варьируется от 30 000 до 250 000 рублей. Нашли заветные строчки в договоре? Улыбнитесь: 1:0 — в вашу пользу! Такое условие в договоре является недействительным. Застройщик не вправе навязывать дольщику какие-либо дополнительные услуги, это прямо предусмотрено законом о защите прав потребителей. Данной позиции также придерживается и судебная практика.

И чего только не напридумывают застройщики, чтобы заработать. Еще один изощренный способ — включение в договор участия в долевом строительстве условия о том, что дольщик должен получить согласие застройщика на уступку права требования. При этом застройщик, чтобы не прописывать в договоре конкретную сумму за получение своего согласия, предлагает дольщикам заключить договор оказания услуг, по которому застройщик оформляет документы по уступке права требования и подает документы на регистрацию. За такие услуги застройщик берет с дольщика весьма приличную сумму, от 30 000 до 250 000 рублей. Если же дольщик отказывается от заключения такого договора оказания услуг, то застройщик просто не дает своего согласия на уступку права требования. Самое удивительное, что не только застройщики считают законным подобное условие договора о необходимости получения согласия, но и многие юристы. Именно поэтому огромное количество дольщиков платят деньги застройщикам за уступку права требования. Однако это распространенное убеждение является ошибочным. Включение в договор участия в долевом строительстве условия о необходимости получения согласия застройщика на уступку права требования является недействительным.

Федеральный закон -214 содержит только два основания по которым уступка права требования может быть признана недействительной:
1. Если договор участия в долевом строительстве не оплачен или оплачен не полностью;
2. Если соглашение об уступке права требования заключено либо до регистрации договора участия в долевом строительстве, либо после подписания передаточного акта. Такого основания, как отсутствие согласия застройщика на уступку права требования, специальный закон (214-ФЗ) не содержит. Не содержит такого требования и закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Это связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права потребителей-дольщиков от злоупотреблений со стороны застройщиков. Такую точку зрения поддерживает Верховный суд РФ, а самое главное, Росреестр, которой занимается регистрацией этих пресловутых уступок.
Но! Если вы уступаете право требования вместе с переводом долга, то в данном случае согласие застройщика все-таки понадобится, об этом недвусмысленно говорит 214-ФЗ.

Итак, если вы заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве, который содержит либо условие о плате за уступку права требования, либо условие о необходимости получения согласия застройщика на такую уступку, помните, что такие условия являются незаконными. Вы можете самостоятельно совершить все необходимые действия по заключению и регистрации соглашения об уступке права требования.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку по договору долевого участия

Часто, чтобы сэкономить, люди покупают квартиры на стадии строительства. Но обстоятельства могут сложиться так, что продать недвижимость приходится еще до того момента, когда оно сдано в эксплуатацию и оформлено в собственность. Как происходит оформление такого рода сделок? Нужно ли получать согласие застройщика на переуступку права?

Положения закона об уступке прав требования

Порядок оформления и раскрытие понятия переуступки права зафиксированы в Гражданском Кодексе Российской Федерации и ФЗ-214. Федеральный закон дает описание понятия ДДУ. В нем прописаны:

  • обязанности застройщика;
  • ответственность за нарушение прав договора.

Переуступка права производится на основании Гражданского кодекса. Данный механизм носит название цессия. Порядок заключения договора прописан в статье 382 Гражданского кодекса. В соответствии с законодательством одна сторона передает второй права требовать с должника выполнение обязательств.

Федеральный закон № 214 говорит о том, что уступка права может быть произведена только после оплаты полной стоимости объекта, либо договор должен быть оформлен с передачей остатка долга.

Переуступка права может быть оформлена после того, как была произведена регистрации договора и до факта подписания акта покупателя со строительной организацией о передаче готового объекта строительства.

Понятие переуступки по ДДУ

Договор долевого участия – это право граждан участвовать в долевом строительстве. Приобретать жилье на стадии начала строительных работ могут как физические, так и юридические лица. После завершения строительных работ оно будет переведено в право собственности.

