Гражданский кодекс рф 2019 ст 558

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Комментарий к Ст. 558 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает особенности договора продажи жилых помещений. Продажа жилых помещений, с одной стороны, — самая распространенная сделка, направленная на продажу недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых помещений, является также продажа жилых помещений. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель — принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

2. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).

На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

3. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности .

———————————
Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: основные проблемы: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, суд обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо .

———————————
Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Изд. группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206 — 207.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

———————————
Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 17. Ст. 1644.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную в ст. 552 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Из того обстоятельства, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

4. Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах: «…местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации… коммунальных квартир» .

———————————
Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

———————————
Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартирой. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было бы, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Данный вывод стал еще более очевиден, поскольку 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , который нормативно закрепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных домов.

———————————
Российская газета. 23.05.2002. N 90 (2958).

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле прежнего собственника этой комнаты.

Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Конечно же, собственники комнат обязаны содержать общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей такового в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (ст. 43 ЖК).

5. До вступления в силу Закона Союза ССР «О собственности в СССР» (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживавших нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежали два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Думается, что это и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой — подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.

Читайте так же:  Максидом возврат товара сроки

В отличие от актов прежнего законодательства ГК РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья, отсутствие указания на который со всей очевидностью не повлечет признание договора незаключенным.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным (см. комментарий к указанной статье).

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (см. ст. 556 и комментарий к ней) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя — его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;

во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

6. В комментируемой статье устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и Ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.

Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.

Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. N 4219-1 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене .

———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 9. С. 9.

Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после утраты действия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поскольку объектом купли-продажи, как, впрочем, и других сделок, могут быть не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Новая редакция Ст. 558 ГК РФ

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Комментарий к Ст. 558 ГК РФ

1. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ), к договору продажи жилых помещений не применяется.

2. В силу ст. 292 ГК право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника прекращается автоматически при переходе права собственности на жилое помещение от собственника к другому лицу. Соответственно в вышеназванный перечень подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора (например, найма, аренды, ссуды и т.п.) или из завещательного отказа.

Другой комментарий к Ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Гражданский кодекс (ГК РФ)

  • проверено сегодня
  • кодекс от 30.12.2018
  • вступила в силу 01.03.1996

Ст. 558 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 29 апреля 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Гражданский кодекс РФ часть 2 (ГК РФ ч. 2)

Раздел IV. Отдельные виды обязательств

Глава 30. Купля-продажа

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Текущая редакция ст. 558 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ) Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 настоящего Кодекса, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ) — см. пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.- Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________

Читайте так же:  Нет наклеек такси штраф

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, то существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:
— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;
— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
— квартира в многоквартирном доме.

2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл.1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
— приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

3. Судебная практика:
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/14;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/12;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/14;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/13;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/14;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-3129/13 по делу N А76-22653/2012;
— постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф01-3499/14 по делу N А79-9803/2013;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;
— определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N 33-2654/2014;
— определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-8207/2013;
— определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5043/2013;
— постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;
— постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;
— определение Московского городского суда от 10.09.2013 N 11-25822/13.

Консультации и комментарии юристов по ст 558 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 558 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений (действующая редакция)

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 558 ГК РФ

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— квартира в многоквартирном доме.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

3. Судебная практика:

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/2012-ГК;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/2014;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/2014;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-3129/13 по делу N А76-22653/2012;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф01-3499/14 по делу N А79-9803/2013;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N 33-2654/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-8207/2013;

— Определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5043/2013;

— Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;

— Определение Московского городского суда от 10.09.2013 N 11-25822/13.

Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ)

Возможно я слишком эмоционален, но мне показалось, что на это стоит обратить внимание общественности.

Итак для начала сам пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

«Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Из существенности характера данного условия следует, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют. При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное, по мнению суда, противоречит понятию «существенное условие» (п. 1 ст. 432 ГК РФ), поскольку перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, так как отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования.

Из смысла взаимосвязанных положений приведенных выше норм материального права, подлежащих применению в спорных правоотношениях, следует, что в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи».

Здесь суд не только совершенно по новому истолковал однозначную норму, но ещё и придумал новую конструкцию — неустойчивый договор.

