Договор аренды ооо права арендатора

Договор аренды нежилого

Здравствуйте! Я арендодатель, заключил договор аренды нежилого на 6 месяцев ,договор закончился 1 августа 13 года арендатор 2 месяца кормит завтраками по оплате, не съезжает .

Мои права ,что можно сделать, как выгнать и забрать деньги ?

Ответы юристов (6)

Добрый день, Вадим.

Окончание срока договора аренды не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по нему.

в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В первую очередь, напишите претензию арендатору с требованием освободить помещение, погасить имеющуюся задолженность и неустойку, если таковая предусмотрена договором.

Если в течение указанного Вами срока арендатор не ответит Вам и не погасит задолженность — обращайтесь в Арбитражный суд Вашего региона. Решение суда будет в Вашу пользу.

При подаче иска указывайте сумму основного долга, сумму неустойки договорной (если предусмотрена договором) или законной (рассчитывается по статье 395 Гражданского кодекса), а также возмещение причиненных Вам убытков.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Вы можете либо идти в суд, либо прибегнуть к так называемой самозащите права.

В соответствии с ГК РФ

Статья 14. Самозащита гражданских прав
Допускается самозащита гражданских прав.Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Это говорит о том, что Вы можете уведомить арендатора об окончании договора аренды и требовать от него вывезти его имущество. Если он этого не делает, то в присутствии свидетелей, и желательно с участием сотрудников полиции, вскрываете помещение, выносите (не повреждая!) чужое имущество и складируете его в необходимом месте. Меняете замки. Потом расходы по хранению взыщете в суде. Процесс желательно снимать на видео.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договорапри отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поэтому Вам необходимо сейчас письменно уведомлять арендатора о выселении.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Что касается преимущественного права аренды, то закон дает такое право арендатору только если тот надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды, а, как следует из вопроса Вадима, арендатор не отличается добросовестностью:

арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

в советствии с положениями П2 ст 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

как я полагаю, Вы письменно арендатора о своем отказе возобновлять договор аренды не извещали, следовательно, договор аренды пролонгировался на неопредлеленный срок.

Однако, у Вас сейчас есть основания для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно ст 619 ГК РФ по требованию аредодателя договор может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Т.о. Вам необходимо письменно известить арендатора о расторжении договора аренды и освобождении помещения, предоставив разумный срок ( дней 10). По истечении указанного срока вы вправе обратиться с иском в суд о расторжении договора и взыскании арендной платы.

Поскольку, Вы сдали в аренду нежилое помещение, то нормы законодательства по договору найма жилого помещения Вам не подходят. Если у Вас нежилое помещение или здание, то применяются следующие нормы. Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ:

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, согласно ст. 619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если Ваш случай, удовлетворяет вышеуказанным основаниям, напишите арендатору претензию и направьте ее по почте, либо поставьте отметку. В претензии сообщите о Вашем требовании о досрочном расторжении договора аренды, ввиду нарушения со стороны арендатора и выплате Вам арендных платежей. По истечении срока в требовании, и при неисполнении последних, обращайтесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскания арендной платы.

Прежде чем обратиться в суд и на досудебной стадии, обратите внимание на то, действительно ли нарушены сроки.

Уточнение клиента

Нежилое в стадии оформления есть распоряжение о переводе и т.д., по свидетельству пока жилое ? Спасибо !

02 Октября 2013, 13:02

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды ооо права арендатора

Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза договора, которая защитит арендатора и предотвратит конфликты

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы
Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год
Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества

Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты.

Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко.
Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным – на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса (определение ВАС РФ от 17.10.07 № 13382/07). Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор, если согласно законодательству он подлежит государственной регистрации.
Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве (унитарные предприятия или учреждения), то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду. Это может быть:
1) договор, заключенный арендодателем с собственником помещения (например, договор на право хозяйственного ведения, договор оперативного управления), где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора;
2) письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя;
3) отметка собственника на договоре аренды (штамп собственника на договоре в знак согласия)

Читайте так же:  Образец доп.Соглашения на увольнение по соглашению сторон

Не допустить в договоре формулировок, которые можно толковать как освобождение от арендной платы

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может быть в виде твердой суммы (периодической или единовременной), доли в полученных арендатором плодах, продукции и доходах, предоставленных арендатором услугах, переданных арендодателю вещах. И, наконец, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. С последней формой арендной платы нужно быть аккуратнее.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Делится Наталья Фиш, эксперт по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «По условиям договора стороны хотели возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы. Это законно и возможно, но формулировка условий конкретного договора создала сторонам определенные проблемы. Так, в договоре было предусмотрено, что «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за такой-то период». В этом случае, исходя из прямого смысла договора, арендная плата как бы вообще не предполагается. За данный период у арендатора возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре».