Гражданин, вступая в долевое строительство, заключает договор со строительной организацией. Но так как строительные работы идут несколько лет, жизненные ситуации могут измениться, и человеку требуется новая квартира.

Договор переуступки права требования — это возможность продать квартиру, которая еще не введена в эксплуатацию.

О согласии застройщика на переуступку

Федеральный закон № 214 содержит только два пункта, по которым необходимо предоставлять согласие застройщика на переуступку права. Без их соблюдения сделки будут признаны недействительными:

  1. Договор участия в долевом строительстве оплачен не полностью.
  2. Договор переуступки был подписан уже после того, как оформили передаточный акт на квартиру.

Важно! По другим основаниям требовать согласие от застройщика не является законным. По закону о регистрации прав на недвижимое имущество согласие также не требуется.

Права покупателей в этом нюансе защищаются со стороны Закона о защите прав потребителя. Исходя из норм действующего законодательства, дольщик имеет право после погашения всей суммы долга переуступить права без согласия застройщика.

Этой же позиции придерживаются суды. По судебной практике можно увидеть, что даже прописанные пункты в договоре об обязательном получении согласия на переуступку не являются действительными, так как нарушают права потребителя.

Что делать, если застройщик не дает разрешение

Если дольщик полностью погасил задолженность по договору, он имеет право переуступить свои права любому третьему лицу, заключив договор переуступки. Для этого нет необходимости получать согласие застройщика, даже если это требование прописано в договоре.

Покупателю необходимо подать документы в Росреестр:

  1. Если он получает отказ с требованием предоставить согласие застройщика, необходимо сделать официальный запрос в строительную компанию.
  2. Если фирма застройщик присылает отказ, с этим документом можно обращаться в суд.
  3. Не всегда дело доходит до суда, чаще всего сотрудники Росреестра принимают документы без согласия, даже если оно прописано в договоре. Важным моментом является наличие полной оплаты по договору.
Читайте так же:  Возврат пуховика в магазин

О порядке узаконения уже сделанной перепланировки читайте далее.

Оплата за уступку и согласие

Строительные компании чаще всего не заинтересованы в передаче прав третьему лицу. Для этого они пытаются прописать в первоначальном договоре сложности, которые станут препятствием переуступки.

Существует несколько нюансов:

  1. В текс договора вносится дополнительный пункт, который обязывает вносить оплату за переуступку права. В некоторых договорах прописан пункт, по которому покупатель при заключении договора переуступки обязан заплатить застройщику определенную денежную сумму. Ее размер может варьироваться от 30 000 до 250 000 рублей. Этот пункт можно оспорить, данное условие не может быть обязательным. У застройщика нет права навязывать покупателю дополнительные условия по договору — это положение прописано в законе о защите прав потребителя. Данный нюанс можно будет оспорить в судебном порядке.
  2. Прописано обязательное требование в получении согласия застройщика.Таким же образом пытаются недобросовестные застройщики получить деньги с покупателей путем платы за согласие. Они прописывают в договоре пункт, что покупатель обязан получить согласие на переуступку прав. При получении согласия, они навязывают ему заключение дополнительного соглашения по оказанию услуг оформления уступки. И за это берут плату.

Оба случая не являются законными и могут быть оспорены в судебном порядке. Если покупатель выплатил весь долг перед строительной компанией, он имеет право зарегистрировать договор переуступки, даже если застройщик не дает согласие.