Я не уверен, что это решение суда действительно является первоначальным источником данного толкования, но подобная практика имеется и в других решениях:

Хотелось бы узнать мнение коллег в отношении данной судебной практики.

Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Особенности продажи жилых помещений (Ст. 558 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Особенности продажи жилых помещений
(Ст. 558 ГК)

Правила пункта 2 статьи 558 ГК РФ о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

1. При наличии у лица права пользования жилым помещением сохранение указанного права не зависит от указания об этом в договоре купли-продажи жилого помещения

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права — ст.ст. 166, 168, 558 Гражданского кодекса РФ и пришел к обоснованному выводу о том, что в судебном заседании не нашли подтверждения обстоятельства, на которых основаны исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что в ходе рассмотрения дела установлен факт наличия у истцов права пользования спорным жилым помещением и его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого истцами договора купли-продажи.

Судебная коллегия находит правильными выводы суда о том, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры достигли соглашения по всем существенным условиям договора, что не позволяет признать его недействительным.

2. Стороны договора купли-продажи жилого помещения вправе согласовать условие о сохранении за всеми лицами, состоявшими на регистрационном учете в указанном помещении, права пользования им до снятия с регистрационного учета

Ссылка автора апелляционной жалобы на то обстоятельство, что договоры купли — продажи являются незаключенными, поскольку в них не перечислены лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением, не заслуживает внимания, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Вместе с тем стороны договора согласовали данное условие сохранения за всеми лицами, состоявшими на регистрационном учете в указанном жилом помещении, до снятия их с регистрационного учета, что не противоречит ст. 558 ГК РФ.

Читайте так же:  Собственность общественных организаций относится к

На основании изложенного, судебная коллегия, учитывая доводы апелляционной жалобы, а также позицию апеллянтов в суде первой инстанции, пришла к выводу, что оснований для сохранения права пользования жилым помещениям, в том числе на условиях бессрочного права пользования, не имеется, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

3. Указание в договоре на то, что на момент продажи жилого помещения лицо зарегистрировано и проживает в нем, не свидетельствует о сохранении за ним права пользования после возникновения права собственности у покупателя

Ответчица не является тем лицом, за которым сохраняется право пользования домом, поскольку нет такого закона, на основании которого за ней сохранялось бы право пользования домом.

Указание в договоре о том, что на момент продажи дома ответчица зарегистрирована в нем и проживает, не свидетельствует о том, что за ней сохраняется право пользования и после продажи дома и возникновения права собственности на него у покупателя.

4. Стороны обязаны указать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением, независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам

Закон обязывает стороны указывать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам.

Указанная норма [п. 1 ст. 558 ГК РФ] устанавливает существенное условие договора купли-продажи жилого помещения, как указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением, право которых сохраняется на основании закона.

Согласно ч.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Закон обязывает стороны указывать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам.

5. Малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, относятся к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением

К таким лицам [сохраняющим право пользования жилым помещением] относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного проживания в таком помещении, и несовершеннолетние: (малолетние), недееспособные члены семьи собственника находящиеся под опекой или попечительством.

К таким лицам [сохраняющим право пользования жилым помещением] относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного проживания в таком помещении, и несовершеннолетние: (малолетние), недееспособные члены семьи собственника находящиеся под опекой или попечительством.

6. Бывший член семьи собственника, отказавшийся от приватизации и давший согласие на приватизацию иному лицу, при переходе права собственности на жилое помещение имеет право бессрочного пользования им

Из [п. 1 ст. 558 ГК РФ] следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

При отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, согласившись на приватизацию иным лицом, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, о чем в договоре купли- продажи должно быть указано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то в дальнейшем он не может быть выселен (признан утратившим право пользования жилым помещением) из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение, он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Из данной нормы [пункта 1 статьи 558 ГК РФ] следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если член семьи собственника (бывший член семьи собственника) на момент оспариваемой сделки в отношении квартиры имел равные с ее собственником права пользования квартирой, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

7. П. 1 ст. 558 ГК РФ не подлежит применению по аналогии к договору дарения

Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем в соответствии со ст. 558 ГК РФ, является существенным условием договора купли-продажи жилых помещений.

Данное условие в качестве существенного условия договора дарения (в отличие от договора купли-продажи) законодателем не предусмотрено. Оснований для применения аналогии закона не имеется.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.