Надо внимательно следить за тем, как определены условия о включении улучшений имущества в счет арендной платы. Например, можно было указать, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы

ЦИТИРУЕМ ЗАКОН. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

На практики арендодатели постоянно пытаются предусмотреть в договоре положения, позволяющие им изменять арендную плату чаще, чем это возможно.
Между тем, как подтверждает судебная практика, норма пункта 3 статьи 614 вовсе не позволяет сторонам прописывать в договоре, что арендная плата меняется чаще. А вот установить запрет на изменение арендной платы договором можно. Или зафиксировать, что она не может меняться, к примеру, чаще, чем раз в два года.
Однако надо учитывать вот что. Суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ: Юлия Ахмедова, ведущий юрист отдела правовых корпоративных стратегий ЗАО АКГ «Развитие бизнес систем» уверена, что ограничение действует только в отношении арендной платы, которая устанавливается в твердой сумме. «Если размер арендной платы является определяемым, то более частое (один раз в пол года, ежеквартально и т.п.) изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением ее размера в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса».

Так, если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды о ежеквартальном повышении размера арендной платы. По договору, арендная плата должна была индексироваться с учетом инфляции. По мнению истца, это условие противоречило императивной норме Гражданского кодекса, которая устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако кассационная инстанция отменила решение, и отказала в иске по следующим основаниям. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а должна исчисляться по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска было отказано (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

В другом деле арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы влечет за собой более частое изменение размера арендной платы. Но в удовлетворении иска также было отказано, так как в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ) (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Не заключать отдельных соглашений на оплату коммунальных услуг

Арендная плата за нежилое помещение часто включает в себя две составляющих: постоянную и переменную. Постоянная – это собственно плата за пользование помещением. А переменная состоит из коммунальных расходов и определяется на основании счетов, выставляемых арендодателем ежемесячно.
Сразу скажем, что отказ арендатора оплачивать коммунальные услуги, которые поставляются через присоединенную сеть (вода, электроэнергия) на том основании, что он не является абонентом, суд не примет.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам Гражданского кодекса об энергоснабжении. Суд первой инстанции поддержал довод истца и признал договор ничтожным, так как не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента (арендатора) (ст. 545 ГК РФ). Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение. Сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент, имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Ответчик (арендодатель) в качестве абонента получал электроэнергию на основании договора с энергоснабжающей организацией. С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором. Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором энергоснабжения, необоснован. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось (информационное письмо ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Однако такое соглашение чревато для арендатора налоговыми рисками. Налоговые инспекторы могут исключить из состава расходов платежи за электроэнергию по отдельному договору по причине отсутствия согласия энергоснабжающей организации. Правда, с учетом позиции Высшего арбитражного суда, высока вероятность того, что в суде арендатор такой налоговый спор выиграет. Но чтобы разбирательств избежать, лучше не заключать отдельного договора или соглашения на коммунальные услуги, а включать коммунальные платежи в арендную плату.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Рассказывает Наталья Фиш, эксперта по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «К нам недавно обратилась компания с вопросом о возможности заключения договора энергоснабжения без договора аренда. Такая ситуация возникает, когда речь идет, например, о том, что у одного здания два собственника, а договор с энергоснабжающей организацией есть только у одного из них. Второй собственник по каким-то причинам не хотел заключать договор напрямую с энергоснабжающей организацией, а рассчитывал получать электрическую энергию через другого собственника здания. При этом оба собственника не собирались получать разрешение энергоснабжающей организации на заключение такого договора. Они полагали, что действуют правомерно на основании позиции Высшего арбитражного суда. Мы проанализировали эту ситуацию и пришли к выводу, что заключение договора энергоснабжения без получения согласия энергоснабжающей организации в рассматриваемой ситуации неправомерно. Таким собственникам тяжело будет правильно выстроить отношения не только между собой, но и со своими арендаторами. Ведь заключение договора аренды с одним собственником, а договора энергоснабжения с другим также не возможно без согласия энергоснабжающей организации».

Особо оговорить в договоре обязанности сторон в отношении ремонта

Если стороны «забудут» в договоре оговорить условие о капитальном ремонте, то он полностью ляжет на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать статье 210 Гражданского кодекса, которая возлагает обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны. Но только при одном условии: если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.
Чтобы предотвратить конфликты, лучше все-таки внести в текст договора подробные положения о капитальном ремонте. Указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует и др.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», советует: «Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему, для защиты своих интересов, нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы».