Как оформить и зарегистрировать договор цессии без согласия

Существует два вида оформления договора:

  1. Есть возможность оформить договор купли-продажи предварительной формы. Но такая сделка не означает передачу квартиры. Здесь возникает право оформления заключительного договора по окончанию работ по строительству. Согласно этому документу, не осуществляется продажа жилого помещения, а только подписывается договоренность о будущей сделки. Уступка права может быть осуществлена только в период с даты заключения договора предварительного плана до даты подписания основного. Договор предварительного плана не подлежит регистрации. Деньги по нему не передаются.
  2. При передаче договора участия в долевом строительстве. Перед произведением уступки права должны быть произведены все расчеты со строительной организацией. Если за покупателем остается долг, он переходит новому владельцу в полном объеме. По этой форме договора переуступка возможно только до того момента, пока не будет подписан акт приемки жилого объекта покупателями. Договор уступки в данном случае должен быть обязательно зарегистрирован.

По договору переуступки все права прежнего владельца сохраняются за новым в том же объеме, в каком они были зафиксированы в первоначальном договоре. В связи с этим в договоре должны быть четко прописаны все права и перечислены документы, которые передаются новому владельцу.

Важно! Уступку права можно оформить только после полной оплаты долга перед застройщиком, либо должен быть составлен договор с передачей долга.

После подписания договора переуступки, у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

  • основной договор;
  • бланки, которые подтверждают отсутствие задолженности перед строительной компанией;
  • согласие застройщика на уступку;
  • если квартира была оформлена в ипотеку, потребуется разрешение от банка;
  • договор уступки;
  • акт передачи.

После того, как был подписан договор переуступки, новый владелец не может предъявить претензии к продавцу по вопросу качества жилья. Все вопросы он может решать только с компанией-застройщиком.

Потребуется ли согласие мужа при дарении? Ответ юриста здесь.

О нюансах регистрации недвижимости после приватизации читайте в статье.

Уступка права не прекращает действие первоначального договора и не может менять какие-либо пункты в нем. Меняются только стороны договора. Все остальное в полном объеме переходит новому владельцу.

Договор переуступки участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации в Росреестр. Для подачи документов на регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

  1. Первоначальный зарегистрированный договор долевого участия.
  2. Договор уступки прав в двух экземплярах.
  3. Если оплата по первоначальному договору была внесена не полностью, требуется предоставить согласие застройщика на переуступку в письменном виде.
  4. Нотариальное согласие супруги или супруга продавца на продажу имущества.
  5. Если в первичном договоре участвуют несовершеннолетние дети, необходимо предоставить разрешение от опеки и попечительства.
  6. Два заявления на регистрацию договора, от продавца и от покупателя.
  7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, то из документов потребуются учредительные документы. Заявление на регистрацию подается в многофункциональные центры или в территориальные отделы Росреестра.

Видео: Консультация специалиста

Переуступка после сдачи дома без согласия застройщика

Добрый день! Хотим приобрести квартиру в новостройке, гос.комиссия прошла, акт приема-передачи не подписан. Возникли проблемы с согласием застройщика на переуступку — говорит, после госкомиссии уступка невозможна. В росреестре сообщили, что согласие застройщика не требуется, можно подавать документы на регистрацию без согласия.

Уступка Участником права требования другому лицу по настоящему Договору на основании п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается после уплаты им Цены Договора в полном объеме или одновременно с переводом Участником долга по настоящему Договору на другое лицо на основании п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии предварительного письменного согласования договора (соглашения) уступки права требования по настоящему Договору с Застройщиком и Банком. Уступка Участником права требования по Договору допускается с момента государственной регистрации настоящего Договора и до момента подписания Сторонами передаточного акта о приеме Объекта долевого строительства.

(ДДУ было оплачено с использованием ипотечных средств, поэтому в ДДУ фигурирует банк, но ипотека на данный момент полностью погашена)

С какими проблемами мы можем столкнуться, если все-таки заключим переуступку? Ведь юридически уступка законна, фз-214 разрешает до акта приема-передачи. Застройщик может не выдать ключи?

Ждать собственности нет времени, у продавца горит альтернатива, а гос.комиссия у дома только прошла и еще даже выдачу ключей не начали, поэтому собственность будет не скоро.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Читайте так же:  Калиновский гражданство

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!