Если же арендодатель все-таки пренебрегает своей обязанностью делать ремонт, а он объективно необходим, закон дает арендатору право зачесть свои расходы в одностороннем порядке без согласия арендодателя. Но обилие арбитражной практики свидетельствует, что не все арендодатели так запросто сдаются. Поэтому важно безукоризненно оформить документы.
Во-первых, у арендатора должно быть документальное подтверждение того, что возникла неотложная необходимость ремонта помещения (постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от 26.09.07 № А64-3459/06-9, Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30, Дальневосточного округа от 01.11.05 № Ф03-А51/05-1/3001). Это может быть акт, подписанный обеими сторонами, заключение эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз и т.п. Во-вторых, необходимы доказательства, что арендодателя просили сделать капитальный ремонт, но он отказался или просто не ответил (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30). В-третьих, заявление о зачете лучше послать заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае, оно будет служить подтверждением того, что арендодатель получил заявление о зачете.
Заявление о зачете можно сделать еще до фактической оплаты арендатором ремонтных работ подрядчику (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65). Но вот включить в зачетную сумму будущую арендную плату нельзя. По мнению Президиума ВАС, зачет возможен только в отношении тех арендных платежей, срок уплаты которых уже наступил (п. 18 информационного письма № 65). Но когда придет срок следующего платежа по аренде компания вправе направить арендодателю новое заявление о зачете – на оставшуюся часть затрат на ремонт.
Отметим, что арендатору, желающему компенсировать свои расходы за счет арендодателя, возможно, придется еще доказывать, что ремонт был именно капитальным.

Читайте так же:  Требования к коммуникации в деловой среде

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений. Свою позицию он обосновал тем, что предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который ООО ссылалось в обоснование своих требований, было выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования. Такие работы, по мнению суда, охватываются понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. В удовлетворении иска было отказано (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.07 № А56-9960/2006).

Заручиться согласием собственник на неотделимые улучшения арендованного имущества

Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается. При необходимости арендатор, конечно, может их произвести, осознавая, что никакого возмещения расходов он не получит. Кроме этого, есть риск, что арендодатель попросит при прекращении договора аренды эти улучшения все-таки отделить, что означает новые расходы для арендатора. Так, согласно статье 622 кодекса, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания и арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.
Вопрос о праве собственности на неотделимые улучшения также остается открытым. Из названия и смысла нормы, регулирующей отношения, связанные с использованием неотделимых улучшений, с полной уверенностью можно сказать, что после окончания срока действия договора они остаются в собственности арендодателя. Причем независимо от того, возмещал ли он расходы арендатору, связанные с улучшением имущества или нет. Однако с какого момента у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения? Конкретного ответа на этот вопрос Гражданский кодекс не дает. Некоторые эксперты полагают, что из контекста статьи 623 кодекса следует: неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. Однако анализ арбитражной практики показывает, что суды не видят каких-либо нарушений действующего законодательства в той ситуации, когда неотделимые улучшения арендованного имущества стороны договариваются считать собственностью арендатора (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 16.04.02 № А11-3026/2000-К1-4/127, Северо-Западного округа от 27.03.01 № А56-2448/00).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. По мнению Дениса Шорина, старшего юриста, руководителя проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», «особое внимание необходимо обратить на то, что нормы статьи 623 Гражданского кодекса не определяют такое понятие, как «улучшение имущества». Поэтому часто его употребляют, говоря о капитальном ремонте объекта аренды. На самом деле капитальный ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии, а не на его улучшение».

Иметь в виду право арендодателя на удержание имущества арендатора

Арендодатель всегда несет риск невнесения арендатором арендной платы. Если такое неприятное событие произошло, то арендодатель в соответствии с Гражданским кодексом приобретает право удерживать его имущество (например, товар, оборудование и т.д.) до момента внесения арендных платежей.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Между сторонами был заключен договор аренды сроком на пять лет. В арендованном помещении арендатор держал свое оборудование. Когда арендатор захотел вывезти свое имущество, арендодатель учинил этому препятствия. Он объяснил свое поведение тем, что имеет право удержания на основании пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса, потому что арендатор не уплатил ему арендную плату в полном объеме. После полного расчета он пообещал вернуть. Тогда арендатор обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. Суды всех инстанций в иске отказали по следующим основаниям. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Арендатор сам оставил это оборудование у арендодателя после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поэтому арендодатель вправе удерживать оборудование, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Надо иметь в виду, что если в договоре аренды ничего о праве арендодателя удержать имущество арендатора за долги по арендной плате не говорится, собственник имущества все равно такое право получит в силу прямого указания закона. Поэтому если арендатор хочет это право исключить или ограничить, необходимо четко это записать в договоре.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Дарья Муратова, юрист ЗАО «К&В», адвокат специально разъяснила, что попытки некоторых арендаторов исключить условие об удержание из договора абсолютно бесполезно. «Право удержания принадлежит арендодателю на основании закона (§ 4 гл. 23 ГК РФ) и не зависит от того, включено такое условие в договор аренды или нет – за исключением случая, когда договор содержит иные правила относительно удержания, например, прямо его запрещает. Поэтому условие об удержании в договор аренды можно не включать, имея при этом в виду, что если арендатор свои обязательства нарушит, арендодатель сможет данным правом воспользоваться. Если же арендатор не хочет, чтобы у арендодателя такое право было, либо хочет установить иные правила удержания, ему следует настаивать на включение в договор аренды условия, четко это регламентирующее».

Прописать, что арендные платежи будут перечисляться только после подписания приема-передачи помещения

Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным, закон связывает его с моментом передачи имущества арендатору и составлению сторонами акта приема-передачи, к примеру, помещения. Иначе обязанность арендодателя по передаче имущества будет не исполнена, а, следовательно, у арендатора не возникает обязанности по оплате арендных платежей.
Правда, судебная практика по этому вопросу не однозначна. Так, в одном из дел, кассационная инстанция посчитала, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор не заключенным. А значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.03 № Ф04/382-16/А45-2003).
Но есть и противоположные судебные решения (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.04 № А29-5664/2003-2э). Поэтому лучше всего соблюсти все правила по составлению передаточной документации (п.1 ст. 655 ГК РФ). А чтобы дисциплинировать контрагента, указать в договоре, что платежи будут перечислять столько после оформления соответствующего акта.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право» отмечает, что «подписание передаточных документов важно для арендатора еще и потому, что акт приема–передачи арендованного имущества является первичным документом, подтверждающим совершение данной хозяйственной операции. И его отсутствие лишает права арендатора включать в затраты расходы по арендной плате».

Продажа нежилого помещения, при наличии арендаторов. Как и когда правильно их уведомить?

Я продаю нежилое помещение своим знакомым. В этом помещении работают арендаторы, срок действия договора аренды еще 3-4 месяца. Новые собственники возражений не имеют против арендаторов, мы договорились, что я буду получать аренду на свое имя и передавать им деньги/за эти 3-4 мес/. Они и дальше собираются также сдавать в аренду.

С другой стороны, по сути, с момента получения ими свидетельства о собственности, я не вправе получать деньги за аренду этого помещения.

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения?. По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней. Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.

Ответы юристов (16)

Если никто не против продолжения отношений, то просто после заключения договора купли-продажи недвижимости расторгните договор аренды с арендаторами по соглашению сторон и пусть новый собственник заключит с ними новый договор аренды от своего имени.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте Олег! Вы правильно пришли к выводу о том, что смена собственника нежилого помещения никак не повлияет на права арендаторов. В связи с этим уведомить последних в разумный срок, который должен быть указан в тексте Ваших договоров чаще всего составляет 30-ть дней. Документ называется уведомление о предстоящей смене собственника, в котором Вы вправе также уведомить о перемене почтовых и/или платежных реквизитов, любая информация, которая затрагивает права или изменяет обязанности сторон договора. Давайте же заглянем в текст Вашего Договора аренды, быть может там и не будет права на выкуп или прочие интересные нам с коллегами условия. Письменные уведомления можете отправлять арендаторам хоть каждый день по несколько штук и тем способом, который определен в тексте Договора. Надеюсь мой ответ Вам помог, удачного дня

лучше всего в Вашей ситуации расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и сразу же заключить новый возможно уже и с другим срокам, если арендатор также планирует дальше снимать помещение.

Однако принудительно расторгнуть договор с арендаторами Вы не можете, для этого нет оснований, смена собственника никак не влияет на действительность договор аренды и оставляет его в силе при изменении сторон.

Статья 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Поэтому пробуйте договориться мирно с арендаторами, никаких юридических препятствий для этого нет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Т.к. вы пишите о том, что у вас в договоре имеется данное условие, то обязаны уведомить за 30 дней, но так же в уведомлении укажите, что арендатор так же планирует сдавать в аренду, и не против нахождения их в данном помещении

Читайте так же:  Федеральный закон о санитарно-эпидемическом благополучии населения 2019

По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней.
Олег

Должны соблюдать условия договора

Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.
Олег

Т.к. новый собственник обязан заключить сними новый договор аренды, вы обязаны их уведомить о смени собственника, возможно условия аренды изменяться, в том числе и размер оплаты Так, что в соотв с условиями уведомляйте за 30 днй путем направления заказного письма с описью вложения и уведолмением, либо под роспись, чтоб на вашем экз поставили подпись о получении

Здравствуйте. Уведомлять в принципе Вы не обязаны. Просто пусть Ваши арендаторы перезаключат договор с новым собственником и уже новые собственники получать будут деньги. Или доп. соглашением смену сторон оформить, что еще проще.

И не надо себе голову «ломать», не нужно уведомлять по закону. А так можете устно предупредить, что продаёте, но их выселять никто не будет. Просто чтобы в курсе были.

ГК РФ
Статья 617 Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

переход прав собственности не является основанием для расторжения договора аренды

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014)

с момента перехода права арендные платежи должен получать новый собственник.

после подписания ДКП новый собственник пусть письменно уведомит арендаторов о заключении договора и подачи документов в ФРС, в противном случае он будет нести риск перечисления арендной платы старому собственнику.

Арендаторы не возвражают против новых собственников же? Расторгаете договор по соглашению сторон. А потом новые собственники заключают новый договор аренды.

Кроме того, можно просто продать помещение, договор будет в силе.

В соотв. с п.1 ст. 617 ГК,

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В этом случае продаете помещение, уведомляете арендаторов, что сменился собственник и теперь плату нужно предоставлять новому собственнику и все.

а у них есть такое право?

В этом помещении работают арендаторы, срок действия договора аренды еще 3-4 месяца. Новые собственники возражений не имеют против арендаторов,
Олег

Дело в том, что имея намерение продать своё имущество, обременённое арендой, Вы же предупредили об этом покупателей. И судя по тому, что они намерены и дальше сдавать помещение в аренду, ничего для Ваших арендаторов не изменится.

Согласно положениям гражданского законодательства при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли при сделке вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, Вы правильно полагаете, что с момента регистрации права собственности на помещение на Ваших покупателей Вы утрачиваете право получать арендную плату.

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения. По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней. Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.
Олег

Вы знаете, положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

А потому для Ваших арендаторов с переходом права собственности на покупателя ничего не изменится. Только арендную плату они будут платить уже не Вам.

И до тех пор, пока срок договора аренды не истёк, никакие изменения в него вноситься не будут.

Так что продавайте свое помещение. Проблем нет.

Чтобы расторгнуть по соглашению сторон.

Второй в порядке статьи 617 ГК

Вы владеете этим помещением как физическое лицо? или ООО? ИП?

Уточнение клиента

Я извиняюсь, упустил. Да, я владею как физическое лицо.

24 Марта 2015, 20:30

Я не могу понять -зачем вообще расторгать договор.

Ст. 617 ГК процитирована несколько раз.

Т.е. смена собственника не является основание для изменения, или расторжения договора аренды.

Если вы договорились с покупателем о том, что в течение определенного времени арендные платежи будет получать вы, так и укажите это в договоре купли-продажи недвижимости. Т.е. эти платежи будут также входить в цену сделки.

А после истечения этого срока новый собственник уведомит арендаторов о необходимости перечисления арендных платежей на др. реквизиты.

Дополню сообщение Информационным письмом Президиума ВАС от 11.01.2002 г. #66,

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Т.е. при продаже будет действовать точно такой же договор аренды, на тех же условиях, только с новым собственником

Олег, здравствуйте!

В Вашем случае в связи с переходом права собственности происходит изменение сторон договора, которое в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Иными словами, права арендодателя переходят к Вашему покупателю (новому собственнику), который с момента гос. регистрации права собственности имеет право получать арендную плату до истечения срока договора. Поэтому предложенная Вами схема получать арендную плату на свое имя и передавать новому собственнику не правильна и не основана на законе. Об этом говорит судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

Условие договора о том, что в случае досрочного расторжения договора Вы должны предупреждать об освобождении помещения за 30 дней, не относится к данной ситуации, так как договор не расторгается.

Вместе с тем должник (арендатор) должен знать того, кому он будет исполнять обязательство. В некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведу Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.

Закон не устанавливает срок, когда Вы должны уведомить о замене арендодателя. Представляется, такой срок должен быть разумным и достаточным для того, чтобы арендатор мог исполнить обязательство по арендной плате надлежащему лицу (новому собственнику).

Олег, а договор аренды прошел гос. регистрацию? Если нет, то нормы статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон не применяются.

Об этом сказано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»:

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Уточнение клиента

Нет, договор не зарегистрирован, срок действия до 1года.

24 Марта 2015, 20:32

Александр указал, вам именно о том, что писала выше я

Уточнение клиента

Ок, спасибо, я понял!

24 Марта 2015, 21:41

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.